23区内の新築マンション価格動向（その28）

[貧乏暇なし]

前スレ　「その27」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[382: 匿名さん]

>>381
？？？
何をそんなにイライラしている？
所詮雑談スレなんだし、大体の意図が掴めれば
その内容を元に話を進めていけばいいだけだと思うが。

流れを読まず、揚げ足取りに終始する方が辟易する。

[383: サラリーマンさん]

富裕層の都心回帰が各区の税収に与える影響が
これから顕在化して行きそうですよ。
去年、今年とずいぶんの数が動いたんじゃない？
団塊の世代の高給リーマン大量退職の影響もそろそろか？
２３区もずいぶん変わってしまうぞ。

[384: サラリーマンさん]

赤坂、虎ノ門、麻布十番とまだまだ続く・・

[385: 匿名さん]

赤坂、虎ノ門といえば転売物件の数ぶったまげますね。
Ｙａｈｏｏで検索すると出るわ出るわ、
ＴＴＴとかも負けてないけど、とにかくタワーは多い。

[386: 匿名さん]

江東区（豊洲）VS世田谷区　

もちろん生活スタイルによるんだろうが自分の経験から言うと、確実に豊洲のが住みやすい。
世田谷の馬事公苑周辺の実家で生まれ育って、実家出てからは三宿。
そのせいか、ここにいる一部の方々と同様に完全に城東地区を見下して育ってきた。
昭和通りから向こうなんてはっきりいって人間の住むところだとは考えてなかったし、自分には一生縁のない
エリアだと思ってたw　たまーに錦糸町や亀戸の友人の家に遊びにいくと、
街を歩いてる人の種類が、明らかに世田谷のそれとは違ってたしね。

でも、１年ちょっと前から試しに豊洲に住んでみたんだけど、これが本当に住みやすい。
職場（丸の内）までdoor to doorで３０分以下。タクシーで帰ってきたって２０００円以下。

有楽町線は、通勤時間帯でもいまのところ確実に座れる。田園都市線の地獄のような
車内の混み方＋渋谷あたりまでのノロノロ運転とは雲泥の差。

晴海通りをはじめ、周辺の道がすべて広いので、車幅２メートル近い車でも気持ちよく
運転できる。世田谷にありがちな週末の夕方の渋滞も皆無。豊洲からなら、
普段自分が車を運転する週末だったら、どんな時間帯でも銀座、赤坂、六本木には
ほぼ渋滞に巻き込まれることなくたどり付ける。

また、千葉方面にゴルフや波乗りで行くときにも、都心を抜ける必要がないために
高速乗った瞬間に首都高湾岸線。行きも帰りも楽々。週末の夕方に帰ってくるなら
世田谷より１時間近く早く帰れる。

あとは、出張の時。10分間隔で成田行きのリムジンバスが出てる箱崎まで
タクシーで１０００円。箱崎から成田まで50分。
これが実家からだと、タクシーで渋谷のセルリアンまで3000円かけて行って、
しかも渋谷から成田行きのリムジンバスなんて、本数少なくて行きも帰りも不便
極まりない。来週からは、豊洲発羽田行きのリムジンバス（所要時間３０分）が走るのも
嬉しい。

十分に大きいスーパーが、歩いて行ける距離に２つあるのも便利。両方とも、車で行っても
夕方ならいつでも駐車場に空きもあるしね。ビバホームには、ちょっとnative江東区民的な
人種が混じってるのが気になるけどw　ららぽーとにはそれほど居ない気がする。
枝川だって、焼肉がおいしい街。

世田谷の実家（80坪）には、昔祖父母と一緒に住んでいた二世帯住宅があって、
祖父母が居なくなったいま、両親が二人で住んでる。嫁連れて帰って来いって言われるけど
あんな道の狭い、都心から遠い田舎には帰りたくない。タワーパーキングで、車がきれいに維持されるのに
慣れると、世田谷の近所の農園から飛んでくる土ぼこりで１週間で車が真っ黒に汚れるような駐車場に、
車置きたくないしね。

自慢したいだけじゃないの？って叩かれるんだろうけど、世田谷に一軒家というそこそこ恵まれた環境に
育った俺でも、やっぱ豊洲タワー買っちゃおうかなと思わせるぐらい、豊洲は住み心地のいい
街。なんで世田谷があんなにチヤホヤされるのか、世田谷出身の俺でも理解できない。

いまのところ豊洲については、問題はたった一つ。
これだけはどうしようもない懸念。

地震。

[387: 匿名さん]

マーチには豊洲の方が居心地いいらしいね
身の丈にあった所に住むのがいいよ

[388: 匿名さん]

馬事公苑周辺（駅から徒歩20分？）の二世帯住宅暮らしの経験と、
1年間の豊洲暮らしの経験を比べたら、誰でもそんなかんじじゃない？
TSUTAYAがないことを嘆けば完璧だったと思うが。

よく言われる「私にも、豊洲が最高だと思っていた頃がありました」の典型。

[389: 大学教授さん]

２００７年の特徴として県境外周区間の人の移動が目立ってきた点が上げられる。
足立区のマンション大量供給により、板橋区から足立区に大量の人が移動し始めた。
都心部と比べ地味な存在であった県境外周区も、最後の生き残りをかけた住民の奪い合いが
活発になるだろう。

[390: 匿名さん]

東京駅が中心とか言ってるけど、豊洲は地方出身者の城東・千葉住民憧れの地なわけで、
田舎に帰るのが楽ってメリットが大きいんだよ。
で、田舎に帰って「銀座まで5分のところに住んでいるのよ」って言いたいんだよ。
歩いたら40分以上かかるけど、みんなよく分からないからすげえべ、すげえべと賞賛の嵐だね。

でもね、みんな銀座に行きつけのお店なんてないし、それ以上の会話ってできないんだよね。
豊洲・東雲スレって、地元グルメみたいな話題が何度も出ては過疎地って結論で終わるんだよね。
「銀座が近いからいいんじゃん」で出てくるのは接待系のお店ばかりなのが、また豊洲らしい。
ショップの情報とか、あ、こいつ足で稼いできたなって情報、でてきたことあったっけ？

なんてことないのに聖路加にかかって、
遠すぎる東京湾華火でも部屋から眺められるのは素晴らしいことだと信じて、
ローン返済で金もないのに銀座楽しんでいるふりして、
表層だけ着飾った、ハリボテの人生を歩みたいのだよ。

[391: 匿名さん]

豊洲の頂点は住友ツインタワーで、以降は収束が規定路線。
既に豊洲の再開発は話題にもならなくなっており、次の場所、
江東区では門前仲町、中央区では晴海がその舞台になる。

深川（門前仲町）の歴史は言うまでもなく、晴海も日本初の高層
アパートなどを踏まえて、立地、住宅地としての魅力で訴求する。
豊洲の「元は工場だらけの新興地」の空虚さが際立つことになる。

若い世代が車を所有しなくなった。車所有を前提とした郊外型
SCであるららぽやビバに頼る豊洲の街づくりは、将来性が不透明。
有楽町線沿線の再開発もなく、沿線の魅力が増す可能性も皆無だ。

豊洲が成功しているから妬まれている？　そう感じるならそれでいい。
では、そう認識するならなぜそんな場所を買ってしまうのか。
いずれ湾岸全体が叩かれる時に、矢面に立たされるのは豊洲だ。

かつての公団による巨大団地に、三越や明治屋がこぞって進出した
ことはご存じだろうか。それが、ニュータウンの問題や自殺と
からめて一斉に叩かれ、今の凋落したイメージだけが残っている。

首都高晴海線、環２が開通したら豊洲を通る車は激減する。
サビれた街をアピールするにはいいショットが撮れそうだ。
そして、移転してきたオフィスは、いずれまた出て行くものだ。

移転したオフィス同様、移転してきた住民も、いずれまた出て行く。
錨のオブジェに歴史を感じ街を離れられない住民などいない。
安く、便利だと思う、新しい場所をみつけたら、出て行くのだ。

複合再開発で得たのは、男ばかりのレジャー大学と、華やかなOLなど
いない地味なIT企業と、どこにでもある飲食店の数々。
そして、それらを素晴らしいと感じた、マンション購入者達。

どこにでもある店、定期的に変わる店員、常に吹きすさぶ強風、
人工的に植えつけられた植栽が演出する四季、薄暗いホーム、
道路を行き交う疲れ切った顔ばかりのIT企業サラリーマン達。

なぜこの街に住むのか？　住民は皆「銀座に近いから」「有楽町線が
空いている」「利便性の割に安い」「ららぽーとが近い」・・・と
口を揃える。興味があるのは、ホテルや新しい施設ができることだけ。

ここまで読んで「ふ〜ん。で？」と一蹴できるなら、買えばいいだけ。
でも、必死に反論する 信 者 にはならないでほしい。

以上、元豊洲住民より。

[392: 大学教授さん]

区部の住宅供給の中心がマンションに変わり、
マンションの販売戸数から将来の人口移動を類推することが比較的容易になった。
大規模マンションの場合、販売から２年後竣工と考えれば良い。
すなわち、今現在の人口移動は、２００６年のマンション販売戸数の反映と考えて概ね間違いない。
２００６年から２３区のマンション販売数量は減り始め、供給地域が一部の地域に集中する
傾向が強まっている。区間競争もかなり一方的展開となり、勝敗がより鮮明となるだろう。
県境外周区で言えば、板橋区ＶＳ足立区の競争に注目したい。互いに開発余地は十分あり、
マンション大量供給競争となる可能性が高い。

[393: 匿名さん]

板橋区ＶＳ足立区って・・・（絶句）

[394: 匿名さん]

>>386さん
言いたいことはわかりますよ。
豊洲は便利なんだけど、子供がいる身としては教育環境が悪いんですよね。
ご存知の通り、ビバホームと東雲ジャスコは場所柄「外国人」がもの凄く多い。
錦糸町も亀戸も住みやすいと思うけど人的環境からヤンキーが多くなるのと一緒ですね。

まあ通勤と家庭メインにバランスが重要と言いたいわけです。

[395: 匿名さん]

>>391

ほぼ同意。
知人が豊洲のタワマンを購入したからよく行くが、住居はたしかに素晴らしい。
しかし、周辺を車で通ると（枝川、辰巳、潮見など）今だに？？

あちこちに盛んに出没する所謂『豊洲＊＊』は、タワマン住民・デベが多いが、
これら周辺住民が、今まで余りにも低過ぎた地価を上げ、転売転居を狙っての事、
とも聞いている。

[396: 誘導]

★★豊洲ネタは専用スレでやってください★★
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43989/

[397: 大学教授さん]

>>393
２３区と近隣３県および市部との人口移動が減って行くとともに、
２３区内での移動が中心となり、区間競争が激しくなって行く。

少子化を補うため、地方からの若年上京者数は高い数字を維持する。
これらの人々は始めは賃貸、そして持ち家を希望する。
結局、これらの中でも所得水準が比較的高い人々（少なくとも納税者）に、持ち家を取得、定住する
場所として選択してもらえるか、これが各区の将来を決定付けることになる。
板橋区ＶＳ足立区は練馬区を巻き込んでの価格競争となるか？
これらの競争に加わらない区は、生存競争から将来落伍していく。

[398: 匿名さん]

>>390
聖路加に、骨折して救急で行ったけど…
とても親切ではあったが腕前は…

[399: 匿名さん]

もう、トリッキーに考えなくても練馬＞＞板橋＞＞＞＞＞＞＞足立なんじゃないの！？
一般人の感覚からして。
再開発が積極的に行われる場所はともかくとして、そうでない場所は長年のブランド
イメージが大きく変わらないと思っている。知識のない一般人が偉そうに言うな
と言われそうだが、不動産に専門性を持たない一般の人間が不動産購入のボリューム
ゾーンなのであるから、長期間かけて消費者に植え付けられたブランドイメージが
突然大きく変化することはないと思うよ。

例えば豊洲の再開発によるブランドイメージの向上⇒土壌汚染によるイメージの低下
なんてのは大きすぎる変化であって、そんなんでもなきゃ、街の魅力度なんて
差が開くことはあるにしても、逆転するなんてことはめったにないと思う。
それはいい街には人が集まり、開発が進み、街の魅力度が増し、また人が集まる
という好循環、ダメな街はその逆の運命を辿ると思うから。

[400: 匿名さん]

＞聖路加に、骨折して救急で行ったけど…とても親切ではあったが腕前は…

なんて書きたいの？　ここはレベル高いと思いますけど。

大学病院よりはるかにマシ。大学病院は玉石混交。外の病院に出せないレベルの低い医者は、
大学で面倒見るしかない。聖路加、虎ノ門は、医学部卒業生が殺到する病院。たいてい
面接で落とされる。変な人はまずいない。大学と違って、研究よりも臨床志向。

問題は、入院費が高いこと。ま、私立病院だからしょうがないと思いますけど。

[401: 匿名さん]

>>390
それって世田谷区民が新宿渋谷に近いのよって言ってるのと変わらんね。

[402: 匿名さん]

豊洲叩きもなんだか虚しいのが多くなってきたな。
皆もう豊洲は再開発に成功した便利で綺麗な町って言ったほうが楽になれるんじゃない？
地震の問題はあるし、ブランドのある地域と言うつもりもないけど、
今後豊洲がどんどん寂れていくと必死に吼えてるのも滑稽だぞ。
湾岸地域全体に言えるけど、週末の子供達の賑わいはなんとなく町が明るく見える。

[403: 住まいに詳しい人]

>>399
はいはい、そーいうのは雑談というには“複雑で”“大事な”話は
ココじゃなくて別のスレでヤッテ下さいね
ここは価格動向を話題にするスレですよ
　
　
>>398さんは骨折治療の水準を主要大病院間で比較出来るぐらい
繰り返し繰り返し全身を骨折して各病院で治療を受けたのでしょうか
難儀してますねぇ
　
教授のお話が典型なんですか（論というには穴があり過ぎ）
１のことで10を全て説明しよーとする傾向があり過ぎます
　
　
>>392
>区部の住宅供給の中心がマンションに変わり、
>マンションの販売戸数から将来の人口移動を類推することが比較的容易になった。

この15年間は都心の新築マンション供給が増えて人口が増えたのは事実だが
だからといって「人口移動を類推出来る」なんてホントですか？

５年前なら新築マンションは竣工まで完売するのが当たり前だったけど
今はねぇ、完成在庫も首都圏で5000戸以上あるわけで
さらに売れた住戸もTheTokyoTowersあたりで顕著だが
未入居で転売を待っている住戸や賃貸に出して借り手が付かない住戸も多い
　
　
あと教授は生年別の人口動向を追いかけていたから判っているハズだが
23区の人口増加は高校卒業のタイミングである19歳と
大学卒業のタイミングから数年の23歳〜26歳がピークであって
マンションを購入する30代は2005年2006年を除くと
人口はずっと減らしているんだけどなぁ
※暦年での同年齢の人口変動ではなく、生年に直しての比較による

マンション供給が多かった数年は供給数と人口変動がリンクしていたのは確かだが
供給が減った今は他の要因の方が人口変動に影響が大きくなるでしょうよ

[404: 匿名さん]

>>402
露骨な叩きもありますが、叩きじゃない意見は無視ですか？
いい所もあるし、悪い所もあるということだと思いますが。

[405: 匿名さん]

>>403

あんた何者？

[406: 住まいに詳しい人]

素人はまったく理解してないね。
住環境は人が移ってきたり、再開発されれば変わって行くけど、都心までの距離は永遠に変わらないよ。
それから、分譲マンション購入者と賃貸じゃまったく違う。
購入者は買った後の長い目で考えて選ぶけど、一時的に住むだけの賃貸だとその時の環境だけで選ぶんだよ。
湾岸部が売れて行ったのは、値段を考えればまあ当たり前だよね。
今でもまだまだ安いと思うぞ。
五反田とか大崎とか麻布十番と比べてみな。
もっと勉強しないと良いものは買えないぞ。

[407: 匿名さん]

>>406

何だ！ただの豊洲＊＊だったのか！？

[408: 匿名さん]

↑
豊洲を暗に持ち上げてやがる。
未来が約束された地ですか？

[409: 匿名さん]

>>406
なるほど都心までの距離ですか。
じゃ、新大久保、西日暮里、辰巳あたりが安いのは何で？

[410: 住まいに詳しい人]

>>409
僕ちゃん。
それはね。
人が移ってきたり、再開発されて、
住環境が変わって行くと
思う人が少ないからだよ。
わかった？

[411: 住まいに詳しい人]

>>410
どーしても価格動向のスレで地域比較をしたいのですかね？
不思議な方だ

[412: 匿名さん]

ただの素人だった・・・

[413: 匿名さん]

>>410
それでは、安い安いと主張する湾岸はこれ以上上がらないということになりますが？
特にコリアタウン風情の豊洲は上がりそうにもないですね（笑）

[414: 住まいに詳しい人]

>>411
素人だね。
２３区全部が同じように上がったり、下がったりするはずがないだろ。
今まで高かったところが評価を下げて値段下げたり、逆に今まで安かったところが評価を上げて値段上げたりするんだよ。
これからどこを買うべきかは、地域比較しないと分からないじゃない。
評価ってのは相対評価だからね。

[415: 住まいに詳しい人]

>>413
僕ちゃん。
ちょっと病院に行ったほうがいいよ。

[416: 匿名さん]

>>414さん
プロって湾岸を高値掴みしたことを必死に正当化する人のことですか？

[417: 413]

>>415
反論があるなら具体的に書きましょうよ。
ガキのケンカじゃあるまいし…

[418: 住まいに詳しい人]

>>417
その通りだよな。
>>413は具体的内容がまったくないし、湾岸がいままで上がって行った事実を完全に無視してる。
少なくとも、何で今まで上がって来たかと、これから下がる理由くらいは書かないと話にならない。
まさにガキのケンカだよな。

[419: 住まいに詳しい人]

>>414
理屈になってない、メチャクチャじゃないか

>今まで高かったところが評価を下げて値段下げたり、
>逆に今まで安かったところが評価を上げて値段上げたりするんだよ。

それならＡという地域とＢという地域の価格は連動してないのだから
時系列で住環境と利便性がどー変化したかを追えば答えが出てくる
地域の相対的な比較なんて無用のハズです

論理的にヘンな説明です
　
　
>これからどこを買うべきかは、地域比較しないと分からないじゃない。
>評価ってのは相対評価だからね。

だからこのスレは「どこを買うべきか？」とか「どこが住みやすいか？」とか
そーいう話をするスレじゃないって
　
　
実際の価格動向を追えば
23区内ならほぼ同じ方向で価格は動いており
地域差は動き出すタイミングの違いや変動幅で現れますが
こっちで上がって、こっちは下がるといった極端な動きはありません

過去20年の23区内でそんな価格変動があったなら指摘して下さいな
素人はどっちなんでしょｗ

[420: 匿名さん]

不動産私募ファンドの資金調達がほとんど止まっていて、ファンドの仕組みが機能しなくなっています。
私募ファンド側からは、そもそも不動産証券化の仕組みは国が作った制度であり、しかもデットの導入は不可欠な要素なのに、それを止めるというのは納得出来ないという声が挙がっています。
私募ファンドの資産規模は、既にＲＥＩＴの倍に達していると言われていますから、確かにこのままで推移すれば、色々な影響を与えます。
それでも、金融当局がなかなか動かないのは、ファンドを使った不動産の転がしビジネスというのが実態だからです。

ファンドは大量の不動産を取得しますが、それを短期に転売して転売益を稼ぎます。
これを頻繁に繰り返せば、不動産価格は根拠なく上昇し、何れは破綻しますから、放置する方が大きな問題となるのです。
不動産が一方的に上昇した後で急落すれば、減損会計によって企業の財務が痛みますし、金融機関の不良債権も増大します。
これではバブルの二の舞ですから、当然政策当局は座視出来ません。金融機関も再び不動産バブルによって体力が衰えれば、もう救済はありませんから、ここは何としても自助努力で突破しなくてはなりません。
こう考えれば、金融機関が不動産融資を甘くする可能性はほとんどありませんので、いくら騒いでも不動産融資姿勢は当面は変えないだろうと思います。
元々、不動産を転がして利益を得るというのは、ビジネスモデルとしてはマイナーであり、ニッチの業種でもあります。
このビジネスがどういう結果をもたらすかは、過去４０年の不動産ヒストリーを見れば自明の事です。こういうビジネスモデルに手を染めて何時までも続けたいと思う事自体が無茶なのです。
手仕舞いの時期を失して破綻するのは過去を見れば当たり前ですが、自分だけは違うという慢心がそれを忘れます。また、金融機関も過去に何度も甘い不動産融資によって痛い思いをしていますから、また繰り返すようでは救いがありません。
こう考えると、今の不動産融資の厳しい状態は当たり前なのです。

以上、不動産コラムより

[421: 匿名さん]

先週初めて、ららぽーと豊洲に行ってきたが、
本当に中国語、朝鮮語で話している人が多かった。

[422: 匿名さん]

>>421
アオキも文化堂もそうですね。
東雲、辰巳、枝川、塩浜の都営住宅から自転車で来る人が多いですからね。
外国の方にとっても暮らしやすいのでしょう。

[423: 住まいに詳しい人]

>>419
超素人的考えだな。
地域の相対的な比較なんて無用のハズです＞
購入者の数も資金も限られているんだよ。Ａも住環境良くなって、Ｂも良くなったら、両方が
上がると考える？より良くなったＡは上がるけど、ちょと良くなったＢは下がるよ。
これを相対評価って言うんだよ。
だからこのスレは「どこを買うべきか？」とか「どこが住みやすいか？」とか
そーいう話をするスレじゃないって＞
根本の理解ができてないな。
相対評価で価格は変わるんだよ。湾岸が良い例でしょが。同じだけの上昇率を他の地域が達成したか？
何を今までみてきたのか？

それに、
23区内ならほぼ同じ方向で価格は動いており＞
この表現は自己矛盾だよ。
郊外と２３区は違うとする相対評価に基づいた言い方だよ。

[424: 住まいに詳しい人]

>>421
>>422
まさに病気だよな。

[425: サラリーマン]

湾岸の埋立地物件が売れなくなって在庫が膨らんでる現象はどうしてなんでしょうね？
まだまだ上がるんなら、飛ぶように売れるのでは？

[426: 匿名はん]

>>No.425
>湾岸の埋立地物件が売れなくなって在庫が膨らんでる現象

これからマンションを買う人にとって、とってもありがたい現象だと思うけどねｗ
新しい建築基準法での建物が、安く買えるｗ

[427: 匿名さん]

>>425

423は自分の買った豊洲がトヨタワを頂点に下落傾向が鮮明になってきて
頭がおかしくなってるんでよ。ほっといた方がいいよ。
住まいに詳しいとか書いておきながら、自分の住まいの自慢に終始。
レベルが低い。
「自分の住まいが愛しい人」に名前変えたほうがいいね。

[428: 匿名はん]

ここの書込み住人さんて、外国人を差別してる書込みしてても、そのままにしておくみたいだけど、もしかしたら書込んでる人と同じ感覚なのかな？
だとしたら、ただの下品板だねｗ
あなた方に、教育やらなんやらを語る資格なんて無いよ。
もう一度、小学校からやり直せ！！

[429: 匿名さん]

【　日本人おばあちゃんの知恵袋　】

日本人はな、お互い様やねん。
相手に一回譲ってもうたら、今度は自分が譲るねん。
そうやって、うまいこと回っていくねんけど、『 あの人ら 』は違う。
一回譲ったら、つけこんできて、こっちはずっと譲らなあかん羽目になる。
それでも『あの人ら』は平気なんや。
カドたてんとことおもて譲り合うのは、日本人同士だけにしとき。
そうせんと、『 あの人ら 』につけこまれて、『 ひさしを貸して母屋を盗られて 』
日本がのうなってしまうからな。

嫌われることばかりをしてる人を嫌うのは、差別やない。
差別、差別と印籠のように突き出してくる人間こそ 卑怯者の差別者なんよ。

[430: 匿名はん]

>>No.429
なんだ？
今度はケツの穴の小ささを自慢してるのか？

[431: 匿名はん]

江戸っ子と似非江戸っ子の違いだな。
他人に何かして、見返りを求めたがる。
嫌だねぇ〜〜〜！！