23区内の新築マンション価格動向（その28）

[貧乏暇なし]

前スレ　「その27」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[22: 匿名さん]

>>20

PBR、PERの高低の記載が逆ですよ。（09さんのリストの地区は高PER（低利回り））
21さんと同じく、私もここでのPBRの定義がよくわからなかったので教えてください。

[23: 大学教授さん]

>>20
東京カンテイが使用しているＰＢＲとは、
ここ１０年で販売された新築マンションの平均価格と、その間に中古で流通した物件の平均価格
との比較で求められます。
新築が４千万円、中古が３千万円ならＰＢＲは０．７５となります。
すなわち、数値が高いところは将来中古で売っても有利な地域と言えます。
ちなみに首都圏の平均は０．９０でした。

[24: 大学教授さん]

注意すべき点は、ＰＢＲが高めに出やすい点。
一戸当たりの10年間の平均値ですから、
ここ数年の都心回帰にともなう住み替えによる、中古物件の増加が大きく影響を与えています。
また、新築価格の高騰によりその希望価格も高くなっています。
従って、中古で流通した物件の平均価格はより高く出ています。
肝心な点は、その地域で中古物件の需要が実際に強く、希望価格で成約しているかどうかです。

異なる時系列の数字の集まりであるＰＢＲより、
その時点での数値であるＰＥＲの方がより信頼性があるでしょう。

[25: 大学教授さん]

マンションＰＥＲ関連
募集件数が多く、賃貸マーケット反映性が高い１Ｋ・１ＤＫタイプの募集賃料推移を区別に出した。
利便性、住環境の良化で家賃レベルを切り上げている区が散見される。
これら区は新築、中古マンションの値上りも正当化されよう。

２００７年７月と２００８年８月現在比較（単位：万円）
千代田区１１．１０→１０．９５、中央区１０．９５→１０．７６、港区１３．１１→１２．６３、
新宿区９．５７→９．６１、文京区９．１４→９．０３、台東区９．４４→９．６５、墨田区８．４２→９．１４
江東区８．６３→９．２２、品川区８．９２→９．１１、目黒区９．９９→１０．３２、大田区８．５３→８．２２、
世田谷区８．５４→８．５５、渋谷区１１．７２→１１．２６、中野区８．０８→８．４１、杉並区７．７６→７．８５
豊島区８．３５→８．０９、北区７．５５→７．６０、荒川区７．９５→８．０６、板橋区７．０８→７．２３、
練馬区７．１０→７．３０、足立区６．６４→６．６３、葛飾区６．６７→６．５８、江戸川区７．１２→７．０５

[26: 匿名さん]

>>25
各区のデータ元となったマンションの平均築年数はどんな感じですか？
新築が多い区は値上がり傾向があるとか無いですか？

>>20
すみません、勘違いしてました。

[27: 大学教授さん]

２３区の分譲マンションストック数とＹＡＨＯＯ不動産の中古マンション流通量の関係
すなわちマンションストック中、中古マーケットに出ている比率（０８年１月時点）。
この数字が高いと、価格下落圧力がより高いことを意味する。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/54tokusyu-stock.pdf
１位　港区　４．０８、２位　目黒区　３．９６、３位　渋谷区　３．５９、
４位　世田谷区　３．１１、５位　千代田区　３．０４、６位　新宿区　２．７４、
７位　品川区　２．４６、８位　文京区　２．２５、９位　中野区　２．２４、
１０位　杉並区　２．１２、１１位　大田区　２．０４、１２位　中央区　２．０１、
１３位　練馬区　１．８８、１４位　板橋区　１．８６、１５位　豊島区　１．８２、
１６位　足立区　１．６７、１７位　台東区　１．６１、１８位　江東区　１．４２、
１９位　墨田区　１．３６、２０位　北区　１．３４、２１位　葛飾区　１．２５、
２２位　江戸川区　１．２６、２３位　荒川区　１．０７、

[28: 大学教授さん]

>>26
築年数、仕様、広さに違いはあるでしょうが、
ここは家賃レベルとして捉えるべきでしょう。
すなわち、１Ｋ・１ＤＫタイプを借りようとすれば、平均でこれだけの家賃が必要になる。
家賃レベルが切りあがっている区は、以前と比べより経済力がある人でないと借りられない
地域に変容していることを意味します。
と言うことは、新築分譲マンションの価格上昇を容認できる環境に変わっていることを意味します。

[29: 大学教授さん]

>>24
さらにマンションＰＢＲが信頼できないもう１つのポイントがあります。
先に、最近の中古マンション流通量が多いところは、中古マンションの１０年平均価格が高く
出やすい点について触れましたが、
新築マンションの１０年平均価格が低く出てしまう区もあります。

例えば世田谷区と江東区を比べてみましょう。

（世田谷区）
年　　　　販売戸数　　　　平均坪単価
０７年　８４４戸　　　　　３４２万円　
０６年　１９０５戸　　　　２９９万円
０５年　２１５８戸　　　　２６０万円
０４年　３３７３戸　　　　２４５万円
０３年　３２５８戸　　　　２５０万円

（江東区区）
年　　　　販売戸数　　　　平均坪単価
０７年　２２５０戸　　　　２６３万円
０６年　２９１９戸　　　　２１９万円
０５年　１６０９戸　　　　２０６万円
０４年　３０９８戸　　　　１７８万円
０３年　３７０１戸　　　　１９２万円

価格が安い時期の販売数量が圧倒的に多い世田谷区は、１０年間の新築平均価格はより低くし、
マンションＰＢＲをより高くします。
ところが、これを目安に現在の坪単価で購入するととんでもない事になります。

[30: 匿名さん]

江東区買ってもとんでもないことになりそうですよ。

[31: 匿名さん]

PBRとかPERとか詳しくないのですが、
素人なりに皆様の情報からPER、PBRを解釈してみました。

PBRは新築販売価格と中古売買成約価格によって決まるので、
その当時の経済状況(バブルやデフレ)に大きく影響してしまう。
したがってマンション適正価格を判断する基準には向かない。

PERは賃貸利回りによって決まるので、経済状況(バブルやデフレ)
の影響に左右されにくい(賃貸価格の変動は不動産価格の変動より少ないため)。
そのため客観的に適正価格を判断するにはPER(賃貸利回り)を
基準にするのが良い。

この理解でよろしいでしょうか？

[32: 大学教授さん]

はいそうです。

[33: サラリーマン]

いくら屁理屈をこねても、普通の人は世田谷が買えるなら、わざわざ埋立地を選んだりはしませんよ。
これが大多数の感覚です。

[34: 匿名さん]

そうなんだよね。世田谷で買えないから江東なんだよなあ。
その中でさらに埋立地が嫌な人はせめて亀戸や住吉に買いましょう。

[35: 匿名さん]

>>29

どう考えても江東区の方がおかしいくらいに高騰しちゃってるのに、教授は江東区がお好きなのね。


ちなみに25で中古の値上がりが正当化されると言われている地区と27でマンションストック数による
価格下落圧力が高い地区が面白いぐらい被ってるんだけど、どっちが正しいの？

ストック数が多くても今まで下落しないで済んでいる都心・城西・城南の方が、流動性も高く
やはり城東が危ないんじゃないの？
そもそも城東のマンションなんて、新築でも安いのにわざわざ中古で買わないっしょ。

[36: 匿名さん]

多くの女性は名前に拘ります。
枝川、潮見、辰巳に囲まれた元倉庫地帯豊洲。
足立ナンバー。
むしろ、拘らない女性は立派でしょう。
最近は、女性の発言力が強いですしね(不動産関係者談）
「銀座５分」「都心」で作り上げられた妄想は
いずれ冷めるでしょう。

[37: 購入検討中さん]

前スレでも言いましたが、江東区vs世田谷区は別のスレッドでやってください。
正直迷惑です。

[38: 匿名さん]

分かりました！江東区しか買えない37さん！
もう止めますね！

[39: 中央区]

このスレ、今初めて来たけど、猛烈に変な人いるね(38の書き込みの人、あなたのことです)

[40: 匿名さん]

>>38はきっと実生活でいろいろと大変な目にあって、おかしくなったでしょう。
引き続きのご活躍を暖かく見守ってあげましょう。

[41: 大学教授さん]

既出ですが、
４月下旬のYAHOO不動産中古マンション、仲介戸建、仲介土地、賃貸の募集物件数を総計し、
３月１日時点の世帯数で割り、不動産の過剰感を指数化しました。

１位　港区14.01％、２位　千代田区12.92％、３位　渋谷区10.28％、４位　中央区10.15％、
５位　新宿区8.33％、６位　目黒区7.33％、７位　文京区7.33％、８位　世田谷区6.76％、
９位　中野区6.18％、１０位　豊島区6.14％、１１位　杉並区5.69％、１２位　練馬区5.22％、
１３位　板橋区5.10％、１４位　台東区5.07％、１５位　品川区4.65％、１６位　大田区4.61％、
１７位　墨田区4.39％、１８位　北区4.38％、１９位　江東区4.15％、２０位　荒川区3.75％、
２１位　足立区3.59％、２２位　江戸川区3.04％、２３位　葛飾区3.01％、

[42: 大学教授さん]

過剰感が高くとも、
世帯増加率が高い区は比較的短期間で消化できます。
問題は、過剰感が強く、世帯増加率が低い区です。
長期にわたってマーケットが低迷する恐れがあります。

[43: 匿名さん]

そもそも教授が居付く前は
このスレも活発な議論があったんだよな

某巨大掲示板の隔離スレに篭ってくれないもんかね

[44: 匿名さん]

世帯増加率だけではなく、
世帯の入れ替わりがどれだけあるかも関係するはずだが。
世帯の入れ替わりが激しい区は募集が増える。
入れ替わりが少なければ中古や賃貸の募集も減る。

[45: 大学教授さん]

>>44
世帯数に見合った住居が必要となる。
従って、世帯数の増加数に見合った住宅ストックの増加が必要となる。

入れ替わりが多いか少ないかは、単に制約数の増加につながるだけで、
余剰を解消するものとはなりえない。

[46: 大学教授さん]

過剰率ＶＳ０７年世帯増加率
１位　港区14.01％ＶＳ5.28%、２位　千代田区12.92％ＶＳ2.19%、
３位　渋谷区10.28％ＶＳ0.30%、４位　中央区10.15％ＶＳ3.65%、
５位　新宿区8.33％ＶＳ1.37%、６位　目黒区7.33％ＶＳ0.95%、
７位　文京区7.33％ＶＳ1.93%、８位　世田谷区6.76％ＶＳ1.02%、
９位　中野区6.18％ＶＳ1.46%、１０位　豊島区6.14％ＶＳ1.80%、
１１位　杉並区5.69％ＶＳ1.54%、１２位　練馬区5.22％ＶＳ1.65%、
１３位　板橋区5.10％ＶＳ1.33%、１４位　台東区5.07％ＶＳ2.16%、
１５位　品川区4.65％ＶＳ2.245、１６位　大田区4.61％ＶＳ1.59%、
１７位　墨田区4.39％ＶＳ2.80%、１８位　北区4.38％ＶＳ1.56%、
１９位　江東区4.15％ＶＳ2.28%、２０位　荒川区3.75％ＶＳ2.41%、
２１位　足立区3.59％ＶＳ1.99%、２２位　江戸川区3.04％ＶＳ1.16%、
２３位　葛飾区3.01％ＶＳ1.18%、

[47: 匿名さん]

>46
過剰率÷世帯増加率と消化率の相関が挙げるべきデータとなりませんか？

[48: 匿名さん]

いろいろやって、最後はただの人気順と同じになっちゃったねw

[49: 住まいに詳しい人]

都心と近郊では、市場構造が違うのだから
中古マンションと仲介戸建と仲介土地と賃貸の募集物件数を足すなんて
乱暴な数字で横の比較が出来るわけないじゃん
＃だいたい、どーして新築の在庫は入れないんだ？

どーしても無理に横の比較をしたいなら
こーいう場合は「○○年を100とする」と指数化しかないのに・・・

教授は数字のセンスが全くないんだから
もー意味のない数字をぺたぺた貼るのはヤメてくれよ

[50: 元院生]

久しぶりに見たら、教授のご見解が変わっているような。
　かっては、「江東区の外れの湾岸が副都心かつ高級住宅的に
発展する」とのトーンであったが、最近は、「手ごろな住宅地
なので人口が今後も増加する」との論旨に感じる。
　団地的発展は交通の便からして十分にかがえられるのでは。

　でも地方から出て、城南・城西のプレミアムを当たり前と
感じるのは10年以上かかる。わたしなんかは20年はかかった。

[51: 大学教授さん]

世帯数の増加以上に、分譲マンション、戸建、賃貸、土地の新規供給があれば余剰になり、
過剰在庫は膨らみます。
世帯数の増加が期待できない地域での大量供給は余剰在庫を招きます。
０７年の世帯数増加率をランキング化すると
１位　港区５．２８、２位　中央区３．６５、３位　墨田区２．８０、４位　荒川区２．４１、
５位　江東区２．２８、６位　品川区２．２４、７位　千代田区２．１９、８位　台東区２．１６、
９位　足立区１．９９、１０位　文京区１．９３、１１位　豊島区１．８０、１２位　練馬区１．６５、
１３位　大田区１．５９、１４位　北区１．５６、１５位　杉並区１．５４、１６位　中野区１．４６、
１７位　新宿区１．３７、１８位　板橋区１．３３、１９位　葛飾区１．１８、２０位　江戸川区１．１６、
２１位　世田谷区１．０２、２２位　目黒区０．９５、２３位　渋谷区０．３０、

世田谷区、目黒区、渋谷区エリアが変調をきたしているのが良く分かる。

[52: サラリーマン]

こいつは江東区が有利になるデータだけを探してきて、それで理屈を作ってるんだから意味ないよな。
いくらそんなことしても、一般の人は江東区の埋立地なんか見向きもしないよ。

[53: 大学教授さん]

ＣＲＥマネジメントが浸透して行けば、都心部の倉庫等のマンション化が進みます。
将来的にも、坪単価の急激な上昇無くして、都心部居住は進んで行くでしょう。

２００１年以降、地方からの大卒上京者は増え続けています。
これらの人々も交通至便な地域に居住し、職住近接の生活を享受できるでしょう。
長距離・長時間通勤が回避できる場所で、適正価格での住居の供給が継続できれば、
地方のみならず、外国からも優秀な人材を確保できます。

[54: 匿名さん]

「巨大な「敗者復活戦」の主戦場と化した豊洲」

大手不動産販売会社のマーケティングを担当するN氏から興味深い連絡が入ったのは、
若葉の瑞々しい季節だった。

N氏によると、豊洲購入者と学歴の相関関係を分析したところ、おおむね「MARCH」と呼
ばれる層が平均となる。「MARCH」とは明治・青山・立教・中央・法政のことで、
いわゆる中堅私立大学だ。

「アッパーミドル層を狙ったニュータウンであれば、この数字は妥当です。ただ、豊洲にお
いてはまさにMARCH出身者の比率が突出しています。普通、上は早稲田慶應など上位
私大や東大、下は日大や駒沢といった下位私大も比較的満遍なく含まれるものですが、
豊洲ではMARCH出身者が全体の40%近くを占めており、これはかなりの偏りと言えます。」

豊洲購入者の約40%が「MARCH」出身者であることについて、学歴が消費行動に与える
影響について研究する経済研究大学院大学の岩原教授はこう分析する。

「早慶層以上は世田谷や目黒、または港区など都心部の良好な住宅街を選びますが、
一般に彼らより低所得なMARCH層は太刀打ちできません。同じ街を選べば、面積が狭い、
グレードが低いなど、余計に敗北感を味わうことになりますから。」
「そこで豊洲は格好の『敗者復活戦』になったのです。「銀座まで5分」であることは、上位層
が選ぶ優良な住宅街に勝るポイントです。つまり単純比較できないからこそ、明白な敗北
感を味わわずに住めることになります。」

最後に、岩原教授は付け加えた。

「ただし、あまり健全な消費者行動とは言えません。自らの好みの場所に住むのではなく、
コンプレックス解消のための手段として住むのですから。当然、このことはコミュニティの
健全な発展を阻害する要因として、今後少なからず影響してくるでしょう。」

人生で最も大きな買い物の選択を、コンプレックス色に染めるのはいいことではなさそうだ。

賃貸不動産板上席アナリスト　大場利三

[55: 匿名さん]

>53
優秀な人＝高所得者が一般的ですから、ますます都心・城南の優良居住区に優秀な人が集まるという
ロジックですね。
東側の安価な居住区は、地方労働者や外国人労働者の受け皿という役割を担って行くわけですね。
将来的に文化、教育面での差が更に広がって行くわけです。

[56: 匿名さん]

なかなか興味深い。確かに私の知り合いにピッタリ当てはまる。

[57: 匿名さん]

>>54
「コンプレックス解消の場としての豊洲」か。
具体的な数値に基づく分析だけに鋭すぎる。

豊洲が世間でバカにされている理由が頷けるな。

[58: サラリーマン]

妻が友人のタワーマンションに行ったときに地震が来たそうです。
めちゃくちゃ揺れたそうですよ。
地震の被害を回避するためにゆらーりゆらーりと大きく揺れるそうですね。
とてもこんなところには住めないと思ったそうです。
そういえば、最近はタワーマンションの人気が急降下してるそうですね。
タワーマンションしかない埋立地はもう終わりってことですかね。

[59: 匿名さん]

↑タワーマンションが人気なくなったというソースは？！

[60: 匿名さん]

タワマン不人気はセオリーの別冊でデベがコメントしてたなあ。

[61: 匿名さん]

>５４〜５７
素朴な疑問
「学歴」は個人情報なので、簡単には手に入らないんだけど、どうして集計できたの？
教えて

[62: 都民]

超高層ビルなんて、事務所やホテルにはいいけど、住む場所じゃないですよ。
停電したら断水になるし、エレベータが止まって部屋からでられなくなります。洗濯物は永久に外に干せないし(乾燥はものすごく電気代がかかります)、不便です。
公園に面した中層マンションが一番ですよ。公園の緑を毎日眺めながら生活するのはすごく気持ちいいですよ。
工場地帯だった埋立地では無理でしょうね、

[63: 匿名さん]

湾岸MARCHか。。。
しっくりくるな。

[64: 匿名さん]

このスレで豊洲叩きをしている人間が高学歴ということが証明されたわけだね。

幸せ。

[65: 匿名さん]

豊洲は特定アジア地域住民が多いから叩かれてるんだと解釈している。
港南や芝浦は叩かれないでしょ？

[66: 匿名さん]

>63
軍艦マーチは「守るも攻めるも黒がねの・・・」
しかし、戦艦大和も武蔵も沈みましたな。

[67: 匿名さん]

違うよ。
自分の住む地域に較べ格下だと思っていたところに、自分の住むマンションより豪華で値段の高いものが建つからだよ。

久しぶりの同窓会で
「こいつは、どうしょうもない。」
と思っていた奴が卒後大出世して、自分よりはるかに稼いでいるの知った嫉妬だよ。
クラスで一番賢い奴が偉くなっているのに較べればその憎悪は倍だね。

[68: 匿名さん]

>>67
いやいや。
その理屈だと港南や芝浦も叩かれてしかるべきですよ。

[69: 元素匿名たん]

>54
住宅ローンの申込書に学歴欄ってあるのかな。どうやって調査、サンプリングしたんだろ。回答数が多くなければサンプルバイアスがかかっている可能性が大いにあるよ。

あと、経済研究大学院大学って何ですか？初耳です。

ちなみに、給料と会社の規模や知名度が比例すると仮定して、都心のマンションの購入対象のメジャーゾーンが一部上場の大手企業と簡単化のために限定すれば、就職ランキングなんかを見ればMarchと早慶、理科大、学習院、上智、旧帝大、横浜国大、加えて都立大というくくりかたができる（関関同立や千葉大、埼玉大も入れた方がいいかもしれん）。
そうすると、これらに占めるMarch比率は3割近いから、母数が少なければ上下に振れる可能性は十分にある。確かに、4割が事実なら、若干高い印象はあるが、あまりにも突出して高いという印象はそれほど感じはしない。

同じ会社に勤めていれば給料なんて出身大学にあまり関係ない。仕事の出来具合は一定の学力の学校出身者同士なら、相関関係は感じない。
帝大、早慶出身でも一部のよほどの高給業種じゃなければ、世田谷や目黒の広い高級物件はかなり上のほうの役員にでもならんかぎり、親のすねをかじらないとかなり厳しいで。

以上マジレス。サンデー毎日読んでるから土地勘が少しあった。

[70: 匿名さん]

>『敗者復活戦』

なかなか興味深い切り口ですね。
、健全な消費が頭打ちになったときの対策として一時的には
この不健全な消費を狙う作戦は効果があるでしょうね。
上手に敗者復活戦に参戦させてやることが、負けがこんでへこんでいた敗者を
消費の前線へ引きずり出す有効な手段として、住宅以外にも活用できそうです。

「敗者復活商品」の開発、いいキーワードですね。

[71: 匿名さん]

対象を一部上場にするってのは広げすぎ。
最近バタバタ倒産してる不動産会社だって一部上場だった会社あるんだから。
２３区にマンション買えるサラリーマンは一部上場の中でも上澄みの一握りだけだろ。
高給取りの商社やマスコミで東京採用といえば
東大・一橋・早慶で大半を占めてしまう。
MARCH含むその他の大学は若干名で、よほどの特殊な能力や実績があるか
強力なコネがある場合が多い。

前者の４大学卒業者でも湾岸タワー住んでる者もいるけど
やはり田舎出身者が多い気がする。