23区内の新築マンション価格動向（その28）

[貧乏暇なし]

前スレ　「その27」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[151: 契約済みさん]

149さんは正しいと思う。
二匹目のドジョウはいないと思うけれど。

[152: ビギナーさん]

先日、１０月販売開始の物件を見に行ったら、強気な価格設定に驚きました。（都心部）
やはり、顕著に値下がりする地域と、そうでない地域の二極化が進むのでしょうか？
でも、その強気な物件の地域も５年前はもっとお手頃価格だったんですけどね〜。
過去の価格変動の中で、二極化が進んだ例はありますか？

[153: 匿名さん]

だから都心部（笑）ってどこよ？

[154: 匿名]

少なくとも豊洲や有明を都心部だと思っている人は世間一般では皆無です。
そこらへんはここ最近で人口の増えた新興住宅地というのが正しい認識ですよ。
つまり、港北ニュータウンとかと同じレベルです。

[155: ビギナーさん]

No.152の都心部は千代田区です。

[156: 匿名はん]

東京23区に大雨洪水警報でましたよ。
溜池の辺りの方・神田川流域の方　気をつけてね

[157: 匿名さん]

>>155
千代田区は強気でしょう
でも去年の価格のままというわけでもないんじゃない？
警察病院の再開発にも巨大な住居棟が計画されているよね
番町あたりの新規物件ってありますか？

[158: 住まいに詳しい人]

>>157
二番町でベルギー大使館の開発計画があったけど
＠2000なんて阿呆なこと言ってたから、今頃は頓挫しているんじゃないかな？

[159: 匿名さん]

>154

いっそのこと豊洲ニュータウンとか豊洲が丘とか、豊洲ぷらーざと名付けましょうよ。
でもミーハー需要がなくなるか。

[160: 大学教授さん]

この１０年間の上京のパターンは３つに分けられる。

１つは、団塊の世代Ｊｒの時代で、首都圏に若者人口が十分あった事、地方にも職が十分あった事
から上京者の数は少なかった。不動産的にはいわゆる地元需要中心の時代で、郊外、近郊の需要も
あり、何でって感じるくらいの坪単価で郊外、近郊が売れて行った。

これからは、次の世代になるわけだが、首都圏の地元需要は格段に下がる、一方増えるのが
就職氷河期の地方上京者、地方経済が崩壊し已む無く上京したものの、非正社員となり、
給与水準が低い。アルバイト的職が多かった西側アパートに多くが居住し、いまだに身動きが
取れない者が多い。
次が、就職好調世代で、正社員比率が高くなり、都心部居住が進みつつある。

これからのポイントは就職氷河期に大量に流入した上京者の存在。
はたして持ち家需要につながって行くのか大きな疑問である。

[161: 匿名はん]

>>No.159

おまえ、センスなさすぎだ。

豊洲シーパラダイスぐらい言え

[162: 匿名さん]

教授は日経の愛読者なんだろ
これからも就職売り手市場が続くと思ってるの？

郊外物件がそこそこの値段で取引されてたのは
不動産が過去の取引実績に左右されるからだけ
ドーンと下げてまで売る必要性がなければ売らない

しかし地方にも職が十分あった時代なんて何年前の話してるんだろうね
下町で新聞だけ読んでいる人の思考ってわからんわ

[163: 匿名さん]

衰退が確定している外周区世田谷ですが二子玉川ライズの予定価格ごらんになったでしょうか？
教授、反省の色がまったく見えない東急不動産に正義の鉄槌をお願いします。

[164: 匿名さん]

去年の夏に、明らかに高値で需要が付いてこれないから下がることを予想してた自分だが、
それ以外の経済状況がここまで悪くなるとは流石に予想できなかったなぁ。

[165: 大学教授さん]

２００３年時２３〜２５歳の上京者の数と、２００８年時」２３〜２５歳の上京者の数を
区別に比較してみよう。

千代田区３７５人→６９８人、＋３２３人。中央区１３５４人→１８２９人、＋４７５人。
港区２９１２人→３８８２人、＋９７０人。新宿区８０７２人→９０７２人、＋１０００人。
文京区３９８９人→４６８６人、＋６９７人。台東区１５４６人→２２７６人、＋７３０人。
墨田区２１２６人→３５５９人、＋１４３３人。江東区３０６１人→４７９１人、＋１７３０人。
品川区６３３６人→７０３５人、＋６９９人。目黒区６５１９人→６１５４人、▲３６５人。
大田区１１１８３人→１２９７７人、＋１７９４人。世田谷区２２１８０人→１９３８６人、▲２７９４人。
渋谷区５７１７人→５２４１人、▲４７６人。中野区１０１３８人→１０５５９人、＋４２１人。
杉並区１７０６７人→１５９７０人、▲１０９７人。豊島区７８９２人→８４３６人、＋５４４人。
北区４０３６人→４６８７人、＋６５１人。荒川区１８８６人→２５２８人、＋６４２人。
板橋区９９２５人→９８６７人、▲５８人。練馬区１１５１４人→１１１０８人、▲４０６人。
足立区３６４８人→４７８０人、＋１１３２人。葛飾区３５６３人→３６９３人、＋１３０人。
江戸川区８２６７人→８１２７人、▲１４０人。

[166: 匿名さん]

>163

値段もさることながら、大量供給してしまうこともかなりのＫＹでしょ。供給が少なければ地元需要でなんとかなるんだろうけどな。普通のサラリーマンじゃほぼ無理。ストックリッチじゃないＩＰＯリッチや株リッチはかなり減ってるからな。どうなることやら。

[167: 匿名さん]

>大学教授さん
この増加数は住宅供給の増加ペースを示しているだけではないだろうか。

[168: 匿名さん]

>>147
>皆さんMARCHな豊洲に嫉妬ですか？
特ア住民の多い豊洲に嫉妬。
中国人や韓国人が多くて羨ましい。

[169: 匿名さん]

>>163
あの価格は落としてあれなんですよね。
呆れた、と言うか「ニコタマ」ってそんなプレミアムつくようなところ？
あの値段なら都心も手が出るでしょ。
今考えれば「金妻」の威力は凄かったんだな。

[170: 匿名さん]

私だけかな？江東区って聞くと、中学校を卒業した田舎臭い格好の連中がゾロゾロと
上野駅に蒸気機関車で集団就職で上京して、それで、町工場とか、工事現場とかで、
肉体労働について、汗にまみれて働いて、安い酒を飲んで、安い女を買って、場末の
店の女を孕ませて、会社の寮にはいられなくなるので、そんな連中でも借りられるぼろ
アパートを探したら、不動産屋のじいさんから、「あんたらの予算じゃ、ここしかないよ」
っていわれた廃墟寸前のアパートに転がり込むって。
それで、ガキがぼこぼこ次々生まれて、アパートも倒壊寸前になって立退きになって、
でもスラムから脱出できなくて、とりあえずその近所にあったボロボロの一戸建てに引っ
越しました。そんな連中が住んでる所だよね、江東区って？

[171: 住まいに詳しい人]

>>160
上京者ネタは論理破綻しているんだから、もーいいよ
いい加減流れを読んで頂けないのでしょーか？

基本的に地方出身者は＠250以上のマンションは買えないのだから
いくら増えても都心市場を動かす力は限定的ですよ
価格が下がれば買う、価格が上がれば買わないというだけ

都心で土地を持っている70歳代80歳代が亡くなって
相続される方がはるかに影響力は大きいでしょ

つうか23区の2002年→03年と2007年→08年の年齢別人口の変化を見ると
マンションを購入する世代である30代は23区から流出しているわけで
23区の2008年の25歳人口は12万9千人、35歳人口は16万1千人と
上京者を加えても30代よりも数が少ない20代が都心の住宅需要を埋めるとは思えないけど
　
　
>>165
だから何度言えば判るの？
人口増加＝上京者じゃないってーの

[172: 匿名さん]

晴海の教習所に通ってた身としては、江東区の海側って倉庫や工場や貧民街というイメージ。
あんなところ良く住むな、ギャハハという感じ。
もちろん実際に住人にあったら「いいところにお住まいですね。」と社交辞令。

[173: 匿名さん]

世田谷区ですが近所の6000〜8000万円ぐらいのパークホームズ、誰が買うのかしらと思っていたけど、赤ちゃんの泣き声や子供の声が結構聞こえるし、思ったより若手に売れてるのかなあと思いました。みんな若いのにリッチですなあ（親が？）...。三茶の方の物件は売れて無さそうだけど、雰囲気はすごくいいです。宝くじあたったら三茶か二子玉買います！

[174: 匿名さん]

172ですが路上教習が江東区海側の倉庫や工場や貧民街でした。
今は変わって良かったNE☆

[175: 匿名さん]

>>170

それは大田区の方が多いよ、もうくだらんスレ止めたら。

[176: 匿名さん]

江東区も似たようなもんですよ。
ご年配の方に話聞くと、金があるなら台東区に住みたいって人は多いよ。
意外にも都心三区ではなく、台東区への憧れは大きい。

[177: 住まいに詳しい人]

>>176
それほどまでに江東区を愛している（？）なら
『豊洲・東雲・有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう』あたりで意見してきたら？

このスレには必要ない話です

[178: 匿名さん]

>>177

その通りです。明日、またどこかのデペが倒産しそうな状況なのに・・

[179: 匿名さん]

お、次はどこだ？

[180: 住まいに詳しい人]

上位に上がっているスレをちょっと巡回しただけでも
『ブリリアマーレ』では、口止め付きのオプション品サービスで実質値引きの話
『シティテラス目白』では、竣工しても293戸のうち100戸ぐらいしか入居してないなんて話
『パークコート赤坂』は・・・　
ここの購入者or関係者は、他のスレにまで出張して他の地域や物件を叩くのが酷かったからなぁ

ホントに景気の悪い話ばっかりだね

>>179
２ちゃんねるの市況１板あたりを参考にすれば
まな板に乗った状態の新興デベは３、４社はあるみたいだ

[181: 契約済みさん]

教授は湾岸をオススメしてるんじゃないですよね。
マンションブームの波及を先読みして、
新タワー周辺の城東内陸で一足早く勝負したんです。

・・・ブーム終了で今のところ当てが外れた格好でしょうけど。

[182: 匿名さん]

教授はもう随分と前、新タワーが決まる前から
某掲示板で東京駅5kmとひたすら書き込んで
隔離スレまであるお方です

新タワーが決まったときのはしゃぎっぷりは今思い出しても失笑します

なんか城西に対してトラウマでもあるんでしょうか？

[183: 大学教授さん]

２００３年時２３〜２５歳の上京者の数と、２００８年時」２３〜２５歳の上京者の数を
区別に比較してみよう。分かり易くする為、０８年のほうが増えた区を分けた。

千代田区３７５人→６９８人、＋３２３人。中央区１３５４人→１８２９人、＋４７５人。
港区２９１２人→３８８２人、＋９７０人。新宿区８０７２人→９０７２人、＋１０００人。
文京区３９８９人→４６８６人、＋６９７人。台東区１５４６人→２２７６人、＋７３０人。
墨田区２１２６人→３５５９人、＋１４３３人。江東区３０６１人→４７９１人、＋１７３０人。
品川区６３３６人→７０３５人、＋６９９人。大田区１１１８３人→１２９７７人、＋１７９４人。
中野区１０１３８人→１０５５９人、＋４２１人。豊島区７８９２人→８４３６人、＋５４４人。
北区４０３６人→４６８７人、＋６５１人。荒川区１８８６人→２５２８人、＋６４２人。
足立区３６４８人→４７８０人、＋１１３２人。葛飾区３５６３人→３６９３人、＋１３０人。

目黒区６５１９人→６１５４人、▲３６５人。世田谷区２２１８０人→１９３８６人、▲２７９４人。
渋谷区５７１７人→５２４１人、▲４７６人。杉並区１７０６７人→１５９７０人、▲１０９７人。
板橋区９９２５人→９８６７人、▲５８人。練馬区１１５１４人→１１１０８人、▲４０６人。
江戸川区８２６７人→８１２７人、▲１４０人。

[184: 大学教授さん]

２００３年時２３〜２５歳は就職氷河期に当たる。
地方経済が崩壊し、已む無く上京、非正社員となり、
アルバイト的職が多い西側のアパートにその多くが居住した。
この為、世田谷区、杉並区が大きく増えている。

一方、、２００８年時２３〜２５歳は就職好調世代。
正社員比率が高くなり、住宅手当等もあり、都心部居住が進みつつある。
この為、都心部は０３年比でいずれも増えている。

県境外周区についてさらに考察を加えると、面白いことが分かる。
製造業が盛んな区は０３年比増えているが、ベッドタウン色が強い区は逆に減っている。
大田区を筆頭に、団塊の世代引退を補完するための若年層採用が、中小製造業まで広がっているようだ。
一方、巨大ターミナル駅を中心としたサービス業には陰りが見られ、雇用のバッファーとしての
役割を終えようとしている。

大田区１１１８３人→１２９７７人、＋１７９４人。北区４０３６人→４６８７人、＋６５１人。
足立区３６４８人→４７８０人、＋１１３２人。葛飾区３５６３人→３６９３人、＋１３０人。

世田谷区２２１８０人→１９３８６人、▲２７９４人。杉並区１７０６７人→１５９７０人、▲１０９７人。
板橋区９９２５人→９８６７人、▲５８人。練馬区１１５１４人→１１１０８人、▲４０６人。
江戸川区８２６７人→８１２７人、▲１４０人。

[185: 大学教授さん]

ベッドタウン色が強い県境外周区が０３年比減っているもう１つの理由は、
若年層の都心部居住が進んでいる点が上げられる。
今後、優秀な人材確保のため、各社が住宅手当を充実させて行けば、さらに都心部への居住が
促進されると思われる。
巨大ターミナル駅の役割縮小と合わせ考えると、この減少傾向は長期間続きそうだ。

[186: 匿名さん]

残念だけど教授の見方は外れるでしょう。

なぜなら景気後退→減益決算が続出しており、今後は採用減・福利厚生減となるのは間違いないからです。
企業は利口ではありません。目先の利益に左右されます。

減益→人件費削減→リストラ・採用減・福利厚生減のいつか来た道が繰り返されるだけです。

[187: 匿名さん]

江東区は東京の必要悪だから、悪口は言うべきではないと思う。江東区がなかったら、どこか
他の地域がゴミ捨て場になり、社会の最低辺にならなければいけないのだからね。
江東区を憐れみ、江東区に感謝しようではありませんか、都民の皆さん。

[188: 大学教授さん]

近隣３県では、住宅購入対象年齢層における地元民比率が年々上昇しています。
その影響を受け、近隣３県から東京都への流入数は年を追って減っています。
それに代わり、その他の府県から東京都への流入数は増え続けています。
　　　　　　　近隣３県から　　　その他府県から
２００４年　　１４３６５人　　　５８５１６人
２００５年　　１４０８０人　　　７２４８２人
２００６年　　１３０１２人　　　７７０６７人
２００７年　　　６７９７人　　　８７７０３人

今後、２３区にとって、近隣３県および市部はより独立した存在となって行くでしょう。
そして、その他府県から流入し２３区に滞留している人たちがどこに持ち家を取得することに
なるのかが不動産価格動向に大きな影響を与えるでしょう。

[189: 匿名さん]

夜3時26分の書き込みの次は、朝7時57分

なにがそこまでさせるのか・・・

[190: 大学教授さん]

都心３区を中心に、副都心を持つ内周区が広がり、さらに県境外周区が広がる。
近隣３県と市部の独立色が強まるにつれ、
２３区の都市構造形成が非常に重要になってくる。
その中心になるのが、その他府県から流入し２３区に滞留している大勢の人たちである。

効率的な都市構造を形成するには、
何としても郊外へのスプロール化は防がなければいけない。
都心部で適正価格のマンションを大量に供給し続ける必要性は極めて高い。

[191: 匿名さん]

大学教授さんのご高説参考にしています。東京がどう変わっていくか良くわかります。弊社はデジタルタワーができる墨田区に全力で取り組む予定です。いかがでしょうか。

[192: サラリーマン]

一般的なサラリーマンが買えるマンションの坪単価は200万程度ですよ。
それを越えることができるのは中の上以上の所得層です。
でもその層を満足させられる街は江東区にはありません。
銀座にしても車で行くなら、なにも高い湾岸に住む必要はないです。

[193: 賃貸住まいさん]

>No.187 by 匿名さん　2008/09/01(月) 07:57

江東区は東京の必要悪だから、悪口は言うべきではないと思う。江東区がなかったら、どこか
他の地域がゴミ捨て場になり、社会の最低辺にならなければいけないのだからね。
江東区を憐れみ、江東区に感謝しようではありませんか、都民の皆さん。


現在ゴミが埋め立てられているのは中央防波堤外側埋立処分場と新海面処分場という場所で、そこは東京都であることは確かですが、区は決まっていないはず。
江東区の夢の島は、ゴミ埋め立ては終わっています。
江東区を見下した書き込みを朝の07:57にするのはやめてください。

[194: 匿名さん]

今か昔かというだけで、ゴミの埋立地に変わりはないジャン。

[195: 匿名はん]

港区が　どーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーしても　欲しいって、泣いて頼んで譲ってもらった、台場も同じだぞｗ

[196: 匿名さん]

「江東区」だと企業誘致が進まず、臨海部開発が頓挫することを懸念した都が、
強権発動で「港区」にしてフジテレビやホテル誘致に成功したわけだが。

台場が江東区だったら、お台場は当然とし、今の江東区湾岸の発展もない。
その位、区のブランド力は湾岸の発展で重要だった。

私の側にも、東雲にマンションを買って、
場所を聞かれ「お台場の方」と答えていた同僚がいるよ。

何かが邪魔して、江東区とは答えられないんだよね。
「お台場の方」「銀座まで5分」「東京の湾岸エリア」。
誰だって「江東区に住んでいる」とは言いたくないんだよ。

[197: 匿名はん]

ちゃんと時系列調べてねｗ

[198: 匿名さん]

>>191
なるほどと思わせる書き込みが多いね。
中小企業が不況だからあまりコストかけずに地上げもできると思うよ。
がんばってください。
俺はどちらかっていうと南側だな。

[199: 関係者さん]

はせがわまんじやこまつざきぐんじがなぜこうとうくでわるいんだってぼくがこどものころいってた。

[200: 匿名さん]

おかしなのが紛れ込んでるな。
江東区ネタは飽きた。
もうやめろ。

[201: 匿名さん]

>正社員比率が高くなり、住宅手当等もあり、

>各社が住宅手当を充実させて行けば

学者は世間が分かっていないとはこのことだな。
能力給が拡大し、派遣社員の増加が社会問題になっている昨今、どこに住宅手当等の福利厚生費を
増やす企業があるんだ？
終身雇用制度が崩壊していることすら理解できていないとは、トホホな自称大学教授だな。

[202: サラリーマンさん]

>>201大企業の正社員のことだろ？早く帰ってお勉強したらｗ

[203: 匿名さん]

>>192YOHOO不動産だと江東区の去年の平均坪単価は263万円、販売戸数2250で首都圏でダントツだったよ。あなたが変なのでは？？？もう少し資料ぐらいは見れば？

[204: 匿名さん]

「中の上以上の所得層のサラリーマンが大満足の江東区」に訂正させていただきます。スマソ。

[205: 大学教授さん]

市部および近隣３県の独立性が増すにつれ、いわゆる巨大ターミナル駅の存在感が薄れること
については既に述べてきた。
単体としての機能を増す県境外周区を含めた２３区は、
①都心３区、特に東京駅周辺へのオフィス集中・集積度を増す。
②アジアを対象とした観光業が２３区の重要な産業となる。

[206: 大学教授さん]

それでは、２３区の観光業の将来について予測しよう。
メインの観光資源としては、上野、浅草、秋葉原、皇居、銀座、臨海副都心が上げられる。
特に注目すべきは、押上のスカイツリーが加わり、上野、浅草、押上と浅草通りに沿って
一直線につなかるエリアである。周遊バスを走らせれば簡単につながる。また、通りが１本
なので、その整備も集中化できる。極めてポテンシャルが高いエリアである。
さらに、有楽町線の豊洲から住吉までの分岐・延伸が実現知れば、地下鉄を使って
同じくポテンシャルが高い臨海部とも直結する。
現在のところ、観光事業をとりまく状況は以下の通り。

＜外国人観光客＞５年で３００万人増…アジア富裕層やオタク
8月30日11時44分配信 毎日新聞
日本を訪れる外国人観光客が増えている。浅草など伝統的な観光地に加え、アニメやコミックと
いった「オタク文化」を目的としたツアーがはやり、１００万円単位の高額消費をするアジアの
富裕層が増えるなど様変わり。ユーロ高・円安の影響で欧州からの旅行者も多いという。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080830-00000027-mai-soci
〔縮む個人消費〕力不足の総合経済対策、自律回復に不透明感
8月28日17時22分配信 ロイター
内需刺激策として、外国人の受け入れ拡大への期待も大きい。日本政府観光局によると、１─６月
の訪日外国人旅行者数は前年比１０％増の４３３万７０００人となり、上半期としては過去最高
を記録した。韓国、台湾、中国、香港などアジア諸国や豪州、カナダ、ドイツ、フランスなど
欧州からの訪日客が増加したという。同局では、２０１０年までに訪日外国人旅行者数
１０００万人の実現を目指している。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080828-00000894-reu-bus_all
8月27日8時0分配信 産経新聞
ホテルでの接客や海外旅行の添乗など「観光」に関連する人材の育成を掲げる大学が増え、来年
４月には４０校、入学総定員で４０００人を突破する見通しだ。日本を訪れる外国人観光客を
１０００万人まで増やすと、政府が観光に力を入れ始めたことから、就職に有利との読みも“
観光教育熱”の背景にありそうだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080827-00000101-san-soci

[207: 匿名]

海沿いの埋立地が観光地になるとはお笑いものです。
オタク文化の聖地は秋葉原であり、コミケなどのイベント時以外の埋立地はただの何にもない荒野ですよ。
また、ターミナル駅が衰退するというのも東京の都市構造をまったく理解してないといえます。
東京の商業集積地は渋谷、新宿、池袋、銀座、吉祥寺であり、東京駅ではありません。これは今後も変わりません。
東京駅周辺は仕事に行く場所であり、休日を過ごせる場所ではないです。
また豊洲は郊外型の商業地であるため、周辺住民以外はここに来ることはありません。
大宮、武蔵小杉、津田沼、柏と同レベルです。

これは誰に聞いてもそういうでしょう。

[208: ビギナーさん]

アジアの富裕層やオタクが集まる所に住みたいと思う人がいる？

[209: 匿名さん]

観光客富裕層→銀座・表参道。
おれの言ってる富裕層は、日本に２８８ＧＴＯとか右ハンのスパーとかをわざわざ買いに来る人ね。
百万くらいの弾丸ツアー客じゃないよ。

[210: 匿名]

＞特に注目すべきは、押上のスカイツリーが加わり
今どきあんなタワーを海外から見に来るやつなんかいないだろ。ホントに感覚ズレてるな。
こいつの頭は60年代なんだな。
日本に来る外国人は日本にしかないものを求めてくるわけでそういう人たちが押上のタワーなんかに行くわけがないよ。

この教授の言うことはすべて論理破綻してるよな。どこの五流大学の教授か知らんが。

[211: 匿名さん]

うーん、外国人観光客が最も満足した街は、2008年調査でもダントツで新宿なのだが・・・。
で、1位の新宿と大差で2位 銀座、3位 渋谷。

エセ教授がメインとして真っ先に挙げている上野、浅草は最下位組。

この現実から城東地区が観光資源になるなどと、とっぴな妄想ができる教授はすごいねえ。

[212: 匿名さん]

というか、自称ですから。
本物だとしても、朝から晩まで掲示板に書き込んでいる＝論文は書いていない
でしょうから、本業はたかが知れてますね。

大学教授は、一部を除いて年収も低いし、世間との接点もないので、自分の目線でしか
判断できない人が多いですね。

株をやらないのに株を論じたり、マンションを買ったこともないのにマンション購入について
論じている人もいますよね。

この自称大学教授さんは、23区内のどこら辺の物件を所有、あるいは購入しようとしているのか、
それによってだいぶバイアスがかかっていそうですね。

[213: 匿名さん]

城東は観光地じゃなくて朝鮮人や中国人が住む所だよ。

[214: 匿名]

まあ、先読みして城東を買ってぼろ儲けしようとしたら、バブルが弾けて大失敗。
それを少しでも回復したくて必死なんでしょう。
そもそも、今の日本で不動産で儲けること自体があり得ないんですけどね。昔の人だからわからないんでしょうな。

[215: 匿名さん]

西側文化の象徴、下北沢・吉祥寺は貧乏くさい若者〜中年はたくさんいるけど
東側の＊＊＊とは種類が全くといっていいほど違いますよ。
確かに家を買う人はそんなに多くはないだろうけど、自分なりの美意識は案外高い人が多いと思うけど。東側の一般サラリーマンは美意識高い人って多いんですかね？。いくらお金持っててもダサダサだったら微妙じゃないですか？

[216: 住まいに詳しい人]

皆さん釣られすぎだってｗ
教授の話はもー支離滅裂なのに、皆さんも部分部分に反論するからメチャクチャじゃん

>>205では、巨大ターミナルの存在感が薄れると言っておきながら
東京駅周辺へのオフィス集中・集積度を増すと断言する
東京駅って巨大ターミナルじゃない？

>>206は教授のご意見である前半と新聞記事の引用が
全然関係ないつうの問題だよね
記事では浅草−押上が優良観光スポットとして有力だなんて話一切出てこない

この人はもー相手にしなくていいよ

[217: 匿名さん]

大学講師が頻繁に出してくるデータを好意的に解釈して意味付けしてみました。どうでしょう。

会社の寮は土地が安いのと借り上げ賃料が安いためか、東京の東や市川市に立地していることが多い。住んだことはないが、大田区の海側も多いのかもしれない。ブランド地域に住まわせてくれる太っ腹な会社は大企業といえども多くない。
なお、寮を持てる余裕がある企業は東京駅を始めとして山手線の海側に圧倒的に多い印象がある。そうなると、値段も高くて通勤に時間がかかる西側の23区に住ませる理由はあまりない。

寮には一般的には年齢制限があり、いずれ追い出される。そこで、主にワンルーム物件を探すわけだが、西には木造のワンルームアパートは腐るほどあるがワンルームマンションは少なく、あっても築古が多く、用地が豊富な東の方が良質な物件は多い。加えて寮から追い出されるときの年収はまだまだ大したことはないため、まずは賃料が安価な割には通勤にも便利な江東区に住む人は決して少なくない（特に男性）。

ただ、彼らがそのまま結婚して江東区に永住するかどうかは別モノ。子供が生まれれば、通勤時間よりも子供の環境の優先順位は高くなる。歩いている子供たちの雰囲気を見れば、東の地域は住むのに躊躇してしまう雰囲気のところも少なくなく、いっそのこと江戸川を渡った方がかえって雰囲気が良いと感じたこともあった（総武線）。

ただし、東でも新規に開発して住人が比較的同質な（中堅ホワイトカラー）地域であれば、もともと出来上がっているところよりも子育てには安心感はあるでしょう。
こういう地域は値段がサラリーマンでも背伸びせずに無理なく買えるのであれば、それなりに需要を集めるポテンシャルはあるのだと思います。それがこれまでの豊洲などの湾岸地域なのでしょうが、こういうところはブランドで需要を集めているわけではなくて利便性と買い手の経済力によるところが大きい、平均的な子育て世代の一次取得者が大半を占めるでしょうから、上がりすぎたらその後の展開は厳しくなるのでしょう。地元需要とニューリッチ需要が見込める都心や城南城西ブランド地域とは大きく違うかと。城南も利便性が良くなく、ブランドも大してない地域はかなり厳しいだろうけどな。
江東区は単身世帯向けは利回りベースのインカム狙いでは投資してもいいかな。キャピタルゲインを狙う気にはならないが。

[218: 匿名さん]

観光地としても地盤沈下が進んでいるからこそ
タワーを建てるんでしょ。

起死回生のハコモノ投資で1960年代の思想。
結果は見えている。
一時期は盛り上がるが。。。

[219: 匿名さん]

うーん、このスレを見ていていたたまれなくなり、書き込みします。
私は元城東民です。
今は目黒区に住んでます。
目黒区に住んでから痛烈に感じたのは、城東(ちなみに総武線沿線です。)は非常に便利だったなと。
それこそ地元から出る必要はありませんでした。
服は丸の内や銀座まで出ていましたが電車で10分ちょい。ホームセンターも近所にあってなにもかも近場で揃います。
ちなみに湾岸は内陸部からすれば不便ですよ。豊洲にもよく行きましたがららぽ以外は行かなかったし(ビバホームは近場にホムセンがあったし不要でした)バスがあったからウチからは便利でしたが有楽町線とゆりかもめしかないのは不便ではないでしょうか。
はっきりいって城東は便利ですよ。
ただ、目黒区の住民とはあきらかに層が違います。
不便さをむしろ感じていませんしそれを楽しんでさえいます。
私は城東にいたから便利さを享受していましたが住んだことがない人にはこの不便さは当たり前なことなんです。そういう方には目黒区は便利ですよ。となります。

私は城東の住民層が変わり街並がきれいになればまた城東に住みたいと思いますよ。しかしそれは難しいかな。
この利便性の高い土地を放置している自治体、区民には疑問符を感じます。
合理的だけど味がない。無駄を楽しめない、だからゆとりがない。
城東好きですよ、育った街だし。だからこそ悔しい。

[220: 匿名さん]

>>219
そんなにあせらなくても毎年良くなってますよ。
後１０年もすればオオバケですよ。

[221: 匿名さん]

私も城東出身です。
基本的に東はガテン系と外国人(出稼ぎ労働者)が多くて今後も住み分けは続くと思います。
実家は土地が低く戸建てでは不安なため賃貸マンションに建て替えました。
しかし家賃相場は港区の七割から半分くらいで借りる人も異なります。
もう少し何とかなんないかとは思いますが安さを求めて人が集まる以上エリア間の格差は縮まらないでしょうね。
私も今は港区の山手に引越しました。こちらは町内会の人の出入りも少なくて子供も安心して育てられます。
たまに実家に帰ると付近の猥雑さに圧倒され我ながらこんな街(ＪＲＡのある駅)で良くぞ生きてきたと感心しますよ。

[222: 購入検討中さん]

まあ、若いうちにサバイバル能力を磨いておくのは大事だと思うよ。
高級住宅街で箱入りで育つと安○首相のような世間知らずに育ってしまう。
しかし、ごみごみはしてるけど、治安は悪くないでしょ。
それが東京の良いところだと思う。
フランスなんて、一部の郊外は危なくて住めたものじゃない...。

[223: 大学教授さん]

都心３区を中心に、副都心を持つ内周区が広がり、さらに県境外周区が広がる。
近隣３県と市部の独立色が強まるにつれ、１つの塊としての２３区都市構造が形成されて行く。
そして、形成過程の中心になるのが、その他府県から流入し２３区に滞留している大勢の人たちである。

東京都流入人口　　　近隣３県から　　　その他府県から
２００４年　　　　　１４３６５人　　　５８５１６人
２００５年　　　　　１４０８０人　　　７２４８２人
２００６年　　　　　１３０１２人　　　７７０６７人
２００７年　　　　　　６７９７人　　　８７７０３人

これら上京者は、首都圏に地縁、血縁を殆ど持たず、縛られることなく合理的にその居住場所を
決めることができる人々で、これほどの数に達するのは団塊の世代以来である。
また、近年の上京者が団塊の世代と大きく異なる点は以下で、これら要因は都心に隣接する地域、
すなわち都心部マンションへの需要を高めて行く。
①長男、長女、一人っ子が多い。②既に地方に戸建を持つケースが多い。
③戸建に対する憧れが無い。④利便性に優れ、変化に富んだ都会に対する憧れが強い（だから親を残して上京した）。
⑤男女平等意識が強く、共働きへの抵抗感が少ない。
しかし、上京者には首都圏に不動産ストックがなく、買い替えという手段が取れない。
従って、その購入限度額は世帯所得（フロー）に左右され、あまりに高額な坪単価の物は購入しない。
坪単価で言えば２００〜３００万円のレンジでの選択になるだろう。
７０ｍ２で４３００万円〜６４００万円。
５で割ったものが世帯年収とすれば、８６０万円〜１２８０万円。
この価格帯のマンションを大量に供給できる都心に隣接するエリアが、これからの発展地域になる。

[224: 大学教授さん]

それでは次に、都心部を除く２３区、すなわち県境外周区について考察しよう。
上京者の志向は基本的に都心部となるので、外周区に居住する上京者の中心は、
所得レベルが比較的低い単身者となる。
募集件数が多い、１Ｋ・１ＤＫタイプアパートの募集賃料（募集件数）は次の通り。
大田区７．０６万円（８１５件）、世田谷区７．２８万円（２５２１件）、
杉並区６．８８万円（２１５４件）、練馬区６．３９万円（１５８３件）、
板橋区５．８７万円（１１３４件）、北区６．７２万円（７９９件）、
足立区６．００万円（１１１２件）、葛飾区５．９９万円（４８８件）、
江戸川区６．４３万円（５９９件）、
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/o=80hsbqBjnIYokc/
今後、土地価格が安く、家賃レベルを低く抑えられる板橋区、足立区、葛飾区で供給量が増え、
西側に偏在している単身者向けアパートストックは徐々に是正されて行くだろう。
県境外周区で賃料が高いアパートの空が目立つようになるだろう。

[225: 匿名さん]

＞＞２１９　目黒区は便利ですよ
って冗談はやめてよ！！ほとんど混み込みバス便じゃない！！（笑）
都心に出るには総武線の方が近いし短時間で行ける自ら恥をさらしてどうする（笑）

[226: 匿名さん]

このモンキーはどこの山から逃げてきたんだ？

[227: 匿名さん]

>>222

朝日新聞読者ですか？

[228: サラリーマン]

なんか、江東区を絶賛している変り者がいますが、騙されてはいけませんよ。

[229: 匿名さん]

>>227
確かに、
病気で無念の退陣の安倍さんを、わざわざ引き合いに出す事もないだろうに。

アメリカの大都市も都心は危なくて一部の地域しか住めない、
よって、住宅地は郊外へ奥へと伸びているのが現状。

[230: 匿名さん]

いつもながら、大学教授さんはすごいですね。
仕事でやっているならわかるが、そうでないのならある意味頭が下がる。
私は湾岸マンションに住む予定ですが、景気が景気なので、世田谷、目黒なども
見て回っています。結論は、価格による。です。
区という大きなエリアで比較しても、ある程度収束していくにせよ、あまりに
フレが大き過ぎます。湾岸のピンにするか、目黒のキリにするかは個人の生活と
価値観によるもの。
ベンツは後部座席に乗るもの。目黒の家は数億持って買いにいくもの。
不動産でひと儲けしたい人が買い叩くにはいい時期なのかもしれませんね。

[231: 匿名さん]

>>229
なるほど、その意味での朝日新聞でしたか。

[232: 匿名さん]

若者の車離れ、車所有が前提の郊外で生活しようとする価値観はありませんので
若者の郊外離れも進行すると思われます。

[233: 匿名さん]

使われなくなる、東京タワーにカプセルを付けよう。
黒川記章せんせ作、中銀カプセルタワーのようにすれば、多くの若者が港区民になれるぞ。

[234: 匿名さん]

車離れなら、地方の過疎化は更に進みますね。
地方は車無しでは生活できないから。自給自足でもしない限り。

[235: サラリーマン]

車生活が前提である東京の僻地、有明も終わりですね。

[236: 匿名さん]

＞２０２
>>201大企業の正社員のことだろ？早く帰ってお勉強したらｗ

あ、ウチの会社のことね。
住宅手当を充実させるなんて話はない。
むしろ成果能力給の割合が高くなり、その分福利厚生費を削減する傾向にある。
本来、関連人材会社の契約社員、派遣社員が多いから正社員数は自然増減で変わりなし。
外資なんてエキスパット以外は住宅手当なんてほとんど無い。
君、妄想で発言しないほうがいいよ。

[237: サラリーマン]

今どき、福利厚生を充実させようなんていう会社はないですよ。
ものすごい時代錯誤です。
そんな余裕があればボーナスや給料で還元するのが普通でしょう。

[238: サラリーマン]

つまり、インチキ教授は社会状況をまったく知らないで、新聞やネットの情報を掻き集めて、自分の江東区の不動産をなんとか高く売ろうと必死に書き込みしてる人なんですね。
しかし江東区が上がる要素は皆無です。

[239: 匿名さん]

スカイツリーを観光資源として、浅草が押上と提携強化しようという話を持ちかけた時、押上は
浅草に観光客を奪われかねないと断ったそうだ。
こんな村意識のままじゃ、ここの観光開発もたかが知れてるね。

[240: 匿名さん]

＞223
＞①長男、長女、一人っ子が多い。②既に地方に戸建を持つケースが多い。
＞③戸建に対する憧れが無い。④利便性に優れ、変化に富んだ都会に対する憧れが強い（だから親
＞を残して上京した）。
＞⑤男女平等意識が強く、共働きへの抵抗感が少ない。

教授、この①〜⑤の珍説の裏付けとなるデータもしくはロジックを示しなさい。
できなければ、あなたは単なるアラシと認定します。

[241: 匿名さん]

↑このロジックも分からないトホホの人がいるんですね。
先生も苦労しますねｗ

[242: 匿名さん]

［東京　２日　ロイター］　投資会社プロスペクト（東京都千代田区）のカーティス・フリーズ会長は２日、ロイターとのインタビューで、日本国内で価格が下がった不動産投資信託（ＲＥＩＴ）に対し、買収を仕掛けてくる海外投資家が増えるとの見通しを示した。８月末にはオークツリー・キャピタル・マネジメントの運用するファンドが、リプラス・レジデンシャル投資法人<8986.T>に対する株式公開買い付け（ＴＯＢ）を実施すると発表。同例のように、割安に放置されたリートに対し海外投資家は投資意欲を高めていると述べた。

[243: 匿名さん]

＞先生も苦労しますねｗ

自分が好きでやってる生き甲斐みたいだから、苦労ってより歓びでしょ。
今頃嬉々とデータ作ってるよ。

[244: 匿名さん]

仕事で上京する人間なんてそんなに居るのか？
大概、東京の大学を卒業してそのまま就職する人が多いんじゃないの？
であれば、都内の住宅事情は理解しているから教授の近くには優秀な人は住まないでしょう。

[245: 匿名さん]

＞先生も苦労しますねｗ

教授が教授なら生徒も生徒ってことねｗ
すばらしい学校でちゅねｗ

[246: 匿名さん]

どうでもいいけど、自称大学教授は単に独り言を言っているだけなので、
掲示板の趣旨には合わないと思いますから、自分でブログでも作って、
その中で独り言の続きを展開してください。

[247: 大学教授さん]

>>244
大企業は全国の大学から新入社員を採用しています。
毎年週刊誌に各大学の就職ランキングが出ますから、ご覧になってください。
大学別 年収ランキング
http://nensyu-labo.com/rank_daigaku_nensyuu.htm
地方の旧帝大は結構上位ですよ。

[248: 大学教授さん]

各大学はこぞって東京に就職支援拠点を設け始めていますし、
各企業も首都圏の少子化に合わせ、地方大学からの採用に力を入れています。
この５年で世の中が大きく変わっています。

[249: 匿名さん]

>>247
そんなの50年前からそうだよ。今更持ち出す事じゃない。

景気後退→業績悪化→リストラ・新卒採用削減・福利厚生カットに行きつつあるのが
今現在の世の中の流れ。

なので、あなたの珍説は当たらない。

[250: 匿名さん]

キター！
教授の珍説のデータ元はここだったか！
他人の年収が気になって仕方ないご様子・・・。
http://nensyu-labo.com/rank_daigaku_nensyuu.htm

しかし、
＞大企業は全国の大学から新入社員を採用しています。
＞毎年週刊誌に各大学の就職ランキングが出ますから、ご覧になってください。

と言いながら

＞大学別 年収ランキング
＞http://nensyu-labo.com/rank_daigaku_nensyuu.htm
＞地方の旧帝大は結構上位ですよ。

って、まったく珍説とデータがまったく噛み合いませんけど・・・。
仮に「高年収＝一流企業勤務」という珍説を唱えようとしたと考えても
上位10校のうち地方の大学は2校のみだし。
難しいです、教授！