23区内の新築マンション価格動向（その28）

[貧乏暇なし]

前スレ　「その27」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[No.151 by 契約済みさん 2008-08-31 18:59:00]

149さんは正しいと思う。
二匹目のドジョウはいないと思うけれど。

[No.152 by ビギナーさん 2008-08-31 19:06:00]

先日、１０月販売開始の物件を見に行ったら、強気な価格設定に驚きました。（都心部）
やはり、顕著に値下がりする地域と、そうでない地域の二極化が進むのでしょうか？
でも、その強気な物件の地域も５年前はもっとお手頃価格だったんですけどね〜。
過去の価格変動の中で、二極化が進んだ例はありますか？

[No.153 by 匿名さん 2008-08-31 19:12:00]

だから都心部（笑）ってどこよ？

[No.154 by 匿名 2008-08-31 19:15:00]

少なくとも豊洲や有明を都心部だと思っている人は世間一般では皆無です。
そこらへんはここ最近で人口の増えた新興住宅地というのが正しい認識ですよ。
つまり、港北ニュータウンとかと同じレベルです。

[No.155 by ビギナーさん 2008-08-31 19:32:00]

No.152の都心部は千代田区です。

[No.156 by 匿名はん 2008-08-31 19:32:00]

東京23区に大雨洪水警報でましたよ。
溜池の辺りの方・神田川流域の方　気をつけてね

[No.157 by 匿名さん 2008-08-31 19:54:00]

>>155
千代田区は強気でしょう
でも去年の価格のままというわけでもないんじゃない？
警察病院の再開発にも巨大な住居棟が計画されているよね
番町あたりの新規物件ってありますか？

[No.158 by 住まいに詳しい人 2008-08-31 20:29:00]

>>157
二番町でベルギー大使館の開発計画があったけど
＠2000なんて阿呆なこと言ってたから、今頃は頓挫しているんじゃないかな？

[No.159 by 匿名さん 2008-08-31 20:33:00]

>154

いっそのこと豊洲ニュータウンとか豊洲が丘とか、豊洲ぷらーざと名付けましょうよ。
でもミーハー需要がなくなるか。

[No.160 by 大学教授さん 2008-08-31 21:03:00]

この１０年間の上京のパターンは３つに分けられる。

１つは、団塊の世代Ｊｒの時代で、首都圏に若者人口が十分あった事、地方にも職が十分あった事
から上京者の数は少なかった。不動産的にはいわゆる地元需要中心の時代で、郊外、近郊の需要も
あり、何でって感じるくらいの坪単価で郊外、近郊が売れて行った。

これからは、次の世代になるわけだが、首都圏の地元需要は格段に下がる、一方増えるのが
就職氷河期の地方上京者、地方経済が崩壊し已む無く上京したものの、非正社員となり、
給与水準が低い。アルバイト的職が多かった西側アパートに多くが居住し、いまだに身動きが
取れない者が多い。
次が、就職好調世代で、正社員比率が高くなり、都心部居住が進みつつある。

これからのポイントは就職氷河期に大量に流入した上京者の存在。
はたして持ち家需要につながって行くのか大きな疑問である。

[No.161 by 匿名はん 2008-08-31 21:07:00]

>>No.159

おまえ、センスなさすぎだ。

豊洲シーパラダイスぐらい言え

[No.162 by 匿名さん 2008-08-31 21:18:00]

教授は日経の愛読者なんだろ
これからも就職売り手市場が続くと思ってるの？

郊外物件がそこそこの値段で取引されてたのは
不動産が過去の取引実績に左右されるからだけ
ドーンと下げてまで売る必要性がなければ売らない

しかし地方にも職が十分あった時代なんて何年前の話してるんだろうね
下町で新聞だけ読んでいる人の思考ってわからんわ

[No.163 by 匿名さん 2008-08-31 21:19:00]

衰退が確定している外周区世田谷ですが二子玉川ライズの予定価格ごらんになったでしょうか？
教授、反省の色がまったく見えない東急不動産に正義の鉄槌をお願いします。

[No.164 by 匿名さん 2008-08-31 21:33:00]

去年の夏に、明らかに高値で需要が付いてこれないから下がることを予想してた自分だが、
それ以外の経済状況がここまで悪くなるとは流石に予想できなかったなぁ。

[No.165 by 大学教授さん 2008-08-31 21:37:00]

２００３年時２３〜２５歳の上京者の数と、２００８年時」２３〜２５歳の上京者の数を
区別に比較してみよう。

千代田区３７５人→６９８人、＋３２３人。中央区１３５４人→１８２９人、＋４７５人。
港区２９１２人→３８８２人、＋９７０人。新宿区８０７２人→９０７２人、＋１０００人。
文京区３９８９人→４６８６人、＋６９７人。台東区１５４６人→２２７６人、＋７３０人。
墨田区２１２６人→３５５９人、＋１４３３人。江東区３０６１人→４７９１人、＋１７３０人。
品川区６３３６人→７０３５人、＋６９９人。目黒区６５１９人→６１５４人、▲３６５人。
大田区１１１８３人→１２９７７人、＋１７９４人。世田谷区２２１８０人→１９３８６人、▲２７９４人。
渋谷区５７１７人→５２４１人、▲４７６人。中野区１０１３８人→１０５５９人、＋４２１人。
杉並区１７０６７人→１５９７０人、▲１０９７人。豊島区７８９２人→８４３６人、＋５４４人。
北区４０３６人→４６８７人、＋６５１人。荒川区１８８６人→２５２８人、＋６４２人。
板橋区９９２５人→９８６７人、▲５８人。練馬区１１５１４人→１１１０８人、▲４０６人。
足立区３６４８人→４７８０人、＋１１３２人。葛飾区３５６３人→３６９３人、＋１３０人。
江戸川区８２６７人→８１２７人、▲１４０人。

[No.166 by 匿名さん 2008-08-31 21:38:00]

>163

値段もさることながら、大量供給してしまうこともかなりのＫＹでしょ。供給が少なければ地元需要でなんとかなるんだろうけどな。普通のサラリーマンじゃほぼ無理。ストックリッチじゃないＩＰＯリッチや株リッチはかなり減ってるからな。どうなることやら。

[No.167 by 匿名さん 2008-08-31 21:49:00]

>大学教授さん
この増加数は住宅供給の増加ペースを示しているだけではないだろうか。

[No.168 by 匿名さん 2008-08-31 21:50:00]

>>147
>皆さんMARCHな豊洲に嫉妬ですか？
特ア住民の多い豊洲に嫉妬。
中国人や韓国人が多くて羨ましい。

[No.169 by 匿名さん 2008-08-31 22:00:00]

>>163
あの価格は落としてあれなんですよね。
呆れた、と言うか「ニコタマ」ってそんなプレミアムつくようなところ？
あの値段なら都心も手が出るでしょ。
今考えれば「金妻」の威力は凄かったんだな。

[No.170 by 匿名さん 2008-08-31 22:09:00]

私だけかな？江東区って聞くと、中学校を卒業した田舎臭い格好の連中がゾロゾロと
上野駅に蒸気機関車で集団就職で上京して、それで、町工場とか、工事現場とかで、
肉体労働について、汗にまみれて働いて、安い酒を飲んで、安い女を買って、場末の
店の女を孕ませて、会社の寮にはいられなくなるので、そんな連中でも借りられるぼろ
アパートを探したら、不動産屋のじいさんから、「あんたらの予算じゃ、ここしかないよ」
っていわれた廃墟寸前のアパートに転がり込むって。
それで、ガキがぼこぼこ次々生まれて、アパートも倒壊寸前になって立退きになって、
でもスラムから脱出できなくて、とりあえずその近所にあったボロボロの一戸建てに引っ
越しました。そんな連中が住んでる所だよね、江東区って？

[No.171 by 住まいに詳しい人 2008-08-31 22:12:00]

>>160
上京者ネタは論理破綻しているんだから、もーいいよ
いい加減流れを読んで頂けないのでしょーか？

基本的に地方出身者は＠250以上のマンションは買えないのだから
いくら増えても都心市場を動かす力は限定的ですよ
価格が下がれば買う、価格が上がれば買わないというだけ

都心で土地を持っている70歳代80歳代が亡くなって
相続される方がはるかに影響力は大きいでしょ

つうか23区の2002年→03年と2007年→08年の年齢別人口の変化を見ると
マンションを購入する世代である30代は23区から流出しているわけで
23区の2008年の25歳人口は12万9千人、35歳人口は16万1千人と
上京者を加えても30代よりも数が少ない20代が都心の住宅需要を埋めるとは思えないけど
　
　
>>165
だから何度言えば判るの？
人口増加＝上京者じゃないってーの

[No.172 by 匿名さん 2008-08-31 22:14:00]

晴海の教習所に通ってた身としては、江東区の海側って倉庫や工場や貧民街というイメージ。
あんなところ良く住むな、ギャハハという感じ。
もちろん実際に住人にあったら「いいところにお住まいですね。」と社交辞令。

[No.173 by 匿名さん 2008-08-31 22:16:00]

世田谷区ですが近所の6000〜8000万円ぐらいのパークホームズ、誰が買うのかしらと思っていたけど、赤ちゃんの泣き声や子供の声が結構聞こえるし、思ったより若手に売れてるのかなあと思いました。みんな若いのにリッチですなあ（親が？）...。三茶の方の物件は売れて無さそうだけど、雰囲気はすごくいいです。宝くじあたったら三茶か二子玉買います！

[No.174 by 匿名さん 2008-08-31 22:19:00]

172ですが路上教習が江東区海側の倉庫や工場や貧民街でした。
今は変わって良かったNE☆

[No.175 by 匿名さん 2008-08-31 22:20:00]

>>170

それは大田区の方が多いよ、もうくだらんスレ止めたら。

[No.176 by 匿名さん 2008-08-31 22:30:00]

江東区も似たようなもんですよ。
ご年配の方に話聞くと、金があるなら台東区に住みたいって人は多いよ。
意外にも都心三区ではなく、台東区への憧れは大きい。

[No.177 by 住まいに詳しい人 2008-08-31 22:40:00]

>>176
それほどまでに江東区を愛している（？）なら
『豊洲・東雲・有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう』あたりで意見してきたら？

このスレには必要ない話です

[No.178 by 匿名さん 2008-08-31 22:45:00]

>>177

その通りです。明日、またどこかのデペが倒産しそうな状況なのに・・

[No.179 by 匿名さん 2008-08-31 22:49:00]

お、次はどこだ？

[No.180 by 住まいに詳しい人 2008-08-31 23:02:00]

上位に上がっているスレをちょっと巡回しただけでも
『ブリリアマーレ』では、口止め付きのオプション品サービスで実質値引きの話
『シティテラス目白』では、竣工しても293戸のうち100戸ぐらいしか入居してないなんて話
『パークコート赤坂』は・・・　
ここの購入者or関係者は、他のスレにまで出張して他の地域や物件を叩くのが酷かったからなぁ

ホントに景気の悪い話ばっかりだね

>>179
２ちゃんねるの市況１板あたりを参考にすれば
まな板に乗った状態の新興デベは３、４社はあるみたいだ

[No.181 by 契約済みさん 2008-08-31 23:03:00]

教授は湾岸をオススメしてるんじゃないですよね。
マンションブームの波及を先読みして、
新タワー周辺の城東内陸で一足早く勝負したんです。

・・・ブーム終了で今のところ当てが外れた格好でしょうけど。

[No.182 by 匿名さん 2008-08-31 23:38:00]

教授はもう随分と前、新タワーが決まる前から
某掲示板で東京駅5kmとひたすら書き込んで
隔離スレまであるお方です

新タワーが決まったときのはしゃぎっぷりは今思い出しても失笑します

なんか城西に対してトラウマでもあるんでしょうか？

[No.183 by 大学教授さん 2008-09-01 02:03:00]

２００３年時２３〜２５歳の上京者の数と、２００８年時」２３〜２５歳の上京者の数を
区別に比較してみよう。分かり易くする為、０８年のほうが増えた区を分けた。

千代田区３７５人→６９８人、＋３２３人。中央区１３５４人→１８２９人、＋４７５人。
港区２９１２人→３８８２人、＋９７０人。新宿区８０７２人→９０７２人、＋１０００人。
文京区３９８９人→４６８６人、＋６９７人。台東区１５４６人→２２７６人、＋７３０人。
墨田区２１２６人→３５５９人、＋１４３３人。江東区３０６１人→４７９１人、＋１７３０人。
品川区６３３６人→７０３５人、＋６９９人。大田区１１１８３人→１２９７７人、＋１７９４人。
中野区１０１３８人→１０５５９人、＋４２１人。豊島区７８９２人→８４３６人、＋５４４人。
北区４０３６人→４６８７人、＋６５１人。荒川区１８８６人→２５２８人、＋６４２人。
足立区３６４８人→４７８０人、＋１１３２人。葛飾区３５６３人→３６９３人、＋１３０人。

目黒区６５１９人→６１５４人、▲３６５人。世田谷区２２１８０人→１９３８６人、▲２７９４人。
渋谷区５７１７人→５２４１人、▲４７６人。杉並区１７０６７人→１５９７０人、▲１０９７人。
板橋区９９２５人→９８６７人、▲５８人。練馬区１１５１４人→１１１０８人、▲４０６人。
江戸川区８２６７人→８１２７人、▲１４０人。

[No.184 by 大学教授さん 2008-09-01 02:28:00]

２００３年時２３〜２５歳は就職氷河期に当たる。
地方経済が崩壊し、已む無く上京、非正社員となり、
アルバイト的職が多い西側のアパートにその多くが居住した。
この為、世田谷区、杉並区が大きく増えている。

一方、、２００８年時２３〜２５歳は就職好調世代。
正社員比率が高くなり、住宅手当等もあり、都心部居住が進みつつある。
この為、都心部は０３年比でいずれも増えている。

県境外周区についてさらに考察を加えると、面白いことが分かる。
製造業が盛んな区は０３年比増えているが、ベッドタウン色が強い区は逆に減っている。
大田区を筆頭に、団塊の世代引退を補完するための若年層採用が、中小製造業まで広がっているようだ。
一方、巨大ターミナル駅を中心としたサービス業には陰りが見られ、雇用のバッファーとしての
役割を終えようとしている。

大田区１１１８３人→１２９７７人、＋１７９４人。北区４０３６人→４６８７人、＋６５１人。
足立区３６４８人→４７８０人、＋１１３２人。葛飾区３５６３人→３６９３人、＋１３０人。

世田谷区２２１８０人→１９３８６人、▲２７９４人。杉並区１７０６７人→１５９７０人、▲１０９７人。
板橋区９９２５人→９８６７人、▲５８人。練馬区１１５１４人→１１１０８人、▲４０６人。
江戸川区８２６７人→８１２７人、▲１４０人。

[No.185 by 大学教授さん 2008-09-01 03:26:00]

ベッドタウン色が強い県境外周区が０３年比減っているもう１つの理由は、
若年層の都心部居住が進んでいる点が上げられる。
今後、優秀な人材確保のため、各社が住宅手当を充実させて行けば、さらに都心部への居住が
促進されると思われる。
巨大ターミナル駅の役割縮小と合わせ考えると、この減少傾向は長期間続きそうだ。

[No.186 by 匿名さん 2008-09-01 04:49:00]

残念だけど教授の見方は外れるでしょう。

なぜなら景気後退→減益決算が続出しており、今後は採用減・福利厚生減となるのは間違いないからです。
企業は利口ではありません。目先の利益に左右されます。

減益→人件費削減→リストラ・採用減・福利厚生減のいつか来た道が繰り返されるだけです。

[No.187 by 匿名さん 2008-09-01 07:57:00]

江東区は東京の必要悪だから、悪口は言うべきではないと思う。江東区がなかったら、どこか
他の地域がゴミ捨て場になり、社会の最低辺にならなければいけないのだからね。
江東区を憐れみ、江東区に感謝しようではありませんか、都民の皆さん。

[No.188 by 大学教授さん 2008-09-01 07:57:00]

近隣３県では、住宅購入対象年齢層における地元民比率が年々上昇しています。
その影響を受け、近隣３県から東京都への流入数は年を追って減っています。
それに代わり、その他の府県から東京都への流入数は増え続けています。
　　　　　　　近隣３県から　　　その他府県から
２００４年　　１４３６５人　　　５８５１６人
２００５年　　１４０８０人　　　７２４８２人
２００６年　　１３０１２人　　　７７０６７人
２００７年　　　６７９７人　　　８７７０３人

今後、２３区にとって、近隣３県および市部はより独立した存在となって行くでしょう。
そして、その他府県から流入し２３区に滞留している人たちがどこに持ち家を取得することに
なるのかが不動産価格動向に大きな影響を与えるでしょう。

[No.189 by 匿名さん 2008-09-01 08:05:00]

夜3時26分の書き込みの次は、朝7時57分

なにがそこまでさせるのか・・・

[No.190 by 大学教授さん 2008-09-01 08:12:00]

都心３区を中心に、副都心を持つ内周区が広がり、さらに県境外周区が広がる。
近隣３県と市部の独立色が強まるにつれ、
２３区の都市構造形成が非常に重要になってくる。
その中心になるのが、その他府県から流入し２３区に滞留している大勢の人たちである。

効率的な都市構造を形成するには、
何としても郊外へのスプロール化は防がなければいけない。
都心部で適正価格のマンションを大量に供給し続ける必要性は極めて高い。

[No.191 by 匿名さん 2008-09-01 12:10:00]

大学教授さんのご高説参考にしています。東京がどう変わっていくか良くわかります。弊社はデジタルタワーができる墨田区に全力で取り組む予定です。いかがでしょうか。

[No.192 by サラリーマン 2008-09-01 12:30:00]

一般的なサラリーマンが買えるマンションの坪単価は200万程度ですよ。
それを越えることができるのは中の上以上の所得層です。
でもその層を満足させられる街は江東区にはありません。
銀座にしても車で行くなら、なにも高い湾岸に住む必要はないです。

[No.193 by 賃貸住まいさん 2008-09-01 13:00:00]

>No.187 by 匿名さん　2008/09/01(月) 07:57

江東区は東京の必要悪だから、悪口は言うべきではないと思う。江東区がなかったら、どこか
他の地域がゴミ捨て場になり、社会の最低辺にならなければいけないのだからね。
江東区を憐れみ、江東区に感謝しようではありませんか、都民の皆さん。


現在ゴミが埋め立てられているのは中央防波堤外側埋立処分場と新海面処分場という場所で、そこは東京都であることは確かですが、区は決まっていないはず。
江東区の夢の島は、ゴミ埋め立ては終わっています。
江東区を見下した書き込みを朝の07:57にするのはやめてください。

[No.194 by 匿名さん 2008-09-01 13:24:00]

今か昔かというだけで、ゴミの埋立地に変わりはないジャン。

[No.195 by 匿名はん 2008-09-01 14:32:00]

港区が　どーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーしても　欲しいって、泣いて頼んで譲ってもらった、台場も同じだぞｗ

[No.196 by 匿名さん 2008-09-01 15:03:00]

「江東区」だと企業誘致が進まず、臨海部開発が頓挫することを懸念した都が、
強権発動で「港区」にしてフジテレビやホテル誘致に成功したわけだが。

台場が江東区だったら、お台場は当然とし、今の江東区湾岸の発展もない。
その位、区のブランド力は湾岸の発展で重要だった。

私の側にも、東雲にマンションを買って、
場所を聞かれ「お台場の方」と答えていた同僚がいるよ。

何かが邪魔して、江東区とは答えられないんだよね。
「お台場の方」「銀座まで5分」「東京の湾岸エリア」。
誰だって「江東区に住んでいる」とは言いたくないんだよ。

[No.197 by 匿名はん 2008-09-01 15:13:00]

ちゃんと時系列調べてねｗ

[No.198 by 匿名さん 2008-09-01 15:47:00]

>>191
なるほどと思わせる書き込みが多いね。
中小企業が不況だからあまりコストかけずに地上げもできると思うよ。
がんばってください。
俺はどちらかっていうと南側だな。

[No.199 by 関係者さん 2008-09-01 15:48:00]

はせがわまんじやこまつざきぐんじがなぜこうとうくでわるいんだってぼくがこどものころいってた。

[No.200 by 匿名さん 2008-09-01 15:51:00]

おかしなのが紛れ込んでるな。
江東区ネタは飽きた。
もうやめろ。