23区内の新築マンション価格動向（その28）

[貧乏暇なし]

前スレ　「その27」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[101: 大学教授さん]

大手不動産会社、大手建設会社によるＣＲＥマネジメントの啓蒙と浸透、
都心部に大規模マンション用地確保。
このような流れが確立されると思われます。
弱肉強食で、中小にとっては厳しい時代になるでしょう。

[102: サラリーマン]

私のまわりの新卒の後輩はやっぱり城南や城西地区に部屋を借りてますね。
どこかの江東区マニアさんのいうようにはなりませんよ。
今の若者は団塊の世代のような仕事だけの生活なんてありえませんから、マンション以外はなんにもない埋立地は見向きもしません。
会社に近いことが最優先なんていうのは昔の人の発想ですよ。

[103: 大学教授さん]

>>102
新卒時は近郊のアパートに住むとしても、３年以上経過すると都心部に引っ越す人が多いようです。
例えば、港区の２５〜２９歳人口の増加数ですが以下推移になっています。
２００５年中　１３４１人増
２００６年中　１５９３人増
２００７年中　１７９８人増

また、新卒時の居住先も徐々に都心部の比率が増えています。
２００３年１月時および２００８年１月時の２３〜２５歳の上京者数ですが、
例えば、港区は０３年２９１２人、０８年３８８２人、９７０人増
一方、杉並区１７０６７人→１５９７０人、１０９７人減
世田谷区２２１８０人→１９３８６人、２７９４人減

[104: 大学教授さん]

都心部で単身者用賃貸ストックが増えてきて、２０代の都心部居住が増えています。
今後、地方からの上京者数は増えて行きますから、それに追いつくだけの整備が必要です。

職住近接が可能な都市であれば、それだけ優秀な人材も集めやすくなります。
国際競争を視野に入れた充実が望まれます。

[105: 匿名さん]

ステップアップによる増加と、妥協による増加。
集まる層の格差は広がる一方のようです。
子どもの学力など一番顕著にその結果をあらわしていますね。

[106: 大学教授さん]

>>105
都心部居住が始まったのが２０００年頃とすれば、
今の小学生１、２年生あたりから生徒数が増え行きます。
子供の学力調査は小学生５年くらいでしょうか？
３年後あたりから徐々に、都心部居住増加が子供の学力分布にどのような影響を与えている
かが観察されますね。

[107: 匿名さん]

教授オススメの江東区は2006年１月からの1年間に外国人登録者数が最も増加した区であり、直近の4年間でも外国人登録者が3割増加した区でもあります。
外国人登録者の内、72％が中国人・韓国人であり、とりわけ中国人の増加が際立っています。
（この1年のデータを見ても、人口流入の内、約15％が特亜住民です。）

特亜住民の増加により、江東区の子供の学力は低下すると推測しています。

[108: 住まいに詳しい人]

>地方からの上京者数は急激に増え、今や２３区の若年層のおよそ半数が上京者の時代となった。

何故、こーいうデタラメを書くかのかね？
人口増＝地方出身者じゃないよ

2008年1月で23区の16〜25歳人口は84万1千人
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2008/jy08qa06a1.xls
　
2006年10月→2007年10月の人口移動で首都圏以外から東京都への流入は
24万7千人（過去10年平均では23万7千人）
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jidou/2007/ji07qa1000.xls
上京者の全てが16歳から24歳までの移動で、かつ全て23区への流入としても
30％程度なんだけど？

2006年10月→2007年10月の人口移動で埼玉、千葉、神奈川から都内への流入は
19万6千人（過去10年平均では20万3千人）
この全てが地方→埼玉・千葉・神奈川→23区という移動をした人で、
かつ全て23区への流入としても、直接東京都に移動した人と合わせて
やっと84万1千人のうち44万人を地方出身者が占めるということになる
（流入数の過去10年平均を利用）

しかしこれは地方→都下、埼玉・千葉・神奈川→都下、23区→都下、23区→地方などの
移動がゼロという前提の有り得ない試算ですよ
　
　
それに教授は人口増だけに注目して
どれくらい住宅ストックがあるかなんて、全く無視だからねぇ
世帯数増加モデルがボロボロで酷すぎる

首都圏における人口・世帯構造の変化と持家・民間賃貸住宅需要
ニッセイ基礎研 所報Vol.47
http://www.nli-research.co.jp/report/shoho/2007/Vol47/syo0709c.pdf

こーいうのでも読んで勉強してよ

[109: 匿名さん]

格安ファミリー向けをねらって移ってきた層の購入動機には、
子供部屋の必要にせまられて、といったものも少なくないでしょう。
そうすると、その年頃の子どもはすでに学力調査の対象に達している割合も高く、
すでに結果がでてきていているはずですね。
人口に対してあたらしく移ってきた層の割合が高ければ、その影響も反映されやすいはずです。

>千代田区、中央区、文京区、目黒区、港区、世田谷区、杉並区、新宿区、渋谷区
>練馬区、品川区、中野区、豊島区、台東区、大田区、板橋区、江東区
>北区、荒川区、葛飾区、墨田区、江戸川区、足立区

さすがに都心部は全て上位に入ってますね。

[110: 大学教授さん]

>>108
言葉足らずでした、
過半数近くに達しているのは、２３〜２５歳の年齢帯です。
２３区１９９８年１３〜１５歳人口２０６９０７人。
２００８年２３〜２５歳人口３６８２４８人。
増加分を上京者とすれば、上京者比率は４３．８％

ちなみに、
２３区１９９５年１５〜１７歳人口２４１２２２人。
２００３年２３〜２５歳人口３９４５２８人。
増加分を上京者とすれば、上京者比率は３８．９％

さらに仮定となるが、
２３区２００３年２３〜２５歳人口３９４５２８人。
２００８年２８〜３０歳人口４３８９２０人。４４３９２人増。
これをそのまま２００８年２３〜２５歳人口３６８２４８人に当てはめると
上京者比率は４９．９％になります。

[111: 匿名さん]

>教授オススメの江東区は2006年１月からの1年間に外国人登録者数が最も増加した区であり、直近>>の4年間でも外国人登録者が3割増加した区でもあります。
>外国人登録者の内、72％が中国人・韓国人であり、とりわけ中国人の増加が際立っています。
>（この1年のデータを見ても、人口流入の内、約15％が特亜住民です。）

本当に痛いよな、グローバル企業の雇用状況の実態を知らないの？
明日でも日本を代表する上場企業の事務所を訪問してみたら。

問題は外国人居住登録していない不法居住者がどこに住んでいるのかなんだよ。
登録者は納税義務が生じる・・、不法居住者を受入れる大家も極悪、
どの地域に多いかはデータでは公表されていないから、自分で住みたい街を歩いて
環境を確認するしかないよね。

いい加減、差別的な発言は止めた方がいい、同じ日本人として恥ずかしい。

[112: 大学教授さん]

>>109
これで確認してください。
顕著な増加は６歳、７歳あたりから見られます。
都心部居住の影響は小学の学力調査にはまだ反映されていないと見たほうが正しいでしょう。
やはり、３年後以降に影響が徐々に出てくると思います。
都心部とそれ以外の格差がさらに広がると思われます。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2008/jy08q10601.htm

[113: 匿名さん]

>増加分を上京者とすれば、

・・・・

[114: 匿名]

収入が増えて”都心部”に住むとしても一般的なパターンは、
世田谷区→渋谷区→港区という感じであり、世田谷区→渋谷区→江東区には絶対になりません。
渋谷区→江東区だとレベルダウンだと感じるのが普通の人の感覚です。
そうじゃないのはここにいるごくごく一部のおかしな人たちです。

[115: 匿名さん]

>112
同感です。
すでに都心部は全て上位にあり、
上位半分と下位半分くらいの差はさらに広がるでしょうね。

>千代田区、中央区、文京区、目黒区、港区、世田谷区、杉並区、新宿区、渋谷区
>練馬区、品川区、中野区、豊島区、台東区、大田区、板橋区、江東区
>北区、荒川区、葛飾区、墨田区、江戸川区、足立区

[116: 大学教授さん]

>>114
江東区の対区部社会増減平成１９年実績
対区部　８０７人増
対世田谷区　１６６人増
対渋谷区　１５９人増
合計　３２５人増（シェア４０％）
http://www.city.koto.lg.jp/upimg/32015_jinkou07.pdf

[117: 匿名さん]

>>111さん
残念ですが一般的に外国人比率の高い地域と不法居住者が多い地域は正比例します。
現在の江東区の外国人比率（4.2％）は23区内の平均（3.5％）より2割高く、新宿区や豊島区にはかないませんが著しい増加率は見逃せません。
将来の江東区は、都市構造の変化と共に中国人によるチャイナタウン、もしくは韓国人によるコリアタウン構想が出てきてもおかしくないレベルまで到達するでしょう。
また、政府の推進する移民政策と共に江東区は発展していくことでしょう。

[118: 匿名さん]

>116
収入がふえなかったから移ったんじゃないでしょうか。

[119: 匿名さん]

>>117
港区の外国人比率は？ｗ

[120: 匿名さん]

>>117さん

企業が外国人スタッフ用社宅をあなたの嫌いな江東区に用意してますからねｗ。
将来は母国に戻り幹部スタッフになるか、欧米等・別の国に派遣される場合もあります。
どうでもいいけど、マジレスしました。

[121: 匿名さん]

>>119
港区は11％ですよ。
港区の場合は特定アジアより欧米の人口が多いですが。

[122: 住まいに詳しい人]

>>108
教授の毒に当たったのか間違えてしまった

15〜24歳人口の84万1千人をベースに計算しちゃダメだね
>>108は論理的にオカシイｗ

>>110
>増加分を上京者とすれば、

それが間違いだって
どーして増加＝上京者なんですか？
それは埼玉→23区もいれば、都下→23区も含めた数字ですよ
　
　
23区の25歳（1982年生まれ）人口の12万8千を母数に考える

1998年1月→2008年1月の東京都の1982年生まれの人口増は7万3千人
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2008/jy08qa0200.xls
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/1998/TOB5P8A0.XLS

この7万3千人のうち6万人ぐらいが地方→23区なの？
ってことですよ
　

それにコレまでの傾向としては、
30歳を過ぎると住宅購入で23区→都下・千葉・埼玉・神奈川という
動きが増えるわけで
この動きがどれくらい変化しているのか？というとこを追わなければ
25歳時点で地方出身者が多くても23区での住宅取得が多くなるなんて
予測は立てられません

教授お薦めの江東区も含めて、不動産価格は上がりすぎているわけで
地方出身者が23区に定住できる経済環境では現時点ではないと思いますよ

[123: 匿名さん]

>>116

そもそも歴史のある渋谷区や世田谷区と江東区の流出入の増減率を比較しても
仕方ないんでないの？

江東区は瓦礫の上の埋め立て地とは言え、今まで倉庫と運河しかない街だった
のを、ここ数年あれだけ一生懸命開発して人が住める場所にしたんだから、
多少高い上昇率（他区部と比較して）になっても不思議でないんじゃない？
逆に流出超だったらホントにまずいじゃん。

ただ、イコール江東区＞渋谷・世田谷と思うのは早とちりなんじゃないの？
テストでもそうだけど20点の子が30点取るのって楽じゃない？でも
80点くらいある子を90点にするのは同じ10点でも大変。
ここで江東区の流入超を褒め称えるのはあくまで前者の視点。
でも元々持ってる点数（実力）が違うでしょ？

教授の断片的なデータ使用は一見合ってるようで、思いっきり偏ったデータの
解釈だと思うな。江東区を強力プッシュしたいだけの。だからインチキ教授
呼ばわりされるんだよ。

[124: 匿名さん]

>>117さん

政府の移民政策で豊洲が発展することも、日本の人口が増えて経済に活力が出ることも
歓迎すべきこと。個人的にはWelcome！！

ただ、それで出来たチャイナタウンやコリアタウンに住みたいかと言われれば、
それは別。

[125: 大学教授さん]

>>122
まさに団塊の世代の上京時代に匹敵する大上京時代に突入している点を、
不動産業界は認識すべきでしょうね。
そして、それは団塊時代のように一時期のものでは終わらず、長期間になる可能性が高い。

団塊の世代上京時代には都心部の居住は夢だったが、今や比較的簡単に叶う。
２３区の人口分布図は今後１０年で大きく変わって行くでしょう。

[126: 大学教授さん]

>>124
家賃レベル等から考えると、都心部への居住は知的移民が中心になるでしょう。
これらの人々は知的レベルが高いので、同民族で閉鎖された居住エリアを形成する必要は無く、
日本人が住む都心部マンションに普通に混在して居住することになるでしょう。

さらに、地方からの上京者も増えますから、同じ地縁、血縁を首都圏に持たないもの同士の
国際結婚が増加するでしょう。都心部の国際化は急速に進みます。
また、これは日本の国益につながるでしょう。

[127: 匿名さん]

>団塊の世代上京時代には都心部の居住は夢だったが、今や比較的簡単に叶う。
>２３区の人口分布図は今後１０年で大きく変わって行くでしょう。

上京者が増えることと、23区の人口分布図が変わる（江東区が急成長？）は
全く別の議論じゃない？論点のすり替えだよ。
上京者が増加したら、人気のある順に（現状のシェアに順じて）人口が
増えるんじゃないの？

[128: 匿名さん]

江東区への流入元で最大なのは中央区だよ。次が江戸川区

[129: 大学教授さん]

>>127
首都圏に地縁、血縁が無ければ、
職住近接で住環境が良く、それでいて高額ではないところを
合理的に選択します。
位置的には、内周区がＭＵＳＴになるでしょう。

[130: 匿名さん]

>>129

夫婦ともに都内、もしくは隣接県に地縁がまったくない人って少数派じゃないの？
データなくて恐縮だけど。

[131: 大学教授さん]

現在と比べて合理的選択を行う人が増えて行くのは確実です。
不動産業界は世の流れと捉え、今後の指針とすべきでしょう。

[132: 匿名さん]

>>129

そもそも田舎者がそんな合理的な選択しますかね？
地元の友人と「おめぇも東京さいくだな？」「あぁ、行ぐ」「で、どこに住むだ？」
「あぁ、トヨズ言うとこさ。」「・・・」みたいな会話になりそうじゃない？・笑

であれば、広尾、麻布、青山みたいな都心ブランド立地か、でなきゃ渋谷区、目黒区、
世田谷区って順になるんじゃないの？
田舎からの上京組みの方が、首都圏に住む人間よりミーハーな気がするのは気のせい。
（データがなくて申し訳ないが、私の周りが皆そうなものですから）
地縁・血縁がなきゃ、より一層自分の好きなブランドに傾倒する気がしますが…。

それらが予算と合わなかった場合のみ、教授が推す江東区の出番なんじゃないのかい？
内周区がＭＵＳＴって言ってもねぇ。
ちなみに片方は都心隣接だけど、片方は超下町＆海に隣接してるところも内周という
定義でよろしい？

[133: 匿名さん]

失礼！

ミーハーな気がするのは気のせい。　
　↓
ミーハーな気がするのは気のせい？

[134: 住まいに詳しい人]

>団塊の世代上京時代には都心部の居住は夢だったが、今や比較的簡単に叶う。

＠300万円じゃ、地方出身者はマンション買えないわけで
合理的な判断をするなら、家賃補助を受けながら賃貸暮らしを続けるでしょ

[135: 匿名さん]

うむ、そうして○×評価で数値化可能な合理的選択をする人が江東区湾岸に増えていくわけだ。

そのような場所には地域の文化など生まれず、地域に愛着を持つこともないだろう。
どちらも合理的選択を突き詰めれば「いらない」ものだ。

マナーなども同じ。罰則規定がなければ自分にとって得になるならとやったもん勝ち。
ルールが明文化されてなければ他人の迷惑など顧みず自己中心でやってしまう。

生まれてから○×での評価しか正とできないから、それ以外の尺度で物事を判断する人を、
なんて非合理な人間なのかと、軽く見たり下に見たりする。

人間同士の付き合いも、損得勘定。
得だと思えば擦り寄り、得にならないと思えば切り捨てる。

[136: 事情通]

大学教授が何と言おうが、江東区が真のブランド地域として発展することはないので、ご心配なく。　

このエリアは、所詮、港区や中央区等の都心区に憧れても、そこに住めない人たちが　しかたなく住む場所。　

永遠に都心区ブランド地域を超えられず、永遠にコンプレックスを持ち続ける、そんなエリアに過ぎません。

[137: 匿名さん]

コンプレックスね〜。
まぁ、ブランド地域じゃないけど、そんなの感じないね。

[138: 匿名]

>>116
だからそういう断片的な都合のいいデータだけ出すなっての。
自分のまわり見てみろよ。渋谷区から江東区へ引越しして喜んでいるやつなんていないだろ！！
あ、あなたのまわりは違うかもしれんが。
一万人の都民にアンケートとっても一万人とも喜んで江東区へ住みたがるやつなんていないよ。
表参道や白金＞豊洲や有明、なんてことはこれから何が起ころうと永久にありえない。

[139: 匿名さん]

>>138さん

>表参道や白金＞豊洲や有明

↑逆になってるよ！

[140: 匿名さん]

>>136
まあ現実データにいちゃもん付けて必死になってもしょうがないな。

[141: １４０]

140のレス先訂正
誤136、正>>138

[142: 匿名さん]

>>140

現実って豊洲がブランド地域として発展してるってこと？
ぷっ（笑）

[143: 匿名]

>>139
138です。ありがとう。
あまりにもばかばかしい理屈を出してくるもんだから、つい興奮して間違えてしまいました。
表参道や白金＜豊洲や有明となることは永久にないということが言いたかったんです。

[144: 匿名さん]

>>123が正論
そもそも「都心部」という定義のあいまいな言葉を
議論に入れること事態間違い

[145: 匿名はん]

表参道・白金って、
下屋敷が多い所だよね？

[146: 匿名さん]

そりゃ、豊洲タワーよりは元麻布ヒルズの方がいいよな。
豊洲の住宅戸数が増えていても、さすがに麻布や白金などのようなブランドになるとは思えない。

[147: 匿名さん]

皆さんMARCHな豊洲に嫉妬ですか？

[148: 匿名はん]

ここの書込みしてる人って、その地域の文化とか言ってたりするけど、子供の時から東京に居たら『違うだろぉ〜』って言うの多すぎるね。
東京に居たら、小学校で習うはずなんだけど・・・・・

もしかして、おのぼりさんかな？それとも、お勉強出来ないだけなのかな？

[149: 匿名さん]

豊洲と世田谷、、、どっちもどっちじゃないでしょうか。
前回の高度成長期に人口が多くなって高級住宅地の様に扱われたのが世田谷、今回柳の下のドジョウを狙っているのが豊洲と言うことで、、、

[150: 匿名さん]

まあ価格の話に戻ろうや
価格はしっかり反映されていくから

特定地区啓蒙活動は自粛してください
ここはそういうスレではありません