23区内の新築マンション価格動向（その28）

[貧乏暇なし]

前スレ　「その27」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[942: 匿名さん]

米国では、次のリーマン・ブラザーズはどこかという疑心暗鬼が広がり、日本でも一時リーマン・ブラザーズに対する債権を保有する金融機関の株価が急落した。

　影響は株価にとどまらず、さらに広がる可能性がある。その余波が襲うと見られている代表格の市場が、証券化ビジネスによって急拡大した日本の不動産関連市場。米国の不動産に連動して、日本の不動産の価格も今後下がる可能性が高い。

　そもそも米国のサブプライム問題は、直接的には日本と関係はない。だがつい昨年まで、外資系の投資銀行は、積極的に不動産開発会社などにノンリコースローン（非遡及型ローン）を増やしていた。

　ノンリコースローンとは、銀行などが融資対象の物件が生み出すキャッシュフローへの評価をもとに購入資金を貸し出すもの。債務の返済が不可能になった場合の担保は、その物件に限られるため、借り手は他の資産を売ってまで返済を迫られることはないメリットがある。

業界では、昨年夏頃には外資系投資銀行が手がけたノンリコースローンの金額が、国内全体の5割に急増していたと見られている。外資系投資銀行がノンリコースローンのシェアを高めた背景は、国内の銀行とは不動産に対する見方に違いがあったからだ。

　国内の銀行は、デベロッパーと呼ばれる不動産開発会社などと取引関係を築いてローンの返済期日まで貸出債権を持ち続ける場合が多い。だが外資系の投資銀行は、基本的にローンの貸出債権を第三者に転売するという前提で不動産を評価してきた。

　金融関係者によると、例えば、ある外資系投資銀行がローンを付けたマンション物件は、駅から徒歩数分という立地の建物だった。しかし、その近くには風俗街があったために、かつてなら日本の銀行はローンを出しにくかった。そんな物件にも、外資系の金融機関は積極的に貸していた。

　中には高層マンションなのに、大通りに接した面は狭くて車も入れず、周囲の住環境とも全くそぐわない細長い物件もあったという。本来なら不動産開発に必要な周囲の土地を取得できないまま建てられたような物件に対しても、外資系の投資銀行は次々と資金をつけていた。

それができたのは、サブプライムローンと同じように不動産の流動化でリスクから逃避する仕組みを不動産開発会社と外資系投資銀行が作り上げてきたからだ。

その仕組みは、私募によるSPC（特別目的会社）を活用するものだ。まず不動産開発会社は開発型と呼ばれるSPCを設立する。その開発型SPCに、不動産開発会社は自らの資金で取得した土地をまとめて転売し、利益を得る。

[943: 匿名さん]

開発型SPCは、その土地にマンションなどの物件を建設して、完成後に利益を得る手段として、外資系投資銀行などが出資する不動産投資ファンドなどに転売する。

　不動産開発会社はSPCから配当などの形で利益が入るうえに、転売の段階でも利益を上げられる仕組みを作り上げていた。その利益でさらに新規の開発案件を仕込んでは、また転売して利益を積み上げてきた。

　こうした転売による利益創出モデルが、サブプライム問題によって崩れてしまった。というのも開発した物件の売却先である不動産ファンドに、外資系投資銀行がローンを出せなくなったからだ。

　開発型のSPCが物件の転売をできなくなると、資金の回収もできない。開発型SPCが不動産を取得して物件を建てるために調達した資金は、返済順位に応じてデットとエクイティに分けられる。エクイティは全体の5％程度で不動産開発会社が主に出資している。残りの95％はデットで、これはリスクに応じてメザニンとノンリコースローンに分かれる。

　ノンリコースローンは全体の70％程度で、ローンの出し手は内外の金融機関。残ったメザニンは全体の25％程度を占め、主に物件の建築に関わる建設会社が出す格好になっているという。

　このノンリコースローンの返済期限は、マンションなどの建物の工事期間に当たる1〜2年と短い。そのため、開発型SPCは不動産ファンドなどに転売できずに資金を回収できないと、ローンの借り換えをするか、仕入れ値より安値で売却して返済資金を確保するしかない。不動産開発会社も開発型SPCに投資しているため、安値での売却だと自らの投資資金を回収できず、財務が傷むという構造だ。

転売モデルの破綻は不動産開発会社だけではなく、建設会社にも影響を与える。建設代金の回収ができなくなる恐れがあるからだ。建設会社は、物件の完成に合わせて不動産開発会社から工事代金を受け取る。通常は、工事の進行に合わせて着工日に代金の10％、建設途中に10％を受け取り、建物の完成時に残りを受け取るといった契約を結ぶ。そのため完成後に開発型SPCが不動産ファンドなどに転売できなければ、建設会社は代金を受け取れない場合もある。代金を受け取るまで建設会社は、人件費や鉄骨代などを先払いしなければならない。

　また先に述べたように、建設会社も開発型SPCに投資している。エクイティ部分の保有者である不動産開発会社が売却する権利を放棄すると、物件を売却処分する権利はメザニン保有者である建設会社の元に渡る。

　その物件がエクイティ分を除いた価格である95％よりも高く売れれば問題はない。しかし関係者によると、現在はメザニンを保有する建設会社が売ろうとしても売れない事態が出始めていると見られる。その混乱が、今年9月からもっと広がる恐れがあるというのだ。

[944: 匿名さん]

不動産価格のピークとされる2007年春頃に不動産開発会社が土地を手に入れて、昨年10月頃から建物を作り始めようとしていた建設会社は、改正建築基準法によって建築確認許可をもらうのが遅れたうえに、鉄骨など資材の高騰の影響も被ってきた。いわば不動産価格が高騰した時期に手がけた物件を下落時に完成して売りに出さなければならない。こうして資金繰りの苦しい建設会社は、市況変動の波をまともに受けて危機的な状況に追い込まれてしまう。

　とりわけ公共事業投資の削減の影響で売り上げが欲しい地方の建設会社は、都心のマンション建設などに新規参入したばかりのところが少なくない。しかも傘下に多くの中小の工務店を抱えている。こうした建設会社が経営が悪化すれば、引当金を積むのを余儀なくされる地方の金融機関が増えて、ひいては地方経済をいっそう冷え込ませかねない。

　こうした私募SPCの市場は20兆円規模と推測されている。すでに物件が不動産ファンドなどに転売済みであれば、ファンドへのノンリコースローンの返済期限は比較的長いため、賃貸収入でキャッシュフローが得られるので、すぐには問題とはならない。だが開発型のSPCに仕掛かり品として滞留している物件は、売るめどが立たなくなる恐れがある。

　1990年代のバブル崩壊時には約120兆円の不良債権が出たとされる。それに比べ今回のサブプライム問題に端を発した不動産危機は、それほど大きな規模ではないという見方もある。だが規模は小さくとも、とりわけ地方に影響を与えてしまう可能性がある。そして何よりも、その余波が広がるのは、まだこれからなのだ。

[945: 匿名さん]

要約しますと。
外資系ファンドの一棟買いが期待できないから。
賃貸は売らずに持ち続け、運用するしかない。分譲マンションの場合はエンドに地道に売るしかない。
体力が無いところは投売りするので、そこでうまく拾えばもうかる。
綱渡り的な資金繰りで回していた中小がいっぱい潰れますよ。

[946: 匿名さん]

分不相応な会社が分不相応なお金を運用できる。これをバブルと言います。
カタカナ系のわけが分からない中小不動産会社が倒産して、
銀行も多少の痛手を受けることになります。

[947: 住まいに詳しい人]

>>942-944
引用だけならコピペする必要はありません
リンクだけで充分です
　
最近は常識知らずの人が多いかな？
というか掲示板の「常識」なんてモノ自体がなくなったのでしょうか　
　　
日本の不動産に及ぶリーマン破綻余波は
2008年9月18日　木曜日 大豆生田　崇志
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080917/170775/?ST=prin...
　
　
　
>リーマン倒産なんて6月頃から言われてたじゃん。。。
>ビッグニュースではあるけど、驚くに値せず。

なんて判ったよーなこと書いた人もいたけど
3、4年の間、東京の不動産価格を引き上げてきたサイクルが
この数日でどれだけ崩壊が進行したのか理解できていないんだろーなぁ

リーマンの火がロシアに燃え移って、あっと言う間に大炎上を起こしているし
見えたハズの底がまた見えなくなったよーにも思える

[948: 匿名さん]

宴は終わりました。
強いところは生き残ります。
また、開発エリアも真の勝者がはっきりして来ます。

池袋、新宿、渋谷のラインと、その後ろに広がるエリアは発展の可能性が極めて低い。
大きく引き上げられた不動産価格の調整は避けられないでしょう。

[949: 匿名さん]

>930
>江東区と一口に言っても、
>豊洲とそれ以外の地域でははっきりと別価値だと思うのですが。
>いわゆる区の平均所得を押し上げるような層の流入は、
>ほぼ豊洲に限定されているでしょう。

ん？
サラリーマンだらけの町じゃん、豊洲。
ららぽーと、ビバホーム・・・高級感ゼロ。

[950: 大学教授さん]

東京駅周辺の再開発は、手持ち資金が豊富な三菱、三井と他業種の日本の優良企業を中心に
今後も推し進められます。
開発主体が弱い池袋、新宿、渋谷のラインと格差がでてきて、一極集中が進むでしょう。

再開発可能エリアの広がり方、交通利便性、集積度合いといったポテンシャルが重視されて、
取捨選択が進みます。総花的な地価上昇の時代は終わって、東京を将来どのようにリデザイン
して行くべきかと言ったまじめな議論が今後の指針となります。
分譲マンションも例外ではありません。

[951: 大学教授さん]

首都圏の少子化進行とともに、上京者数は高い水準を維持し続けるでしょう。
これらの人々の理想的な居住エリア分けは？
東京をリデザインするに当たって重要な要素となります。

[952: 匿名さん]

＞これらの人々の理想的な居住エリア分けは？

今後も人気度、街の成熟度、文化教育面で西高東低の状況が続くでしょう。

[953: 匿名さん]

西に住む経済力を持った層がわざわざ東を選ばないでしょう。

[954: 匿名さん]

>>951
大学教授さん
杉並区民ですが、人口が増えてるのに今年は区民税収が減るみたいでとっても不安に感じています。
このまま減り続けることもありえるのでしょうか？
高い年収の人の高齢化が進んでいるからでしょうか？

会社も人も移動しますから、将来どうなるのか良く考える必要ありますね。

[955: サラリーマンさん]

８月のマンションの契約率５０％台
低すぎる

[956: 匿名さん]

今夜が底だ。

[957: 賃貸住まいさん]

三井不動産は本社を新宿から日本橋に移してしまったしね。
城南在住で、ファンインコートフェアで、日本橋の本社に呼び出されて、遠いと思いました。
その前は、新宿だったのに。

でもまだ、住友不動産は、新宿△ビルが本社かな？

[958: 匿名さん]

会社が丸の内や日本橋に移ろうとも、居住エリアのステイタスは変わらないと思う。
丸の内、霞ヶ関、青山、六本木、赤坂などの主要ビジネスゾーンへのアクセスは城南エリアのほうが
優れているからね。

[959: ニセ教授]

>>954

杉並区は人口は増えているけど増加しているのは６５歳以上の
老年人口です。一方世帯数は増えていますが、単身もしくは
夫婦二人の世帯が増えており、子供二人以上のファミリー世帯
は減少しています。
ですから杉並区にファミリー向けの物件（例えば８０平米以上
のマンション）などを買うことはあまり得策と思えません。
区単位で語るのは乱暴ではありますが、杉並に不動産を買うなら
ファミリー向けは避けて駅近＆６０平米以下の１ＬＤＫもしくは
２ＬＤＫのマンションを買うべきと考えます。

[960: 近所をよく知る人]

＞＞949　仰るとおりです。

そしてそれだけじゃーないんですよねー。
区役所でおしらべになるとわかりますが、豊洲地区全般は
関東大震災の瓦礫、人骨、壊れ家財その他もろもろ
特に、今に語られる、ヒフク廠惨状。
その無惨な怨念が詰まった残骸で埋め立て、豊洲としたものです。
以前すんでいましたがヘンなことがいろいろあったので、区役所の
豊洲支所で調べたらかいてありました。
本当に無理に住むところじゃありませんでした。

[961: 匿名さん]

>>954
単純な答えじゃん。
杉並区で増えてるのは税金も払えないような低所得者だけだからだよ。
そこが世田谷区とぜんぜん違うとこ。
落ち目の区ってことだろ。