23区内の新築マンション価格動向（その28）

[貧乏暇なし]

前スレ　「その27」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[42: 大学教授さん]

過剰感が高くとも、
世帯増加率が高い区は比較的短期間で消化できます。
問題は、過剰感が強く、世帯増加率が低い区です。
長期にわたってマーケットが低迷する恐れがあります。

[43: 匿名さん]

そもそも教授が居付く前は
このスレも活発な議論があったんだよな

某巨大掲示板の隔離スレに篭ってくれないもんかね

[44: 匿名さん]

世帯増加率だけではなく、
世帯の入れ替わりがどれだけあるかも関係するはずだが。
世帯の入れ替わりが激しい区は募集が増える。
入れ替わりが少なければ中古や賃貸の募集も減る。

[45: 大学教授さん]

>>44
世帯数に見合った住居が必要となる。
従って、世帯数の増加数に見合った住宅ストックの増加が必要となる。

入れ替わりが多いか少ないかは、単に制約数の増加につながるだけで、
余剰を解消するものとはなりえない。

[46: 大学教授さん]

過剰率ＶＳ０７年世帯増加率
１位　港区14.01％ＶＳ5.28%、２位　千代田区12.92％ＶＳ2.19%、
３位　渋谷区10.28％ＶＳ0.30%、４位　中央区10.15％ＶＳ3.65%、
５位　新宿区8.33％ＶＳ1.37%、６位　目黒区7.33％ＶＳ0.95%、
７位　文京区7.33％ＶＳ1.93%、８位　世田谷区6.76％ＶＳ1.02%、
９位　中野区6.18％ＶＳ1.46%、１０位　豊島区6.14％ＶＳ1.80%、
１１位　杉並区5.69％ＶＳ1.54%、１２位　練馬区5.22％ＶＳ1.65%、
１３位　板橋区5.10％ＶＳ1.33%、１４位　台東区5.07％ＶＳ2.16%、
１５位　品川区4.65％ＶＳ2.245、１６位　大田区4.61％ＶＳ1.59%、
１７位　墨田区4.39％ＶＳ2.80%、１８位　北区4.38％ＶＳ1.56%、
１９位　江東区4.15％ＶＳ2.28%、２０位　荒川区3.75％ＶＳ2.41%、
２１位　足立区3.59％ＶＳ1.99%、２２位　江戸川区3.04％ＶＳ1.16%、
２３位　葛飾区3.01％ＶＳ1.18%、

[47: 匿名さん]

>46
過剰率÷世帯増加率と消化率の相関が挙げるべきデータとなりませんか？

[48: 匿名さん]

いろいろやって、最後はただの人気順と同じになっちゃったねw

[49: 住まいに詳しい人]

都心と近郊では、市場構造が違うのだから
中古マンションと仲介戸建と仲介土地と賃貸の募集物件数を足すなんて
乱暴な数字で横の比較が出来るわけないじゃん
＃だいたい、どーして新築の在庫は入れないんだ？

どーしても無理に横の比較をしたいなら
こーいう場合は「○○年を100とする」と指数化しかないのに・・・

教授は数字のセンスが全くないんだから
もー意味のない数字をぺたぺた貼るのはヤメてくれよ

[50: 元院生]

久しぶりに見たら、教授のご見解が変わっているような。
　かっては、「江東区の外れの湾岸が副都心かつ高級住宅的に
発展する」とのトーンであったが、最近は、「手ごろな住宅地
なので人口が今後も増加する」との論旨に感じる。
　団地的発展は交通の便からして十分にかがえられるのでは。

　でも地方から出て、城南・城西のプレミアムを当たり前と
感じるのは10年以上かかる。わたしなんかは20年はかかった。

[51: 大学教授さん]

世帯数の増加以上に、分譲マンション、戸建、賃貸、土地の新規供給があれば余剰になり、
過剰在庫は膨らみます。
世帯数の増加が期待できない地域での大量供給は余剰在庫を招きます。
０７年の世帯数増加率をランキング化すると
１位　港区５．２８、２位　中央区３．６５、３位　墨田区２．８０、４位　荒川区２．４１、
５位　江東区２．２８、６位　品川区２．２４、７位　千代田区２．１９、８位　台東区２．１６、
９位　足立区１．９９、１０位　文京区１．９３、１１位　豊島区１．８０、１２位　練馬区１．６５、
１３位　大田区１．５９、１４位　北区１．５６、１５位　杉並区１．５４、１６位　中野区１．４６、
１７位　新宿区１．３７、１８位　板橋区１．３３、１９位　葛飾区１．１８、２０位　江戸川区１．１６、
２１位　世田谷区１．０２、２２位　目黒区０．９５、２３位　渋谷区０．３０、

世田谷区、目黒区、渋谷区エリアが変調をきたしているのが良く分かる。

[52: サラリーマン]

こいつは江東区が有利になるデータだけを探してきて、それで理屈を作ってるんだから意味ないよな。
いくらそんなことしても、一般の人は江東区の埋立地なんか見向きもしないよ。

[53: 大学教授さん]

ＣＲＥマネジメントが浸透して行けば、都心部の倉庫等のマンション化が進みます。
将来的にも、坪単価の急激な上昇無くして、都心部居住は進んで行くでしょう。

２００１年以降、地方からの大卒上京者は増え続けています。
これらの人々も交通至便な地域に居住し、職住近接の生活を享受できるでしょう。
長距離・長時間通勤が回避できる場所で、適正価格での住居の供給が継続できれば、
地方のみならず、外国からも優秀な人材を確保できます。

[54: 匿名さん]

「巨大な「敗者復活戦」の主戦場と化した豊洲」

大手不動産販売会社のマーケティングを担当するN氏から興味深い連絡が入ったのは、
若葉の瑞々しい季節だった。

N氏によると、豊洲購入者と学歴の相関関係を分析したところ、おおむね「MARCH」と呼
ばれる層が平均となる。「MARCH」とは明治・青山・立教・中央・法政のことで、
いわゆる中堅私立大学だ。

「アッパーミドル層を狙ったニュータウンであれば、この数字は妥当です。ただ、豊洲にお
いてはまさにMARCH出身者の比率が突出しています。普通、上は早稲田慶應など上位
私大や東大、下は日大や駒沢といった下位私大も比較的満遍なく含まれるものですが、
豊洲ではMARCH出身者が全体の40%近くを占めており、これはかなりの偏りと言えます。」

豊洲購入者の約40%が「MARCH」出身者であることについて、学歴が消費行動に与える
影響について研究する経済研究大学院大学の岩原教授はこう分析する。

「早慶層以上は世田谷や目黒、または港区など都心部の良好な住宅街を選びますが、
一般に彼らより低所得なMARCH層は太刀打ちできません。同じ街を選べば、面積が狭い、
グレードが低いなど、余計に敗北感を味わうことになりますから。」
「そこで豊洲は格好の『敗者復活戦』になったのです。「銀座まで5分」であることは、上位層
が選ぶ優良な住宅街に勝るポイントです。つまり単純比較できないからこそ、明白な敗北
感を味わわずに住めることになります。」

最後に、岩原教授は付け加えた。

「ただし、あまり健全な消費者行動とは言えません。自らの好みの場所に住むのではなく、
コンプレックス解消のための手段として住むのですから。当然、このことはコミュニティの
健全な発展を阻害する要因として、今後少なからず影響してくるでしょう。」

人生で最も大きな買い物の選択を、コンプレックス色に染めるのはいいことではなさそうだ。

賃貸不動産板上席アナリスト　大場利三

[55: 匿名さん]

>53
優秀な人＝高所得者が一般的ですから、ますます都心・城南の優良居住区に優秀な人が集まるという
ロジックですね。
東側の安価な居住区は、地方労働者や外国人労働者の受け皿という役割を担って行くわけですね。
将来的に文化、教育面での差が更に広がって行くわけです。

[56: 匿名さん]

なかなか興味深い。確かに私の知り合いにピッタリ当てはまる。

[57: 匿名さん]

>>54
「コンプレックス解消の場としての豊洲」か。
具体的な数値に基づく分析だけに鋭すぎる。

豊洲が世間でバカにされている理由が頷けるな。

[58: サラリーマン]

妻が友人のタワーマンションに行ったときに地震が来たそうです。
めちゃくちゃ揺れたそうですよ。
地震の被害を回避するためにゆらーりゆらーりと大きく揺れるそうですね。
とてもこんなところには住めないと思ったそうです。
そういえば、最近はタワーマンションの人気が急降下してるそうですね。
タワーマンションしかない埋立地はもう終わりってことですかね。

[59: 匿名さん]

↑タワーマンションが人気なくなったというソースは？！

[60: 匿名さん]

タワマン不人気はセオリーの別冊でデベがコメントしてたなあ。

[61: 匿名さん]

>５４〜５７
素朴な疑問
「学歴」は個人情報なので、簡単には手に入らないんだけど、どうして集計できたの？
教えて