23区内の新築マンション価格動向（その28）

[貧乏暇なし]

前スレ　「その27」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[402: 匿名さん]

豊洲叩きもなんだか虚しいのが多くなってきたな。
皆もう豊洲は再開発に成功した便利で綺麗な町って言ったほうが楽になれるんじゃない？
地震の問題はあるし、ブランドのある地域と言うつもりもないけど、
今後豊洲がどんどん寂れていくと必死に吼えてるのも滑稽だぞ。
湾岸地域全体に言えるけど、週末の子供達の賑わいはなんとなく町が明るく見える。

[403: 住まいに詳しい人]

>>399
はいはい、そーいうのは雑談というには“複雑で”“大事な”話は
ココじゃなくて別のスレでヤッテ下さいね
ここは価格動向を話題にするスレですよ
　
　
>>398さんは骨折治療の水準を主要大病院間で比較出来るぐらい
繰り返し繰り返し全身を骨折して各病院で治療を受けたのでしょうか
難儀してますねぇ
　
教授のお話が典型なんですか（論というには穴があり過ぎ）
１のことで10を全て説明しよーとする傾向があり過ぎます
　
　
>>392
>区部の住宅供給の中心がマンションに変わり、
>マンションの販売戸数から将来の人口移動を類推することが比較的容易になった。

この15年間は都心の新築マンション供給が増えて人口が増えたのは事実だが
だからといって「人口移動を類推出来る」なんてホントですか？

５年前なら新築マンションは竣工まで完売するのが当たり前だったけど
今はねぇ、完成在庫も首都圏で5000戸以上あるわけで
さらに売れた住戸もTheTokyoTowersあたりで顕著だが
未入居で転売を待っている住戸や賃貸に出して借り手が付かない住戸も多い
　
　
あと教授は生年別の人口動向を追いかけていたから判っているハズだが
23区の人口増加は高校卒業のタイミングである19歳と
大学卒業のタイミングから数年の23歳〜26歳がピークであって
マンションを購入する30代は2005年2006年を除くと
人口はずっと減らしているんだけどなぁ
※暦年での同年齢の人口変動ではなく、生年に直しての比較による

マンション供給が多かった数年は供給数と人口変動がリンクしていたのは確かだが
供給が減った今は他の要因の方が人口変動に影響が大きくなるでしょうよ

[404: 匿名さん]

>>402
露骨な叩きもありますが、叩きじゃない意見は無視ですか？
いい所もあるし、悪い所もあるということだと思いますが。

[405: 匿名さん]

>>403

あんた何者？

[406: 住まいに詳しい人]

素人はまったく理解してないね。
住環境は人が移ってきたり、再開発されれば変わって行くけど、都心までの距離は永遠に変わらないよ。
それから、分譲マンション購入者と賃貸じゃまったく違う。
購入者は買った後の長い目で考えて選ぶけど、一時的に住むだけの賃貸だとその時の環境だけで選ぶんだよ。
湾岸部が売れて行ったのは、値段を考えればまあ当たり前だよね。
今でもまだまだ安いと思うぞ。
五反田とか大崎とか麻布十番と比べてみな。
もっと勉強しないと良いものは買えないぞ。

[407: 匿名さん]

>>406

何だ！ただの豊洲＊＊だったのか！？

[408: 匿名さん]

↑
豊洲を暗に持ち上げてやがる。
未来が約束された地ですか？

[409: 匿名さん]

>>406
なるほど都心までの距離ですか。
じゃ、新大久保、西日暮里、辰巳あたりが安いのは何で？

[410: 住まいに詳しい人]

>>409
僕ちゃん。
それはね。
人が移ってきたり、再開発されて、
住環境が変わって行くと
思う人が少ないからだよ。
わかった？

[411: 住まいに詳しい人]

>>410
どーしても価格動向のスレで地域比較をしたいのですかね？
不思議な方だ

[412: 匿名さん]

ただの素人だった・・・

[413: 匿名さん]

>>410
それでは、安い安いと主張する湾岸はこれ以上上がらないということになりますが？
特にコリアタウン風情の豊洲は上がりそうにもないですね（笑）

[414: 住まいに詳しい人]

>>411
素人だね。
２３区全部が同じように上がったり、下がったりするはずがないだろ。
今まで高かったところが評価を下げて値段下げたり、逆に今まで安かったところが評価を上げて値段上げたりするんだよ。
これからどこを買うべきかは、地域比較しないと分からないじゃない。
評価ってのは相対評価だからね。

[415: 住まいに詳しい人]

>>413
僕ちゃん。
ちょっと病院に行ったほうがいいよ。

[416: 匿名さん]

>>414さん
プロって湾岸を高値掴みしたことを必死に正当化する人のことですか？

[417: 413]

>>415
反論があるなら具体的に書きましょうよ。
ガキのケンカじゃあるまいし…

[418: 住まいに詳しい人]

>>417
その通りだよな。
>>413は具体的内容がまったくないし、湾岸がいままで上がって行った事実を完全に無視してる。
少なくとも、何で今まで上がって来たかと、これから下がる理由くらいは書かないと話にならない。
まさにガキのケンカだよな。

[419: 住まいに詳しい人]

>>414
理屈になってない、メチャクチャじゃないか

>今まで高かったところが評価を下げて値段下げたり、
>逆に今まで安かったところが評価を上げて値段上げたりするんだよ。

それならＡという地域とＢという地域の価格は連動してないのだから
時系列で住環境と利便性がどー変化したかを追えば答えが出てくる
地域の相対的な比較なんて無用のハズです

論理的にヘンな説明です
　
　
>これからどこを買うべきかは、地域比較しないと分からないじゃない。
>評価ってのは相対評価だからね。

だからこのスレは「どこを買うべきか？」とか「どこが住みやすいか？」とか
そーいう話をするスレじゃないって
　
　
実際の価格動向を追えば
23区内ならほぼ同じ方向で価格は動いており
地域差は動き出すタイミングの違いや変動幅で現れますが
こっちで上がって、こっちは下がるといった極端な動きはありません

過去20年の23区内でそんな価格変動があったなら指摘して下さいな
素人はどっちなんでしょｗ

[420: 匿名さん]

不動産私募ファンドの資金調達がほとんど止まっていて、ファンドの仕組みが機能しなくなっています。
私募ファンド側からは、そもそも不動産証券化の仕組みは国が作った制度であり、しかもデットの導入は不可欠な要素なのに、それを止めるというのは納得出来ないという声が挙がっています。
私募ファンドの資産規模は、既にＲＥＩＴの倍に達していると言われていますから、確かにこのままで推移すれば、色々な影響を与えます。
それでも、金融当局がなかなか動かないのは、ファンドを使った不動産の転がしビジネスというのが実態だからです。

ファンドは大量の不動産を取得しますが、それを短期に転売して転売益を稼ぎます。
これを頻繁に繰り返せば、不動産価格は根拠なく上昇し、何れは破綻しますから、放置する方が大きな問題となるのです。
不動産が一方的に上昇した後で急落すれば、減損会計によって企業の財務が痛みますし、金融機関の不良債権も増大します。
これではバブルの二の舞ですから、当然政策当局は座視出来ません。金融機関も再び不動産バブルによって体力が衰えれば、もう救済はありませんから、ここは何としても自助努力で突破しなくてはなりません。
こう考えれば、金融機関が不動産融資を甘くする可能性はほとんどありませんので、いくら騒いでも不動産融資姿勢は当面は変えないだろうと思います。
元々、不動産を転がして利益を得るというのは、ビジネスモデルとしてはマイナーであり、ニッチの業種でもあります。
このビジネスがどういう結果をもたらすかは、過去４０年の不動産ヒストリーを見れば自明の事です。こういうビジネスモデルに手を染めて何時までも続けたいと思う事自体が無茶なのです。
手仕舞いの時期を失して破綻するのは過去を見れば当たり前ですが、自分だけは違うという慢心がそれを忘れます。また、金融機関も過去に何度も甘い不動産融資によって痛い思いをしていますから、また繰り返すようでは救いがありません。
こう考えると、今の不動産融資の厳しい状態は当たり前なのです。

以上、不動産コラムより

[421: 匿名さん]

先週初めて、ららぽーと豊洲に行ってきたが、
本当に中国語、朝鮮語で話している人が多かった。