23区内の新築マンション価格動向（その28）

[貧乏暇なし]

前スレ　「その27」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[22: 匿名さん]

>>20

PBR、PERの高低の記載が逆ですよ。（09さんのリストの地区は高PER（低利回り））
21さんと同じく、私もここでのPBRの定義がよくわからなかったので教えてください。

[23: 大学教授さん]

>>20
東京カンテイが使用しているＰＢＲとは、
ここ１０年で販売された新築マンションの平均価格と、その間に中古で流通した物件の平均価格
との比較で求められます。
新築が４千万円、中古が３千万円ならＰＢＲは０．７５となります。
すなわち、数値が高いところは将来中古で売っても有利な地域と言えます。
ちなみに首都圏の平均は０．９０でした。

[24: 大学教授さん]

注意すべき点は、ＰＢＲが高めに出やすい点。
一戸当たりの10年間の平均値ですから、
ここ数年の都心回帰にともなう住み替えによる、中古物件の増加が大きく影響を与えています。
また、新築価格の高騰によりその希望価格も高くなっています。
従って、中古で流通した物件の平均価格はより高く出ています。
肝心な点は、その地域で中古物件の需要が実際に強く、希望価格で成約しているかどうかです。

異なる時系列の数字の集まりであるＰＢＲより、
その時点での数値であるＰＥＲの方がより信頼性があるでしょう。

[25: 大学教授さん]

マンションＰＥＲ関連
募集件数が多く、賃貸マーケット反映性が高い１Ｋ・１ＤＫタイプの募集賃料推移を区別に出した。
利便性、住環境の良化で家賃レベルを切り上げている区が散見される。
これら区は新築、中古マンションの値上りも正当化されよう。

２００７年７月と２００８年８月現在比較（単位：万円）
千代田区１１．１０→１０．９５、中央区１０．９５→１０．７６、港区１３．１１→１２．６３、
新宿区９．５７→９．６１、文京区９．１４→９．０３、台東区９．４４→９．６５、墨田区８．４２→９．１４
江東区８．６３→９．２２、品川区８．９２→９．１１、目黒区９．９９→１０．３２、大田区８．５３→８．２２、
世田谷区８．５４→８．５５、渋谷区１１．７２→１１．２６、中野区８．０８→８．４１、杉並区７．７６→７．８５
豊島区８．３５→８．０９、北区７．５５→７．６０、荒川区７．９５→８．０６、板橋区７．０８→７．２３、
練馬区７．１０→７．３０、足立区６．６４→６．６３、葛飾区６．６７→６．５８、江戸川区７．１２→７．０５

[26: 匿名さん]

>>25
各区のデータ元となったマンションの平均築年数はどんな感じですか？
新築が多い区は値上がり傾向があるとか無いですか？

>>20
すみません、勘違いしてました。

[27: 大学教授さん]

２３区の分譲マンションストック数とＹＡＨＯＯ不動産の中古マンション流通量の関係
すなわちマンションストック中、中古マーケットに出ている比率（０８年１月時点）。
この数字が高いと、価格下落圧力がより高いことを意味する。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/54tokusyu-stock.pdf
１位　港区　４．０８、２位　目黒区　３．９６、３位　渋谷区　３．５９、
４位　世田谷区　３．１１、５位　千代田区　３．０４、６位　新宿区　２．７４、
７位　品川区　２．４６、８位　文京区　２．２５、９位　中野区　２．２４、
１０位　杉並区　２．１２、１１位　大田区　２．０４、１２位　中央区　２．０１、
１３位　練馬区　１．８８、１４位　板橋区　１．８６、１５位　豊島区　１．８２、
１６位　足立区　１．６７、１７位　台東区　１．６１、１８位　江東区　１．４２、
１９位　墨田区　１．３６、２０位　北区　１．３４、２１位　葛飾区　１．２５、
２２位　江戸川区　１．２６、２３位　荒川区　１．０７、

[28: 大学教授さん]

>>26
築年数、仕様、広さに違いはあるでしょうが、
ここは家賃レベルとして捉えるべきでしょう。
すなわち、１Ｋ・１ＤＫタイプを借りようとすれば、平均でこれだけの家賃が必要になる。
家賃レベルが切りあがっている区は、以前と比べより経済力がある人でないと借りられない
地域に変容していることを意味します。
と言うことは、新築分譲マンションの価格上昇を容認できる環境に変わっていることを意味します。

[29: 大学教授さん]

>>24
さらにマンションＰＢＲが信頼できないもう１つのポイントがあります。
先に、最近の中古マンション流通量が多いところは、中古マンションの１０年平均価格が高く
出やすい点について触れましたが、
新築マンションの１０年平均価格が低く出てしまう区もあります。

例えば世田谷区と江東区を比べてみましょう。

（世田谷区）
年　　　　販売戸数　　　　平均坪単価
０７年　８４４戸　　　　　３４２万円　
０６年　１９０５戸　　　　２９９万円
０５年　２１５８戸　　　　２６０万円
０４年　３３７３戸　　　　２４５万円
０３年　３２５８戸　　　　２５０万円

（江東区区）
年　　　　販売戸数　　　　平均坪単価
０７年　２２５０戸　　　　２６３万円
０６年　２９１９戸　　　　２１９万円
０５年　１６０９戸　　　　２０６万円
０４年　３０９８戸　　　　１７８万円
０３年　３７０１戸　　　　１９２万円

価格が安い時期の販売数量が圧倒的に多い世田谷区は、１０年間の新築平均価格はより低くし、
マンションＰＢＲをより高くします。
ところが、これを目安に現在の坪単価で購入するととんでもない事になります。

[30: 匿名さん]

江東区買ってもとんでもないことになりそうですよ。

[31: 匿名さん]

PBRとかPERとか詳しくないのですが、
素人なりに皆様の情報からPER、PBRを解釈してみました。

PBRは新築販売価格と中古売買成約価格によって決まるので、
その当時の経済状況(バブルやデフレ)に大きく影響してしまう。
したがってマンション適正価格を判断する基準には向かない。

PERは賃貸利回りによって決まるので、経済状況(バブルやデフレ)
の影響に左右されにくい(賃貸価格の変動は不動産価格の変動より少ないため)。
そのため客観的に適正価格を判断するにはPER(賃貸利回り)を
基準にするのが良い。

この理解でよろしいでしょうか？

[32: 大学教授さん]

はいそうです。

[33: サラリーマン]

いくら屁理屈をこねても、普通の人は世田谷が買えるなら、わざわざ埋立地を選んだりはしませんよ。
これが大多数の感覚です。

[34: 匿名さん]

そうなんだよね。世田谷で買えないから江東なんだよなあ。
その中でさらに埋立地が嫌な人はせめて亀戸や住吉に買いましょう。

[35: 匿名さん]

>>29

どう考えても江東区の方がおかしいくらいに高騰しちゃってるのに、教授は江東区がお好きなのね。


ちなみに25で中古の値上がりが正当化されると言われている地区と27でマンションストック数による
価格下落圧力が高い地区が面白いぐらい被ってるんだけど、どっちが正しいの？

ストック数が多くても今まで下落しないで済んでいる都心・城西・城南の方が、流動性も高く
やはり城東が危ないんじゃないの？
そもそも城東のマンションなんて、新築でも安いのにわざわざ中古で買わないっしょ。

[36: 匿名さん]

多くの女性は名前に拘ります。
枝川、潮見、辰巳に囲まれた元倉庫地帯豊洲。
足立ナンバー。
むしろ、拘らない女性は立派でしょう。
最近は、女性の発言力が強いですしね(不動産関係者談）
「銀座５分」「都心」で作り上げられた妄想は
いずれ冷めるでしょう。

[37: 購入検討中さん]

前スレでも言いましたが、江東区vs世田谷区は別のスレッドでやってください。
正直迷惑です。

[38: 匿名さん]

分かりました！江東区しか買えない37さん！
もう止めますね！

[39: 中央区]

このスレ、今初めて来たけど、猛烈に変な人いるね(38の書き込みの人、あなたのことです)

[40: 匿名さん]

>>38はきっと実生活でいろいろと大変な目にあって、おかしくなったでしょう。
引き続きのご活躍を暖かく見守ってあげましょう。

[41: 大学教授さん]

既出ですが、
４月下旬のYAHOO不動産中古マンション、仲介戸建、仲介土地、賃貸の募集物件数を総計し、
３月１日時点の世帯数で割り、不動産の過剰感を指数化しました。

１位　港区14.01％、２位　千代田区12.92％、３位　渋谷区10.28％、４位　中央区10.15％、
５位　新宿区8.33％、６位　目黒区7.33％、７位　文京区7.33％、８位　世田谷区6.76％、
９位　中野区6.18％、１０位　豊島区6.14％、１１位　杉並区5.69％、１２位　練馬区5.22％、
１３位　板橋区5.10％、１４位　台東区5.07％、１５位　品川区4.65％、１６位　大田区4.61％、
１７位　墨田区4.39％、１８位　北区4.38％、１９位　江東区4.15％、２０位　荒川区3.75％、
２１位　足立区3.59％、２２位　江戸川区3.04％、２３位　葛飾区3.01％、