23区内の新築マンション価格動向（その28）

[貧乏暇なし]

前スレ　「その27」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[202: サラリーマンさん]

>>201大企業の正社員のことだろ？早く帰ってお勉強したらｗ

[203: 匿名さん]

>>192YOHOO不動産だと江東区の去年の平均坪単価は263万円、販売戸数2250で首都圏でダントツだったよ。あなたが変なのでは？？？もう少し資料ぐらいは見れば？

[204: 匿名さん]

「中の上以上の所得層のサラリーマンが大満足の江東区」に訂正させていただきます。スマソ。

[205: 大学教授さん]

市部および近隣３県の独立性が増すにつれ、いわゆる巨大ターミナル駅の存在感が薄れること
については既に述べてきた。
単体としての機能を増す県境外周区を含めた２３区は、
①都心３区、特に東京駅周辺へのオフィス集中・集積度を増す。
②アジアを対象とした観光業が２３区の重要な産業となる。

[206: 大学教授さん]

それでは、２３区の観光業の将来について予測しよう。
メインの観光資源としては、上野、浅草、秋葉原、皇居、銀座、臨海副都心が上げられる。
特に注目すべきは、押上のスカイツリーが加わり、上野、浅草、押上と浅草通りに沿って
一直線につなかるエリアである。周遊バスを走らせれば簡単につながる。また、通りが１本
なので、その整備も集中化できる。極めてポテンシャルが高いエリアである。
さらに、有楽町線の豊洲から住吉までの分岐・延伸が実現知れば、地下鉄を使って
同じくポテンシャルが高い臨海部とも直結する。
現在のところ、観光事業をとりまく状況は以下の通り。

＜外国人観光客＞５年で３００万人増…アジア富裕層やオタク
8月30日11時44分配信 毎日新聞
日本を訪れる外国人観光客が増えている。浅草など伝統的な観光地に加え、アニメやコミックと
いった「オタク文化」を目的としたツアーがはやり、１００万円単位の高額消費をするアジアの
富裕層が増えるなど様変わり。ユーロ高・円安の影響で欧州からの旅行者も多いという。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080830-00000027-mai-soci
〔縮む個人消費〕力不足の総合経済対策、自律回復に不透明感
8月28日17時22分配信 ロイター
内需刺激策として、外国人の受け入れ拡大への期待も大きい。日本政府観光局によると、１─６月
の訪日外国人旅行者数は前年比１０％増の４３３万７０００人となり、上半期としては過去最高
を記録した。韓国、台湾、中国、香港などアジア諸国や豪州、カナダ、ドイツ、フランスなど
欧州からの訪日客が増加したという。同局では、２０１０年までに訪日外国人旅行者数
１０００万人の実現を目指している。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080828-00000894-reu-bus_all
8月27日8時0分配信 産経新聞
ホテルでの接客や海外旅行の添乗など「観光」に関連する人材の育成を掲げる大学が増え、来年
４月には４０校、入学総定員で４０００人を突破する見通しだ。日本を訪れる外国人観光客を
１０００万人まで増やすと、政府が観光に力を入れ始めたことから、就職に有利との読みも“
観光教育熱”の背景にありそうだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080827-00000101-san-soci

[207: 匿名]

海沿いの埋立地が観光地になるとはお笑いものです。
オタク文化の聖地は秋葉原であり、コミケなどのイベント時以外の埋立地はただの何にもない荒野ですよ。
また、ターミナル駅が衰退するというのも東京の都市構造をまったく理解してないといえます。
東京の商業集積地は渋谷、新宿、池袋、銀座、吉祥寺であり、東京駅ではありません。これは今後も変わりません。
東京駅周辺は仕事に行く場所であり、休日を過ごせる場所ではないです。
また豊洲は郊外型の商業地であるため、周辺住民以外はここに来ることはありません。
大宮、武蔵小杉、津田沼、柏と同レベルです。

これは誰に聞いてもそういうでしょう。

[208: ビギナーさん]

アジアの富裕層やオタクが集まる所に住みたいと思う人がいる？

[209: 匿名さん]

観光客富裕層→銀座・表参道。
おれの言ってる富裕層は、日本に２８８ＧＴＯとか右ハンのスパーとかをわざわざ買いに来る人ね。
百万くらいの弾丸ツアー客じゃないよ。

[210: 匿名]

＞特に注目すべきは、押上のスカイツリーが加わり
今どきあんなタワーを海外から見に来るやつなんかいないだろ。ホントに感覚ズレてるな。
こいつの頭は60年代なんだな。
日本に来る外国人は日本にしかないものを求めてくるわけでそういう人たちが押上のタワーなんかに行くわけがないよ。

この教授の言うことはすべて論理破綻してるよな。どこの五流大学の教授か知らんが。

[211: 匿名さん]

うーん、外国人観光客が最も満足した街は、2008年調査でもダントツで新宿なのだが・・・。
で、1位の新宿と大差で2位 銀座、3位 渋谷。

エセ教授がメインとして真っ先に挙げている上野、浅草は最下位組。

この現実から城東地区が観光資源になるなどと、とっぴな妄想ができる教授はすごいねえ。

[212: 匿名さん]

というか、自称ですから。
本物だとしても、朝から晩まで掲示板に書き込んでいる＝論文は書いていない
でしょうから、本業はたかが知れてますね。

大学教授は、一部を除いて年収も低いし、世間との接点もないので、自分の目線でしか
判断できない人が多いですね。

株をやらないのに株を論じたり、マンションを買ったこともないのにマンション購入について
論じている人もいますよね。

この自称大学教授さんは、23区内のどこら辺の物件を所有、あるいは購入しようとしているのか、
それによってだいぶバイアスがかかっていそうですね。

[213: 匿名さん]

城東は観光地じゃなくて朝鮮人や中国人が住む所だよ。

[214: 匿名]

まあ、先読みして城東を買ってぼろ儲けしようとしたら、バブルが弾けて大失敗。
それを少しでも回復したくて必死なんでしょう。
そもそも、今の日本で不動産で儲けること自体があり得ないんですけどね。昔の人だからわからないんでしょうな。

[215: 匿名さん]

西側文化の象徴、下北沢・吉祥寺は貧乏くさい若者〜中年はたくさんいるけど
東側の＊＊＊とは種類が全くといっていいほど違いますよ。
確かに家を買う人はそんなに多くはないだろうけど、自分なりの美意識は案外高い人が多いと思うけど。東側の一般サラリーマンは美意識高い人って多いんですかね？。いくらお金持っててもダサダサだったら微妙じゃないですか？

[216: 住まいに詳しい人]

皆さん釣られすぎだってｗ
教授の話はもー支離滅裂なのに、皆さんも部分部分に反論するからメチャクチャじゃん

>>205では、巨大ターミナルの存在感が薄れると言っておきながら
東京駅周辺へのオフィス集中・集積度を増すと断言する
東京駅って巨大ターミナルじゃない？

>>206は教授のご意見である前半と新聞記事の引用が
全然関係ないつうの問題だよね
記事では浅草−押上が優良観光スポットとして有力だなんて話一切出てこない

この人はもー相手にしなくていいよ

[217: 匿名さん]

大学講師が頻繁に出してくるデータを好意的に解釈して意味付けしてみました。どうでしょう。

会社の寮は土地が安いのと借り上げ賃料が安いためか、東京の東や市川市に立地していることが多い。住んだことはないが、大田区の海側も多いのかもしれない。ブランド地域に住まわせてくれる太っ腹な会社は大企業といえども多くない。
なお、寮を持てる余裕がある企業は東京駅を始めとして山手線の海側に圧倒的に多い印象がある。そうなると、値段も高くて通勤に時間がかかる西側の23区に住ませる理由はあまりない。

寮には一般的には年齢制限があり、いずれ追い出される。そこで、主にワンルーム物件を探すわけだが、西には木造のワンルームアパートは腐るほどあるがワンルームマンションは少なく、あっても築古が多く、用地が豊富な東の方が良質な物件は多い。加えて寮から追い出されるときの年収はまだまだ大したことはないため、まずは賃料が安価な割には通勤にも便利な江東区に住む人は決して少なくない（特に男性）。

ただ、彼らがそのまま結婚して江東区に永住するかどうかは別モノ。子供が生まれれば、通勤時間よりも子供の環境の優先順位は高くなる。歩いている子供たちの雰囲気を見れば、東の地域は住むのに躊躇してしまう雰囲気のところも少なくなく、いっそのこと江戸川を渡った方がかえって雰囲気が良いと感じたこともあった（総武線）。

ただし、東でも新規に開発して住人が比較的同質な（中堅ホワイトカラー）地域であれば、もともと出来上がっているところよりも子育てには安心感はあるでしょう。
こういう地域は値段がサラリーマンでも背伸びせずに無理なく買えるのであれば、それなりに需要を集めるポテンシャルはあるのだと思います。それがこれまでの豊洲などの湾岸地域なのでしょうが、こういうところはブランドで需要を集めているわけではなくて利便性と買い手の経済力によるところが大きい、平均的な子育て世代の一次取得者が大半を占めるでしょうから、上がりすぎたらその後の展開は厳しくなるのでしょう。地元需要とニューリッチ需要が見込める都心や城南城西ブランド地域とは大きく違うかと。城南も利便性が良くなく、ブランドも大してない地域はかなり厳しいだろうけどな。
江東区は単身世帯向けは利回りベースのインカム狙いでは投資してもいいかな。キャピタルゲインを狙う気にはならないが。

[218: 匿名さん]

観光地としても地盤沈下が進んでいるからこそ
タワーを建てるんでしょ。

起死回生のハコモノ投資で1960年代の思想。
結果は見えている。
一時期は盛り上がるが。。。

[219: 匿名さん]

うーん、このスレを見ていていたたまれなくなり、書き込みします。
私は元城東民です。
今は目黒区に住んでます。
目黒区に住んでから痛烈に感じたのは、城東(ちなみに総武線沿線です。)は非常に便利だったなと。
それこそ地元から出る必要はありませんでした。
服は丸の内や銀座まで出ていましたが電車で10分ちょい。ホームセンターも近所にあってなにもかも近場で揃います。
ちなみに湾岸は内陸部からすれば不便ですよ。豊洲にもよく行きましたがららぽ以外は行かなかったし(ビバホームは近場にホムセンがあったし不要でした)バスがあったからウチからは便利でしたが有楽町線とゆりかもめしかないのは不便ではないでしょうか。
はっきりいって城東は便利ですよ。
ただ、目黒区の住民とはあきらかに層が違います。
不便さをむしろ感じていませんしそれを楽しんでさえいます。
私は城東にいたから便利さを享受していましたが住んだことがない人にはこの不便さは当たり前なことなんです。そういう方には目黒区は便利ですよ。となります。

私は城東の住民層が変わり街並がきれいになればまた城東に住みたいと思いますよ。しかしそれは難しいかな。
この利便性の高い土地を放置している自治体、区民には疑問符を感じます。
合理的だけど味がない。無駄を楽しめない、だからゆとりがない。
城東好きですよ、育った街だし。だからこそ悔しい。

[220: 匿名さん]

>>219
そんなにあせらなくても毎年良くなってますよ。
後１０年もすればオオバケですよ。

[221: 匿名さん]

私も城東出身です。
基本的に東はガテン系と外国人(出稼ぎ労働者)が多くて今後も住み分けは続くと思います。
実家は土地が低く戸建てでは不安なため賃貸マンションに建て替えました。
しかし家賃相場は港区の七割から半分くらいで借りる人も異なります。
もう少し何とかなんないかとは思いますが安さを求めて人が集まる以上エリア間の格差は縮まらないでしょうね。
私も今は港区の山手に引越しました。こちらは町内会の人の出入りも少なくて子供も安心して育てられます。
たまに実家に帰ると付近の猥雑さに圧倒され我ながらこんな街(ＪＲＡのある駅)で良くぞ生きてきたと感心しますよ。