23区内の新築マンション価格動向（その28）

[貧乏暇なし]

前スレ　「その27」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[182: 匿名さん]

教授はもう随分と前、新タワーが決まる前から
某掲示板で東京駅5kmとひたすら書き込んで
隔離スレまであるお方です

新タワーが決まったときのはしゃぎっぷりは今思い出しても失笑します

なんか城西に対してトラウマでもあるんでしょうか？

[183: 大学教授さん]

２００３年時２３〜２５歳の上京者の数と、２００８年時」２３〜２５歳の上京者の数を
区別に比較してみよう。分かり易くする為、０８年のほうが増えた区を分けた。

千代田区３７５人→６９８人、＋３２３人。中央区１３５４人→１８２９人、＋４７５人。
港区２９１２人→３８８２人、＋９７０人。新宿区８０７２人→９０７２人、＋１０００人。
文京区３９８９人→４６８６人、＋６９７人。台東区１５４６人→２２７６人、＋７３０人。
墨田区２１２６人→３５５９人、＋１４３３人。江東区３０６１人→４７９１人、＋１７３０人。
品川区６３３６人→７０３５人、＋６９９人。大田区１１１８３人→１２９７７人、＋１７９４人。
中野区１０１３８人→１０５５９人、＋４２１人。豊島区７８９２人→８４３６人、＋５４４人。
北区４０３６人→４６８７人、＋６５１人。荒川区１８８６人→２５２８人、＋６４２人。
足立区３６４８人→４７８０人、＋１１３２人。葛飾区３５６３人→３６９３人、＋１３０人。

目黒区６５１９人→６１５４人、▲３６５人。世田谷区２２１８０人→１９３８６人、▲２７９４人。
渋谷区５７１７人→５２４１人、▲４７６人。杉並区１７０６７人→１５９７０人、▲１０９７人。
板橋区９９２５人→９８６７人、▲５８人。練馬区１１５１４人→１１１０８人、▲４０６人。
江戸川区８２６７人→８１２７人、▲１４０人。

[184: 大学教授さん]

２００３年時２３〜２５歳は就職氷河期に当たる。
地方経済が崩壊し、已む無く上京、非正社員となり、
アルバイト的職が多い西側のアパートにその多くが居住した。
この為、世田谷区、杉並区が大きく増えている。

一方、、２００８年時２３〜２５歳は就職好調世代。
正社員比率が高くなり、住宅手当等もあり、都心部居住が進みつつある。
この為、都心部は０３年比でいずれも増えている。

県境外周区についてさらに考察を加えると、面白いことが分かる。
製造業が盛んな区は０３年比増えているが、ベッドタウン色が強い区は逆に減っている。
大田区を筆頭に、団塊の世代引退を補完するための若年層採用が、中小製造業まで広がっているようだ。
一方、巨大ターミナル駅を中心としたサービス業には陰りが見られ、雇用のバッファーとしての
役割を終えようとしている。

大田区１１１８３人→１２９７７人、＋１７９４人。北区４０３６人→４６８７人、＋６５１人。
足立区３６４８人→４７８０人、＋１１３２人。葛飾区３５６３人→３６９３人、＋１３０人。

世田谷区２２１８０人→１９３８６人、▲２７９４人。杉並区１７０６７人→１５９７０人、▲１０９７人。
板橋区９９２５人→９８６７人、▲５８人。練馬区１１５１４人→１１１０８人、▲４０６人。
江戸川区８２６７人→８１２７人、▲１４０人。

[185: 大学教授さん]

ベッドタウン色が強い県境外周区が０３年比減っているもう１つの理由は、
若年層の都心部居住が進んでいる点が上げられる。
今後、優秀な人材確保のため、各社が住宅手当を充実させて行けば、さらに都心部への居住が
促進されると思われる。
巨大ターミナル駅の役割縮小と合わせ考えると、この減少傾向は長期間続きそうだ。

[186: 匿名さん]

残念だけど教授の見方は外れるでしょう。

なぜなら景気後退→減益決算が続出しており、今後は採用減・福利厚生減となるのは間違いないからです。
企業は利口ではありません。目先の利益に左右されます。

減益→人件費削減→リストラ・採用減・福利厚生減のいつか来た道が繰り返されるだけです。

[187: 匿名さん]

江東区は東京の必要悪だから、悪口は言うべきではないと思う。江東区がなかったら、どこか
他の地域がゴミ捨て場になり、社会の最低辺にならなければいけないのだからね。
江東区を憐れみ、江東区に感謝しようではありませんか、都民の皆さん。

[188: 大学教授さん]

近隣３県では、住宅購入対象年齢層における地元民比率が年々上昇しています。
その影響を受け、近隣３県から東京都への流入数は年を追って減っています。
それに代わり、その他の府県から東京都への流入数は増え続けています。
　　　　　　　近隣３県から　　　その他府県から
２００４年　　１４３６５人　　　５８５１６人
２００５年　　１４０８０人　　　７２４８２人
２００６年　　１３０１２人　　　７７０６７人
２００７年　　　６７９７人　　　８７７０３人

今後、２３区にとって、近隣３県および市部はより独立した存在となって行くでしょう。
そして、その他府県から流入し２３区に滞留している人たちがどこに持ち家を取得することに
なるのかが不動産価格動向に大きな影響を与えるでしょう。

[189: 匿名さん]

夜3時26分の書き込みの次は、朝7時57分

なにがそこまでさせるのか・・・

[190: 大学教授さん]

都心３区を中心に、副都心を持つ内周区が広がり、さらに県境外周区が広がる。
近隣３県と市部の独立色が強まるにつれ、
２３区の都市構造形成が非常に重要になってくる。
その中心になるのが、その他府県から流入し２３区に滞留している大勢の人たちである。

効率的な都市構造を形成するには、
何としても郊外へのスプロール化は防がなければいけない。
都心部で適正価格のマンションを大量に供給し続ける必要性は極めて高い。

[191: 匿名さん]

大学教授さんのご高説参考にしています。東京がどう変わっていくか良くわかります。弊社はデジタルタワーができる墨田区に全力で取り組む予定です。いかがでしょうか。

[192: サラリーマン]

一般的なサラリーマンが買えるマンションの坪単価は200万程度ですよ。
それを越えることができるのは中の上以上の所得層です。
でもその層を満足させられる街は江東区にはありません。
銀座にしても車で行くなら、なにも高い湾岸に住む必要はないです。

[193: 賃貸住まいさん]

>No.187 by 匿名さん　2008/09/01(月) 07:57

江東区は東京の必要悪だから、悪口は言うべきではないと思う。江東区がなかったら、どこか
他の地域がゴミ捨て場になり、社会の最低辺にならなければいけないのだからね。
江東区を憐れみ、江東区に感謝しようではありませんか、都民の皆さん。


現在ゴミが埋め立てられているのは中央防波堤外側埋立処分場と新海面処分場という場所で、そこは東京都であることは確かですが、区は決まっていないはず。
江東区の夢の島は、ゴミ埋め立ては終わっています。
江東区を見下した書き込みを朝の07:57にするのはやめてください。

[194: 匿名さん]

今か昔かというだけで、ゴミの埋立地に変わりはないジャン。

[195: 匿名はん]

港区が　どーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーしても　欲しいって、泣いて頼んで譲ってもらった、台場も同じだぞｗ

[196: 匿名さん]

「江東区」だと企業誘致が進まず、臨海部開発が頓挫することを懸念した都が、
強権発動で「港区」にしてフジテレビやホテル誘致に成功したわけだが。

台場が江東区だったら、お台場は当然とし、今の江東区湾岸の発展もない。
その位、区のブランド力は湾岸の発展で重要だった。

私の側にも、東雲にマンションを買って、
場所を聞かれ「お台場の方」と答えていた同僚がいるよ。

何かが邪魔して、江東区とは答えられないんだよね。
「お台場の方」「銀座まで5分」「東京の湾岸エリア」。
誰だって「江東区に住んでいる」とは言いたくないんだよ。

[197: 匿名はん]

ちゃんと時系列調べてねｗ

[198: 匿名さん]

>>191
なるほどと思わせる書き込みが多いね。
中小企業が不況だからあまりコストかけずに地上げもできると思うよ。
がんばってください。
俺はどちらかっていうと南側だな。

[199: 関係者さん]

はせがわまんじやこまつざきぐんじがなぜこうとうくでわるいんだってぼくがこどものころいってた。

[200: 匿名さん]

おかしなのが紛れ込んでるな。
江東区ネタは飽きた。
もうやめろ。

[201: 匿名さん]

>正社員比率が高くなり、住宅手当等もあり、

>各社が住宅手当を充実させて行けば

学者は世間が分かっていないとはこのことだな。
能力給が拡大し、派遣社員の増加が社会問題になっている昨今、どこに住宅手当等の福利厚生費を
増やす企業があるんだ？
終身雇用制度が崩壊していることすら理解できていないとは、トホホな自称大学教授だな。