ワコーレシティ神戸三宮ってどうですか？2

[申込予定さん]

ワコーレシティ神戸三宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県神戸市中央区浜辺通6丁目301番1（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩10分
神戸市営地下鉄海岸線 「三宮・花時計前」駅 徒歩7分
神戸新交通ポートアイランド線 「貿易センター」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.66平米～100.23平米
売主・事業主：和田興産株式会社
販売代理：株式会社プロパティーズ
販売代理：株式会社アーク不動産
販売代理：株式会社ジェイウィル

物件URL：http://www.sannomiya471.com/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/382041/

【物件情報を追加しました　2014.6.7　管理担当】

[22: 地元の不動産屋]

いろいろと意見があるのは当然ですが、私は完成後が気になる物件として注目しています。
このような大型マンションができて、周辺環境ももっと良くなればいいですね。
値上がりするとは言い過ぎたと思いますが、少なくとも今三宮界隈で発売されている新築マンションの中では最も損しにくい物件じゃないかと思います。
中古で売り出しされる時に備えて、しっかり研究しておく考えです。

21さん
マスターズレジデンスで正解です。
あれには驚きました。
新築時価格＋140万円？＋仲介手数料ですから。
びっくりですね。

[23: 購入検討中さん]

ワコーレ灘タワーは値上がりしてないんですかね？
後学の為、どなたかご教授願えませんでしょうか。

[24: 匿名さん]

>>22
ここが損しにくい物件だと思う根拠は何でしょうか？

[25: 銀行関係者さん]

京都の二条城側と東京の豊洲にそれぞれ含み益のある賃貸物件を所有しているものですが、自分が住むにしろ人に貸すにしろ、この物件は買いです。
本来の価値より安く値付けされているものは即買い、高値の時にタイミングを見て売るのは投資の基本です。
買いの決断ができない人、情緒的な指摘しかできない評論家は、動かずスルーされればいいんじゃないでしょうか。
理由もへったくれもなく安いものは安い、それに気付かなければ逃すだけです。

[26: 匿名さん]

>25
やはり此処は投資家が群がってるんですね。よく分かりました。

[27: 匿名さん]

銀行関係者さん

2流立地が好きなんですね
オーナーチェンジは高値で売れないよ。
銀行員ならそれくらいわかると思うけどね。

[28: 匿名さん]

インカムゲインがあれば売り時はどうでもいいのかな？
2流、3流、人の裏を行く方が含み益が出そうですね。

[29: 匿名さん]

東京、京都、神戸ですか。 情報収集大変そうですね。

[30: 匿名さん]

他どこか買いの物件ありますか？
できれば関西で

[31: 周辺住民さん]

ここ、何の板でしたっけ？

[32: 匿名さん]

＞25
いや、ここ販売方針が投資Welcomeのスタンスでしょ。
投資を呼び込みやすいように工夫してますよね。
慎重な方はそこにトラップが潜んでいるんじゃないかと疑っているんですよ。

[33: 地元の不動産屋]

23さん
残念ながら最近の事例ではワコーレ灘タワーは値下がりしてます。
おそらく上がることは厳しいでしょうね。
シティタワーの影響が大きいと思います。

24さん
立地は確かにあまり良くないかもしれませんが、値段がそのマイナスを補っている点です。
また、将来周辺環境が大きく変わる可能性があるためです。

27さん
賃借人が退去されれば相場で売れますよ！

30さん
私はほとんど中央区しか見てませんのでわかりませんが、全体的に今の新築物件は建築費等の影響もあり、かなり割高感があります。したがって買いの物件は思い当たりません。その中でここは、まだ良い方ではないかと言うことです。逆に大損するのでは？と思う中央区内の物件は、ハーバーランド近隣で発売されている新築です。

投資家さんが群がるとかなんとか言う意見があるようですが、投資家に見向きもされない物件よりはよっぽど良いのではないでしょうか？
セミプロのような方が買いと判断しているわけですから。

[34: 匿名さん]

変な不動産業者が紛れ込んでいますね。

不動産業者は仲介をするだけのリスク０の物件概要説明員です。
何年も先を予見する能力は皆無です。
その証拠にほとんどの営業員にお金持ちはいません。

みなさんは投資主体であるわけです。
少なくない資本を投入（借金）するのですから
へんてこ業者の意見は無視することをおすすめします。

[35: 匿名さん]

地元の不動産屋という人はもちろん買ったんですよね？
それともただの煽り？

[36: 匿名さん]

>>25
「本来の価値」とはなんでしょうか？

[37: ご近所さん]

初めて覗かせて頂きました。
正直、ここまで嫉妬や妨害されるほど売れてるのですねここは。
あまり興味ありませんでしたが少し気になりますね。

[38: 匿名さん]

25じゃあないけど、株式で言うバリュー投資の事でしょうね。実力より安値に置かれている株を買う投資方法。有名な所では、ウォーレン バフェット のバリュー投資。25さんは相場よりワコーレシティが安値で売り出されているから買いを推奨している訳です。
でも、私は価格相応の妥当な値付けだと思いますよ。国2や高速は動かし様が無いですからね。勿論、幾らかは割安な価格設定の部屋もあったかも知れませんが、突っ込む金額からしたら端金だと思います。
こんな投資目的の購入比率が高そうなマンション、かえって管理等で不安が出る可能性も有り、今からの投資は見送りが正解。

[39: 匿名さん]

38の続き。勿論、投資では無く、住む目的であれば、買って問題無いと思います。専有面積や設備の割りに安いですからね。でもそれなりの理由があって安いのであって、安いから投資にどうぞというのは買い煽りとしか思えません。

[44: 買い換え検討中]

43さん　投資ならどうして東側のなるべく北側が良いのか、理由も教えてもらえないでしょうか。
あと、住むにしても同様に考えるのは駄目なんでしょうか。

[45: 匿名さん]

まぁ現実、低層階や低価格帯は倍率高すぎて買う事すら困難（笑

[46: 匿名さん]

投資や法人が集中した結果でしょうね。そういう高倍率の部屋が本来の価値より安く値付けされた部屋という事なんでしょう。

[47: 匿名さん]

だって近隣の中古物件価格に比べても安いもん。
ただ最近、近隣中古物件売りが急増し出したから
ワコーレも完成後、その影響もろに食らうでしょうね。

[48: 匿名さん]

この近辺の中古相場が今後もキープ出来れば、必然的にワコーレシティの価値は上がる。
ワコーレシティの価格に引きずられて中古相場が下落すれば、ワコーレシティの価格が標準になる。
相場のプライスリーダーとなるワコーレ恐るべし。今後の動向に注視していきたいと思います。

[49: 匿名さん]

近隣の中古相場ってどこのこと？
まさか旧居留地を参考にしてないよね？
まさかディーグラフォートを参考にしてないよね？
まさかシティタワーを参考にしてないよね？

参考になるのは、現地よりもう少し東側あたりじゃないでしょうか？
HATまではいかないと思うけど・・・まぁHATより少し高いくらいでしょ。
三宮はHATより近いけど、高速道路前や創価学会などを加味するとそんなとこかと。
近くに買い物施設も無くない？

[50: 匿名さん]

近隣は近隣でしょ
誰も近隣相場＝ワコーレなんて書いてないじゃん
ワコーレがエリア（地図上ね・・）で凸凹の凹だとしても凸が安定してくれてたら
元々安いんだから、そこまで価値下がる心配ないでしょって事じゃない？

[51: 申込予定さん]

投資の話より、居住目的の話しを聞きたい！

[52: 匿名さん]

元々安いから価値が下がりにくいというのは違うと思うな。
中古マンションのデへごとの騰落率を見ると、高めの値付けの大手の方が価値が下がりにくいみたい。

[53: 匿名さん]

価値じゃなくて、リスクが少ないって事だね
まぁ安い部屋限定だけど。

[54: 匿名さん]

リスクが少ないってどういうことですか？何のリスクですか？

[55: 匿名さん]

三宮東地区はこれからも供給されるでしょうから
プライスリーダーになることもないですし値上がりすることもないよ。

[56: サラリーマン]

>54さん

リスクとは何か？は人によって異なりますので、答えをもらっても役に
たたないことの方が多いです。

ご自身にとってのリスクを検討したいなら、前提条件を洗い出す
ことを薦めます。

たとえば、

転勤がない前提→資産価値下落は大きな要件ではない。
でも、自社の転勤制度が変更されてしまったら、リスクの顕在化です。

近くにスーパーが建つ予定がない→ファミリー層には向かない。
でも、突如開発計画が持ち上がったら、資産価値が上がる場合もあり、
これもプラス方向のリスクと呼ぶらしいです。

[57: 匿名さん]

53の人は値下がりのリスクを話しているのではないでしょうか？値下がりリスクが少ないと判断した理由を知りたいです。

[58: 匿名さん]

もともと低価格層が破格的な安さだからでしょ
そのぶん下がり代も少ないだろうし、更に賃貸で補う事も可能だろうし
倍率は正直です

[59: 購入検討中さん]

この辺りは駐車場高いですか？

[61: 匿名さん]

投資ばなしばっか…笑

[62: 匿名さん]

投資の対象とされ賃貸入居者がの割合が増えるとコミュニティーは崩壊します
資産価値に関与しない彼らは騒音、ゴミのポイ捨て、挨拶一つしません
２～３年、下手したら１年未満で出ていく彼らにモラルなどないでしょう。

何を隠そう分譲物件に賃貸で入ってた私は若気の至りでゴミの分別一切しませんでした。
ブラウン管テレビ、冷蔵庫をゴミ捨て場に放置して退去してきましたからｗ
どうせ一年かぎりと分かっているとそんなもんです。

[63: 匿名さん]

そんな犯罪者の意見を基準にされてもｗｗ

[64: 地元の不動産屋]

６２さん
そんな社会人は少ないでしょ。
賃貸住まいでゴミ出しの分別ができない人が、分譲ならできるっていう意味がわかりません。
迷惑です。

[65: 匿名さん]

そりゃ自分のものだと資産価値にも影響するからちゃんとするでしょ。
賃貸だと平気で風呂で小便したりもしてましたしｗ
自分の所有だと絶対しないでしょ

[66: 匿名]

エリアによりますね。
環境、土地柄のよさで人気の賃貸は値段も高かったり法人契約限定だったりしますから賃貸でもそれほと荒れませんよ。

ここはどうかなぁ？

[67: 匿名さん]

法人が社宅用に大人買いしたんじゃあなかったんですか？
どんな人が入るか分らない個人の賃貸より安心できると思いますが、法人もピンキリですから怪しい企業だと困りますね。
後、近くの宗教団体も買っているって事はないですかね？

[68: 契約済みさん]

賃貸だと、風呂で小便するんですか？

[69: 匿名さん]

この物件が投資に素晴らしいと思っている人は、ど素人だなw
営業さんや、知り合いの話を聞くと相当な数が投資で買っているそうな。
数は知らないけど、たぶん100戸以上賃貸が出てくるんじゃね?
投資マンションみたいに、全部同じ会社が賃貸管理するならまだしも、個別で色々な不動産会社が管理することになるだろうから、値段勝負で競争はげしいだろうなー。
しかもこの場所って元々そんなに賃貸の需要は多いわけじゃないし。
物件価格も今の新築物件で見ればが安い方だろうけど、もともと場所は他に比べて良くないし、ちょっと前の相場と比べるとそんなに大して安くないよ。
賃料相場は上がってないのに、高く買っても利回り悪いだけじゃんw

築浅の中古マンションを買う方がまだ賢いんじゃね？
まぁ、中古マンションもあまりいいのがありませんが。。

[70: 匿名さん]

ワコーレのプレス、5月発売開始、初月で326戸契約と豪語してるけど、これおかしくないですか？
もっと前から発売していると思うんですけど。

[71: 匿名さん]

エレベーター４台で賄えると思う？

[72: 購入検討中さん]

もう326戸は契約済なんですね〜
すごいですね。買いたいけど、20代の私の年収では高くて買えません。
三宮で新築マンション、憧れます！！

[73: 匿名さん]

なかなか堅実な方ですね。これからの時代、無理はしない事が第一。
MRに行くとついつい気が大きくなってしまいますからね。
憧れだけで納めておくのも恥ずかしい事で有りませんよ。

[74: 申込予定さん]

恥ずかしい？73さんは何様なんでしょうか？
あこがれだけでは購入できませんが、
現実的に購入することによりがんばれる事もあります。

MRにいって将来設計・現実に置き換えることを検討
することはいいことだと思います。

なんだかここの書き込みはいかにも自分が1番理解していると
おもっている方がおおいいですね。
参考になりませんね

[77: 匿名さん]

75さんはみんなのこと心配してくれてる
みたいですけど、私もべつにモデルルーム
ぐらい自由にいってもいいと思いますよ


だって、夢を見てがんばれることもありますし
生活の見直しもできるし。

どこかよそで相談にのってあげたらいかがですか？
また新しいタイプのモデルルームできるみたいで、
楽しみです

[78: 契約済みさん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[80: 匿名さん]

情報源がはっきりしないんで不確かだが、投資等で150戸程出ていると聞いたんだけど実際の所、どれ位出たんだ？

[81: 物件比較中さん]

通りすがりだけど73さんは良いこと言ってると思うよb

[82: 匿名さん]

一人のお世話好き？意見をおしつけた？
コメントのやりとりばかりですね。
もっと参考になる意見がほしいです

今度モデルルームにいってきます！
気に入ったら資金計画等具体的にかんがえますよ

[83: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

さすが人気物件！
もう賃貸出てましたよ！？
これが噂の低層階売り止め＆バルク買いでしょうかね
http://www.century21kobe.net/mobile/shosai.php?room_id=10654

[84: 購入検討中さん]

いやいや、73は一般論を言ってるのであって、74の意見の方が違和感を感じる。
年収300万で買って、ローンが返せなくなり、
売却、ローンだけ残る、もしくは、任売、最悪競売にでもなる事があれば目も当てられません。
人生なんて何があるかわからないのですから！！
芸人でもない限り堅実に生きるのが一番です。

[85: 匿名さん]

相当数の賃貸物件が予想される中、一歩でも早く広告を打って客を取り込みたいんでしょうね。
しかし９６平米で管理費込みで２６万ですか。シティタワーだと７０平米位の価格帯かな。

[87: 契約済みさん]

年収300でローン組んだ方は
頭金どれくらいいれたのでしょうか？
物件価額はどれくらいなのでしょうか？
頭金０でも組めるとはいいますが、
諸費用もかかりるでしょうし。

参考にどこの銀行で申し込みできたか
教えていただければと思います。

宜しくお願いいたします

[88: 匿名さん]

プレサンスが先月、折り込み広告で世帯年収355万円でマンションが買えちゃいましたというトンデモをやらかして話題になっていましたね。くれぐれもこんな口車には乗らない事です。
http://shimesaba.dyndns.org/?p=20757

[89: 匿名さん]

年収200ですが…。何か？

[90: 周辺住民さん]

年収少なくても
頭金1000万以上あれば
余裕で住宅ローン審査とおると思う

[91: 契約済みさん]

借入可能額は年収の5倍くらいが目安ですよ。
僕は低層階80平米3000万購入しました。
年収500ちょいなんで、
2割の自己資金要求されてます。

[92: 契約済みさん]

初めてマンション購入を検討したのがこのマンションでした。
全く無知すぎて営業さん任せでした。
年収300万程度
頭金100万
借入2,400万です。
年収からすると1,500万位が妥当のようですが、現在の賃貸の家賃等を考えると毎月の支払いと大きく変わらなかったので
ローンも通り、金利優遇も受けれたのですが、2年もあれば他物件を見たり色んなレスを読んでいるとここでよかったのかさえ不安になります。特にローン面で不安があったので契約前に営業さんにも、一般的に年収に対して借入額に無理があるような気がすると相談してみましたが、「全然無理じゃない、銀行は無理な額は貸しませんよ」そりゃ営業はそう言いますよね。今頃気付いた次第です。

[93: 不動産購入勉強中さん]

>>92
老婆心ながら少し心配になったので...
住宅ローンを選ぶ際に、最も重要視されているのは「金利」ですが、金利のタイプだけでなく、金利の設定時期を確認することも重要です。
金利の設定時期は、「申込時金利（お申し込みいただいた時点での金利）」と「実行時金利（実際に融資が実行された時点での金利）」の２つがあります。
たとえば、財形住宅融資は「申込時金利」が適用されますが、フラット35とほとんどの民間ローンは「実行時金利」が適用されます。
実行時金利の場合、申込時点より金利が下がればいいのですが、申込時より金利が上昇して、資金計画に狂いが生じる可能性もあります。資金計画を立てるうえで重要なポイントですので、金利の動向に注意を払う必要があります。

[94: 契約済みさん]

93さん、ありがとうございます。
金利に設定時期があることすら知りませんでした。そういう事は営業の方は教えてくれないものですか？
もっと、知っておかないといけない事があるのだと思います。
こんな大きな買い物なのに、無知なまま購入してしまった事が恐ろしくなってきました。後悔ばかりです。
少し前から購入自体を断念しようかと考えていました。ただ手付金も私にとって決して少ない額ではないので、安易に契約解除と答えを出せないのですが、熟慮すればするほど、やめておいた方がいいという考えに傾きます。
カラーセレクトの書類が届いているので申し出るなら早い方がいいですよね。

[95: 契約済みさん]

たかが2400万と考えるべきです。
僕は会社経営者です。初めて借入
300万実行した時、不安で仕方ありませんでした。
現在は1億を超える借入があります。
事業融資なので性質は違いますが
心境は同じです。

ただ、今はその借入に感謝しています。

2300万は300万で返せる額だと思います。
借入とうまく付き合うべきです。

[96: 契約済みさん]

同じくらいの年収ですが、まだお若いのでしょうか？

これから増税もありますが三ノ宮のJR沿線、徒歩10分
にこの金額で購入できる物件がいくつでてくるでしょうか？

部屋のタイプにもよりますが、僕の契約の広さのタイプは
他物件よりも800万ちかく安くしかも広いです。

今回手付け金放棄して、また同条件で購入できるかは
わからないと思います。
あと、ローンの商品内容等は販売業者とは関係ないので、
教えてくれないと思います

[97: 契約済みさん]

95さん、96さん、ありがとうございます。
検討している時のウキウキした気持ち、返済額概算表を出してもらって絶対頑張ろう、頑張れると思った気持ち、
時間が経つとそのピークから1人でネガティブになる一方でした。
今また少し前向きになれました。
どうしても見てしまうこのレスですが不安になる内容が多いですね。
また心が折れそうになったらお2人のレス、見させて頂きます。ありがとうございました！！

[98: 契約済みさん]

ローンも通られたことよかったですね。

金利は正直運もありますが、借り換えというのは
ご存じでしょうか？
条件もありますが、高い金利で契約しても、
金利の見直しができます。

将来のことは予測できないので、大丈夫とは
申し上げられませんが決断するに至ったことも
１つの出会いのようなもんです

契約まで時間は充分あるので、住宅ローンの仕組みから
まずは学ばれてはいかがですか？
知らないことが不安となります。
知れば対策や準備がとれます。

決して若い世代ではない私にとっては、今のタイミングを
逃すとローンを組むということ自体選択肢にはいりません。

ここのレスはマイナスばかりですが、どこの物件も
話題になれば投資物件はでてきますよ。

お互いがんばりましょう！

[99: 購入検討中さん]

三宮で格安物件だからって投資物件にはなりませんよ。

価格的に個人ではなく法人契約者でしょうがここまで家賃を出す法人はなかなかありません。

個人に貸す場合は滞納リスクもあります。

三宮は他の地域に比べ投資物件が豊富です。

築年数が経つにつれ家賃の見直し、リフォームの検討を余儀なくされます。

当初の予定より家賃収入は減少し、逆に修繕費用はかさんできます。

この立地では単身者なら検討の範囲内ですが、子供のおられる世帯は検討外の立地です。

単身タイプを投資目的で購入するのはまだ分かりますがそれ以外のファミリータイプをこの立地に投資目的で購入するのは間違いだと思いますよ。

すでに90㎡オーバーの物件がかなり高額な家賃で出てましたけど借りる人いますかね？？

[100: 匿名さん]

２０代と若いのだから、急いで買う必要はかったと思いますが、契約しているならそのまま進むしかないでしょうね。
ただ、ローンの最終審査がありますので、それまでに自動車ローンを組んだりカードローンを使いすぎるると住宅ローンが通らなくなりますので注意してください。もっともその場合は手付けは全額戻りますけどね。
ところで９６平米ですか２６万円。高層階なら有りかもしれませんが、低層階では？ですね。実際に部屋を見ないと。
しかし１００戸以上の賃貸が出るらしいので、いずれは値下げになるのは間違いないでしょうね。

[101: 不動産購入勉強中さん]

83の賃貸リンク速攻消されてましたね(*_*)
何だかのリークが入り圧力がかかったのか、まあいずれにしてもこの素早い動きは注目物件の証ですね。

[102: 契約済みさん]

賃料払わなければならず、
いずれ買う予定なら若いうちに買ってしまうのも手ですよ。

[103: 契約済みさん]

98さん、そうなんです、年収が少なくて不安だったローンが通って、
まずスゴくうれしかったんです！
抽選に外れたり、縁が無かったとくじけそうにもなりしたが、
こんな私にも買えました！
なので今からでも住宅ローンの仕組みから勉強しようと思います。
100さんの仰る、車のローン等新たに組むと住宅ローンが通らなくなるのは重要事項説明？で
聞きました。でも恥ずかしながら、その場合手付が戻るとか、頭金と手付の違いも、いまいちわかってないので、
契約書の内容も理解できるようにしたいです。お互いがんばろって言って頂いて、うれしかったです。頑張ります！

[104: 匿名さん]

これか？　家賃27万円だね。
間取り　３LDK　占有面積　96,25㎡　階数　6階/20階建　南西向　　構造　RC造
家賃　24.8万円　管理費2.2万円　敷金24.8万円　礼金49.6万円　保証金・敷引なし　駐車場2.5万円

[105: 購入検討中さん]

賃貸不動産会社にきいてみたら、83さんと104さんの掲載にある家賃設定はある程度妥当のようです。
賃貸目的で購入している人の割合は1割程度なのでは？？私の営業担当の方は、そう言われてましたが…

[106: 匿名さん]

3階の部屋でしたよ。

3階なら阪神高速より下だから日当たり微妙、花火も見えないかもね。

[107: 契約者]

いや、この部屋は6階の物件ですね。3階は確か1万程価格安で有りました。

[108: 匿名さん]

管理費25000円は高すぎないか？タワマンならこの位するけど、ここはかなり安かったはず。

[109: 匿名さん]

間違えた、管理費22000円。
これだと高層階が出たら30万超えるの?高すぎると思うけどな。

[114: 匿名さん]

多分、Dグラの家賃から弾き出したんだろうけど、建物の格が違う。
アーバンの3Fの90平米が22万だから、ここの96平米はこの辺の価格が目安と思うよ。

[115: 匿名さん]

アーバンって、アーバンライフ神戸三宮ザ・タワーのことですか？？

[117: 匿名さん]

このマンション、ベランダの向き、貿易センタービル側の方が落ち着いた雰囲気で、人気あるんじゃないですか？

[118: 匿名さん]

自分で住むなら、東は低層階でも大丈夫。あと西の高層階かな。南はパス。
ただ価格設定が凄いので、住環境だけで人気は決まっていないのでは。

[120: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

そうかなぁ…
価格と立地・環境・仕様のバランス、結構したたかに値踏みしてる人ばかりだと思うけど。
まあ、中にはこれだけの戸数だからキャンセルもある程度でるでしょうがね。