東京スイート・レジデンス＠西大島 〜東京粋都〜

[匿名さん]

「東京」駅へ11分、住・商・遊一体、約10万㎡の複合再開発プロジェクト始動。
住宅専用エリア＜東京スイート・レジデンス＞南街区に誕生。
・次世代型オール電化
・総戸数526邸
・自走式駐車場100％

[62: 匿名さん]

双日がメインらしいが（財政再建中）、長谷工（売主、設計、施工、販売）主体だからしょうがないでしょう。土地代が元々安いし（そのかわり土壌汚染処理に１年費やしてる）、機械式全戸分をつくるよりも、自走式の駐車場全戸分つくる方が安いのでしょう。長谷工は徹底したコスト削減して造るので利益率は業界ナンバーワンです。２０階建から１５階建にしたのも地盤が悪く、費用がかかるんでやめたんだな。
それにしても、いまだに土壌汚染処理してるな。（商業用地の方は）

[63: 匿名さん]

階数を減らしたのは日照問題への配慮ではないのですか？

http://www.t-yomiuri.co.jp/news/back_no/20060714_01.html

[64: 匿名さん]

>63さん
その記事を読むと、２５階建から２０階建に変更と書いてありますね。
今年の１０月頃までは建築計画のお知らせでは、地上２０階、高さ６０ｍと確かに書いてありました。現在表示がどこにあるのかわかりません。
広告の段階で地上１５階地下１階に変わってます。
発掘作業中の間に何かあったのでは？

[65: 匿名さん]

２５階建て→２０階建て→１５階建て
と、２回変更になっているんですね。

[66: 匿名さん]

２５階建てだと長谷工じゃたてられないだろう。でも江東区の大規模物件は長谷工物件が多いな。
ニュートンプレイス、東京ソシオグランデ 、ソラネットシティ、東京フロントコート、プライヴブルー東京、スターコート豊洲等。スターコート以外はどこにあるかわからないようなネーミング。

６０ｍ超えの物件って長谷工の施工ってあるんでしょうか？

[67: 匿名さん]

>>66さん

アクロシティタワーズ
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo/tokyo-105akuro.htm

エアレジデンス新浦安
http://www.haseko.co.jp/hc/works/index.html
http://www.asahi-net.or.jp/~RN6H-IMI/35-20.htm

[68: 匿名さん]

>67さん
長谷工さんも技術的には建てられるんですね。江東区の大規模物件はほとんど２０階ですね。
ここはめずらしく、１５階なぜでしょう？
オーベル東陽町サウシアも２０階ですね。

[69: 匿名さん]

>>67
大成とのJVだけど41階タワー追加。
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/108_koto/060063.h...

[70: 匿名さん]

日照権？景観の問題？

この辺のマンションはほぼ15階建て以下なのです。
それにそろえたのではないでしょうか。

[71: 匿名さん]

大島に住んでるけど、あの道幅でイトーヨーカドウ出来たらすごいことになるんだろうな。

[72: 匿名さん]

しかし、そろそろ14階が限度なところに15階も突っ込むのは止めて欲しい。

住んだ後の生活環境のことを何も考えてないよね。駐車場料金しかり。

[73: 匿名さん]

ここ以外と注目されてないよね。やっぱり豊洲とか新浦安と違ってマイナーな場所だもんな。価格と質があってないし。バルコニー側からの完成予想図見た人どう思いました？私の感想、や、安っぽい・・・

[74: 匿名さん]

価格的にも、ちょっと高級な都営団地に仕上がりそうですよね。

[75: 匿名さん]

安価な土地に、安い仕様で、高い価格の３拍子。本当に売れるの？
北砂価格とは思えない。

[76: 匿名さん]

CGで見ると、周りは一戸建てが多い感じなのですが低層階でも日照は確保されそうですか?
周辺地域ご存知の方いらっしゃいましたらよろしくお願いします。

でも、他のデベに比べるとMR前なのにある程度の金額は発表してますね。
そこらへんは、ギリギリまで待って吊り上げよう的なものは見られないので価格は別にして良心的かと…

[77: 匿名さん]

東西線の東陽町、南砂駅からは歩けるのでしょうか？
都営新宿線はあまりにも不便で、、、。

また、７６さんに便乗なんですが、
南側、西側、どちらの方が眺望がぬけるんでしょうか？

[78: 匿名さん]

>76さん
北砂２丁目は戸建は余りない地域です。戸建は狭い路地裏に少々ですがあります。ほとんど貨物駅の城下町だったなので、大手、小手の運送会社が多かったです。日通の建物もお隣、北砂３丁目に立て直してます。隣接の北砂１丁目も都営住宅がほとんどです。都営住宅の住民は物凄く、組織力が強いのか？日照権を主張し、そのため１５建になってしまったのでしょう。そのため、それほど高層の建物が近くには建つことはないです。南側は提供公園があるため、低層階でも日照は確保されると思います。そのかわり、価格設定が高めになるでしょう。敷地に余裕がありそうなので、ある程度低層階でも日照は得られると思います。

[79: 匿名さん]

＞７８さん
ありがとうございます。
実際、近くの明治通りは良く通るのですがこの建設地はハッキリ言ってよく分かりませんでした。
確かに、CGで見てもあまり高そうな建物はありませんね。

南側も提供公園で日照は確保されそうですね。

こちらの、物件はレジデンスⅡがやはり価格的に1番高い設定になると思いますがⅠとⅢではどちらが上の設定になると思われますか??
ⅠもⅢの方も周辺には住宅街でしょうか??ご存知の方いらっしゃいましたらよろしくお願いします。

大きな物件なので建物の周りはある程度、敷地の余裕があると思いますが。

[80: 匿名さん]

>>77さん
公式ホームページに
「東陽町」駅　約1,650ｍ　徒歩21分
とあります。

[81: 匿名さん]

近くの商業施設は、イトーヨーカドー以外何が入るのですか??

[82: 匿名さん]

77さん、歩けるか　といえば陸地がつながっているので歩けますよ。
遠いか遠くないかといえば、遠いですね。

住吉も、南砂も東陽町も1.5〜2KMといったかんじで徒歩25~30分
くらいではないでしょうか。
東陽町に出るのなら境川か北砂2丁目から07系統のバスに乗るのをお勧めします。
それか自転車ですね。一応東陽町も南砂も駐輪場があるみたいですよ。

東西線のラッシュはすごいです。簡単に乗れないかも。。。。

[83: 匿名さん]

>79
一見、Ⅱがよさそうに見えるけどどうですかね。確かに南側の日照は確保されるかもしれないけど、バルコニー出るとすぐ右手にJRのでかい寮が迫ってくる感じじゃないのかなあ。この寮の高さを超えない10階位までは、南西方面の日照や眺望は、遮られそうな感じ。あとⅢは東向と思ったほうがいい。Ⅰはエントランス出るまでに疲れそう。そう考えると、ここって買いなの？
話違うが、最近この辺のマンションで住吉ってつけるとこあるけど笑止。

[84: 匿名さん]

>>82
バスはへたすれば乗れない事もあります。

[85: 匿名さん]

http://www.grandcity.co.jp/sp/sumiyoshi/index.html

[86: 匿名さん]

グランシティユーロパレス住吉 第1期先着順物件概要
■所在地 江東区北砂一丁目503番１(登記簿)
■交通 東京メトロ半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅徒歩17分
都営新宿線「西大島」駅徒歩15分
東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩21分
■敷地面積（m2） 845.20m2
■建築面積 450.76m2
■建築延面積 2,750.38m2
■構造・規模 鉄筋コンクリート造地上9階建
■建築確認番号 第H18確認建築CIAS00889号／平成18年7月28日
■完成時期 平成19年11月上旬
■入居時期 平成19年11月下旬
■モデルルーム モデルルーム公開中
■総戸数（戸） 37戸(他に管理人室1戸)
■販売戸数（戸） 5
■価格 3,398万円〜4,438万円
■最多価格帯（万円） 3,600万円台
■最多価格帯（戸） 2
■面積帯（m2） 60.08m2〜70.25m2
■間取り ２LDK〜３LDK

[87: 匿名さん]

８２です

確かに朝はバスも混んでいますが、07系統は本数が多いので
乗れなくてもすぐ来るじゃないですか。
私は18系統利用者ですが、こっちは乗れないと次は30分後です。

ごくたまに次のバスをご利用ください　と通りすぎることがありますが、
次って30分後よ！！どうすんの！　とバス会社の姿勢に疑問を感じます。

余談でした。

[88: 匿名さん]

都07系統は平日朝は３〜５分間隔、日中でも７〜10分間隔ですね。

30分間隔はねえ…。
路線を廃止した方がましでしょうか…？

[89: 匿名さん]

＞東西線の東陽町、南砂駅からは歩けるのでしょうか？

歩こうと思えば歩けないことはないかと思いますが、
実際に歩く人はいないと思います。

それくらい遠いです。

[90: 匿名さん]

「東京」駅へ11分って...
最寄り駅まで実質20分以上かかるのに。

[91: 匿名さん]

新宿線急行を使い、さらに馬喰町で乗り換え、ですから、この「11分」も非現実的ですね。
それにしても、東京駅からの距離では、新宿・渋谷・品川より西大島の方が近いとは意外でした。

[92: 匿名さん]

>>90
>>91
そんなこと言ったらほとんどのマンションの広告が非現実的でっせ。

[93: 匿名さん]

まあ、それはそうです。

[94: 匿名さん]

中古で売ろうとすると、チラシ見てデータ上は興味持ってくれても、
実際現地に行って即却下されるタイプの立地ですね。

[95: 匿名さん]

スポ館の近くじゃな

[96: 匿名さん]

都バス利用の場合、交通費が出る会社員等ならいざ知らず、そうじゃない人は、駅利用する度に往復400円は痛いと思う。結局、歩くか自転車になるでしょう。
あと、時間帯にもよるけど、進開橋付近から西大島駅位まではのろのろでイライラすることも多い。まして、ヨーカドーができれば、その影響は未知数。バス利用って日付や曜日、天気によって影響を受ける不安定な交通手段なんだよね。

[97: 匿名さん]

実質部屋から駅まで早くて２０分としても、距離があるな。明治通りの朝の混み具合を知ってれば、バスで駅まで行く方が遅いでしょう。ＭＲはとりあえず現地につくらないようです。現地につくったらものすごく遠くに感じてしまうからかな。いくら新価格といえども、西大島駅５分以内の物件の２割アップは。旧価格の北砂じゃあ１０分以内でも、売れ残りが多発してたからね。

[98: 匿名さん]

MRはフィットネスの駐車場予定地でしょうね。オープンは2月になる模様。

[99: 匿名さん]

やっぱりＭＲは実際の物件より手前なんですね。西大島駅から８分位の微妙な位置ですね。
それでも、そこから現地まで直線で５分は歩くような感じがします。
本当に１２×８０＝９６０ｍ？

[100: 匿名さん]

新開橋の向こう側にMRを作るのは、かなりイメージダウンの要素が強いような。
西大島駅から橋渡っただけでうんざりするかも。

[101: 匿名さん]

新開橋を超えて5分位のところに住んでるが、友人等がくると新開橋を超えた辺りで、えーまだ歩くのと必ず言われる。まさに陸の孤島だな。
貨物線の上に動く歩道でもつくってくれればいいのに。恵比寿ガーデンプレース、サンシャインシティは駅から遠いところを感じさせないように動く歩道でカバーしてる。

[102: 匿名さん]

豊洲等と異なりこの場所は、あまり広域からの集客は望めないような気がする。そうすると、地元の人中心の購買層になるのだろうが、果たして、あの価格に納得する人がどれほどいるかなあ。

[103: 118]

>102
地元の人間なんて誰も住みたいと思ってないよ。
むしろ大島、砂町あたり知らない人間しか買えないだろう。

[104: 匿名さん]

>102

103に同感。
土地勘があるとなかなか買いにくい場所だと思う。

ましてやここ２，３年でボコボコ建った旧価格のマンションの値段を知っていると、ばかばかしくて買えないだろう。

[105: 匿名さん]

>102
地元だけど、駅遠だから、どうせ新価格でもせいぜい中心価格帯８０㎡が３０００万後半位になると思ってたけど。販売予定価格にびっくりしたよ。砂町で５０００万！！！今工事現場のまわりに広告が貼ってあるけど、爺さんたちが価格を見て、腰を抜かしそうになってたよ。
この価格でも売れるのですかね。余り参考にならないけど、足立区の西新井駅徒歩４分のザ・ステージオも７０平米３０００万以上で、地元民が高い高いといっても売れてしまったからね。アリオ付きで＋１０００万だね。
ちなみに豊洲の知り合いのところにもここのちらし入ったそうだよ。

[106: 匿名さん]

浦安から徒歩１５分以上にある物件でも、７０平米の部屋でも３千万超するくらいです・・・
今、上がっている江東区では（特に豊洲だけど）新価格でこれくらいじゃないですかね?

今は、どこの物件見ても新価格で感覚麻痺してしまってこれが普通なんだろう・・・となっています。
当方、江戸川区ですが駅から徒歩１５分当たり前でも中古が3500万位しますから。
70平米前半で・・・

[107: 匿名さん]

＞104
102と104の言っていることは方向性としては同じだと思うんですけど。

[108: 匿名さん]

>106
クレストシティタワーズ浦安とか旧価格だと思うけど、いまだに売ってるね、ゴクレ物件だからまあしょうがないか。完成しても売り渋りしてるのか、売れ残ってるのかわからん。

まあ買えるか買えないかは別として高いと思う。この価格で納得して買えますか？
長谷工が設計・施工なので、割高に感じてしまいますが。

[109: 匿名さん]

この物件、価格高、駅遠、の話から抜け出すことができませんね。前向きに購入検討している人っています？

[110: 匿名さん]

>106です
あまりここの物件周辺は詳しくないのですが、かなり前向きに検討してます。
しかし、ここの書き込み見てると駅遠は納得してるにしても割高感の事が書かれてて、そうなの？？って気持ちが少し揺らぎました。

MR見て、判断したいと思います。

[111: 匿名さん]

>110さん
おせっかいだとは思いますが、江戸川区の方でしたら、MRじゃなくても現地周辺に何度か訪れるほうが物件のことがよくわかると思いますよ。ここに限らないけどMRってそれほど意味があると思えないんです。だって同じマンションでも例えば1階中住戸と最上階角部屋では全く違うのにたったひとつのMR見て何がわかるんだろう。どういうシステムキッチンが入ってるか等はたいして重要なことではないと思うんだけど。