東京スイート・レジデンス＠西大島 〜東京粋都〜

[匿名さん]

「東京」駅へ11分、住・商・遊一体、約10万㎡の複合再開発プロジェクト始動。
住宅専用エリア＜東京スイート・レジデンス＞南街区に誕生。
・次世代型オール電化
・総戸数526邸
・自走式駐車場100％

[351: 匿名さん]

南砂町の商業施設とオープンが同じ時期になりそうだな。
こんなに大規模商業施設作っても客が取れるかどうかだな。
木場のヨーカ堂はＴＶでよく取材に使用されたりする。都心からの客もいそうだな。
ここはどうなんだろうね。２，３年で撤退ってことはないよね。
潮見のコーナンは撤退早かったね。

[354: 匿名さん]

西新井のほうもいきなり価格高っ！て話から始まってますね。どこもいっしょか。でもスレできたとたんに閉鎖されたのはなぜ？

[355: 匿名さん]

駐車場を５００円から　としているのが価格高騰の原因じゃないんですか？
あの辺の相場なら２万円〜２万５０００円。
それを５００円なんて価格をつけるから本体に上乗せされているんでしょう。
駐車場代さえ普通の価格にすれば、坪180万になるのでは？

駐車場代も考慮すれば「高すぎる！ふざけている！」にならないと思いますが。

[356: 匿名さん]

はああああ
駐車場代は通常　管理費、修繕積み立て金に回されるんだよ
売買価格とは無関係
むしろ　安く設定をして買いやすく見せかけて
管理費、大規模修繕時の一時金を　多く取る仕組み
後々もめる仕組みなので
駐車場代が安いマンションは要注意・・・
大手ではあまり　使わない手>

[357: 匿名さん]

機械式じゃなくて自走式の駐車場なら、ほとんど修繕の必要はないかと、、。
塗装ぐらいだと思いますが。

[359: 匿名さん]

駐車場が500円っていうけど、そんなの最上階の端にある軽自動車スペースだけだよ。
ほんの２、３個あるだけで、そのほかは大抵5000円位〜20000円位って感じですね。
豊洲の長谷工マンションがみんなこんなもん。
そんなわけで、特に駐車場代が安いマンションとは思わないけどなぁ。

[361: 匿名さん]

駐車場の問題点がわかりました。
あとあと住民が大変になるだけなんですね。

でも、機械式の駐車場ではメンテナンス費が高いから駐車場代も高い　というのはわかりますが
自走式で機械式と同じような価格の場合は、機械にかかるメンテ費用分はどこに？
まさか駐車場代を駐車場以外のメンテや修繕に使っている？それは借りている身としては
納得いかないですよね。

仮に無料で全戸に割当され、近隣住民に貸してもOK　と言うものだった場合はまだ納得しますが。

今回の物件の場合自走式です。機械式に比べたら駐車場に使われる土地の面積は大きい。
となると、区分所有者各人の土地も機械式に比べたら多いから売価が高くなる。
でも、自走式だから修繕費は少なくてすむ　から駐車場代を安くする。
にはならないのですか？
おまけに、平置きのサイクルポート無料まであるじゃないですか。
でも、このサイクルポートの修繕費はどこから捻出されるんでしょう。

豊洲の長谷工の駐車場についてMRで説明を聞いたら、500円なんて最上階のはしっこの3台分くらいで
一番で入り口からの利便性がいい場所は2万くらいでしたよね。
均すと7000〜8000円くらいするな。と思った記憶があります。

[362: 匿名さん]

>361さん
357ですが、言いたかったことを書いていただきありがとうございます。
358のアタマ悪そうな書き込みって？ですが、
建設費はデベが物件価格で回収（区分所有者が負担）して、駐車場代は管理組合が将来の修繕費、管理費に充当するわけですよね。
つまり自走式の場合は物件価格は上がるが、修繕費が少なくてすむから駐車場代を安くできる。
しかし、あまりに安いと剰余分が本体の修繕や、月々の管理費にオンされないという不安があるって
ことですから、車が必要ない人には不利なＭＳってことですか、、。

[363: 匿名さん]

一部の広告には500円(赤ででっかく)〜15000円(黒でちっちゃく)て書いてありますね。

[364: 匿名さん]

>>362さん
自分で回答してますね。

車が必要ないなら、こんなとこ買わないほうがいいよ。駅から遠いので、一応全戸分駐車場がある。物件価格に駐車場設備上乗せ（共用設備）。駐車場が埋まらないと、将来必要である修繕費が足りなくなる可能性があるよ。自走式なので、機械式に比べれば、そんなにかからないです。普段は電気台とエレベータのメンテナンス位じゃないですか。
将来売る可能性があるのであれば、もっと駅近で都心に近い物件が買えるかも。
４０年後には、この辺は温暖化現象で海になる可能性があります。

[366: 匿名さん]

>365さん
ちなみにうちのＭＳ（小規模60台）の機械式駐車場は、長期修繕計画では１０年ごとに２千万円が
計画されてます。（平均駐車場代1.5万円です）
残りは管理費、修繕積み立てにオンです。
車を持ってないない人にはいいＭＳだと思ってます。
あと、商業施設の自走式駐車場で本体より先に建て替えって、私は聞いたことがありません。（もちろん災害等があれば別ですが）
自走式100％のＭＳは、やっぱり車が必要な人が集まって分譲価格で負担しあって、安いランニングで長く住まうのがお得かなって思いますが、、。（５０年、１００年後は？？ですが）
ヨソ者ですが、勝手に意見しました。

[367: 匿名さん]

機械式の法定耐用年数は15年。メンテしまくって25年ですが、通常更新費用は一台あたり150万未満ということはありえません。　自走式の立体駐車場は31年ですね。　逆に20年ちょい前に建てられたマンションの例を見れば、機械式の寿命の短さは明らかだと思います。

[368: 匿名さん]

自走式だと買い替えするときが、損するのかな。買うときには物件の価格に駐車場の設備料金が乗せられるけど、売るときには共用設備料金は上乗せできない。
ところで、検討者はいなくなったのですかね。南側の坪単価の高い部屋が売れ残るようなきがします。北砂で５千万超えたら、とても売りにくいとおもうんですけど。

[369: 匿名さん]

機械式を造ってるIHIのHPによると、メンテすれば25年は使えるみたいだね。
それ以上使えなくもないけど、維持コストがかかるので入れ替えた方がいいと書いてある。
技術は日進月歩だし使い方にもよるだろうから、一概に耐用年数については結論だせないのかな。
ただ維持管理コストは確実に自走式が安い。

[370: 匿名さん]

自走式の話になってるけど、江東区内で再開発、長谷工の大型物件は自走式がほとんどですね。
スターコート、東京フロントコート 、プライヴブルー東京。
今から見ると、駅近で坪単価もここより安かった。
ところでここは売主双日だけど、その分クオリティが？

[371: 匿名さん]

比べるなー！
あんとき買った人はみんな勝ち組です！
豊洲と比べなくても、
明治通りの反対側のマンション買った人だって勝ち組です。
あ、でも自走式じゃないけど…
時代は変わりました…(T_T)

[372: 匿名さん]

長谷工からしょっちゅう電話がかかってきますね。よほど、不安なのか熱心なのか。
ネガティブな書き込みが多いですよねぇ。特に、よく高いなんて話が出ていますが、９０平米近くが５０００万円中盤から後半で買えて、すぐそばにイトーヨカドーと公園ができるとわかっているという条件なら、法外ではない気がしますけど。再開発計画も具体化していて、何年前かと比べても仕方ない気が‥‥。
ただ気になるのは、西大島近辺の喧噪と、公団とかの多さ。小学校とか平気なのかなぁと。

[373: 匿名さん]

高いといわれるのは、北砂アドレス＋長谷工設計・施工だからじゃないですかね。
これを財閥系のデベだったら、高いとは言わないかもね。まあこの地じゃ採算が取れないので、さすがに手をださないけど。まあ地元の書き込みが多いから。高い、高いと、言ってるんじゃないですか。貨物駅跡地がかなり前から更地になって、計画がもちあがった時期は、マンションが、まだ底値に向かいだした頃だったから、ここの物件を待ってた人達に取っては、逆に高くついてしまったような気がします。

＞小学校とか平気なのかなぁと。
どういう意味かな。この辺は子供は増えてないので、それほど心配しなくてもいいと思います。
区立小学校は定員割れしてるんじゃないですか。

[375: 匿名さん]

>374
ここの通学予定校は砂町小です。

[376: 匿名さん]

>>375
確かにここは砂町小ですね。でもここは５００件規模なので、購入しようとしてるうちには小学生あるいは小学生になる子供が、だいたいいますよね。
もともと北砂２丁目には余り住宅がなかったから、どうなんでしょう。
明治通り渡らせたくないから北砂小の方がいいのかな。でも西側の南北道路が一直線なので、暴走自動車が走るんじゃないかと、気になります。

[378: 匿名さん]

とりあえず、豊洲のように小学校に入れない問題はなさそうですね。
この間ニュースで　中学校の先生が部活に見回りに生徒指導に大変　というのを
やっていましたが、その先生がちょうど明治通りからOKストアの方に抜ける道を自転車で
走っていて、近くだと気づいてしまいました。

夜の見回りをしないといけないほどなんですねえ。
しょうがない。今から世田谷には引っ越せない。

[379: 匿名さん]

近隣の者です。北砂小学校の評判が悪い・・・と言われて出てきました。
北砂小の先生達はとても熱心でいらっしゃいますよ。校長先生もとてもよい方です。

この間、夕方のニュース番組で北砂小学校の様子が放送されていました。
放課後、勉強に遅れのある生徒達に補習授業をしているそうです。
小規模だからできることだなぁと思うのですが・・・

一度、学校公開等で見学されることをお勧めします。

[380: 匿名さん]

江東区でも鉄道空白地帯のこの辺は人気ないのかな？周りの北砂物件を買った人は安いから買ったという人がほとんどです。どうなんですかね。
上げときます。

[381: 日記代わり]

Ⅰ街区とⅡ街区は今週は工事してないですね。業者が決まるまで、お休みみたいです。住宅地域だけ建設中みたいですね。

[382: 匿名さん]

物凄い人気だそうです。バスの見学会、断られました。価格を更につり上げる予感がします。

[383: 匿名さん]

バスの見学会の日程が少なすぎます！
結局のところ、ＭＲオープンまでの引っ張り作戦なんですよね！？
本気で購入検討しているのに、うちも予定が合わず断念しました。
土日が休みの人ばかりではないのだから、平日１日でも開催してくれ〜！

[385: 匿名さん]

バス見学をしたい人はこの物件が欲しい人です。
遠隔地の人ではなくても参加する人が多いと思いますよ。

[386: 匿名さん]

うちは建設地のすぐそばで、この辺りのことは熟知してるからバス見学って意味ないかなーと思ってますがここを本気で検討しているので参加します。

[387: 匿名さん]

工事中なので中に入れないからね。工事関係者は南北道路を出入り口にしているようです。５時過ぎにしまる。
西側は貨物線があるので、現地見ないで、購入するのは危険でしょう。
南側が一番いいんだろうな。今は工事中で汚い感じがしますが、竣工したときにはきれいになってるでしょう。その中に区営住宅が浮いてしまってるようですが。江東区も公園工事と一緒に建替えればよかったのにね。でもさすがに、ＪＲ貨物がタダで建替えるのは無理だったのでしょう。

[388: 匿名さん]

南側が一番いいんだろうけどいい間取りがないなー。南に限らずここの間取りって実質数パターンしかないですね。

[389: 匿名さん]

バス見学は意味が別の意図があるんじゃないかな。現地をバスで移動すれば、近くに感じるでしょう。なにもないところを、歩くと、距離を感じさせてしまうからでしょう。
本当に遠隔地でこの辺を検討している人っているのでしょうか？いれば理由を知りたいですね。
他の場所に住んでて、北砂の魅力的なところを知りたいです。
でも地元の人が多いんだろうな。といいつつ、自分も近くの者です。
昔は新宿線も空いてましたね。

[391: 匿名さん]

確かに砂町地域で４２００万超えの物件は売れ残りばかり、某物件は値下げを提案されたが、相場から逸脱した価格付けの値下げなのでお得感が全然なかった、というかそれでも高いと思った。
多分５０００万オーバーの物件は売れ残り放題じゃないかな。ちょっと聞いてみたが、要望が多い部屋は・・・・。完成してもしばらく売れ残るんじゃないかな。ここも勘違いして価格付けしたとしか思えない。売れ残りの部屋の分の管理費は誰が負担するのでしょうか？
そもそもこの辺だったら７５㎡下層階３２００万＋商業施設プレミアム＋２００万で３４００万位、最上階で４２００万位が妥当だと思う。

[392: 匿名さん]

わざわざバスで見学って時点で、アクセスが危険な雰囲気だけど・・・・
クルマ生活の人ならいいかもしれないけど、それだと半端な立地ですよね。

[393: 匿名さん]

391
３４００は安すぎでしょう。
せいぜい４０００は見とこうよ。

[394: 匿名さん]

駅から距離がありますけど、商業施設が近いのが魅力あすけれｎ。
価格が安ければいいのに。

[397: 匿名さん]

>どうしてもここがいいと思う人も、慌てて買う必要ないんじゃないかな。

ここならどの向きどんな間取り、階数でもいいって言うならそのとおりだろうね。
ただ基本的には好条件の住戸から売れていくから、そこは割り切らないとね。

[398: 匿名さん]

>>390さん
確かにパークフォートを去年の夏ごろ見たときは、売れ残りは４０００万オーバーの部屋ばかりでした。ここは同じ間取りだと１階あがるごとに１００，２００万位あげてたような気がします、だから１階は３０００万ちょと７階位になると４０００万超えの設定。ここも価格設定間違えた物件ですね。ＨＰ見るとまだ売ってますね。この物件の前にムービングがあり、現在移動先を探してるそうだから、ここもマンションになるんだろうな。

>>396
確かに今年は売り渋り物件が大量にでて、新価格の物件が多数を占めるようです。
それに見合った給料の上昇を伴わない人がほとんどで、売れ残りが多数でるような気がします。
ちなみに、わたしの勤務先は全員給料さがりました。仕事量はマンションの価格くらい上昇しました。

[399: 匿名さん]

マンション買うの初めてじゃないけど、正式価格発表前、MRも公開されてないのに、やれ早く決めろ、早くしなきゃ買えないよみたいにこんなに煽られるの初めてだな。ちょっと不愉快。
情報の非対称が生じるのは当然としてもなんかこっちには情報出させるだけ出させておいて向こうが出してくる情報があまりにも都合がいいっていうか操作されているような気がして。

[400: 匿名さん]

それが長谷工アーベスト売り方です。不慣れな人が行くと、それで買ってしまうんだよね。客の年収、頭金等で勝手に売る部屋を決めます。