東京スイート・レジデンス＠西大島 〜東京粋都〜

[匿名さん]

「東京」駅へ11分、住・商・遊一体、約10万㎡の複合再開発プロジェクト始動。
住宅専用エリア＜東京スイート・レジデンス＞南街区に誕生。
・次世代型オール電化
・総戸数526邸
・自走式駐車場100％

[321: 北砂貧民街在住]

デベの本心『これからはどんどん上げるから待ってても下げないよ。」

地下鉄駅だと出入り口から＋５分、駅までの勾配のきつさ。
西大島、大島駅近辺の北砂地域が不人気なのはこの辺からきてる。不人気＝価格が安い。
住所が大島１〜３丁目なら、この価格でもいいと思う。総武線や半蔵門線が徒歩圏にだいたいあり。
北砂価格がこの価格だったら、これからでる大島１〜４丁目の物件が８０㎡で７０００万になってしまう。
江東０ｍ地帯、液状化現象、六価クロム汚染、準工業地域、この点から見れば妥当であるかは、建物本体の価値で決まるであろう。

[322: 311]

>>313
自分に関係のない竣工間近のマンションばかりを20件以上も読みあさるほどあら探しをする人にはなりたくありません。
近場の物件の同じデベ施工は、当然興味がありますが。

[323: 匿名さん]

>>322さん
匿名掲示板なるものの性質を知っていただきたいだけです。
参考にはなりますが、情報の全てではありません。

[324: 匿名さん]

結局は、ほどよく売れるのではないでしょうか。

[325: 匿名さん]

話題性がないな、過疎化してるな。Ⅰ街区とⅡ街区の工事はとまったらしいな。
こんな状態でさらに２年位経過しそうだな。

[326: 匿名さん]

なんで工事止まったの？

[327: 匿名さん]

え？止まったの？　なんで止まったの？
毎日見える場所に住んでいるけど、ちっとも気づかなかった。
昼間家にいないせいね。

[328: 匿名さん]

止まった、止まったって言ってるけど、いつ始まったの？

[329: 匿名さん]

いいえ止まってませんよ。
今日も朝から工事してました。

[330: 匿名さん]

今やっている土壌の入れ替えみたいなのを工事と呼ぶのなら止まってはいない。しかし、建物自体はまだゼネコンすら決まっていないのだから、そもそも始まってもいない。

[331: 匿名さん]

とまった、というか道路工事が終わったんだな。建物の入札が２月下旬だから、着工は？

[332: 匿名さん]

ふ〜ん。そうだったんだ。

[333: 匿名さん]

落札業者決定→即着工ってわけにもいかないだろうからホントいつオープンできるのやら。今年の11月が最終決定だと思っていたのに。これから入札って、今までなにやってたの？ここの広告も具体的なことが書けないから辛いね。逆に再開発区域外のマンションのほうが、平気でヨーカ堂11月オープンとか書いてるし。

[334: 匿名さん]

区域外の近隣のマンションの広告には、数年前の物件の広告にも予定って書いてあったね。
あくまでも予定だから、いいんじゃない。
ここの物件も後１年で竣工するのでしょうか。竣工直前の内装の突貫工事は年度末で職人が足りないから、荒くなるのでしょうかね。

[335: 匿名さん]

バスで敷地内検索ツアーみたいなやつに参加される方いますか？？
今日、電話来たのですが迷っております・・・

[336: 匿名さん]

> 126
> 263
> 264
> 268
> 321
>
> 六価クロムについて
>
> http://www.t-yomiuri.co.jp/news/back_no/20060714_01.html
> http://www.jrfreight.co.jp/news/pdf/dojou2.pdf
>
> 336
六価クロム（wikipedia）より、気化後の空気中の有害性について
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%85%AD%E4%BE%A1%E3%82%AF%E3%83%AD%E3%8...

処理のために土壌の入れ換えに力を注いでいるようです。
しかし、気化するのであれば土壌として入れ替えた土が十分なじんだ後に
検査をする必要はないのでしょうか。（１年後とか）
詳しい方ぜひ教えてください。

[337: 匿名さん]

施設が出来ることで、周辺の物価が上がりそう。
中古マンションを抱えている仲介業者はどう考えているだろう。

[338: 匿名さん]

ここの六価クロムも、大島の工場跡地から流れてきたんでしょうね。地下は水だからね。
この物件はさすがに公共性の高いＪＲ貨物の土地だから、土壌調査させたんでしょう。
>>337
この近辺のマンションは六価クロムの土壌処理してないから、安かったんでしょう。高値のうち、早く売りたいだろうね。
耐震偽装も怖いからね、氷山の一角でしょう。中古買うのだったら、ちゃんと耐震の調査してる物件を買いたいね。中古を買った場合は耐震偽装がなされていたとき、どこが保証してくれるのだろう。
江東区もマンションを全棟、耐震調査したほうがいいでしょう。他の地域と比べ地盤が悪いのだから。

[339: 匿名さん]

>335
一般的な物件と異なりここは建設地の直前まで行くことが困難なので本気で検討しているならば参加することは有益だと思います。でも本当は土地勘がない人にとっては駅から実際に歩いたほうがいいのにバスで直に誘導されるのは駅遠をごまかす為かといった穿った見方もしてしまいます。

[340: 匿名さん]

私も最初は１往復を歩いてみた方がよいと思います。

[341: 匿名さん]

年を取ってる方は自転車でいくと、いいよ。小名木川にかかる橋の手前でおばちゃんたちは、自転車から降りて押してるからね。
ところで商業施設の工事が終わるまで、住宅の前は工事中になると思いますが、うるさくないですかえね。

[342: 匿名さん]

工事中の音もそうだけど頻繁に出入りする工事車両にも注意が必要になるでしょうね。いずれにしても住宅完成から商業施設完成までは短い期間だと思われるからさほど神経質になる必要はないかと。

スレ違いかもしれないけど、最近なんかミスドからパチンコ屋、ファミマくらいまで自転車の駐輪増えたと思いません？すごい迷惑なんですけど。

[343: 匿名さん]

あそこは当初明和地所が土地を購入しており、採算合わなく転売。
双日・長谷工コンビでスタートしたが
25階建ての計画のときに売値が@210万円の予定が近隣の反対で
15階建てになり縮小、総戸数620戸から526戸に変更。
売り上げで約4億円はマイナスになっているので
モデルルームオープンの4ヶ月前から無駄に広告費を使い（ありえないこと）
豊洲等湾岸エリアに流れていく客を繋ぎとめている。

結局は広告告知にあわせて一階の西向きの部屋で4,298万円の価格は作るが
平均単価は客を引っ張るだけ引っ張って、新価格対応の@250万円（シェルゼ木場公園と同単価）に
する予定だそうです。仕様もだいぶ落しているから結局、将来的には売り辛く。
買った人が泣きを見るだけになりそう。

[344: 匿名さん]

それはいくら何でもないのでは。
公式サイトに80㎡超が4,800万円台「中心」と出ています。
「中心」であって、「から」ではないです。
ということは中心価格帯で60万円／㎡、坪200万円ということになります。

坪250万円だと80㎡が6,000万円超になってしまいます。
これはパークシティ豊洲の平均単価を大幅に上回ります。

[345: 匿名さん]

>>342
駅前駐輪場が満杯なのでは。数年前まで登録料だけで1年間、駅前の駐輪場におけたけど、今は有料だからね。区民センター前の放置自転車が多くないですか。
>>343
確かに最近の長谷工仕様だと、かなり悪いね。
さんざん坪２００万だと高いといわれ続けた北砂で、坪２５０万じゃあ、あきらかに高すぎじゃないですかね。２，３年で坪単価１００万は上がりすぎ。
まあ、この物件の予定価格が出た時点で、購買意欲がなくなった近隣の人は多いと思うが。

[346: 匿名さん]

MRは北砂7丁目の公団のそば、松本橋のところのミニストップの向かいらしいです。今はまだそれとは判らない状態ですけど。めちゃめちゃマイナーな場所ですね。地元の人以外ちょっと分かりにくい。
＞343モデルルームオープンの4ヶ月前から無駄に広告費を使い
MRオープンの4ヶ月前といっても完成時からは1年4ヶ月前なわけで完成の2年以上前から広告打っているところに比べたら必ずしも無駄とは言えないんじゃない？芸能人使うよりはマシかと。

[348: 匿名さん]

>>346
仙台堀川公園のそばですか？なんか現地からめちゃくちゃ離れてないですか。
それにしても、基本的な仕様がでないですね。直床、二重天井、二重壁、床暖なし、外廊下の通路は柵。スロップシンクなし、トランクルームなし、浄水器オプション。その他多数オプション対応。
東レ建設が売主に入ってるから、浄水器位標準ですかね。

[349: 匿名さん]

HPに間取り図がいっぱい出てますが、見事にみんな田の字ですねぇ。
何の工夫も感じられない、ハセコー団地仕様。

[350: 匿名さん]

長谷工のマンションって吹き付けっていうのが多いので、やめた方がいいと知り合いの
建築関係の方に言われました。そもそも悪いもんなのでしょうか？

[351: 匿名さん]

南砂町の商業施設とオープンが同じ時期になりそうだな。
こんなに大規模商業施設作っても客が取れるかどうかだな。
木場のヨーカ堂はＴＶでよく取材に使用されたりする。都心からの客もいそうだな。
ここはどうなんだろうね。２，３年で撤退ってことはないよね。
潮見のコーナンは撤退早かったね。

[354: 匿名さん]

西新井のほうもいきなり価格高っ！て話から始まってますね。どこもいっしょか。でもスレできたとたんに閉鎖されたのはなぜ？

[355: 匿名さん]

駐車場を５００円から　としているのが価格高騰の原因じゃないんですか？
あの辺の相場なら２万円〜２万５０００円。
それを５００円なんて価格をつけるから本体に上乗せされているんでしょう。
駐車場代さえ普通の価格にすれば、坪180万になるのでは？

駐車場代も考慮すれば「高すぎる！ふざけている！」にならないと思いますが。

[356: 匿名さん]

はああああ
駐車場代は通常　管理費、修繕積み立て金に回されるんだよ
売買価格とは無関係
むしろ　安く設定をして買いやすく見せかけて
管理費、大規模修繕時の一時金を　多く取る仕組み
後々もめる仕組みなので
駐車場代が安いマンションは要注意・・・
大手ではあまり　使わない手>

[357: 匿名さん]

機械式じゃなくて自走式の駐車場なら、ほとんど修繕の必要はないかと、、。
塗装ぐらいだと思いますが。

[359: 匿名さん]

駐車場が500円っていうけど、そんなの最上階の端にある軽自動車スペースだけだよ。
ほんの２、３個あるだけで、そのほかは大抵5000円位〜20000円位って感じですね。
豊洲の長谷工マンションがみんなこんなもん。
そんなわけで、特に駐車場代が安いマンションとは思わないけどなぁ。

[361: 匿名さん]

駐車場の問題点がわかりました。
あとあと住民が大変になるだけなんですね。

でも、機械式の駐車場ではメンテナンス費が高いから駐車場代も高い　というのはわかりますが
自走式で機械式と同じような価格の場合は、機械にかかるメンテ費用分はどこに？
まさか駐車場代を駐車場以外のメンテや修繕に使っている？それは借りている身としては
納得いかないですよね。

仮に無料で全戸に割当され、近隣住民に貸してもOK　と言うものだった場合はまだ納得しますが。

今回の物件の場合自走式です。機械式に比べたら駐車場に使われる土地の面積は大きい。
となると、区分所有者各人の土地も機械式に比べたら多いから売価が高くなる。
でも、自走式だから修繕費は少なくてすむ　から駐車場代を安くする。
にはならないのですか？
おまけに、平置きのサイクルポート無料まであるじゃないですか。
でも、このサイクルポートの修繕費はどこから捻出されるんでしょう。

豊洲の長谷工の駐車場についてMRで説明を聞いたら、500円なんて最上階のはしっこの3台分くらいで
一番で入り口からの利便性がいい場所は2万くらいでしたよね。
均すと7000〜8000円くらいするな。と思った記憶があります。

[362: 匿名さん]

>361さん
357ですが、言いたかったことを書いていただきありがとうございます。
358のアタマ悪そうな書き込みって？ですが、
建設費はデベが物件価格で回収（区分所有者が負担）して、駐車場代は管理組合が将来の修繕費、管理費に充当するわけですよね。
つまり自走式の場合は物件価格は上がるが、修繕費が少なくてすむから駐車場代を安くできる。
しかし、あまりに安いと剰余分が本体の修繕や、月々の管理費にオンされないという不安があるって
ことですから、車が必要ない人には不利なＭＳってことですか、、。

[363: 匿名さん]

一部の広告には500円(赤ででっかく)〜15000円(黒でちっちゃく)て書いてありますね。

[364: 匿名さん]

>>362さん
自分で回答してますね。

車が必要ないなら、こんなとこ買わないほうがいいよ。駅から遠いので、一応全戸分駐車場がある。物件価格に駐車場設備上乗せ（共用設備）。駐車場が埋まらないと、将来必要である修繕費が足りなくなる可能性があるよ。自走式なので、機械式に比べれば、そんなにかからないです。普段は電気台とエレベータのメンテナンス位じゃないですか。
将来売る可能性があるのであれば、もっと駅近で都心に近い物件が買えるかも。
４０年後には、この辺は温暖化現象で海になる可能性があります。

[366: 匿名さん]

>365さん
ちなみにうちのＭＳ（小規模60台）の機械式駐車場は、長期修繕計画では１０年ごとに２千万円が
計画されてます。（平均駐車場代1.5万円です）
残りは管理費、修繕積み立てにオンです。
車を持ってないない人にはいいＭＳだと思ってます。
あと、商業施設の自走式駐車場で本体より先に建て替えって、私は聞いたことがありません。（もちろん災害等があれば別ですが）
自走式100％のＭＳは、やっぱり車が必要な人が集まって分譲価格で負担しあって、安いランニングで長く住まうのがお得かなって思いますが、、。（５０年、１００年後は？？ですが）
ヨソ者ですが、勝手に意見しました。

[367: 匿名さん]

機械式の法定耐用年数は15年。メンテしまくって25年ですが、通常更新費用は一台あたり150万未満ということはありえません。　自走式の立体駐車場は31年ですね。　逆に20年ちょい前に建てられたマンションの例を見れば、機械式の寿命の短さは明らかだと思います。

[368: 匿名さん]

自走式だと買い替えするときが、損するのかな。買うときには物件の価格に駐車場の設備料金が乗せられるけど、売るときには共用設備料金は上乗せできない。
ところで、検討者はいなくなったのですかね。南側の坪単価の高い部屋が売れ残るようなきがします。北砂で５千万超えたら、とても売りにくいとおもうんですけど。

[369: 匿名さん]

機械式を造ってるIHIのHPによると、メンテすれば25年は使えるみたいだね。
それ以上使えなくもないけど、維持コストがかかるので入れ替えた方がいいと書いてある。
技術は日進月歩だし使い方にもよるだろうから、一概に耐用年数については結論だせないのかな。
ただ維持管理コストは確実に自走式が安い。

[370: 匿名さん]

自走式の話になってるけど、江東区内で再開発、長谷工の大型物件は自走式がほとんどですね。
スターコート、東京フロントコート 、プライヴブルー東京。
今から見ると、駅近で坪単価もここより安かった。
ところでここは売主双日だけど、その分クオリティが？