東京スイート・レジデンス＠西大島 〜東京粋都〜

[匿名さん]

「東京」駅へ11分、住・商・遊一体、約10万㎡の複合再開発プロジェクト始動。
住宅専用エリア＜東京スイート・レジデンス＞南街区に誕生。
・次世代型オール電化
・総戸数526邸
・自走式駐車場100％

[251: 匿名さん]

多少安くすることはあると思いますが、三井でも数パーセントですね。今まで見た中では5くらいが一番大きかったような。でも、上がる部屋もあるんですよね。

[252: 匿名さん]

新浦安のプラウドは予定価格から平均200万下がりました。
やはり、反応が良くないと分かったのでしょう・・・

[253: 匿名さん]

でも もともと34坪平均の広さがあったので、平均坪単価で6万。
3% ほどの価格調整に過ぎないですよね。　ここは、もともと新価格としては
安めだから、そのままいきそうな気もします。

[254: 匿名さん]

新浦安のプラウドは落札価格がもの凄い価格だったんですよね。
プラウドは１割高めでもブランドと販売力で売れてしまうからね。

新価格でも高めじゃないでしょうか？坪１６０万平均が、一気に坪平均２１０万超はあがりすぎのような気もしますが。
価格の話しかでてこないですね。せいぜい最低価格３０００万台があったら、高くは見えないのでしょうね。

[255: 匿名さん]

　ここまで駅から遠いこのあたり、もともと、安いってことに最も大きな
価値があったわけで、このお値段で集客可能かどうかには興味がありますね。
　値段をどーんと出して広告するからには、基本的には割安感を強調したい
わけですよね。　実際のところ、購入検討者は、今の価格を見てどう思うのでしょう。

[256: 匿名さん]

地元のものです。もうちょっと駅近でいい物件がでればと思って賃貸で過ごし、買い時をのがしました。
この物件は駅から歩ける距離じゃないし、徒歩１２分で坂道を登るので、実質２０分、そんなには新価格でも高くないだろうと思ってた所、予定価格が出て、誤記かと思ってしまいました。設計・施工も長谷工さんなので、安くていいマンションを供給してるのでこの価格はないと思いました。
大型物件でも、とても割安には思えません。高いと思ってるのは、私だけでしょうか。

[257: 匿名さん]

>256さん
大丈夫、みんな思ってます

[258: 匿名さん]

フィットネスの駐車場予定地にMR建てるのだとしたら11月までには売り切る自信があるということでしょうね。ただでさえこの規模の割りには販売開始が少し遅い気がするのに。すごい自信。

[260: 匿名さん]

即日完売を予測してるとしたら、双日の強力なマーケッティング能力ですかね。
それとも日本一を誇る長谷工アーベストの販売力でどうにかするのでしょうか。
それか、仕入れ値が相当安かったので、長期戦でも十分元を取れるのでしょう。

竣工前に８割売れればいいという感じなのですかね。
でもこの価格で竣工前に本当に８割売れるのかな。

[261: 匿名さん]

ただ、湾岸エリア以外では希少となりつつある
大規模物件なので、意外と売れちゃったりしてね…
ただ、数年前の値段を知っているとちょっとね。
それは都内のどこもいっしょだけど…

[262: 匿名さん]

都内のどこ探しても今は上がってきて、デベも強気なとこが多いですよね。
モデルルームにいっても、この価格は今は普通でこれからどこもこの価格じゃ買えなくなりますよ・・・的な発言が多い。

[265: 匿名さん]

今時重要事項説明の写しを事前に見せてもらわない人なんているんか？

[266: 匿名さん]

1分＝80ｍという不動産広告上のルールでいけば12分で間違いないのでしょうね。まさかそこで嘘つかないでしょうから。しかし、進開橋の勾配や西大島駅のやたらホームが深いこと、大規模物件になるほどエントランスまでが遠いことなどを勘案すればまあ実質20分ってところですかね。

価格については南千住の東京フロンティアシティ＋α位だと思ってたんだけどなあ。

[267: 匿名さん]

普通は重説を聞いて納得した上で、
手付金を支払・契約書に調印という順序では？

でないと、重要事項の説明を聞く意味がありません。

[268: 匿名さん]

２６６さんのいうように不動産のルールで書いてあると思うけど、実質２０分以上はかかりますね。
その分南千住の物件とも同じ位か、自走式の駐車場の＋分だと思ったけど。とてもじゃないけど
４９００万円台中心というのは、この地でありえない価格。価格の高さをアピールしてるのも変な広告ですね。

新宿線の駅から砂町に向かうときは必ず小名木川を渡るので、０ｍ地帯といえ、勾配がきつい。進開橋が頂点ですね。六価クロムはしょうがないのでしょう。大島の工場からしみ出したものだから。江東区内陸部全体に広がっているでしょう。その分湾岸物件は安心だけど、駅近で価格も上昇中。
それにしても２５階から１５階の変更も変だな。西大島から１０分以内の建築中の物件は２０階程度が多いけど、大通り沿いだといいのかな。

[269: 匿名さん]

500戸超ですから、幅広く集客しようとしているのは確か。
そして、同じ区内の豊洲物件を検討してからこちらを拝見すると、
高く感じなくなってしまうのです。不思議なものです。

[270: 匿名さん]

>>269
あ、そうそう！
自分も2003年に価格のレベルは今とは違いますが、
その流れで大島界隈の価格の安さに心が揺らいで
こっちを選んじゃいました…
（湾岸：予算よりちょとオーバー、こっち：予算範囲内）
今となってはちょと無理しても湾岸にいっときべきだった…
こっちはこっちでいいとこありますけどね。

ま、でも今じゃこっちのマンションも買えるレベルじゃなくなっちゃったんで
あの時買って正解でしたけど…

[271: 匿名さん]

>>270
豊洲・東雲・辰巳は今凄いですね。タワーといったら、都営住宅と公社住宅しかなかったのに、
今は別世界ですね。もう駅近には土地がなくなるので数年後では更に価格上昇が見込めるけど、
手がもう届かないレベルに達しました。昔からなぜか豊洲は高いからね。

ところで、ここの商業施設は本当にアリオ？公表しないですね。数年前のこの辺の物件のちらしにはイトーヨカ堂建設予定地とか書いてありましたが、一時期のちらしからは消えてました。もしかして旧南砂町店の規模＋αということはないですよね。

[272: 匿名さん]

マンション用地北端までで12分（80ｍ×12分≒960ｍ）ということなのでしょう。
私は実家が砂町ですが正直あそこから12分はありえませんね。玄関から西大島駅の地上出入り口
までで早足＆信号全部青で20分というところでしょうか。
自分も生活してた町ですので駅までの時間や新宿線の混雑は納得していますが、どうにもこうにも
価格帯がありえませんね・・・。予想より500〜1000万円違いました。
この再開発に期待して明治通りの反対側のマンション（小型ですが）をスルーしたのは大間違いだったかもしれません・・・
アリオ砂町があるとはいえそれだけで生活するわけではないので付加価値と考えても高すぎますね。

[273: 匿名さん]

しかも、当初より大幅な商業施設の縮小ですからね。南砂のトピレックより小さい、アリオでは余り期待はできないですね。この徒歩１２分は本当に不動産表記のマジックを使ってますね。散々いわれてる、駅までの勾配の激しさ、西大島駅の深さ、新宿線の混み方。本数を東西線なみとはいわないけど、ラッシュ時だけは２分半位に運行して欲しい。ちなみに最混雑区間は西大島から住吉。

議論の内容からいくと表題を変えて
北砂スイート・レジデンス（高すぎ）＠西大島（から遠すぎ）　〜東京粋都〜
になりそうですね。

[274: 匿名さん]

まだこれを東京スイートレジデンス東陽町にしなかっただけ、許してあげましょう

[276: 匿名さん]

アピタも快適だな。いつ行っても空いてるよ。レジで待ったことがないよ。
潮見のコーナンも快適だな。駐車場がらがらだし。

ヨーカ堂も快適に買い物ができると思う。オリナスの東急位は客は入るのでは。

[277: 匿名さん]

なんだかんだと言われても、大型商業施設隣接のマンションですから、
比較的早く完売するでしょう。
でも、購入後のボディーブローの様に徐々に効いてくる駅からの遠さ（歩く辛さ）が心配です。

[278: 匿名さん]

>275さん
OKストアって安いんですか？　専ら砂銀で買い物していて、OKに行ったことがないのです。
砂銀も最近は空き店舗やらわけのわからない店舗が増えてきて、ちょっと不安を感じています。
八百屋もまた一つ減ったし。。。
しかし、加工食品系は砂銀は弱いのでヨーカドーができたら行ってしまうでしょうね。

[279: 匿名さん]

>273
1街区の商業施設をあり得ないくらい縮小して全体の数字を下げただけで実はアリオ自体の規模は縮小されてないんだよね。

jjマンションズで最多価格帯微妙に下がっているけどWEBは変わってない。単なる間違いか？

[280: 匿名さん]

他で買い物をするのがばからしくなるくらい、徹底して安いです。
常に安いというのがポリシー。なので、たまに他のスーパーの特売
品の方が安い場合などありますが、そう言うチェックをしなくても
安心して安い品物を買っているという満足感があります。

[281: 匿名さん]

確かにＯＫと比較すると西大島のダイエーもちょっとという感じがしますね（笑）

[282: 砂町激貧民]

ここの配置変だよね。普通は、Ⅰ、Ⅲ街区に住宅を持ってきて、Ⅱ街区だけ商業施設がベストだと思うけど。
Ⅰ街区は骨抜きみたいなもんだよ。駅から一番近くていい場所を、駐車場にするなんて、後からなんか建てるためでしょ、フィットネスだけなんてありえないよ、とってつけたような施設だな。ここに住めばフィットネスより、通勤だけで十分な運動になるでしょう。体操着で駅まで行った方がいいよ。営業も運動になる適度な距離を売り物にしたりして。
>>280
ＯＫはいつでも激安、普通のスーパーでは買うのが本当に馬鹿らしくなる。南砂２丁目の団地の中の方はイマイチたけど。

[283: 匿名さん]

みんなアリオって言ってるけど何処からの情報？

[284: 匿名さん]

>>283
>>146さんの情報によりだと思う。

[286: 匿名さん]

こちらのマンションのすぐ近くに建つモデルルームに行った時もはっきりアリオが出来ると言っていたので間違いないか思いますが。

[287: 匿名さん]

アリオの中にイトーヨーカドーが入るのでは？
アリオ亀有がそんなつくりですね。

でも、まあ駅から遠いから亀有ほどの規模にはならないし、フードコートも
あんまりないんだろうなあ。
コーヒーショップと本屋とレンタルビデオがほしい！！

[288: 匿名さん]

イトーヨーカドーを核とするSC→アリオ
ジャスコを核とするSC→イオン
同時期にオープンするアリオ西新井は公表されているのにこっちはかたくなにリリースされない。何かあるのだろうか。医療施設の事業体もいまだに決まっていないらしいし。着工も遅れてる。粋都の最大にして唯一？の売りがこれで大丈夫か。

[289: 匿名さん]

>288
今年度の説明会資料でもイトーヨーカ堂などとなっているし、
立体図もアリオとなって公表されている。
変な粘着、11月OPENなんだから今年秋からの宣伝で、なにか不満でもあるのか？

[290: 匿名さん]

イトーヨーカ堂というのは大規模小売店舗設置の届出が東京都に提出されてるよ。
それより、それに便乗して、ライバルになるマンション建てられるのが嫌なだけじゃない。後発で駅近で安かったら、そっちに持っていかれる可能性もあるからね。

まだまだ小名木川貨物駅の廃止で、移転する運送屋さんがありそうだからね。

[292: 匿名さん]

Ⅰ街区が最も駅に近くて便利ということは逆にいえばⅠ街区をマンション、Ⅲ街区を商業施設にすればマンションに住んでいるひと以外は不便ってことを重視したのですかね。当初はⅠ街区はこんなにショボくなるはずじゃなかったし。まあ地下鉄乗って買い物来る人がいるのかといえば微妙だけど。

[293: 匿名さん]

確かに、後出しでⅠ街区の駐車場がマンションになったらって考えると、怖いね。

[295: 匿名さん]

I街区は道路の都合上駐車場にならざるをえないのでは？
どこを入り口にするかということでけっこう問題になっていましたよ。

ところでOkに行ってきました。
安さにびっくりです。
普通のスーパーで「安売り」になっている価格が通常価格になっている。
冷凍食品も４〜５割引きは当たり前。
規模は小さいけど、これからは週末に買いに行くことになりそうです。
さらば、砂町商店街。

[296: 匿名さん]

Ⅰ街区の前の道路タダでさえ、狭いのに駐車場なんかつくられたら、危なくてしょうがない。
トピレックはマンションに挟まれてるような配置ですね。
やっぱり、I街区が迷惑施設だな。マンションにした方がいいと思う。

Ⅱ街区はアリオモールとセブンイレブンがあれば本体は食料品売り場だけでいいでしょう。
大型スーパーはもういらないと思う。アピタとか混んでるところ見たことないよ。

[297: 匿名さん]

だから撤退するんだよ。

[298: 匿名さん]

アピ○撤退に続き、イトーヨーカ○も計画見直し中ですかね。

[299: 匿名さん]

23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？に　貼られていた東京カンテイのデータ

http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn214.htm

これを見ると、お買い得な駅周辺だったんですね。逆を言うと、高く売れない。
買った瞬間に下がったとしても、永住するつもりならいいと思う。
固定資産税も下がるんでしょう。

[300: 匿名さん]

商業施設について不安になっている人が多いようですのでお知らせします。
イトーヨーカドーの計画は変わりません。
設計図のが以下のサイトで見れますが、立面図で外壁にＡＲＩＯの文字と
セブンアンドアイホールディングスの看板が掲げられています。
http://www.jrfreight.co.jp/news/pdf/0606_setsumei2.pdf
当初15万㎡で計画されていましたが、昨年計画の見直しが行われて
10万㎡の商業施設棟と2万㎡のスポーツ事務棟に落ち着きましたが
近隣のトピレック（南砂ジャスコ）や木場ギャザリア（ヨーカドー）で
７万㎡程度ですからこれらよりもはるかに大規模な施設です。
平面図をみると、施設の真ん中にうねった形の巨大な吹き抜けがあり、
その周囲を回遊する形で店舗が並ぶ、最近の大形ショッピングモールで流行の形式です。

ただし完成は予定よりも遅れます。
現地を見た方はわかっていると思いますが、まだ着工していません。
地盤整備をやっているだけです。
仮囲いに建築概要を記載した公開看板が掲げられていますが、施工会社が空欄です。
これは、つまり施工会社が決まっていないということです。
施工会社とコストが折り合わず減額の検討をしているのかもしれません。
すぐに施工会社が決まったとしても、着工は３月頃、工期は１年程度のはずですから
商業施設のオープンは１年後、どんなに早くても２０年４月以降ということです。