東京スイート・レジデンス＠西大島 〜東京粋都〜

[匿名さん]

「東京」駅へ11分、住・商・遊一体、約10万㎡の複合再開発プロジェクト始動。
住宅専用エリア＜東京スイート・レジデンス＞南街区に誕生。
・次世代型オール電化
・総戸数526邸
・自走式駐車場100％

[151: 匿名さん]

大規模小売店舗立地法の届出や環境アセスメントにはイトーヨーカ堂となっているから
やはり単なる聞き間違えでしょう。
11月OPENでここの売りの目玉なのに、営業が知らないわけ無いですからね。

[152: 匿名さん]

>151
イトーヨーカ堂という話は、もうかなり前からでてる話。ドタキャンもありうるので、今の段階で営業はいえないのではないですか。一体の開発なので、イトーヨーカ堂じゃない場合、訴訟の対象になるでしょう。
逆に西新井ではアリオの建設予定地まで書いてある。

[153: 匿名さん]

東京スイートの購入を検討している方にお伺いしたいのですが、江東三角地帯というこのエリアが、干潮面以下（荒川や隅田川より低地）の地域であることや、明治末期から大正初期に発生し、昭和４８年まで続いた地盤沈下で最大４．５ｍも地面が下がっていることをご存知なのでしょうか？

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/chisui/gigyou/gaiyo-teiti-2.htm

[154: 匿名さん]

>>145さん
大変正直にありがとうございました。
スレが異なりますので文句は申しませんが、同一施工業者のよしみで、
よろしければ建設中の姿を見てやってください。
（ＳＣＴ購入者より）
http://blogs.yahoo.co.jp/dr_shibakoen/9036888.html

[155: 匿名さん]

>>153
この問題を皆さん（デベさん？？）やけに避けてると思いません？

[156: 匿名さん]

西大島駅前や江東区役所前に平均海水面や過去の洪水での最高水位を表す標識があるけど、
あれをみるとぞっとしますね。

[157: 匿名さん]

>>153さんはオーベル東陽町のスレにも同じことを書き込まれていますね。

[158: 匿名さん]

>>155
他区の物件にいくといわれたことがあります。ここは埋立地じゃないと強調してたよ。
江東区の物件を脅威に感じてると思います。
まあ江東区の物件が安いのは、はリスクが高いからではないでしょうか。
でもそんなこと言ってたら江東区の物件は買えませんよ。江東区ならなるべくなら５階以上を買いたいですね。
大雨が降ると、自宅（３階）が水浸しになってるか、不安になります。

[159: 139]

>>１５４さん
外観は素敵だと思います。実際に見たこともあります。先月ですが。完成予想CGでも良いなと思っておりました。ただ、室内の造りが私の期待とかけはなれていたのです。気を悪くさせてしまったと思います。ごめんなさい。
>>１５１さん
決して聞き間違いではありませんよ。開発の経緯は私も存じておりますし、だからこそびっくりしたのです。ららぽーと豊洲と同規模の商業施設が計画されているとまでおっしゃっていました。それはないでしょうね。公式な回答はまだ差し控えているのでしょうか。

[160: 匿名さん]

>>153
小名木川まで海だったんだからしょうがない
>>158
30数年住んでるが3Fまで水に浸かった事なんて１度もないですが？

[161: 匿名さん]

スターコートの写真見て驚いたんだけど、学校の隣にでっかい会社みたいな建物あるけど、あの建物の影になる住戸の日当たりってどうなのよ。あのあたりも順調に売れたの？

うちは先祖代々砂町だけど昔のことは知らないが私が生まれてからは少なくとも大雨のときに不安になったり地盤沈下を心配したりしたことは一切ないな。最近大雨のときに被害が出るのってむしろ神田川周辺だったりしませんか？
江東区の物件はだいたいこういう話でるけど地元の人で気にしているいる人って実際それほどいないと思う。ちょっと危機感煽りすぎと感じなくもない。こちらが危機感なさ過ぎと言われればそうなのかもしれないけど。実際、将来大地震とか豪雨がきたらどうなるかはわからないけど、そういう不安があるのはそれはここに限った話じゃないと思うし。まあ、自分は地元好きなんでちょっと甘めの評価かも。ここは前向きに検討中。

[162: 匿名さん]

>161
いや、すれ違いだけど、私もたまげた！

何、あの学校とグランドに覆い被さる塗り壁（表現がプアですみません）みたいなの・・・

砂埃がものすごそうだし、学校って結構うるさいと思うんだけど、あと、プール？が上から丸見えで覗けますね。問題ないんだろうかと心配してしまいます。

白い倉庫みたいな建物とも超接近。もう少し住環境を考えた方がよいのではと他人事ながら考え込みました。

[163: 匿名さん]

>>161

大雨や高潮の対策はほぼ万全だと思いますが、大地震などで荒川や隅田川の堤防が決壊した場合、
江東０メートル地帯がニューオリーンズのようになるリスクがあるのは事実です。

そんなことは生きている間にはありえない、と考えられるかどうか？

[164: 匿名さん]

>>159さん
何回も言ってすみませんが大規模小売店舗立地法では
小売業者の氏名も届け出ることになっていてイトーヨーカ堂となっています。
それは公開されていて変更されていませんので（恐らく159さんもご存知のはず）
聞き間違えでなかったら営業担当が知らなかっただけです。
http://www.jrfreight.co.jp/news/pdf/0605_setsumei1.pdf

[165: 匿名さん]

よく引用されるリンクですが、荒川沿い東西線より北側の地域は
埼玉まで0m地域なので、城東地区でことさらここを低地としての
デメリットを強調しても意味が無い。
http://www.gsi.go.jp/WNEW/PRESS-RELEASE/2003/1127e.htm
湾岸か深川以西と比較するなら若干有用かもしれないが。

[166: 匿名さん]

ＳＣＴ購入者です。
おかげさまで、７月に740戸全戸完売しております。

・中学校の砂埃、音
・倉庫の近さ・日照への影響
は当該スレで散々議論されました。
影響のある住戸の購入者は承知の上だと思います。
倉庫裏については、その分、価格が安くなっています。
プールについては目隠しが設けられるような話がスレで
出ていました。

[167: 139]

>>１６６さん
そうなんですよね、私が１月にスターコートのモデルルームに行った時、一通り回って最後の要望住戸等の話のときも一切日照の話はなかったんですよ。我々は知っていましたが、あのあたりの地理に詳しくなかった方、開発計画等をご存じなかった方で後悔された方がいらっしゃったのかなと思っております。スレでなどと他人任せは良くないと思いますよ。住人のモチベーションに差が生じてしまったら管理体制の維持も困難になるのではと思います。ただでさえ大規模物件なのですから。管理体制が荒むことによってマンションの価値が急落していくのですから。外観は東京粋都と比べてかなり良いですよね。でもここで話す内容ではないですね。

[168: 匿名さん]

>>164
前回の区長選のとき、砂銀の会長だっけ？が出馬したけど、負けたでしょ。それでイトーヨーカ堂に決定してたんでは。砂銀が反対しなければ、旧価格で買えましたね。今頃はもう建ってるはずだからね。

>>167
西側　低層階だと線路だ、ＪＲ東日本の寮がきになりますね。
南側　公園側でこちらが一番いいのでは、前方に新しい建物も建ちそうもありませんね。日照もね。
東側　微妙な配置でどうなるのか。

[169: 匿名さん]

西側で寮がほとんど気にならないところもあるし、逆に南側でも寮が気になるところがある。
＞167
主観の問題だから167を否定するわけじゃないが、私的にはスターコートの外観ってとてもチープに見える。粋都と五十歩百歩ってとこ。やはり逆梁工法のほうが見映え良く感じるんだけど、建築費高騰の影響かJJマンションズ見ても数年前と比べて明らかに逆梁の物件減っている。

[170: 匿名さん]

>>169
>やはり逆梁工法のほうが見映え良く感じるんだけど
あくまで主観の問題ですね。ちなみに私も同じ印象です。施工が同じ長谷工でも、ここや、フロントコート、スターコートよりも、逆梁のプライヴブルーの方が、私には、格好良く見えた。

[171: 匿名さん]

ここって線路の隣みたいですけど、列車の音がうるさくないのですかね。
あの線路はまだ廃線にはなっていないようですよ。
列車も通るようです。

[172: 匿名さん]

>>167さん
このスレであまりＳＣＴの話をしてもいけないと思いますが、１つだけ。
>一切日照の話はなかったんですよ
私は日照重視と伝えていましたので、きちんと日照と眺望の
コンピュータシミュレーション（ＣＧ）を見せてくれました。
それも、季節別・時間帯別にです。

[173: 匿名さん]

>>171

列車通りますけど、越中島のレールセンターに向かう不定期の列車のみです。
実際にはほとんど気にならないと思います。

将来的にLRT構想が現実化したら別でしょうけど、今のところほとんど可能性は内容です。

[174: 匿名さん]

ＨＰの外観予想図は裏側のＣＧが多いな、きっと表からみたら公営マンションにみえるんだろうな。
今考えるとＳＣＴの方が良かったな。ここは、きっと内装、設備もチープなんだろうな。江東区随一の交通不毛地帯に、目の前の商業施設。土日は車で大渋滞になるんだろうな。ここを前向きに購入しようと思ってる人はいるんでしょうか？特に地元の方で。

[175: 匿名さん]

ここってHP開設からMRオープンまで3ヶ月くらいあるんだけど、長くないですか？最近では普通？あの価格が目に慣れるためには必要な期間なのかな。
＞174
私は地元ですが検討しています。駅を使う生活ではないので駅遠は関係ないですし、価格は確かに高いとは思いますが、北砂でこれだけの規模のマンションは今後出そうもないので。まあ、ネガティブ意見多いのも分かるけど、自分が納得できればいいので。

[176: 匿名さん]

ＳＣＴもここもチープさはどっもどっちなのでは？

[177: 匿名さん]

チープではなく、普通レベル・標準レベルです。
内装を変えたければ、自分で後からどうとでも。

[178: 匿名さん]

今日、新しい資料届きましたね。
予定価格が出てましたけど、なんかありえない金額ですね。

４千万代が最多価格で６，７千万はある程度の広さと方角だと想像してたもので。
確かに、６・７千万台はいいお部屋になるのでしょうが、北砂でこの価格はありえますか??

それなら、新浦安のプ○ウドにしたほうが自分の中で納得できそうな気がしてきました。

[179: 匿名さん]

>178

最多価格が４千万後半くらいかなぁ〜とは、期待してましたけど。
ちょっとやりすぎ感がありありで、要望書みたいなものが入ってましたけど、うちは提出しません。

[180: 匿名さん]

>>02に、
■予定販売価格 4,200万円台〜7,600万円台
■予定最多価格帯 4,900万円台中心
■住居専有面積 75.10m2〜114.78m2
■間取り 3LDK〜4LDK

と書いてあります。
http://www.t-suite.jp/outline.html

[181: 匿名さん]

うちにはそのような資料は届いておりません。
不安になってきた。。

[182: 匿名さん]

北砂で南向き200万円/坪以上というのは凄いですね〜。
2年前売り出された南砂駅近の再開発地域の物件は
構造や仕様が遥かにここより良いのに南向きでも数百万円以上安かったから。
（耐震等級2級（SRC造り)・高齢者対応・逆梁アウトフレームハイサッシュ・
全面タイル張り・二重床/天井・直壁・ディスポッサ・スロップシンク・床暖房など標準装備）
過去を振り返っても仕方が無いが、砂銀が反対せずに計画通り建設が進んでいれば
この構造仕様なら150万円/坪以下だったんだろうけどね。

[183: 匿名さん]

うちにも資料届いたけど凄いね、北砂で、こんな価格で売れるのかな。しかも長谷工の標準仕様で、どういう計算で出した価格だろう。
もちろん遮音性の高い直床、二重壁、非経済的な床暖房オプションは当然としても高い。
ところでパンフに載ってない、ところはいつ公開するのでしょう。

資料についていた眺望をみたら、南側は区営住宅＋ＪＲ東ドミトリーがアップ。
西向きに関しては、何階から線路が見えるのだろう、６階からは見えていたが、それ以下は土手か？
東はやっぱり、ごちゃごちゃした狭小住宅街か。

[184: 匿名さん]

うん、この価格で納得して買える人居るのかな??
それなら、うちは同時期に販売する豊洲にいくけど。

周りとの住宅との価格差っていうの？？あまりにも周辺でここだけが軒並み価格がアップしちゃってある意味浮きそうだな。これだけの値段払ってこの周辺じゃね。

[185: 匿名さん]

>>184
この物件の広告がやたらと臨海部埋立地ではないことを強調している点を見ると
逆にそうでも言わないと、あの価格なら駅近の豊洲のほうがいいかも‥と
思ってしまう人が多いからだとも言えますね。

[186: 匿名さん]

長谷工標準仕様の直床では遮音性は期待できないのでは？
新たに長谷工が開発した二重床工法は使わないのだろうか。

[187: 匿名さん]

砂銀が反対していなかったら云々って言う発言が散見されるけど、砂銀擁護するわけじゃないが開発遅れた要因のひとつにはあるのかもしれないが、それだけを強調するのは短絡的だと思うし、今更有益な話じゃないですね。
それよりMRはオープンしてない、正式な価格も判らない、すべての間取りも見せてもらってないという状態でどうやって要望書出せって言うのだろうか？あせらせ過ぎ。
あと、タイプ別の予定価格の幅が100万なんだけど2階から15階までの差が100万ってありえなくない？

[188: 匿名さん]

確かに2-3年前に売りに出されていたら、2-3割安かったでしょう
でも、当時としては　今回と同じように、割高だと言われていたでしょう。

[189: 匿名さん]

２，３年前に売り出したとして
７０㎡超３６００万台、８０㎡超４６００万台、９０㎡超５６００万台、１００㎡超６，６００万台
で３８００万台中心としても,確かに高いな。２，３年前で駅から１２分で、北砂なら、確実に売れない価格だな。
２，３年前なら北砂で駅１０分以内でも７０㎡３０００万弱でもかなり売れ残ってたからね。
当時は北砂でバス便なら３千万台は高いと思ってたな。

[190: 匿名さん]

>>184さん
>それなら、うちは同時期に販売する豊洲にいくけど。
それはわかるのですが、この物件は60万円／㎡≒200万円／坪ですよね。
現在、豊洲でこの価格では新築物件が出ないと思います。
１年前のＳＣＴならこの価格でした。

年明けに販売される豊洲タワーは250万円／坪〜300万円／坪と、
スレでは噂されています。（真偽のほどは不明です。）

[191: 匿名さん]

>189
過去3年以内、西大島10分圏内、北砂、で思い当たる物件3つあるけどいずれも完成前に完売してんだけど。よっぽど条件悪い住戸でない限り70㎡で3000万切ってもいないし。

＞190
同感。今後でてくる豊洲の物件はこの価格では買えないと思われる。まあ、どちらにしてもちょっと高すぎですね。長い目で見れば人口減って家があり余る時代が来るのに。

[192: 匿名さん]

>184です

でも、６千万払うなら人それぞれだとは思いますけど狭くても豊洲が良くありませんか??
広さは諦める形になりますけど。。。
…って６千万でも、７５平米はないんだろうな。
ちょっと前じゃ、９０平米近くは買えたよね。

いったい、どうなってるんだか。
ぼやいてみました。

[193: 匿名さん]

>>192さん
お気持ちはよくわかります。でも、6,000万円出せるのでしたら、
中古も含め、かなり選択肢はありそうです。江東区限定でしたら、
東陽町や南砂町はいかがですか。門前仲町も良さそうです。

仮に6,000万円でどのくらいの広さが買えるか、電卓を叩いてみました。

60万円／㎡（198万円／坪）100㎡　※ＳＣＴは平均でこの程度
65万円／㎡（215万円／坪）92㎡
70万円／㎡（231万円／坪）86㎡　※ＰＣＴは平均でこの程度
75万円／㎡（248万円／坪）80㎡
80万円／㎡（264万円／坪）75㎡
85万円／㎡（281万円／坪）71㎡
90万円／㎡（297万円／坪）67㎡

[194: 匿名さん]

駅遠だの、価格高いだの、豊洲のほうがいいだのさんざん言われてるけど、正直ここが売れ残ってしょうがないっていうことにはならないような気がする。結局売れちゃうでしょう。
高くても買う人は買う。安くても買わない人は買わない。高くても高いと思わない人がいる。安くても高いと思う人もいる。

[195: 匿名さん]

マンション販売は立地条件により、売れる売れないは二極化しているので、
いくら都心に近いからといっても、UPDOWNがあり実質徒歩15分を超える
ここみたいな駅遠物件は売りにくいでしょう。

[196: 匿名さん]

パークシティ豊洲もあれだけの戸数を短期で完売したのだから、ここも商業施設完成後に、ついでに見る人もいるから、竣工までには完売するのではないでしょうか。まあマンションオタクでないかぎり、長谷工の設計・施工の悪さは気にしないでしょう。
ここを検討する方は、駅から遠さより、部屋の広さで選ぶ層が多そうですね。バス代位会社が支給するでしょう。子供も高校くらいまでなら自転車でしょう。
砂銀をみても老人が多いから、年をとってもどうにかなるのはないのでしょうか。

[197: 匿名さん]

パークシティ豊洲とここを比べる自体、ちょっと・・・。
デベも全然違うし。
しかも、商業施設でくくってもちょっと違うと思うが。

[198: 匿名さん]

結論として販売価格予定が高すぎるので、売れ残りが続出になりそうです。
長谷工って無責任な売り方（価格付けについて）。管理も長谷コミで、巨大な廃墟ができてしまうということでいいのかな。
せいぜい東京テラス位のものをつくってくれれば、ここも売れたかも。

[199: 匿名さん]

>197
いくら交通費が出たって、明治通りは時間が読めないからバスはやめたほうがいい。あと、豊洲と比較する人多いけど、どうかな。豊洲がいい人って豊洲だからいいんであって同じ区内でもあまり比較にならないような。
＞198
東京テラスってそんなに好調だったっけ？完成在庫あったよね？

それにしても検討している人が少ないスレだな。

[200: 匿名さん]

＞197
じゃなくて
＞196だった。失礼。

[201: 匿名さん]

東京テラスは意外と早く完売したね。
いろいろ言われたけど、世田谷アドレスがきいたのかな。

[202: 匿名さん]

近くの団地では18件連続放火の記事。
http://news.goo.ne.jp/article/asahi/nation/K2006122401600.html
北砂クオリティかもしれないが、新マンション住民が地域のレベルアップに
つながってくれれば良いが。

[203: 匿名さん]

３年前のちょうど今ごろ、塩浜のニュートンプレイスは、完成後もキャンセル部屋が３部屋くらい残ってました。１００㎡前後で、５千万くらい。１１０㎡１０階以上の６千万の部屋は苦戦してました。
（まあ、発売時期が２００２年春〜なので、一番安かった頃なのでしょうが。）
プライブブルーの運河ビューの角部屋も、１００㎡超で６５００万くらいだったような。
ほんとに、値上がりしてますね。

[204: 匿名さん]

今日、参考資料が届きました。謳い文句はオール電化マンションと敷地内自走式駐車場の２点のみ。
給湯システムがＣＯＲＯＮＡだったのはがっかり。なんか全体にチープな感じを持つのは私だけかな。

[205: 匿名さん]

ここでも砂町の美しい町並みの夜景が７０００万で買えます。
ところで南砂のジャスコの屋上から見る夜景はとてもきれいですね。観覧車も見えるし、ディズニーランドの花火もみえるな。

多分、この価格帯の発表は作戦だろ。ヨドバシカメラの作戦と似てます。広告より現地の価格の方が安い。ちらしを見たライバル家電は、そのちらしを信じて、ヨドバシ対抗価格で同じ価格でポイントを２％位上げる。
つまり、競合するこの辺に新春販売のデベの物件は、その価格で売るのを信じて価格付けする。
そして３月になり正式価格発表、予定価格よりはるかに安い、１０００万位かな。結局完売。
競合物件は売れ残り続出。

[206: 匿名さん]

この周辺で同じコンセプトの競合物件は無いと思うけれどねェ〜。
最初に1000万円も高く値付けする戦法は初めて聞いた。

[207: 匿名さん]

どうやったら、しかし、こんな価格を出せるのかなぁ。。販売店から、うちに電話があって、参考までに価格はどう思いますか？だって。”高すぎてこんなもん買うやついるか”とみなさまのために牽制しておきました。やっぱり、自分でも高すぎると思ってんじゃないの。

[208: 匿名さん]

江東区の北砂ブランド価格じゃないな。勘違いして買う人を狙ってるかもしれないよ。
それか売りたくないのかもしれないな。高値で発表、余りにも高いので売れ残り続出。

最近の町ＢＢＳの砂町統一のスレッドを見ると参考をみても参考にならないな

http://tokyo.machi.to/bbs/read.pl?BBS=tokyo&KEY=1164204142

なんかいい情報源はないでしょうか？　でもここは利用規約で禁止か
８・　当サイトの競合となる同等のサイトへのリンクがあるもの。

[209: 匿名さん]

本当にこの価格でいくつもりなんですかねー！？正直びっくりしましたけど。
徒歩１２分でこの価格は出せない。他検討します。
さようなら〜

[210: 匿名さん]

3年前のこのあたりの駅徒歩10分程度のマンション価格が
70平米　3000〜3600万（階による）
75平米　3200〜3800万
80平米　3800〜4500万

駐車場が2.5万/月

これを考慮するとこの価格に駐車場月2万×12ヶ月×25年＝600万（適当な計算）　を足して
最近の地価高騰分2割を足して、
徒歩12分と南向きじゃないというマイナス点1.5割程度を引いて（適当）

例えば75平米　4280〜4740万！
　　　80平米　4970〜5770万！

予定価格に近くなりませんか。

駐車場価格がたぶん余計なんですよ。
あれを50％の駐車場で月額2万ちょっとにすれば600万（適当だけど）引かれて
まあ、妥当価格になりませんか？

[211: 匿名さん]

うちにも、販売から前に電話きたけど、まだ資料にも目を通してないのに感想とか質問とか聞かれて目を通してないから分からないと答えてるのに、長々と話してたな。必死っていう感じだったけど、

最後、『送っていただいた年収に間違いはありませんか?』・・・と。
なんか、こうダイレクトにこういう聞き方って??と思いましたね。まだMRもオープンしてない状態で
何を、思ってこういう聞き方されたんでしょうか。

[212: 匿名さん]

もうね、８時台前半の新宿線激混みですよ。
東西線よりましだが

[213: 匿名さん]

>>212
ねー、自分も思ったより混んでいて驚きました。
（今まで９時台に乗ってたんで知らなかったんですが…）
新宿線はまた増発しますよ、きっと。
東西線は増発の余地がないけど新宿線にはありますから。
間隔が狭まって便利になるんじゃないですか？

>>210
すみません、駐車場代分が乗ってるって言うのが
理解できないんですけど…
普通、分譲価格に賃貸で借りた場合に相当する駐車場代分が乗ってるの？

[214: 匿名さん]

>>213
新宿線はそんなに増発できないよ。車両そのものがないです。増発するには新車両の購入をしなくてはいけません。そんな金が都営にあるのか？自転車で住吉まで行って半蔵門線を使った方がいいですよ。
東西線はＪＲや東葉高速鉄道の車両を相互に使っているが。新宿線は京王線の車両だけ。

駐車場って共用設備であって使おうと使いまいが同じ、ＡＶシアタールームみたいなもんだよ。
それにしても。

高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、高い、です。
仕様が全然わからないのに要望書だしてどうするの。ババ抜き見たいな感じになってきましたね。

[215: 匿名さん]

高い、遠い、以外の話何かありませんか？ここ検討してる人誰もいないの？本気で売れないかも。

[216: 匿名さん]

私は検討してますよ。販売価格が予定より、１千万下がればだけどね。今出てる予定価格なら、高値掴みしそうな感じなので、見送ります。この新価格も来年一杯で終わって、適正な価格になりそうなので。現実問題として、この辺の物件は立地条件が都内でも悪いところなので、底値の２，３年前に販売価格が安かったんで、買ってる人が多いです。ブランドがあるわけじゃないし、駅から現地までは団地とマンションしかないし。相当苦戦するんじゃないでしょうか。

[217: 匿名さん]

私も、検討しています。

とりあへず、周辺環境＆地域、MRを見てからではないとなんとも言えない・・・

[218: 匿名さん]

ところで、最近のパンフを見れば、オール電化がNationalなんでしょ？
ちょっと、期待していいのかも。
オール電化って、シャワーがぬるかったり、ちっとも電気料金が安くならないとか
悪口聞くけど、本当はどうなの？誰か知ってたら教えて。あんまり本物件とは、関係ないけど。。

[219: 匿名さん]

>217
　周辺環境はいいほうだと思います。この地域は町工場、都営住宅が密集している地域です。その代わり物価も安く生活用品を買うのにも不便なことはありません。空気も悪くなく、水彩都市と言われるように、運河がたくさんあります。ここの物件が建つ場所も貨物駅の小名木川駅跡地ということからわかるように、北側に小名木川が流れてます。逆に運河があるので道が平坦ではありません。西大島駅にいく場合、小名木川を超えるので、ちょと坂道を登る感じになります。砂町では交通機関がバスしかないので、自転車を使う人が多く、一昔の中国のようです。逆に自転車があれば、東陽町、門前仲町、亀戸、錦糸町まで気軽に行けます。
　現地は明治通りから奥まっていますので、騒音は余り聞こえないと思います。救急病院が点在しているので、救急車の音が夜聞こえることもあります。
>218
オール電化のメリットとしては電気料金以上に、ガス管の配管を施工しないため、ある程度安く施工できるはずです。それ以上のメリットとして、修繕する際にガス管がないので、費用的にも安くあがるのではないでしょうか。でも物件の価格が高いと、その分を取り戻すことはできないのでしょうけど。

[220: 匿名さん]

210です。
213さん、駐車場がのってる　って、最近のハセコーの売り方じゃないですか。
月額500円から〜　なんて周辺相場を考えるとありえないです。
全戸分駐車場いきわたるようにしているし。

実際全てが500円ではなく、一番遠い場所は500円、1階でアクセスしやすい場所は1万円とか値段に
差があったはずですが。
同じハセコーの豊洲のFCを見に行ったときにそう説明されました。

[221: 匿名さん]

私は砂町に生まれ育ち30年で、だいたいこの辺りのことはわかっているつもりなので率直な感想を言います。西大島や亀戸などの駅にさえ辿り着けば都内のどこにいくにもだいたい便利です。217さんの言われるとおり物価も安いと思います。そういう意味では暮らしやすいと思います。ただし社会的なマナーが欠けていると思われる人が多いと思う。休日の亀戸サンストの駐輪の仕方などを見るとひどいです。また挨拶もろくにできなかったり、平気で図書館で寝ていたり。とくにタバコはひどいです。自転車に乗りながらのタバコは当たり前です。そのまま小名木川へポイ捨てする光景を何度も見たことがあります。そういった点がこの町のイメージ形成に影響を与えていると思います。

話は変わりますがこの物件のスペックのイメージとし新川崎のシンカシティっていう物件が近いような気がします。

[222: 匿名さん]

221ですが217ではなく219でした。

[223: 匿名さん]

>>220さん
駐車場代って管理費に充当されるわけではないんですか？
駐車場代が安い分、分譲価格に反映されちゃうんだぁ。

>>214さん
ダイヤに余裕があっても電車がないから増発できないんですか…
そりゃ残念。京王にもっと電車出してもらわないと…10両だし。

[224: 匿名さん]

ここの検討者ですが、駐車場代って、修繕費（おおくくりでは管理組合の収入）が一般的だと思います。
駐車場は専有ではない（つまり建設費は物件価格に割りかけて回収している）ので、月額が安すぎる場合は、大規模修繕のときに追加負担が必要になる可能性が高いと思われます。
長期の修繕計画書で確認する必要があると思いますが、、、。

[225: 匿名さん]

>>223さん
都営線が京王線で走行した分を京王の車両が都営で走って、貸し借り０になるようにしてるみたいです。都営線も１０両編成だったらなあ。
>>221さん
西大島の総合区民センターの放置？自転車もすごいな。警備員がいる前でみんな自転車置いていくよ。砂町住人パワーだな。自動車よりも自転車にぶつからないように注意しないと、この辺は危ないです。
話は変わって、ここも先送り販売物件ですよね。５００件以上を１年で売れるのでしょうか？
同じ江東区でも豊洲とは違いますからね。ザトヨスタワーなんか早い販売ですね、こっちは超青田売り、２００７年価格で売りたいみたいですね。そうしないと、都心以外は売れ残るというか、デベも恐る恐る価格をつけてるみたいですね。２００７年は東京都では売り渋り物件が多数でるので、競争も激化しそうですね。

[226: 匿名さん]

豊洲のタワーのほか、東雲のタワーが新しく始まっています。

[227: 匿名さん]

ここは数少ない公園に面した南向きは、75㎡換算で4,600万円〜5200万円ですか。
今までの北砂価格より1500万円、50％近く高い値段ですね。
前レスにもあったが、2年前売り出された南砂駅再開発エリアの駅近、グレードが
高いマンションと比べても1000万円近く高い。
500世帯以上の人がこの値段で買うとしたら、景気が良くなっているし、
今までにマンションを購入した人はラッキーということです。

[228: 貧乏砂町住民]

北砂地域、都営新宿実質徒歩15分以上、バルコニー面が東西方面の配棟で、
オプション多く仕様が長○工、新価格でも普通感覚では75㎡3500万円〜4000万円ならば
検討範囲かな。
それが4200万円〜となると最初から引いちゃいました。
正式発表で数百万円単位で安くなれば帰ってきます。
過去を振り返らない余裕のある方は購入して下さい。

[229: 匿名さん]

本気で売る気ないんじゃない。最近の長谷工さんの超ローコスト、超経済設計（鉄筋を減らすわけではないよ、勘違いしないでね）な物件の割りには安くないですね。南向きでもディズニーランドとか臨海副都心も見えるわけでないし、砂町の縮図が見える眺望。この価格で２重床、床暖房なしのオプションのオンパレードどだったら、さらに高く思える。
>>228さん
西大島駅へドアtoホームで実質２５分、こんな価格で売ったマンションって北砂であったんでしょうか？地価があがったとしても、数％。それで予告価格８０㎡５０００万、これがもし適正価格であったら、今まで建てたマンションなんて耐震偽装なんて業界では当たり前に思えてしまいます。
正式価格で１割以上下がってれば、検討できると方も多いと思います。それでも２，３年でこの辺は下がってしまうんだろうな。駅から遠いし、朝はバス激混み、自転車で歩行者通路は一杯。

[230: 貧乏砂町住民]

>>229さん
北砂でこの価格はバブル期も含めてもないでしょう。
ある意味孤島状態のこの地に再開発されるのは良いのですが
さすがにこのお値段では引いてしまいますね。
229さんの言われるとおり、500世帯以上の人がバス通勤や自転車でというのは
辛そうですね。（特に自転車は周辺住民としても勘弁して欲しいですね）
とはいえ、買い物便利な大規模マンションなので1割〜2割安ければ
検討の価値有りと思います。（タワーが苦手な方）
>>227さん
もうちょっと前に購入を決断された方は底値で良かったですよね。
しかし、東西線沿線の駅近でグレードが高いマンションと比べて1000万円も
高いとなると以前から検討している人には、相当チープで割高なマンションとして
見えるのでしょうね。
他所の区でも駅から遠いといきなり売れ行きが悪くなるようですので値下げして
欲しいところです。

[231: 匿名さん]

ほんとに、底は２年前でしたね。しみじみと思います。

[232: 匿名さん]

北砂、チープな仕様なのに本気で190万円/坪〜250万円/坪で売るつもりでしょうか？
ここのターゲットはどういう層なんでしょうね。

[233: 匿名さん]

＞231　底は２年前でしたね

もう少し、様子見てから判断しましょうよ。本当の底は2年後に来るのかも知れませんよ。

[234: 匿名さん]

>>233
2年後が底値というのは、テポドンが飛んでこない限り有り得ません。

[235: 匿名さん]

価格の話で始まり価格の話で終わる。来年MRでお会いしましょう。皆様よいお年を。

[236: 匿名さん]

>>232
この物件のターゲット層が見えてこないですね。ファミリー向け物件であるのですが。
駅から遠くても良い、物価は安い方がいい、仕様はかぎりなく標準でいい。物件の価格が高くても、気にならない。来年は手頃な正式価格付けてくださいね。

>>233
でも来年は江東区でも大規模物件と小規模の大売出しが始まるので、色々と比較検討ができると思います。
シェルゼ木場公園や清澄白河のタワーが好調なのは売り出し時にライバル物件がなかったのでは。

[237: 匿名さん]

この立地では割高。
錦糸町のブリリア販売時「錦糸町でこの価格はありえない」と思っていたが、最近販売された（これから販売される）
割高、低スペックマンションと比べるとかなり良い物件だったと思う。
ブリリアにしておけばよかった・・・・・（泣）

[238: 匿名さん]

予定価格は販売まで普通ださないのに、なぜこの物件は早々と価格が出てるのでしょう。
この辺でこんな価格で出したらびっくりするからかでしょうか？
５０００千万×５２０を完売するのは、この立地から難しいとは思いますが。どうでしょう。

[240: 匿名さん]

それでは事業としては失敗ではないですか？
100戸も売れ残ってしまいます。

[241: 匿名さん]

239さんの発言としては
実際問題としては８割売れれば大成功ですか。
つまり1戸当たりの利益が３割位のってる計算でいいのかな。
去年売り出したとして、８０㎡の1戸当たりの価格は３８００万としても。原価３４００万位ですかね。
確かに８０㎡を４８００万で売れば８割でも利益はでますね。
やっぱり８割売れれば大成功ですよ。

[242: 匿名さん]

>>241さんの推測値でいくと、

原価　3400万円×526戸＝178億8400万円

昨年度に販売して完売したとすると　3800万円×526戸＝199億8800万円
利益　21億 400万円

現在販売して８割売れたとすると　4800万円×420戸＝201億6000万円
利益　22億7600万円

確かに大成功ですね。

[243: 匿名さん]

なんか余り人気ないなあ。大規模物件の割には書き込み少ないです。同じ江東区でもＴＴＴは物凄い勢いで伸びてるのに、ベーコンにも抜かされちゃいそうですね。清澄白河の三菱地所のタワーも動き出したら、沈んでしまうんだろうな。なんかこの立地で高価格で発表してしまったのが失敗ですかね。地元の人はみんな引いちゃたみたいですね。
豊洲駅アドレスでこの価格だったらそこそこだったんだろうね。割安マンションとしても。
他地区から客を引き寄せる魅力が少なすぎる。

[244: 匿名さん]

つまり豊洲タワーやベーコンはもっともっともっと高いということだよ。

[245: 匿名さん]

＞242
そんな単純なもんじゃないよ。100戸も売れ残れば広告宣伝費、人件費、管理費負担などで収益を圧迫するんじゃない？投下資本は早期に回収して他のより良い投資機会に投下するほうがいいんじゃないかな。

しかし今日の読売新聞広告やjj見ると、この価格でつっ走るつもりですかね。このスレの伸びをみるとやはりやっちゃった感は拭えませんね。

[246: 匿名さん]

ふたを開けてみないとわからんってことですな。
ティスタと比べたら…やっぱタイミング悪しですかね。

[247: 匿名さん]

本当にどうなんでしょうね。トヨスタワーは田村正和、新浦安プラウドは渡辺謙、リトーキョは
ディカプリオと有名人を使いお金かけてますね。
ここはシンプルな広告、底値で土地の仕入れ、駅から遠い大規模商業施設の裏（自動車での買い物が基本となる）とどこを、とってもお買い得価格となるはずでしょう。多分、この予定価格でいくことはないのでは。

[248: 匿名さん]

この予定価格でいく事はないとは?

[249: 匿名さん]

>246

そのティスタですら、その前に分譲のあったコンフィール西大島（70m2で
２千万円台の部屋があった）あたりに比べるとちょっとお高め感があったから...

[250: 匿名さん]

一度公開した予定価格を、最初から変更する可能性はどのくらいあるのでしょうか。