東京スイート・レジデンス＠西大島 〜東京粋都〜

[匿名さん]

「東京」駅へ11分、住・商・遊一体、約10万㎡の複合再開発プロジェクト始動。
住宅専用エリア＜東京スイート・レジデンス＞南街区に誕生。
・次世代型オール電化
・総戸数526邸
・自走式駐車場100％

[2: 匿名さん]

「東京スイート・レジデンス」：予告物件概要

■所在地 東京都江東区北砂2-1-5、6
■交通 都営新宿線「西大島」駅徒歩12分
■地目 鉄道用地
■総戸数 526戸
■販売予定戸数 未定
■予定販売価格 4,200万円台〜7,600万円台
■予定最多価格帯 4,900万円台中心
■建築確認番号 第UHEC建確18506号（平成18年10月27日付）
■敷地面積 15,616.97m2
■建築面積 8,619.94m2
■建築延床面積 62,084.16m2
■建ペイ率 55.19％
■容積率 299.83％
■構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上15階建、地下1階
■住居専有面積 75.10m2〜114.78m2
■間取り 3LDK〜4LDK
■駐車場 529台（来客用駐車場3台含む）、月額使用料未定
■サイクルポート（屋根付自転車置場） 526区画
■バイク置場 35台
■管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に管理を委託
■管理費等 未定
■管理会社 株式会社長谷工コミュニティ
■分譲後の権利形態 敷地：専有面積割合による所有権の共有、
　　建物：専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
■建物竣工予定 平成20年2月下旬
■入居予定 平成20年3月下旬
■販売予定時期 平成19年3月上旬
■売主　双日株式会社
　　　　株式会社中央コーポレーション
　　　　東レ建設株式会社
　　　　セントラル総合開発株式会社
　　　　三交不動産株式会社
　　　　株式会社長谷工コーポレーション
　　　　明和地所株式会社
■設計 株式会社長谷工コーポレーション エンジニアリング事業部
■施工 株式会社長谷工コーポレーション
■販売提携（代理） 双日リアルネット株式会社
■販売提携（媒介） 株式会社長谷工アーベスト

[3: 匿名さん]

江東区北砂のＪＲ小名木川貨物駅跡地に誕生する全526戸。
同じ敷地内にはイトーヨーカドーも作られるとのこと。
江東区北部では久々の大型物件、注目を集めそうです。

[4: 匿名さん]

住宅情報ナビ
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00011...

[5: 匿名さん]

建築物環境計画書では「（仮称）江東区北砂２丁目第Ⅲ街区マンション」となっていました。
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/108_koto/060092.h...

[6: 匿名さん]

買物便利な場所だが駅から遠すぎる。
バス利用だね。ＬＲＴ計画は事実上中止だし。

[7: 匿名さん]

売主が７社、なんか利害関係が複雑なのか？
実質徒歩15分〜20分で80㎡が5000万円くらいと若干高め。（新価格なら妥当か？）
明治通りから若干奥にあるので騒音も激しくないし、日当たりも問題ない。
ヨーカ堂と隣接しているのをメリットとして捉えるなら検討対象かな。
ところでこんな大規模商業施設が出来て砂町銀座はどうなっちゃうの？

[8: 匿名さん]

商業施設は、砂町銀座の要請により大幅縮小されたよ。江東区最大になるはずでした。

貨物駅跡地の再開発は明和地所が取ったようですが。２５階建を２０階建に縮小して。更に１５階に下げてますね。２０階建ての計画になった時点で、長谷工に工事を頼んだんじゃないかな。
双日、長谷工は再建中だから、単独でできないのかな。

[9: 匿名さん]

隣接地に医療施設できるけどマンション住人に対する特典等があるといいのですが。例えば優先予約とか順番が来るまで自宅にいられるといった物件が埼玉にあったのでそういうのあるといいと思うんですけどホームページ見る限りなさそうですねえ。

[10: 匿名さん]

明治通りは主力路線の「都07」系統をはじめ、複数の系統が走っているので、
都バス利用も便利でしょう。
http://tobus.jp/cgi-bin/pcsearch.cgi?act=pro02&sel=character&f...

[11: 匿名さん]

こちらの方がよかった。「北砂三丁目」です。

http://tobus.jp/cgi-bin/pcsearch.cgi?act=pro03&sel=character&f...

[12: 匿名さん]

駐車場500円でこの値段なら安いのでは？！
イメージとしては白髭地区再開発に近いように思えますが、どうなんでしょう？

[13: 匿名さん]

>売主が７社、なんか利害関係が複雑なのか？
販売不振に備えた、単なるリスクの分散かと。

[14: 匿名さん]

>>12
価格的には、この地域では基本的にバス便だから高いようなきもするけど。
白髭地区再開発　フロンティアシティ　京成関屋６分　坪１５０万

北砂スイートレジデンス　　　　　　　西大島１２分　坪２００万
砂町の物件で同規模だと２０００年発売
東砂コスモ２１　ザーガーデンズ　　　大島駅１７分　坪１４０万

運河が多いので駅まで起伏が激しく、年を取ったら、歩くのきついよ。西大島まで実質徒歩２０分。
フィットネスクラブなんか必要なしだな。

[15: 匿名さん]

でも江東区は全体に上昇していますからね。お得だったのは２年前まで。
６年前と状況は全然違うと思います。

[16: 匿名さん]

コスモ　ガーデンズフォートは場所がいまいちだから当時でも相場より
安い値付けだったから比較はできないと思うけど。それにしても北砂で
あの価格はちょっと高いような気がする。南向きも少ないし。

[17: 匿名さん]

やっぱ複合施設が揃ってるってことで少しはプラスαがあるのかもしれませんね。
それなりの設備もあるマンションになりそうですし、
今の相場の流れを考えると少し強気に着てることもあるのかもしれませんね。
その辺のプラスαを飲めるかどうかなんでしょうね！
欲しい人や今買わなきゃって思ってる人はどんどん契約してるってことです。
私は３年前に契約して今の家に住んでいますが、あの時はちょっと無理すれば豊洲が買えたのに
比較してあきらめて別の物件を購入してしまって、やっぱがんばっとけば良かったと今後悔している口です。
こういう環境の物件もそうあるわけではないので人気出るのかもしれません。

[18: 匿名さん]

>南向きも少ないし。

南東向き３
南向き２
西向き４（厳密には西南西か、西南西と西との間くらい？）
くらいの割合でしょうか。

[19: 匿名さん]

東京粋都（スイート）って、洒落ていますね。

[20: 匿名さん]

>17さん
どこに住んでるのでしょうか？
豊洲周辺大型物件
パークシティ豊洲も完売。坪平均２３０万
Ｗコンフォートタワーズ　坪平均１６０万
プライヴブルー東京　　　坪平均１７０万

北砂でこの価格は新価格とはいえ高すぎでは。でも比較する対象がありませんね。
北砂は都営と旧公団だらけだからね。（敷地面積では）

[21: 匿名さん]

あえて比較するなら、南砂町駅近くの大型マンションで、中古築浅の物件が
いくつかありますから、そこでしょうか。

[22: 匿名さん]

完成時期が同じで大規模物件でいえば亀戸のオリックス+大京の物件と東大島の
ブリリアがありますね。亀戸のほうは施工は長谷工ですね。いずれもまだ詳細は
わからないみたいですが。でも亀戸のほうは最寄は亀戸駅か平井駅になるのかな。
ブリリアのほうも住所は江戸川区で、お互い距離的に離れているから比較になら
ないというか購買層が異なりますかねえ。

[23: 匿名さん]

22ですが、読みにくくてすみません。

[24: 匿名さん]

このあたり旧価格では75m2で三千万円台半ば、というのが相場だったので、
それを考えるといささか高い感じは否めないですね。

とにかく駅から遠いのが難点です。

[25: 匿名さん]

当初の予定は25階建て670戸だったのが20階建て620戸になって最終的に15階建て526戸
になったから減った分が上乗せされてるんですかね。

[26: 匿名さん]

それぞれ、どの辺りに建つのでしょうか？　＞22さん

[27: 匿名さん]

>26
オリックスの物件:亀戸9丁目の田原製作所の跡地です。かなり広い敷地ですね。京葉道路から少し奥まった意外とわかりにくい場所かも。亀戸駅から15分位ですかねえ。平井駅のほうが近いか。
Brillia大島小松川公園:東大島駅から京葉道路方面へ北上して首都高の下を荒川方面に向かい旧中川を超えてすぐ。小松川2丁目かな。江東区と江戸川区の境界ですね。駅から10分位かな。
いずれの物件も微妙な立地ですね。

[28: 匿名さん]

読売新聞の記事です。2006/7/14の記事のようです。

http://www.t-yomiuri.co.jp/news/back_no/20060714_01.html

[29: 匿名さん]

価格設定、間違ってつけたのでしょうか。１千万程高いような気がする。
大島、西大島徒歩圏内の物件（５分から１０分）が坪１６０万位だったようなきが。
砂町では、駅遠のバス便、坪単価３割位上昇、高すぎるような気がする。
しかも設計・施工が長谷工。
小名木川駅の跡地の再開発が終わったら、もうここにはなにもできないからね。

[30: 匿名さん]

4,200万円台〜7,600万円台、75.10m2〜114.78m2なので
75.10m2・4,250万円、114.78m2・7,650万円と仮定すると、
187万円／坪〜220万円／坪となります。

２年前からともかく、今の相場ならこんなものではないでしょうか。
（江東区東西線沿線の物件相場等が参考になります。）

[31: 匿名さん]

ちなみに、同じ長谷工施工のスターコート豊洲の平均坪単価が約200万円／坪、
三井のパークシティ豊洲が約230万円／坪くらいでしたか。

[32: 匿名さん]

すみません、ＰＣＴについては
>>20さん
が書かれていました。内容は同様です。

[33: 匿名さん]

そういえば、江東区が構想しているＬＲＴがもし実現すると、
いきなり駅近物件になってしまう可能性も０ではないですね。

http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7798/

[34: 匿名さん]

東西線沿線はもともと人気があるので安くはない。新砂の物件でも強気の価格。
豊洲の物件は駅から１０分以内ですね。
ここの物件の仕様はどうなるのでしょう。プラス材料（自走式駐車場、サイクルポート、オール電化）、不安要素（長谷工設計・施工、床暖房オプションか？、直床？、３月引渡し物件）。
税金を投入した会社の土地に、税金を投入して生き生き返った施工会社か・・・・

[35: 匿名さん]

>33
もうそんな余力は江東区にはないでしょう。税収の伸び悩みで事業削減、職員数削減、職員給与削減でそれどころではないな。ＬＲＴの費用の出所がない。

[36: 匿名さん]

>>33
役人の言い回しでは中止と捉えて間違いは無い。可能性は０である。
---------------------------------------------------------------------
実施についてはより慎重に考えていくこととし、「長期的な構想」として位置づけ、
環境の変化を注意深く見守りたい。

[37: 匿名さん]

>可能性は０である。
そうかなあ。20年後、30年後でも可能性は０ですか？

[38: 匿名さん]

０だな。

[39: 匿名さん]

>>29

坪160万は旧価格ですね。
もうちょとない値段かも。

>>33

LRTはできて欲しいけど（亀戸住民なので）ちょとなさそうですね。

[40: 匿名さん]

旧価格で坪１６０万は最寄駅まで徒歩５分以内ではないのでしょうか。大島駅徒歩８分位でも７０㎡弱が２千万円代で売ってったな。新価格で倍になってる。千石のＧスクエアー（長谷工物件）っていくら位だったのだろう。最近前の空地（駐車場）に大型物件が立つという噂でＧスクエアーがやたらと売りに出ている。

[41: 匿名さん]

70㎡弱で2千万台のお部屋はきっと低層階とか日当たり悪いとか
その物件でも一番難がある環境なんじゃないんですかね。
チラシにある3LDK 2900万円〜 みたいな。
Gスクエアの前にはデッカイのが出来るんですか？
確かに出来てもおかしくない立地ではあるけれど、
そしたらちょと辛いですね…

[42: 匿名さん]

>>40
あの駐車場には建設計画の看板はかなり昔から掲げられていますが、まったく
動きがありません。南面はシェルゼと同じように親水公園なので、マンション
立てる価値はすごくあると思いますが。

中古が多いのは世帯数が多いってこともあると思いますが、南向きはあまりで
ないですよね。

[43: 匿名さん]

そろそろMRできててもいいと思うんだけど、それらしい建物が近所に見当たりませんねえ。

[44: 匿名さん]

道路はほぼ完成して、トラック搬入用の道路として使われてます。ＭＲを作るとしたら、提供公園（駅から徒歩２０分）のところですかね。それともフィットネスのできるところかな（約駅から７分）。ＭＲって普通駅から遠いところにつくらないよね。

[45: 匿名さん]

>>43さん
気分的には慌しい師走を避けて、１月中旬からのオープンでもよくないですか？

[46: 匿名さん]

ＭＲは本当は現地にあるべきですよね。

[47: 匿名さん]

それにしてもイトーヨーカドー、なかなか着工しませんね。スイレジ完成よりほぼ半年前にオープンなのに。まあ、マンションと単純に比較はできませんが。南砂ジャスコもあっという間にできた記憶がありますし。

MRは、そろそろどこかで建て始めてないと1月にオープンすることもできないんじゃないですかねえ。

[48: 匿名さん]

砂銀ともめなければ、イトーヨーカ堂は２００５年秋開店予定だったんだけど。
スーパーはつくるの早いよ。なくなるのも早いけど。

ここは駅近でないのでＭＲはどうしても駅から建設予定地の手前につくるのかな。
駅からＭＲに行って、現地見学、ＭＲに戻って商談、そのまま駅に向かって帰る。そんなに駅から離れてるように思わせないようにする。

[49: 匿名さん]

マンションも計画通りなら旧価格で75㎡・3200万円〜ということだったろうに。
（同様な規模の南砂町駅2分のFが75㎡・3600万円〜だったことから）
旧価格で買い遅れた人は、1000万円・20％以上のUPでも買う人はいるんだろうな。

[50: 匿名さん]

ここは長○工仕様で都営新宿線徒歩12分（UP/DOWNあり）。
Fは二重床・直壁・逆梁アウトフレーム・ハイサッシュ・高級的内装で東西線2分（快速停車なし）
今更、旧価格のことをいっても仕方がないが、F（20階建て）が75㎡3600万円〜4600万円と比較すると
ここ（15階建て）は75㎡で3000万円〜3800万円が妥当だったところ。
2年竣工が違うだけで75㎡で4200万円〜5000万円だろうから1200万円30％以上のUPだろう。