江東区，江戸川区東西線沿線はどうですか？

[匿名さん]

23区の供給が余りなくなってきたので広範囲な沿線地域スレを建てました。
東西線の門前仲町，木場，東陽町，南砂町，西葛西，葛西が最寄駅の物件の情報交換をしましょう。

[182: 匿名さん]

南砂来た方面は、小さいマンション建設は数件はすくなくともやってます。南砂町駅南側の再開発地域にはもう建ちそうもないのでしょうか。後何年で新木場に人が住めるようになるのでしょうか？住めるようになったら、豊洲のようにタワーマンションだらけになってしまうのか。そういえ南砂町、東陽町には超高層はないですね。豊洲、東雲はタワーマンションだらけだなのに。

[183: 匿名さん]

＞１８１さん

＞後１棟は真逆。
って、白黒の建物のことですか？

[184: 匿名さん]

>647
固定資産税もうちょっと知りたいので教えてください

固定資産税の計算は主に土地から計算するということなのでお聞きしたいのですが
マンションだと土地の計算どうなるのでしょうか
例えば
８０平マンションの広さだとすると８０平の土地を持っていると考えるのでしょうか？
それともマンションの敷地面積を住居世帯数で割った値が土地面積と考えるのでしょうか？

それだとマンションの広さに関係なくみんな同じ土地の広さとなるので違うとは思いますが
ただマンションの専有面積全部が土地とみなされるというのもちょっと違うかなと
マンションの固定資産税における土地面積の出し方を教えてください

[185: 181]

>183さん
それはご想像に任せます。
>184さん
専有面積（壁芯）の按分で土地所有の面積が割り出されていると思います。
60㎡の専有面積と120㎡の専有面積なら倍違うことになると思います。
すでに購入されて登記されている方なら、登記済権利証に記載があると思います。

[186: 匿名さん]

>>184さん
土地と建物は切り離してお考えください。土地は地面です。更地を想像されるとよいでしょう。
そこに何階建ての建物が建とうと、土地の面積は不変です。

マンションの場合、この土地について、（各住戸の面積÷全住戸の合計面積）で
案分して、それぞれの持分を算出するのが通例だと思います。
185さんのおっしゃるとおりですね。

[187: 匿名さん]

シェルゼ木場公園、高いのにとても順調に売れているようですね。
周辺相場も上がっていくのかな。

[188: 匿名さん]

あがるでしょう。
とても迷惑なことに

[189: 匿名さん]

シェルゼ木場公園第一期販売完売だそうです。すごいですね、建物は三ツ星でかなりお金をかけた造りだそうです。MRには行きましたが、高すぎて手が出ないというか、買う気がなくなりました。駅遠であの値段は。デベが高値で土地を買ってしまったので高級マンションにするしかなかったのでは。半分分譲（シェルゼ）、残り半分はリート用の物件ですね。周辺ではもう、このようなまとまった用地がないので、しょうがないでしょう。（木場周辺は）南にいけばまだ塩浜辺りで建てる余地がありますが、余りいい場所ではないですね。湾岸部と違うのは、地盤が弱く、地震がきたら、液状化現象が心配ですね。六価クロムが浮き出てきら大変です。

[190: 匿名さん]

＞１６１さん

南砂の駅前のマンションですが、
東棟５Ｆが１７％ＵＰ、西棟の１１Ｆは３０％以上ＵＰで売り物件出ています。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
他の新築物件に釣られて中古も新価格になったってこと？

[191: 匿名さん]

実際の取引価格は分からないけれど、都心まで10分程度で駅徒歩2分
内装・設備が充実しているし、公園に面している西側なので中古ながら
225万円/坪で売り出して、210万円/坪台でも売れるかもしれないね。
再開発の進展度合いにも因るけれど、数年先でも購入価格より
下がらないかもしれない。
都心隣接地域で2年前の販売物件は本当にお得だったね。

[192: 匿名さん]

２年前に購入した方は本当に幸運でしたね。

[193: 匿名さん]

販売中は南砂は下がりにくい土地として紹介されていました。
賃貸に出しても利回りが良い地域だとも。
あれから僅か１、２年でこんなに価値が上がってしまうとは・・・。
ほんと残念。
目をつけていただけに惜しいです。
ちょっと前には耐震偽装事件で二の足を踏み、今は逆に手も足も出ない。
この秋からの物件価格には驚きっぱなしですが、
このまま例えば３年後にはもっと上がっているのでしょうか。
それとも、高止まり？　少しは下がって落ち着く？
みなさんはどう思いますか？

[194: 匿名さん]

再来年まで上がって、その後高止まり

[195: 匿名さん]

豊洲で大規模物件が販売中で、もう１つも来週春販売開始。
でも、販売価格が半端じゃないんですよね。
南砂に今年できたマンションを２〜３年後に中古で買おうかとも思っていたんですが
この調子じゃ当初の価格を大幅に超えた部屋しか出てこないと思うし。

私もこれからの竣工物件はこのまま上がり続けて高止まり、下げても多少だと思う。
とうてい今までの新築価格まで戻ってくるとは思えません。
はぁ〜

[196: 匿名さん]

>>187
シェルゼは特殊な立地で特殊な造りだから
高くても売れたのであって、あれによって
周辺相場全体が上がるとは思えません。

今後は、何駅の相場が幾らという感じでは無く、
個々の物件のミクロの立地や造り、管理によって
同じ最寄駅でも坪単価がかなり格差が付くでしょうね。

[197: 匿名さん]

>>196さん
187です。私は周辺相場が上がってほしくない一人です。

消費者が皆、196さんのように分析的思考をするわけではなく、
ムードとかイメージに流されることが多いのではないか、と危惧しています。
「最近、江東区の不動産相場は上がっているようだ。」と。
それに便乗するデベロッパーも少なからずいそうで、少々心配です。

[198: 匿名さん]

>>196さん　周辺相場全体が上がるとは思えません。
西葛西のライオンズも含め周辺相場は相当上がってますよ。（売れるかどうかは別ですが）
もう中規模以上のマンション用の土地がないので、中古も上昇し続ける（高止まり）と思います。

自分の買い時は良かったと納得できるので、相場が下落しなければ良いです。
しばらく住み続ける（最低でも子供が独立するまで）ので、税金面を考えても高騰するのは
勘弁願いたいです。

[199: 匿名さん]

急に上がるのも、逆に下がるのも困りますね。
不動産相場は落ち着いているのがベストです。

[200: 匿名さん]

中古市場もミニバブル化してませんか？
こんなに供給数が多くって、あちこちで建設中。
今から着工物件も少なくありません。
都内は減ってきたけど区外は多いですよね。
マンションインフレは遠からず落ち着くのではないかと思います。
転売したい人は上がることを望んでいるでしょうが
実際にそこで生活している私を含めほとんどの人は
固定資産税がとんでもない金額に上がってしまわないか気がかりなはずです。

[201: 匿名さん]

>200さん
すでに区外しか中規模以上の駅近なんて残っていないのですから、
区内の駅近中規模物件の中古価格が上がるのです。
周りを見ても新規マンション計画ないですよね。
今後も都心隣接区域（大手町まで20分以内など）に住みたいと思う人は多いので
中古価格が下がることは無いと思います。

[202: 匿名さん]

数少ない100戸以上で東陽町駅5分（敷地まで）のサウシアはどうでしょう？
http://www.toyo175.jp/top.html

602 B 4380万円 3LDK 6階/20階 69.16m2
2003 C 5730万円 3LDK 20階/20階 77.39m2
1805 E 5430万円 3LDK 18階/20階 75.99m2
1306 F 5270万円 3LDK 13階/20階 75.8m2
1907 G 5070万円 3LDK 19階/20階 70.92m2

[203: 匿名さん]

やっぱり、耐震偽装後の物件から高くなりました。今までの物件は完成してしまえば、中身なんかわからなかったので、多少の手抜きもできて安かったのでしょう。（姉歯物件は氷山の一角でしう。）
いまだに旧住都公団の物件の手抜き工事が発覚で話題になってますね。
最近の売りはサウシア、シェルゼといい免震、制震という付加価値をつけている物件が多くなるので価格も高くなっていくでしょう。
>202さん
施工が長谷工だが、設計が長谷工じゃないのできちんとした物件でいいと思います。
設計が長谷工だと直床、田の字が基本のコストをとことん削った物件になってしまいます。

[204: 匿名さん]

13階中住居75㎡でシェルゼと比べると1000万円くらい違うことを考えると
サウシアも完売間近かもしれませんね。
東西線沿線では塩浜くらいしか新築マンションが供給されないですからね。
（塩浜は雰囲気が違いますが）

[205: 匿名さん]

でも塩浜にはちゃんと東西線の車庫があります。ついでに木場には大江戸線の車庫があります。
新木場には有楽町線の車庫、大島には新宿線の車庫、江東区にはたくさんの地下鉄の車庫があります。ついでにゆりかもめの車庫もあります。こういう点はで、始発駅が多くていいですね。
東陽町、新木場、大島、清澄白河駅には始発があり。終電も遅くまであります。

[206: 匿名さん]

都心隣接地域なので終電に遅れてもタクシが安い（リーマンには痛いが）。
ただ、東西線の混雑は年々酷くなるような気がする。
東葉高速線沿線もマンション建設が今後とも進むから団塊の世代が抜けても
しばらくは改善されそうも無いね。
全て各駅停車にすれば1時間に3本位増やせて満遍なく乗れるので
少しは緩和されると思うが…。

[207: 匿名さん]

東西線、23区内は快速を廃止することに賛成。
遠距離通勤の千葉県民の優遇より、地獄の各駅の解消すべし。

[208: 匿名さん]

>196さん
つい最近まで康和地所の物件が南砂（仙台堀川公園）でありました。完売しましたが。
シェルゼとそっくりの造りです。外断熱を売りにしてるデベらしいですけど、南砂の物件
には外断熱はありませんでした。シェルゼの戦法はすごいです。２駅違うだけで、２千万の差は大きいな。シェルゼ買う層はローンを組まないのでしょう。１年以上の物件を買うのは勇気がいります。
住宅投機を抑えるために日銀が金利を上げるかもしれないのに。

[209: 匿名さん]

シェルゼの戦法って何ですか？

[210: 匿名さん]

＞２０７
快速駅住民から猛反発がありますよ（笑）
その為に割高な駅近を購入してるのに。
各駅住民は安い買い物買ったのだから我慢するしかない。
どんどん考えもなく建てさせた江東区にも責任がある。
そもそも快速廃止になった電車って東京にあるんですしょうか？

[211: 匿名さん]

>>208
２駅違うだけと言っても、旧深川区と旧城東区の差は凄く大きいです。
スペック的に大きな問題点が無いオーベルがなかなか完売しないのは
東陽町とは言っても旧城東区にあるからだと思います。

[212: 匿名さん]

旧深川区と旧城東区というより、新砂（工業区域）だから土地取得費が東陽6丁目より低いのが大きい

[213: 匿名さん]

>210
そもそも、東西線の快速は全て西船橋<->東陽町直通だったのが、浦安に停まるようになって
10年前に直通が廃止された。
浦安以西の通勤快速も20年前に登場して去年のダイヤ改正で快速2本が通勤快速に変更された。
現在、8時台でみると全27本中、快速6本、通勤快速8本、普通13本と快速の割合が減少している。
乗降客も葛西、西葛西の方が浦安より多くなってきたのだから今後も快速は減り続けるでしょう。

[214: 匿名さん]

>211さん
かといって、塩浜、枝川に住みたいと思いますか？こちらも旧深川区です。
城東区の時代には新砂という住所はなかったのでは。行政区域として新砂は城東地区になります。

[215: 匿名さん]

塩浜はもうちょっと駅が近ければ住みたいですけど。

[216: 匿名さん]

>>214
塩浜は埋め立て１・２号地、枝川は埋め立て４・５号地で
旧深川区誕生以降の埋立地として他の旧深川区と区別されます。
深川の文化が栄えた江戸時代・明治時代には無かった土地です。

[217: 匿名さん]

旧何とか区なんて、生まれる前の話ですし、どうでもいいような気がしますが。
今現在の立地、環境、交通、利便性、そういったものを考えるべきだと思います。

[218: 匿名さん]

皆、郷土の歴史を勉強したんでしょう。
今と違って、受験に関係ないことを勉強することも重要でしたから。

[219: 匿名さん]

>>217
重要ですよ、その土地の背景にあるものを知るのは。

[220: 匿名さん]

217です。
もう少し詳しく書きます。
土地の歴史や由来を勉強することは大切だと思います。温故知新という言葉もあります。
しかし、それにこだわり過ぎたり、言い争いの種にしたりするくらいなら、
そんなことは知らなくても一向に構わない、そんなふうに感じた次第です。

[221: 匿名さん]

不安を煽る訳ではないし、過去にこだわりすぎることも無いですが、
自分の住むところの変遷は理解していた方が良いと思います。
例えば塩浜の西側は昭和初期までゴミ埋立地だったのは事実。（下記リンク10P）
http://www.kanto-geo.or.jp/tokyo/No37.pdf

豊洲の東側などもそうですが、土地拡張の埋立地と比べてそれなりのリスクがあることは
知っておいて損は無いと思います。
あくまで判断材料の一つですが、知っていて納得して購入したのと、後から知ったのでは
気持ち的に違いますし、高い買い物をする時のアンテナが低すぎたと思う人もいると思います。

[222: 匿名さん]

217です。
他スレで随分と前に引用されたファイル（PDF）ですが、紹介しておきます。
勉強されたい方は、目を通しておくと参考になると思います。
221さんのリンク先も参考になりますね。
私自身は豊洲に購入したので、豊洲の過去は一通り頭に入れました。
もっとも、このスレは「東西線沿線」に焦点を当てているので、話が少しずれますか。

○東京都臨海域における埋立地造成の歴史
http://www.geog.or.jp/journal/back/pdf113-6/p785-801.pdf

[223: 匿名さん]

ゴミ埋立地は印象も悪いですが、地盤自体にも問題が多いです。
昭和初期のゴミは関東大震災の建築廃材や一般のゴミも含まれていると思いますが
今ではなにが埋まっているか分かりません。
通常の埋め立てと違い中に隙間、空洞があり海水でかろうじて支持されているかも
しれません。（腐敗によるガスなどもあるかも）
この不均一性が問題になる場合があります。

埋立地に杭を打つ場合、工場で造られた杭を打設するのは良いのですが、
最近では場所打ち工法が採用されている場合があります。
現場でパケットで掘削後、鉄筋を挿入してコンクリートミルクを流し込む工法ですが
軟弱地盤で均一でない地盤には向かない工法です。
（コンクリート自体が孔壁から漏れて下部まで均一に浸透せず中折れ状態になる）
最近、工事費も安いので採用されるケースが多いようですが、土地拡張の埋立地でも
施工管理が難しいので、ゴミ埋立地のマンションで採用されているようなら
注意が必要と思います。
豊洲4丁目のマンション等は大丈夫でしょうかね。

[224: 匿名さん]

>>223さん
３か月ほど前に完売した、豊洲４丁目の大規模マンションで使用した杭工法です。
http://www.eco-pile.jp/index.htm

[225: 匿名さん]

支持地盤まで１００ｍの杭のマンションに住んでいます。
最近、地下駐輪場のコンクリ床がひび割れて、地下水が滲みだしているのですが大丈夫でしょうか？

[226: 匿名さん]

元禄、安政の大地震や関東大震災前に出来た埋立地は既に何回か大きく
揺れているので液状化しにくいって考えられますよね。
関東大震災後の埋立地は、次回の大地震で地盤が液状化しそうで怖い。

[227: Ｎｏ．２２５]

＞２２６さん
いつもここをロムさせて頂いてますが、以前より気になっていた地盤と杭に関するお詳しい方がいらっしゃって、思わずしゃしゃり出てしまいました。

上で紹介くださっているリンク先を拝見したのですが、いまひとつ見方が理解出来ず、マンション購入時にモデルルームの表示と営業マンの説明では、江戸時代に埋め立てられたと聞きました。

取り敢えず、不安材料は一つ減ったと思ってよろしいですよね。
ありがとうございます。

[228: Ｎｏ．２２５]

地図と照らし合わせてよくよく確認したところ、やはり江戸時代の埋め立てに該当しました。
でも、元々は海岸線だったところのようで、やはり地盤は緩そうです。
どうりで１００ｍの杭な訳ですね。

[229: 匿名さん]

江戸時代のごみはなにが入ってるかわからないからね。埋め立て地だから江東区は安かったんだよ。
今は、やっと安心して物件を購入できます。

[230: 匿名さん]

江戸時代のゴミはビニールやプラスチックなどの
化学系のゴミが無いから安全でしょ。
特に江戸中期までのゴミ埋立地は新田って言うぐらいだから、
生ゴミを土と一緒にして堆肥として埋めたと考えられるよ。
危険なのは工業化してからのゴミ埋立地。

[231: 匿名さん]

東西線の沿線に何か良い話はないですか。