江東区，江戸川区東西線沿線はどうですか？

[匿名さん]

23区の供給が余りなくなってきたので広範囲な沿線地域スレを建てました。
東西線の門前仲町，木場，東陽町，南砂町，西葛西，葛西が最寄駅の物件の情報交換をしましょう。

[162: 匿名さん]

江東区はおもしろいことに、西と東で価格が大きく違うのですよね。
東陽を今まで坪１５０でも高いと思ってる人は、まったくの不動産音痴ですね。

[163: 匿名さん]

東西線は大規模新築物件が出ませんから、新築に拘っていると
難しいですね。

[164: 匿名さん]

>>162
旧深川区と城東区の差です。歴史あるところと、都営アパートしかないところを同じに考えてませんか？余りにも土地勘がない、不動産が荒らしてるとしか思えません。とにかく東陽町Ⅲプロジェクトは南砂なので東陽ではないです。まあ余りにも東陽町とつける物件が多いので騙しとしか思えません。地元住民ならこの位はしってますよね。東陽なら、昔から、坪２００なんて超えるわけないでしょう。新砂だったら洲崎と付ければいいのに、由緒ある名前なのにね。

[165: 匿名さん]

洲崎は現在の東陽１丁目ですよ、
昔の赤線地帯なので印象的にはイマイチかな

[166: 匿名さん]

>>164
>>165
随分と品位の無い書き方ですね。
そこに住む方達のことを考えた書き込みですか？

[167: 匿名さん]

＞162
オーベル1やガーデンフラッグシティは、新築時から坪200万超え。
中古の現在は5％前後値上がりしている。
住所表示は南砂2丁目。
客観的データに基づかない戯言はやめたほうがいい。
住所表示で東陽＞南砂という序列には同意するが、上記2物件は東陽町から徒歩2〜3分。

[168: 匿名さん]

>>166
東の住人で、都営アパートが余りにも堂々としてるので。駐車場は平置、高級車や大型車、しかも敷地は広い。それに対して分譲マンションは駐車場は機械式、区の定める設置数の最低限が多い。南砂２丁目だったら、最寄が東陽町駅なので実際、東陽のはずれよりは利便性は高い。ところでダイヤモンドマンション東陽第３が売り出されてますが、ここはどうなんでしょう。第１と第２もあるのでしょうか。

[169: 匿名さん]

>166
歴史的事実を述べているだけでは・・
それすら否定すると史実なんてどうでも良くなっちゃうでしょ、
住んでいる人は自分の町の歴史には興味あると思いますよ。
あなたに人の品位がどうと言うほどの、品位が備わった人の発言とは思えないのはなぜでしょう。

[170: 匿名さん]

>169
都営住宅を持ち出して画一的に低いレベルの代表的扱いをしたり、
州崎といえば赤線と言って卑しめたりするのではないですか（例えば州崎球場も立派な史実）
人を差別する発言を擁護する、あなたこそ品位が備わった人の発言とは思えない。

[171: 匿名さん]

>170
最近の教育では地域、住まい、人に対する差別をしてはいけないと
教えていないのだから169みたいな子供になにをいっても無駄。

[172: 匿名さん]

>167
西と東で西が高いという話で、東陽と南砂という近い話なんてしてないでしょう。
どちらかといえば門仲と南砂で。

>171
建前と本音は違いますよ。
家を購入するとき、都営や市営の近くを敬遠する人の確率は高いですよ。
戸建てはとくに中古価格にも反映します。神戸で中古戸建てを売却するさい、うちは市営の隣で
苦労しました。もちろん、都営市営なんて関係ないという人間の出来た素晴らしい人が
（または無知）な方がが購入してくださるので結果大丈夫ですが、不動産屋にあしもと
みられますね。うちは無知でそこを買ったのですが、やはりそれが原因で転居しました。

[173: 匿名さん]

神戸の戸建てにず〜と住んればよかったのに。
わざわざムキニなって東京で書き込まなくても良いのに…。

[174: 匿名さん]

?今は東京ですが何か？

[175: 匿名さん]

都営も一緒だよ

[176: 匿名さん]

南砂町駅付近はまだ膨大な土地がありあまっているので、新しい物件がたくさんでてもいいはず。
物流の中心は新木場方面に徐々に移るでしょう。
数年前まで西葛西の方が人気ありましたが、もう建つ土地は駅近にはないでしょう。ところで、ダイエーの跡地はなにになるのでしょうか？気になるところです。
南砂町は発展途上なので、これからです。東西線の混雑さえなければ。

[177: 匿名さん]

都営市営の近くにこれから住もうと考えている人に忠告。
（最近まで某都営の近くに住んでいました）
住民の民度が高くないのは事実。行儀の悪い子が多いのも事実。
何より親が・・・差別はしたくはないけれど、差別される側にも理由がある。
こんな環境で自分の子どもを育てたくないと思い転居しました。

[178: 匿名さん]

普通の親は、こういう板に差別的なことをわざわざ書き込みません。
都営近隣に住まうのはどうかということが、共通のことであるならば
別スレでも建ててやってください。

[179: 匿名さん]

この沿線の江東区と江戸川区に都営が多いからこういう話題になるのでは、気になるのであれば無視すればいいのです。都営なんて２３区都心を中心にどこでもあります。こんなこと気にしてたら、どこにも住めません。スレの主旨にしたがって、まだでてない、物件の情報交換の場にしましょう。

[180: 匿名さん]

中野から西船橋の全ての東西線沿線でも100戸以上のマンションは
早稲田、木場、東陽町の3物件しか売りに出ていないですね。
（湾岸地域を除けば東西線以外で3件（江東1件、江戸川2件）、
6件とも100戸台で大規模マンションなし）
そして、今後も徒歩10分内にまとまった土地が無さそうですから
24時間有人管理できるような中規模マンション以上を求めるなら
湾岸地域しかないですかね。

[181: 匿名さん]

結局、東西線沿線に住みたい人は中古もねらい目と言うことか。
中古と言えば管理や外に見える住民の意識なども価格に反映される。

某所の大規模マンション３棟を見ると、２棟はベランダの手摺に布団干しや
パラボラアンテナもないし、エントランス前などの敷地内に違法駐輪も無い。
後１棟は真逆。管理側や住民の意識の差を感じる。

[182: 匿名さん]

南砂来た方面は、小さいマンション建設は数件はすくなくともやってます。南砂町駅南側の再開発地域にはもう建ちそうもないのでしょうか。後何年で新木場に人が住めるようになるのでしょうか？住めるようになったら、豊洲のようにタワーマンションだらけになってしまうのか。そういえ南砂町、東陽町には超高層はないですね。豊洲、東雲はタワーマンションだらけだなのに。

[183: 匿名さん]

＞１８１さん

＞後１棟は真逆。
って、白黒の建物のことですか？

[184: 匿名さん]

>647
固定資産税もうちょっと知りたいので教えてください

固定資産税の計算は主に土地から計算するということなのでお聞きしたいのですが
マンションだと土地の計算どうなるのでしょうか
例えば
８０平マンションの広さだとすると８０平の土地を持っていると考えるのでしょうか？
それともマンションの敷地面積を住居世帯数で割った値が土地面積と考えるのでしょうか？

それだとマンションの広さに関係なくみんな同じ土地の広さとなるので違うとは思いますが
ただマンションの専有面積全部が土地とみなされるというのもちょっと違うかなと
マンションの固定資産税における土地面積の出し方を教えてください

[185: 181]

>183さん
それはご想像に任せます。
>184さん
専有面積（壁芯）の按分で土地所有の面積が割り出されていると思います。
60㎡の専有面積と120㎡の専有面積なら倍違うことになると思います。
すでに購入されて登記されている方なら、登記済権利証に記載があると思います。

[186: 匿名さん]

>>184さん
土地と建物は切り離してお考えください。土地は地面です。更地を想像されるとよいでしょう。
そこに何階建ての建物が建とうと、土地の面積は不変です。

マンションの場合、この土地について、（各住戸の面積÷全住戸の合計面積）で
案分して、それぞれの持分を算出するのが通例だと思います。
185さんのおっしゃるとおりですね。

[187: 匿名さん]

シェルゼ木場公園、高いのにとても順調に売れているようですね。
周辺相場も上がっていくのかな。

[188: 匿名さん]

あがるでしょう。
とても迷惑なことに

[189: 匿名さん]

シェルゼ木場公園第一期販売完売だそうです。すごいですね、建物は三ツ星でかなりお金をかけた造りだそうです。MRには行きましたが、高すぎて手が出ないというか、買う気がなくなりました。駅遠であの値段は。デベが高値で土地を買ってしまったので高級マンションにするしかなかったのでは。半分分譲（シェルゼ）、残り半分はリート用の物件ですね。周辺ではもう、このようなまとまった用地がないので、しょうがないでしょう。（木場周辺は）南にいけばまだ塩浜辺りで建てる余地がありますが、余りいい場所ではないですね。湾岸部と違うのは、地盤が弱く、地震がきたら、液状化現象が心配ですね。六価クロムが浮き出てきら大変です。

[190: 匿名さん]

＞１６１さん

南砂の駅前のマンションですが、
東棟５Ｆが１７％ＵＰ、西棟の１１Ｆは３０％以上ＵＰで売り物件出ています。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
他の新築物件に釣られて中古も新価格になったってこと？

[191: 匿名さん]

実際の取引価格は分からないけれど、都心まで10分程度で駅徒歩2分
内装・設備が充実しているし、公園に面している西側なので中古ながら
225万円/坪で売り出して、210万円/坪台でも売れるかもしれないね。
再開発の進展度合いにも因るけれど、数年先でも購入価格より
下がらないかもしれない。
都心隣接地域で2年前の販売物件は本当にお得だったね。

[192: 匿名さん]

２年前に購入した方は本当に幸運でしたね。

[193: 匿名さん]

販売中は南砂は下がりにくい土地として紹介されていました。
賃貸に出しても利回りが良い地域だとも。
あれから僅か１、２年でこんなに価値が上がってしまうとは・・・。
ほんと残念。
目をつけていただけに惜しいです。
ちょっと前には耐震偽装事件で二の足を踏み、今は逆に手も足も出ない。
この秋からの物件価格には驚きっぱなしですが、
このまま例えば３年後にはもっと上がっているのでしょうか。
それとも、高止まり？　少しは下がって落ち着く？
みなさんはどう思いますか？

[194: 匿名さん]

再来年まで上がって、その後高止まり

[195: 匿名さん]

豊洲で大規模物件が販売中で、もう１つも来週春販売開始。
でも、販売価格が半端じゃないんですよね。
南砂に今年できたマンションを２〜３年後に中古で買おうかとも思っていたんですが
この調子じゃ当初の価格を大幅に超えた部屋しか出てこないと思うし。

私もこれからの竣工物件はこのまま上がり続けて高止まり、下げても多少だと思う。
とうてい今までの新築価格まで戻ってくるとは思えません。
はぁ〜

[196: 匿名さん]

>>187
シェルゼは特殊な立地で特殊な造りだから
高くても売れたのであって、あれによって
周辺相場全体が上がるとは思えません。

今後は、何駅の相場が幾らという感じでは無く、
個々の物件のミクロの立地や造り、管理によって
同じ最寄駅でも坪単価がかなり格差が付くでしょうね。

[197: 匿名さん]

>>196さん
187です。私は周辺相場が上がってほしくない一人です。

消費者が皆、196さんのように分析的思考をするわけではなく、
ムードとかイメージに流されることが多いのではないか、と危惧しています。
「最近、江東区の不動産相場は上がっているようだ。」と。
それに便乗するデベロッパーも少なからずいそうで、少々心配です。

[198: 匿名さん]

>>196さん　周辺相場全体が上がるとは思えません。
西葛西のライオンズも含め周辺相場は相当上がってますよ。（売れるかどうかは別ですが）
もう中規模以上のマンション用の土地がないので、中古も上昇し続ける（高止まり）と思います。

自分の買い時は良かったと納得できるので、相場が下落しなければ良いです。
しばらく住み続ける（最低でも子供が独立するまで）ので、税金面を考えても高騰するのは
勘弁願いたいです。

[199: 匿名さん]

急に上がるのも、逆に下がるのも困りますね。
不動産相場は落ち着いているのがベストです。

[200: 匿名さん]

中古市場もミニバブル化してませんか？
こんなに供給数が多くって、あちこちで建設中。
今から着工物件も少なくありません。
都内は減ってきたけど区外は多いですよね。
マンションインフレは遠からず落ち着くのではないかと思います。
転売したい人は上がることを望んでいるでしょうが
実際にそこで生活している私を含めほとんどの人は
固定資産税がとんでもない金額に上がってしまわないか気がかりなはずです。

[201: 匿名さん]

>200さん
すでに区外しか中規模以上の駅近なんて残っていないのですから、
区内の駅近中規模物件の中古価格が上がるのです。
周りを見ても新規マンション計画ないですよね。
今後も都心隣接区域（大手町まで20分以内など）に住みたいと思う人は多いので
中古価格が下がることは無いと思います。

[202: 匿名さん]

数少ない100戸以上で東陽町駅5分（敷地まで）のサウシアはどうでしょう？
http://www.toyo175.jp/top.html

602 B 4380万円 3LDK 6階/20階 69.16m2
2003 C 5730万円 3LDK 20階/20階 77.39m2
1805 E 5430万円 3LDK 18階/20階 75.99m2
1306 F 5270万円 3LDK 13階/20階 75.8m2
1907 G 5070万円 3LDK 19階/20階 70.92m2

[203: 匿名さん]

やっぱり、耐震偽装後の物件から高くなりました。今までの物件は完成してしまえば、中身なんかわからなかったので、多少の手抜きもできて安かったのでしょう。（姉歯物件は氷山の一角でしう。）
いまだに旧住都公団の物件の手抜き工事が発覚で話題になってますね。
最近の売りはサウシア、シェルゼといい免震、制震という付加価値をつけている物件が多くなるので価格も高くなっていくでしょう。
>202さん
施工が長谷工だが、設計が長谷工じゃないのできちんとした物件でいいと思います。
設計が長谷工だと直床、田の字が基本のコストをとことん削った物件になってしまいます。

[204: 匿名さん]

13階中住居75㎡でシェルゼと比べると1000万円くらい違うことを考えると
サウシアも完売間近かもしれませんね。
東西線沿線では塩浜くらいしか新築マンションが供給されないですからね。
（塩浜は雰囲気が違いますが）

[205: 匿名さん]

でも塩浜にはちゃんと東西線の車庫があります。ついでに木場には大江戸線の車庫があります。
新木場には有楽町線の車庫、大島には新宿線の車庫、江東区にはたくさんの地下鉄の車庫があります。ついでにゆりかもめの車庫もあります。こういう点はで、始発駅が多くていいですね。
東陽町、新木場、大島、清澄白河駅には始発があり。終電も遅くまであります。

[206: 匿名さん]

都心隣接地域なので終電に遅れてもタクシが安い（リーマンには痛いが）。
ただ、東西線の混雑は年々酷くなるような気がする。
東葉高速線沿線もマンション建設が今後とも進むから団塊の世代が抜けても
しばらくは改善されそうも無いね。
全て各駅停車にすれば1時間に3本位増やせて満遍なく乗れるので
少しは緩和されると思うが…。

[207: 匿名さん]

東西線、23区内は快速を廃止することに賛成。
遠距離通勤の千葉県民の優遇より、地獄の各駅の解消すべし。

[208: 匿名さん]

>196さん
つい最近まで康和地所の物件が南砂（仙台堀川公園）でありました。完売しましたが。
シェルゼとそっくりの造りです。外断熱を売りにしてるデベらしいですけど、南砂の物件
には外断熱はありませんでした。シェルゼの戦法はすごいです。２駅違うだけで、２千万の差は大きいな。シェルゼ買う層はローンを組まないのでしょう。１年以上の物件を買うのは勇気がいります。
住宅投機を抑えるために日銀が金利を上げるかもしれないのに。

[209: 匿名さん]

シェルゼの戦法って何ですか？

[210: 匿名さん]

＞２０７
快速駅住民から猛反発がありますよ（笑）
その為に割高な駅近を購入してるのに。
各駅住民は安い買い物買ったのだから我慢するしかない。
どんどん考えもなく建てさせた江東区にも責任がある。
そもそも快速廃止になった電車って東京にあるんですしょうか？

[211: 匿名さん]

>>208
２駅違うだけと言っても、旧深川区と旧城東区の差は凄く大きいです。
スペック的に大きな問題点が無いオーベルがなかなか完売しないのは
東陽町とは言っても旧城東区にあるからだと思います。