札幌市内マンション価格の動向について

[契約済みさん]

先日、札幌市内のとあるマンションを契約しました。

契約してからでなんなのですが、
今後、札幌市内マンション価格の動向について、
皆さんはどのように予測されていますか？

現状、建築資材の高騰や施工費の上昇等により、
数年前と比較して価格は上昇してきています。
この傾向は、東京オリンピックあるいは、
札幌までの新幹線沿線まで続くものと判断したので、
思い切って契約しました。

一方で、現状のマンション価格の高騰は一時的なもので、
数年後には下落すると見ている方もいらっしゃいます。

私は契約しましたが、現在購入を検討されている方の
参考になればと思い、スレを作成させていただきます。

[581: 元購入検討中]

＞575

人口減少ですべての物件の価格が同じように下がるわけではないのです．
例えば，子供の数がベビーブームから半減に近い現在でも，
東大や北大に入るのがものすごく易しくなっているかと言えば
そうではないですよね．
今あおりを食っているのは当時誰でも入れた３流私大なわけですよ．
（私は学歴など意味がないという考えですが，あくまで例えです）

マンションも同じで，誰もが良いと思う物件は将来も
人気が持続し，大きく値崩れすることはないと思います．
その条件はやはり立地で，最近の大雪の状況を考えても
札幌の場合，より大通りに近い地下鉄至近ということになると思います．
逆に郊外の地下鉄から遠いマンションは価格が下がるどころか，
場所によってはゴーストタウンになるところすら出てくるでしょうね．

[582: 通りがかりさん]

>>581 元購入検討中さん

誰もがいいと思う物件はガタ落ちしないことや、人口減少したからと言って北大に入りやすくならない
ことも理解出来ます。

575の方が言おうとしてることは、今は人手不足やオリンピック等の諸事情で全体的に新築マンションの値が上がり過ぎているという点だと思います。
そこを危惧しているから新築に手を出すのは慎重なのではないかと。
そして、将来的に考えてやはり日本人は減り外国人が増えるでしょうね。
外国人が余って古い中古マンションを買ってくれればいいんですがね。

[583: 元購入検討中]

＞582

10年前と比べれば価格が上がっているということは間違いないのでしょうが，
これが上がり過ぎなのかは，相場ですから何とも言えないですね．
自分は，オリンピック後でも中古も含めた「北大」物件の値段は
さほど下がらないだろうと予測します．
道内各地から札幌へ移住する方も増えていますし．
もちろん今後の値下がりを期待して5年，10年待つ余裕のある人は
それでも良いのではないでしょうか．

[584: 匿名さん]

相場ですから、新築に関しては価格維持のために供給が減る方向に向かうのでしょうが、中古はどうでしょうか？
昨日の日経には10年前から生産年齢人口が減っっており、これからも加速されることが予想されています。
道内からの流入による人口増加はもうしばらく維持されるような気もしますが、適切な価格で中古購買を維持してくれる層になるのかは少し疑問な気もします。
暴落はないかもしれませんが、緩やかな下降線でしょうか。

底がどこになるのかは？
中古市場も価格維持のためには投資や海外勢が買ってくれるかどうかになるのかもしれませんね。

[585: 検討板ユーザーさん]

円山の新築マンション、価格高騰で建てても半分以上売れ残ってると載ってますが本当でしょうか？
コマーシャルもずっと放送されてるマンション、ありますよね。

[586: 匿名さん]

本当です↑

[587: 名無しさん]

やっぱりね～。

[588: 匿名さん]

>>587 名無しさん
ても大和はまだ1ケタしか売れていないと噂を聞いたのですが・・

[589: マンション検討中さん]

中古の下落始まったな
5年以内に相当部屋余ると思う

[590: 通りがかりさん]

新築も中古も高すぎて、どこも売れ残ってるようにしかみえないよ。

[591: 匿名さん]

円山近辺は特に在庫多そうだけれど、将来どうなるんだろう。
空き部屋やセカンドで不在だらけのマンション、というのも暮らしにくそう。
この前すぐに完売した宮の沢のグランファーレみたく、ファミリーに手ごろな物件を皆欲しがってると分からないのかな？

[592: 通りがかりさん]

そうですね。中央区以外の地下鉄から近いファミリー向けのマンションで普通のサラリーマンが買えるマンションつくったら売れると思う。

今朝のニュースで世界的に不動産バブルは終わったとやってましたが日本はどうなんでしょうね。
個人的には高値を付け過ぎた新築マンションがこのまま売れ残り新古マンションになり、値引きする方向になるのではないでしょうか。
実際、そのようなDMが送られてきます。

[593: 元購入検討中]

＞591
＞592

当たり前の話ですが，業者は分譲して利益の出るところにしかマンションを建てません．
現在の地価，資材，人件費の上昇による建築費の高騰の状況で
そんなところにリーズナブルな物件を立てて完売させたところで大赤字です．
ですから高くても売れるところ（すなわち中央区）に建設が集中しているのです．

不動産業者は相場を壊すことを嫌うので，売れ残り物件の大幅な値下げは
当分期待できないでしょうね．
また，この低金利の状況では，借入金に利息がほとんどつかないわけで
長期的に販売を続けていくことになるでしょう．

[594: 匿名さん]

>>593
>>そんなところにリーズナブルな物件を立てて完売させたところで大赤字です．

例えば宮の沢グランファーレは？
温泉なしでコストも抑えてるし、赤字には思えませんが。

[595: 匿名さん]

中央区に物件が集中（棟ベースで半分以上）してるから、売れ残りが多発してデベが頭を抱えてる。もう「高くても買える」層はかなり払底したというのが共通認識。
今年あたりから、都心アクセスのいい周辺区物件への回帰が始まるだろ。

[596: 匿名さん]

いくら中央区が人気だからって、売れ残りの多いマンションは躊躇するね。修繕積立金とか管理費大丈夫か心配だし、治安的にも心配要素が増える。ファミリーは手堅く郊外狙うでしょうね。

[597: 通りがかりさん]

デベが長期的に販売を続けて、真っ先に買った人は管理費等の負担は大丈夫なのでしょうか？
ずっとモデルルーム公開中では心配。

[598: マンション検討中さん]

空いてる部屋の管理費等はデベが払うのでは？？

[599: 匿名さん]

>>598
１．法的にはグレーゾーン。というか、明確な指針が無い。
２．商習慣的には売れ残り住戸分の管理費・修繕積立金は分譲した会社が負担するべきとされている。
３．管理規約（の原案）に「管理組合の成立後は分譲会社は負担しない」という項目があれば、既入居者が頭割りで払わねばならない。

３は十年数年前にそういうセコいことをするデベロッパーがいて問題になった。だから分譲時に売り主側が用意してる管理規約の原案については、必ずそこのチェックが必要。

[600: 元購入検討中]

＞594

そのような採算に見合う好立地の場所は限られるということです．

＞595

回帰というか，中央区，円山近辺が高すぎて手が出ない層が
他に流れていくということでしょうね．

このため特に琴似，二十四軒，宮の沢など東西線西側の需要が増えていますが，
この建築費高騰の状況で，これらの地域で新規着工が大幅に増える可能性は低く，
おそらく中央区の価格の高騰が波及していくのではないかと推測します．
そうなってくると，ますます新築は手が出なくなり
中古物件の人気が高まることになるでしょう．

＞599に補足ですが，このことは重要説明事項になっていますので，
そのような場合は説明があるはずです．
また，ほとんどの場合，駐車場代については分譲主は負担しません．

[601: 評判気になるさん]

では、中央区の売れ残り多発でデベが頭を抱えてる、ということではないのですね？
長期戦覚悟で管理費の負担も視野に入れた上でデベは販売計画していたということですね。

実際には違うような気がしますが…。

[602: 元購入検討中]

＞601

「では」というのは何を受けてそのような解釈になったのでしょうか？
もちろん建築計画当初は，もう少し売れることを期待していたのでしょう．
しかし，2015年2月に竣工したシティハウス円山も完成から完売まで
1年以上かかっていますし，2015年11月に完成のプレミスト円山表参道，
2016年2月完成のブランズ円山もまだ完売していません．
この現状で販売開始後すぐに完売するなどとは思っていないでしょう．
つまり結果として，長期販売せざるを得ないということです．
それを「頭を抱えてる」と表現するのならそうでしょうね．

[603: 検討板ユーザーさん]

>>602 元購入検討中さん
そんな売れてないんですね

[604: 名無しさん]

595さんの言う通りですね。

[605: 匿名さん]

マンション価格の動向ですが、具体的にいつ位から下落に転じると考えますか？よく東京オリンピックが目安として話にでてきますが、それ以降も結局は下落しないとかってありそうですね。

[606: 匿名さん]

2011年の震災復興需要がどの段階で一息つくか。
札幌オリンピックの誘致が成功するか。
消費税10％への引き上げが予定通り実施されるか。
中国人による都心高額物件購入の波が高まるか静まるか。
米国が保護主義に向かうことで円高傾向が恒常的になるか。

ベースに「景気の動向」があってその上で絡み合う各状況を、ある程度の高い蓋然性をもって予測できれば、ＭＳ価格の下落時期も自ずと見えてくる。

[607: マンション検討中さん]

今年の春から外国人観光客が5割〜6割増えるそうです
http://dd.hokkaido-np.co.jp/news/economy/economy/1-0363803-s.html

大阪の地価高騰は国人観光客が引き起こしたとも言われています
その波が札幌にもやってきそうです

[608: マンション検討中さん]

売れ残りを気にしてるのはデベロッパーによるまとしか。
住友は値引きしないしいつも呑気に売ってて完売させてるし円山で値引きしてまで売りたいデベロッパーのマンションは逆に微妙になるのでは？

[609: 匿名さん]

2月4日号の週刊ダイヤモンドの特集「中古騰落率1000物件 大調査」
面白いぞ！！！

[610: 匿名さん]

↑
見ました。
4年後に、新築価格の２倍になるマンションって・・・札幌でもあるんだね。びっくり！

[611: 匿名さん]

どのマンションですか？
こっそり教えてくれませんか。

[612: 匿名さん]

駅の裏のグラフォート？もう古いけれど

[613: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドのマンション系の特集って、ことごとくあてにならないけどね。

[614: 匿名さん]

なーんだ。期待して損したわ

[615: 匿名さん]

昨日、本屋に行ったけど売り切れだったわ。
結局、何処なの？

[616: マンション検討中さん]

立ち読みしたけど北7東1と琴似のプレミストタワー、ザサッポロレジデンスしか載ってなかった
北7東1のプレミストが一番値上がりしてることになってたけど、ここは未入居物件がずっと売れ残ってるので信憑性は疑問

[617: eマンションさん]

2013年までに買っておけばよかったな～。
今は中古も新築並に高くなっちゃって。

そう言えばあの頃、住友のデベは売れ残ってるマンションの事聞いたら『もう売れました』って、しらっとした顔で言ってたけど、暫くの間モデルルーム公開中の垂れ幕下がったままで不信感しかなかったな。

[618: 匿名さん]

＞未入居物件がずっと売れ残ってる
そりゃーそうだろ－、新築価格に一千万は盛りすぎ。

[619: 匿名さん]

新築価格3,299万円→現在価値4,057万円→2021年予想価値6,010万円
週刊ダイヤモンドの「中古暴落率1000物件大調査」によると、こちらは23%増のようです。

北7東1のプレミストは価格が強気だと不動産屋が言ってた。

[620: マンション検討中さん]

4年後、2倍になるって凄いね。新幹線効果かな？

[621: 匿名さん]

新幹線できたら、JR駅近くは高騰しそうですね。

[622: 匿名さん]

新幹線駅も東側にできるならなら創成川イーストとかも徒歩圏内なのかしら

[623: 匿名さん]

今でも北1東1の東急物件などは「札幌駅徒歩圏」を謳ってるけどね。大通駅と札幌駅にどちらも近い「真都心」なんだと。
新幹線駅（に伴うＪＲ駅周辺の再開発）だけじゃなく、元北ガス後の大型再開発とか西1丁目・2丁目間の新地下通路とか、創成川イーストの北側はこれから値段上げる理由になりそうなものがたくさんあるから、そのうち円山並の価格になるのかも。

[624: 匿名さん]

プレミストターミナルタワーの3300万って２０坪前後のの２LDKだよね。それで6000万なら坪300万前後か。
ため息しか出ない。
昨日の道新に昨年のMS平均価格が4140万って出てた。北海道の平均給与600万では手の届かないレベルだって。
買ってるのは医者とか、道外の人らしい。

[625: 匿名さん]

札駅付近はこれからますます混雑するし、生活するにはあまり適さない。買うならセカンドハウス目的でしょう。
サラリーマンがこつこつお金貯めてマイホームを構えるって場所じゃないよ

[626: 匿名さん]

都心はセカンド、立地な高齢者がホームに入るまで、民泊投資目的と予想。
ファミリーには東西線西側人気が続くだろう。

[627: 匿名さん]

どこまで本州の人たちが買い続けてくれるんでしょうかね？

札幌はまだ増えているとはいえ、道外への流出数は日本で一番でした。
マンションは増えて購入数は維持できれども、空洞化はより深刻になるってことでしょうか。

オリンピック建設が本格化して資材は再び値上がり傾向だとのことで、価格が当面は下がることはないでしょうし。
私なんかは、札幌で住宅は買うものではないのでは？と思っています。

[628: 匿名さん]

東京23区の平均価格は坪330万ですよ。
札幌なんてバーゲン価格です。

[629: 匿名さん]

創世川イーストは大注目だと思う。
新幹線ホームはエスタ横の駐車場を活かした作りにするしかスペースがないでしょう？エスタも取り壊されバスターミナルへ。エスタの商業施設は再開発が表明された超高層ビルの中へ。
札駅の幅が創世川ぎりぎりの東まで伸びて更に巨大化。しかも上で書いた人がいたけど、地下道のループ化。これもインパクト大。
雪かきをしたくない、百貨店を御用達にしたい、ちょっとお金がある、そんな人向けになりそうな予感。

[630: 匿名さん]

創成川イーストへの市電延長構想も現実となれば、更に期待は高まるかと思います。個人的にはファクトリー横を通過して苗穂新駅までのルートが最有力かなと空想してます。

[631: 匿名さん]

もともと、1971年まで、道庁前から苗穂駅まで市電が通ってましたよ。再敷設となりますね。新苗穂駅は西に移転しアリオ札幌にもつながり、大規模再開発され人口は増え市電の需要は高いでしょうね。
楽しみな地区です。

[632: 検討板ユーザーさん]

北4東1は囲いができて来ましたね

[633: 匿名１]

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/hokkaido/ctsapporo/

サイトアップされてますね

[634: 匿名さん]

住友のシティタワー札幌ですか。
坪単価いくらくらいになりますかね。

[635: 匿名さん]

300万前後と予想。

[636: マンション検討中さん]

値段は、平均坪２５０万円以上と聞いております。
プレオープン時は坪２５０万円で価格見せ、反応良かったら価格ＵＰ
坪３００万円まで上がるでしょう。例の住友商法です。

大きいお部屋は無く連結対応との事。
まあ、自分は買えませんけどね。

[637: 検討板ユーザーさん]

>>636 マンション検討中さん
66で5000万以上ですか…

[638: マンション検討中さん]

中古マンションさっさと8月までに売らないともう売れなくなるよ！スミフタワーに人気集中してその辺のマンションはあぼーんする

[639: かたさん]

中古マンションなんか安くしないと誰も買わん。管理費、駐車料金、修繕費用バカにならんわ。

[640: 匿名さん]

賃貸が最高！(^^;

[641: かたさん]

新築戸建てが最高！

[642: マンション検討中さん]

2019はスミフと北4東6のツインタワー完成か
新築の部屋相当数できるけどどうなるかね

[643: 匿名]

今の価格は異常だから、オリンピック直前くらいで急落するんでは。
そもそも札幌の人口もは横ばい、高齢化進展で引っ越し需要は横ばい〜下降気味なのに、マンションんも一軒家も立ち放題。

[644: マンション検討中さん]

今のところ新築の方が金融機関からお金借りやすいですからね。

[645: 匿名]

新築であろうが中古であろうが、マンションは共同住宅だと言う事は、覚悟しておかないと

[646: 匿名さん]

ゴミ当番ないのがいいわ
マンションは共同住宅で不自由なのはチョッと嫌だけれど

[647: 通りすがり]

ここも久々見たが、以前より何もなく廃れてきたな。新築、中古ともに高すぎて呆れ状況じゃね。とにかく、中古なんか売れもしないのにふっかけすぎだわな。場所が多少良かったら一昔前の新築の金額だもんなあ。今に大暴落すると予知するが、、、

[648: 匿名さん]

札幌市の方針も、世の中の流れも、駅周辺に生活関連の施設を集中させる方向です。
駅近のマンションは利便性が増し、これからさらに人気が高まってくるはずです。
さらに新幹線開通、オリンピックが予定され、外国人観光客も急増すると見込まれており、しばらくは価格が下がる要素は見当りません。

[649: 検討板ユーザーさん]

>>648 匿名さん
おっしゃる通りですね。しばらくは下げ圧力があまり見つかりません。だからこそ強気の価格付なのでしょうが。

[650: 通りすがり]

数人のいつものメンバーみたいだな。暴落しようが強気なのかどうでもいいや。自分は新築戸建てに入ったから。
さようなら。

[652: 匿名]

[No.650と本レスをスレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[653: 匿名さん]

新築戸建安いから売れまくってるらしいね
ここと質が違うのね

[654: マンション検討中さん]

郊外の新築戸建は安いですが、将来困ります
人口減少で荒廃していき近所の店はなくなっていきます。
売ろうにも値段がつきません。

[655: 匿名さん]

郊外でも駅徒歩7分くらいまでなら売れるでしょう。

[656: 匿名さん]

郊外戸建で徒歩で地下鉄7分ってあまり見かけませんね

[657: 匿名さん]

少ないと言えば少ないが、あると言えばある。
現在分譲中のものは、福住に1物件、月寒中央に1物件、栄町に2物件、新道東に1物件、元町に3物件ある。全部東豊線。一方で、現在東豊線駅立地の分譲中マンションは都心物件だけで、札幌・バスセンター前・豊水すすきのしかない。棲み分けてるなあ。

[658: 匿名さん]

宮の沢、発寒南、琴似あたりなら徒歩７分だとあるね。ただし土地だけで2,000万台になるけど。

[659: 匿名さん]

それでも、せせこましいマンション街の狭い部屋に4千万5千万かけるなら、上物3千弱で建てた方が、生活の満足度自由度は高いかもね。

[660: 匿名さん]

マンションは雪かきがないですよ。

[661: ご近所さん]

それが重要！で快適だ。

[662: 通りがかりさん]

北海道の冬は長いですからね

[663: 匿名さん]

マンションはゴミが常時捨てられるのがいい
年とってもゴミ屋敷にならないのがいいですね。
町内会のごみ当番もないし

[664: 検討板ユーザーさん]

続々と2018年竣工のマンションの価格が発表されてますが、今年よりもさらに値上がりしてますね
外国人観光客はまだまだ増えるそうですし、どこまで高騰するのやら

[665: 匿名さん]

高値がどれくらい保てるか
大変興味深い

[666: 匿名さん]

西区発寒7条11丁目が地価上昇率トップ3に入るとは。イオン効果ハンパないな。

[667: 買い替え検討中さん]

市内の地価が26年ぶりに上昇。どう反映してくるでしょうか？

[668: 買い替え検討中さん]

しばらくは緩やかな上昇が続きそうですね。
冷静に考えてみても上がる理由はあっても下がる理由はたいしてない。
オリンピック、新幹線、市電ループ化、大通り公園延長、震災避難、高齢化で住み替えなどなど。
中央区はまず下がらないだろうし、下がったとしても３LDKで４千万円台くらいをキープすると思う。

下がる理由に「買える人がいない、人口減少」と言うけれど、
都市が魅力的になってくると買える人達は何処からか現れて、庶民は端っこに追いやられます。。
結局は良い場所はみんなが良いと思い、少し下がったら買おうなんて思ってる人も多いので
なかなか下がらない。

[669: その通りと思います]

上がる理由と根拠があっても下がる理由が見当たらない。
人口の減少影響は中央区に限れば影響は無いと考えています。
つまり、建築コスト、地価、マンション価格の高止まりが何時頃なのかという事ですね、新幹線の開通時期は40代前後の人にとっては、そう遠くはありません。
札幌駅を起点にした周辺駅の中古マンションの資産価値維持率は、北大国有地の民間施設有効利用案の影響も含めて高止まりが当面続くと思います。

[670: 匿名さん]

郊外住宅地よりも都心商業地の地価のほうが景気に敏感。
オリンピック前後あたりから予想される景気後退が実際に起これば、
人口減少下ですから不動産価格を低減させると思います。

地価が下がっても、不景気なら購買意欲は高まらず、もっと下がるだろうと
先延ばししますから、負のサイクルに。

この負のサイクルにどっぷり浸かった失われた20年とやらの後、
ようやく温まったきた（局地的ミニバブルに接近？）のですから、
この種火は何んとか消えないでほしいものです。

[671: マンション検討中さん]

中央区は完全にバブル状態

[672: 販売関係者さん]

新幹線効果でJR札駅周辺は、まだまだ上がるでしょうね

[673: 買い替え検討中さん]

新幹線は飛行機と比べて乗車時間が長いと言うけれど、
フライトの待ち時間（チェックインしたり、手荷物預けたり）と、
空港まで行く手間（新千歳や羽田でも中心部までそれぞれ１時間くらいかかる）と、
雪で飛ばないリスクを考えると新幹線での移動も悪くなさそう。
車内で仕事もできるし、むしろ時間は有効に使える。

札駅周辺は、お金を持っている東京人には人気が出るでしょう。
震災前の値段で買えた人は、倍くらいで売ることも可能かもしれません。

[674: 匿名さん]

新幹線も視野に入れると、JRとの接続優先で円山付近より札駅周辺へ、が増えそうですね。

[675: 元購入検討中]

一年前に＞258に書いたように，重要なポイントは二極化するということです．
子供が独立し雪かきを敬遠するリタイヤ世代，ライフスタイルの変化で都心志向の子育て世代
の郊外から都心，地下鉄圏への回帰傾向は今後ますます強まります．
その結果，都心，地下鉄圏の不動産価格は高止まりのままになる一方で
郊外の住宅地は少子高齢化，過疎化が進み大幅に価格が低下するでしょう．
どちらを選択するかは個々人の価値観，ライフスタイルの問題ですが，
将来の変化を十分に見据えて決定する必要があると思います．

自分の考える基準としては，徒歩＋地下鉄で大通まで15分以内のマンション，
20分以内の一戸建て（ただし東西線西側はもう５分プラス）であれば，
将来，価格が大幅に下がることはないでしょう．

[676: 匿名さん]

↑
＞大通まで15分以内
＞20分以内の一戸建て（ただし東西線西側はもう５分プラス）
そこまで言い切るからには、根拠があるんだろうな。

[677: 匿名さん]

↑すごいケンカ腰ですね。

675さんの感覚はあってると思いますよ。ここ数年土地の価格みてますが、東西線西側はそんな感じ。

[678: 匿名さん]

乗車時間の正味というならともかく、エントランスからの実時間で大通駅まで15分以内のマンションなんて、そうそうありませんよ（笑）。ましてや20分以内の戸建てであればもう文句なしの好立地で、わざわざ予想するまでもなく、常識的に考えても下がりゃしませんって。

[679: 元購入検討中]

＞675の条件は，自分の感覚での好立地の目安として書きました

＞678
実時間ではなく，不動産表記での駅徒歩時間と，その駅から大通駅までの
時刻表での所要時間を足したものとして考えてください．
「常識的に考えても」と言いますが，こういう好立地の物件の価格も
大幅に下がると勘違いしている人が結構いるのですよ．

さらに言えばマンションの場合，徒歩５分以内
一戸建ての場合は徒歩10分以内が望ましいですね．
新築にこだわる必要は全くなく，中古であっても
この条件を満たす物件であれば，資産価値が将来も保たれる思います．

[680: 匿名さん]

「不動産表記での駅徒歩時間」＋「その駅から大通駅までの時刻表での所要時間」が15分・20分というのでは、その数字が同じでも実際の立地に差がありすぎますよ。目安になりません。