札幌市内マンション価格の動向について

[契約済みさん]

先日、札幌市内のとあるマンションを契約しました。

契約してからでなんなのですが、
今後、札幌市内マンション価格の動向について、
皆さんはどのように予測されていますか？

現状、建築資材の高騰や施工費の上昇等により、
数年前と比較して価格は上昇してきています。
この傾向は、東京オリンピックあるいは、
札幌までの新幹線沿線まで続くものと判断したので、
思い切って契約しました。

一方で、現状のマンション価格の高騰は一時的なもので、
数年後には下落すると見ている方もいらっしゃいます。

私は契約しましたが、現在購入を検討されている方の
参考になればと思い、スレを作成させていただきます。

[581: 元購入検討中]

＞575

人口減少ですべての物件の価格が同じように下がるわけではないのです．
例えば，子供の数がベビーブームから半減に近い現在でも，
東大や北大に入るのがものすごく易しくなっているかと言えば
そうではないですよね．
今あおりを食っているのは当時誰でも入れた３流私大なわけですよ．
（私は学歴など意味がないという考えですが，あくまで例えです）

マンションも同じで，誰もが良いと思う物件は将来も
人気が持続し，大きく値崩れすることはないと思います．
その条件はやはり立地で，最近の大雪の状況を考えても
札幌の場合，より大通りに近い地下鉄至近ということになると思います．
逆に郊外の地下鉄から遠いマンションは価格が下がるどころか，
場所によってはゴーストタウンになるところすら出てくるでしょうね．

[582: 通りがかりさん]

>>581 元購入検討中さん

誰もがいいと思う物件はガタ落ちしないことや、人口減少したからと言って北大に入りやすくならない
ことも理解出来ます。

575の方が言おうとしてることは、今は人手不足やオリンピック等の諸事情で全体的に新築マンションの値が上がり過ぎているという点だと思います。
そこを危惧しているから新築に手を出すのは慎重なのではないかと。
そして、将来的に考えてやはり日本人は減り外国人が増えるでしょうね。
外国人が余って古い中古マンションを買ってくれればいいんですがね。

[583: 元購入検討中]

＞582

10年前と比べれば価格が上がっているということは間違いないのでしょうが，
これが上がり過ぎなのかは，相場ですから何とも言えないですね．
自分は，オリンピック後でも中古も含めた「北大」物件の値段は
さほど下がらないだろうと予測します．
道内各地から札幌へ移住する方も増えていますし．
もちろん今後の値下がりを期待して5年，10年待つ余裕のある人は
それでも良いのではないでしょうか．

[584: 匿名さん]

相場ですから、新築に関しては価格維持のために供給が減る方向に向かうのでしょうが、中古はどうでしょうか？
昨日の日経には10年前から生産年齢人口が減っっており、これからも加速されることが予想されています。
道内からの流入による人口増加はもうしばらく維持されるような気もしますが、適切な価格で中古購買を維持してくれる層になるのかは少し疑問な気もします。
暴落はないかもしれませんが、緩やかな下降線でしょうか。

底がどこになるのかは？
中古市場も価格維持のためには投資や海外勢が買ってくれるかどうかになるのかもしれませんね。

[585: 検討板ユーザーさん]

円山の新築マンション、価格高騰で建てても半分以上売れ残ってると載ってますが本当でしょうか？
コマーシャルもずっと放送されてるマンション、ありますよね。

[586: 匿名さん]

本当です↑

[587: 名無しさん]

やっぱりね～。

[588: 匿名さん]

>>587 名無しさん
ても大和はまだ1ケタしか売れていないと噂を聞いたのですが・・

[589: マンション検討中さん]

中古の下落始まったな
5年以内に相当部屋余ると思う

[590: 通りがかりさん]

新築も中古も高すぎて、どこも売れ残ってるようにしかみえないよ。

[591: 匿名さん]

円山近辺は特に在庫多そうだけれど、将来どうなるんだろう。
空き部屋やセカンドで不在だらけのマンション、というのも暮らしにくそう。
この前すぐに完売した宮の沢のグランファーレみたく、ファミリーに手ごろな物件を皆欲しがってると分からないのかな？

[592: 通りがかりさん]

そうですね。中央区以外の地下鉄から近いファミリー向けのマンションで普通のサラリーマンが買えるマンションつくったら売れると思う。

今朝のニュースで世界的に不動産バブルは終わったとやってましたが日本はどうなんでしょうね。
個人的には高値を付け過ぎた新築マンションがこのまま売れ残り新古マンションになり、値引きする方向になるのではないでしょうか。
実際、そのようなDMが送られてきます。

[593: 元購入検討中]

＞591
＞592

当たり前の話ですが，業者は分譲して利益の出るところにしかマンションを建てません．
現在の地価，資材，人件費の上昇による建築費の高騰の状況で
そんなところにリーズナブルな物件を立てて完売させたところで大赤字です．
ですから高くても売れるところ（すなわち中央区）に建設が集中しているのです．

不動産業者は相場を壊すことを嫌うので，売れ残り物件の大幅な値下げは
当分期待できないでしょうね．
また，この低金利の状況では，借入金に利息がほとんどつかないわけで
長期的に販売を続けていくことになるでしょう．

[594: 匿名さん]

>>593
>>そんなところにリーズナブルな物件を立てて完売させたところで大赤字です．

例えば宮の沢グランファーレは？
温泉なしでコストも抑えてるし、赤字には思えませんが。

[595: 匿名さん]

中央区に物件が集中（棟ベースで半分以上）してるから、売れ残りが多発してデベが頭を抱えてる。もう「高くても買える」層はかなり払底したというのが共通認識。
今年あたりから、都心アクセスのいい周辺区物件への回帰が始まるだろ。

[596: 匿名さん]

いくら中央区が人気だからって、売れ残りの多いマンションは躊躇するね。修繕積立金とか管理費大丈夫か心配だし、治安的にも心配要素が増える。ファミリーは手堅く郊外狙うでしょうね。

[597: 通りがかりさん]

デベが長期的に販売を続けて、真っ先に買った人は管理費等の負担は大丈夫なのでしょうか？
ずっとモデルルーム公開中では心配。

[598: マンション検討中さん]

空いてる部屋の管理費等はデベが払うのでは？？

[599: 匿名さん]

>>598
１．法的にはグレーゾーン。というか、明確な指針が無い。
２．商習慣的には売れ残り住戸分の管理費・修繕積立金は分譲した会社が負担するべきとされている。
３．管理規約（の原案）に「管理組合の成立後は分譲会社は負担しない」という項目があれば、既入居者が頭割りで払わねばならない。

３は十年数年前にそういうセコいことをするデベロッパーがいて問題になった。だから分譲時に売り主側が用意してる管理規約の原案については、必ずそこのチェックが必要。

[600: 元購入検討中]

＞594

そのような採算に見合う好立地の場所は限られるということです．

＞595

回帰というか，中央区，円山近辺が高すぎて手が出ない層が
他に流れていくということでしょうね．

このため特に琴似，二十四軒，宮の沢など東西線西側の需要が増えていますが，
この建築費高騰の状況で，これらの地域で新規着工が大幅に増える可能性は低く，
おそらく中央区の価格の高騰が波及していくのではないかと推測します．
そうなってくると，ますます新築は手が出なくなり
中古物件の人気が高まることになるでしょう．

＞599に補足ですが，このことは重要説明事項になっていますので，
そのような場合は説明があるはずです．
また，ほとんどの場合，駐車場代については分譲主は負担しません．

[601: 評判気になるさん]

では、中央区の売れ残り多発でデベが頭を抱えてる、ということではないのですね？
長期戦覚悟で管理費の負担も視野に入れた上でデベは販売計画していたということですね。

実際には違うような気がしますが…。

[602: 元購入検討中]

＞601

「では」というのは何を受けてそのような解釈になったのでしょうか？
もちろん建築計画当初は，もう少し売れることを期待していたのでしょう．
しかし，2015年2月に竣工したシティハウス円山も完成から完売まで
1年以上かかっていますし，2015年11月に完成のプレミスト円山表参道，
2016年2月完成のブランズ円山もまだ完売していません．
この現状で販売開始後すぐに完売するなどとは思っていないでしょう．
つまり結果として，長期販売せざるを得ないということです．
それを「頭を抱えてる」と表現するのならそうでしょうね．

[603: 検討板ユーザーさん]

>>602 元購入検討中さん
そんな売れてないんですね

[604: 名無しさん]

595さんの言う通りですね。

[605: 匿名さん]

マンション価格の動向ですが、具体的にいつ位から下落に転じると考えますか？よく東京オリンピックが目安として話にでてきますが、それ以降も結局は下落しないとかってありそうですね。

[606: 匿名さん]

2011年の震災復興需要がどの段階で一息つくか。
札幌オリンピックの誘致が成功するか。
消費税10％への引き上げが予定通り実施されるか。
中国人による都心高額物件購入の波が高まるか静まるか。
米国が保護主義に向かうことで円高傾向が恒常的になるか。

ベースに「景気の動向」があってその上で絡み合う各状況を、ある程度の高い蓋然性をもって予測できれば、ＭＳ価格の下落時期も自ずと見えてくる。

[607: マンション検討中さん]

今年の春から外国人観光客が5割〜6割増えるそうです
http://dd.hokkaido-np.co.jp/news/economy/economy/1-0363803-s.html

大阪の地価高騰は国人観光客が引き起こしたとも言われています
その波が札幌にもやってきそうです

[608: マンション検討中さん]

売れ残りを気にしてるのはデベロッパーによるまとしか。
住友は値引きしないしいつも呑気に売ってて完売させてるし円山で値引きしてまで売りたいデベロッパーのマンションは逆に微妙になるのでは？

[609: 匿名さん]

2月4日号の週刊ダイヤモンドの特集「中古騰落率1000物件 大調査」
面白いぞ！！！

[610: 匿名さん]

↑
見ました。
4年後に、新築価格の２倍になるマンションって・・・札幌でもあるんだね。びっくり！

[611: 匿名さん]

どのマンションですか？
こっそり教えてくれませんか。

[612: 匿名さん]

駅の裏のグラフォート？もう古いけれど

[613: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドのマンション系の特集って、ことごとくあてにならないけどね。

[614: 匿名さん]

なーんだ。期待して損したわ

[615: 匿名さん]

昨日、本屋に行ったけど売り切れだったわ。
結局、何処なの？

[616: マンション検討中さん]

立ち読みしたけど北7東1と琴似のプレミストタワー、ザサッポロレジデンスしか載ってなかった
北7東1のプレミストが一番値上がりしてることになってたけど、ここは未入居物件がずっと売れ残ってるので信憑性は疑問

[617: eマンションさん]

2013年までに買っておけばよかったな～。
今は中古も新築並に高くなっちゃって。

そう言えばあの頃、住友のデベは売れ残ってるマンションの事聞いたら『もう売れました』って、しらっとした顔で言ってたけど、暫くの間モデルルーム公開中の垂れ幕下がったままで不信感しかなかったな。

[618: 匿名さん]

＞未入居物件がずっと売れ残ってる
そりゃーそうだろ－、新築価格に一千万は盛りすぎ。

[619: 匿名さん]

新築価格3,299万円→現在価値4,057万円→2021年予想価値6,010万円
週刊ダイヤモンドの「中古暴落率1000物件大調査」によると、こちらは23%増のようです。

北7東1のプレミストは価格が強気だと不動産屋が言ってた。

[620: マンション検討中さん]

4年後、2倍になるって凄いね。新幹線効果かな？

[621: 匿名さん]

新幹線できたら、JR駅近くは高騰しそうですね。

[622: 匿名さん]

新幹線駅も東側にできるならなら創成川イーストとかも徒歩圏内なのかしら

[623: 匿名さん]

今でも北1東1の東急物件などは「札幌駅徒歩圏」を謳ってるけどね。大通駅と札幌駅にどちらも近い「真都心」なんだと。
新幹線駅（に伴うＪＲ駅周辺の再開発）だけじゃなく、元北ガス後の大型再開発とか西1丁目・2丁目間の新地下通路とか、創成川イーストの北側はこれから値段上げる理由になりそうなものがたくさんあるから、そのうち円山並の価格になるのかも。

[624: 匿名さん]

プレミストターミナルタワーの3300万って２０坪前後のの２LDKだよね。それで6000万なら坪300万前後か。
ため息しか出ない。
昨日の道新に昨年のMS平均価格が4140万って出てた。北海道の平均給与600万では手の届かないレベルだって。
買ってるのは医者とか、道外の人らしい。

[625: 匿名さん]

札駅付近はこれからますます混雑するし、生活するにはあまり適さない。買うならセカンドハウス目的でしょう。
サラリーマンがこつこつお金貯めてマイホームを構えるって場所じゃないよ

[626: 匿名さん]

都心はセカンド、立地な高齢者がホームに入るまで、民泊投資目的と予想。
ファミリーには東西線西側人気が続くだろう。

[627: 匿名さん]

どこまで本州の人たちが買い続けてくれるんでしょうかね？

札幌はまだ増えているとはいえ、道外への流出数は日本で一番でした。
マンションは増えて購入数は維持できれども、空洞化はより深刻になるってことでしょうか。

オリンピック建設が本格化して資材は再び値上がり傾向だとのことで、価格が当面は下がることはないでしょうし。
私なんかは、札幌で住宅は買うものではないのでは？と思っています。

[628: 匿名さん]

東京23区の平均価格は坪330万ですよ。
札幌なんてバーゲン価格です。

[629: 匿名さん]

創世川イーストは大注目だと思う。
新幹線ホームはエスタ横の駐車場を活かした作りにするしかスペースがないでしょう？エスタも取り壊されバスターミナルへ。エスタの商業施設は再開発が表明された超高層ビルの中へ。
札駅の幅が創世川ぎりぎりの東まで伸びて更に巨大化。しかも上で書いた人がいたけど、地下道のループ化。これもインパクト大。
雪かきをしたくない、百貨店を御用達にしたい、ちょっとお金がある、そんな人向けになりそうな予感。

[630: 匿名さん]

創成川イーストへの市電延長構想も現実となれば、更に期待は高まるかと思います。個人的にはファクトリー横を通過して苗穂新駅までのルートが最有力かなと空想してます。