札幌市内マンション価格の動向について

[契約済みさん]

先日、札幌市内のとあるマンションを契約しました。

契約してからでなんなのですが、
今後、札幌市内マンション価格の動向について、
皆さんはどのように予測されていますか？

現状、建築資材の高騰や施工費の上昇等により、
数年前と比較して価格は上昇してきています。
この傾向は、東京オリンピックあるいは、
札幌までの新幹線沿線まで続くものと判断したので、
思い切って契約しました。

一方で、現状のマンション価格の高騰は一時的なもので、
数年後には下落すると見ている方もいらっしゃいます。

私は契約しましたが、現在購入を検討されている方の
参考になればと思い、スレを作成させていただきます。

[461: マンション掲示板さん]

>>460 通りがかりさん

パチンコ屋はまあそうだけど、コープは近くに建て替えで、市内でも有数の大店舗になりますよ。
隣の駅の琴似や西28丁目が高騰してるからこの辺りは穴場だと思うけど…

[462: 匿名さん]

どうなんだろうね。24軒は地下鉄直結マンションが２つもあるんだよね。
それが立替で魅力的なテナントが入ったりすればまた変わるのかもしれないけど。
街の持つパワーみたいなものが弱い？特に自然が多いわけでもないし決め手がない。
自分なら数分の違いなら琴似か宮の沢にするかな。

[463: 元購入検討中]

価格が同じなら，駅近く広めの二十四軒と，駅からやや遠い狭めの琴似，宮の沢を
両天秤といったところでしょうか．
東西線西側なら，マンションで徒歩7,8分でも許容範囲内かなとは思いますが．

二十四軒にある西松屋は子育て世代には便利ですよ．（住所は二十四軒ではないですが）
ヤマダ電機，ユニクロ，花ゆづき（温泉），パールモンドールもありますね．
しかも琴似店，宮の森店の多くが実は住所は二十四軒です（レクサス，山頭火，ロイヤルホストなど）

＞235や＞236に書いたとおり，東西線西側はうかうかしてタイミングを逃すと
価格が高騰して手が届かなくなる可能性があります．
二十四軒も例外ではないでしょう．
円山も90平米台の新築が10年前は4000万くらいでしたが，
それが３年前で6000万，今は8000万です．
３年前に円山スレで「高すぎる」「いずれ下がる」といっていた人は
まだ，買わずに待っているのでしょうかね．
どこに住むにしても＞318にも書いたように，住みたい時に買わないと
タイミングを逃しそうです．

[464: 匿名さん]

騰がればピークを迎えて下がります。
永遠に騰がり続けるのか、と上昇に慣れ切ったころに、下がりだします。

暴騰してバブル状況になるほど、その暴落は激しく長引きます。
もっと下がると思いますから、だれも買わず、さらに下がっていきます。
失われた20年。長すぎました。

今ようやく、やっと来た資産インフレ（無理やりですけどね）。
祭りだ、祭りだ、と燥ぎたいところですが、
ただし、あまり騰がりすぎると、その後が大変ですね。
人口は減少ですし。

[465: eマンションさん]

スーモの中央区新築マンションを久しぶりに更新してみたら、一年以上前から掲載したまま売れずに残っているマンションが結構あり驚きました。
価格高騰と言われながらも中央区は建設ラッシュが続き好調なのかと思いきや、実状は売れ残りが多いのかな？
まぁ、円山あたりは信じられないお値段なのでホームページも開く気がしませんが、外国人や東京の方も買うのでしょう。
しかし、中央区でも市電沿いのマンションは新古マンションになっていたり、即入居可能のマンションが多いですね。
既に入居してる方はこのまま売れずに残っているマンションと言うことで不安にならないのでしょうか。
30以上掲載されていますが、こんな景気の中で完売できるのでしょうか？

[466: マンション検討中さん]

>>463 元購入検討中さん
10年前ぐらいに札幌に来た人間ですが、円山の90平米が4000万円てほんとでしょうか？いやもちろん疑っているわけでは無いですが。今じゃ全く考えられないですね。

[467: 通りがかりさん]

震災前は円山の新築で90平米が4000万くらいでしたよ。本当ですよ。
びっくりするくらい値上がりしたのはここ数年ではないでしょうか。
だから、今は買い時ではないと思うのです。

[468: 匿名]

円山なんかなんでも高くて良くないよ。豊平区の郊外の方がよっぽどいいよ。

[469: マンション比較中さん]

札幌ドームのある福住周辺が良いね。

[470: 匿名さん]

>>466

10年ほど前は物件ウエブサイトに戸別価格を公開している場合が多くあり誰でも簡単に分かりました。
マンション名に「円山」が含まれる５物件の(特定の住戸の）価格(2016年末頃）が手元にあるのですが、坪単価で見ると一番安いもので97万円、高いもので207万円、単純平均で134万円でした。207万円物件を除いた4物件の平均だと116万円です。
広さは83m2-102m2/2LDK-4LDKで、完成時期はH17-19年、デベは三井、三菱、住友です。

[471: マンション検討中さん]

↑2016年末頃？2006年の間違い！？

[472: 周辺住民さん]

＞471
よく見なよ」
H17~H19って書いてあるよ（平成１７年～平成１９年）

[473: 元購入検討中]

＞466

以前，ブランズ円山裏参道スレの199に書き込んだ物件の情報を
修正して再掲します．

　　　　円山　　平米
竣工年　徒歩　　単価(万)
2003　　6　　　31
2004　　9　　　42
2005　　6　　　41
2005　　8　　　34
2005　　2　　　51
2005　　5　　　32
2005　　5　　　70
2005　　6　　　42
2006　　5　　　41
2006　　3　　　40
2007　　3　　　47
2008　　7　　　41
2008　　2　　　52

平米単価70万の物件はシティタワー円山神宮鳥居前で，
例外的に高いので，これを除いて平均すると，
41.2万（坪単価136万）となります．

今の価格しか見た人がない人は，驚くかもしれないですね．
これらの物件のうち，ロケーションの良いものは
手放す人が少ないので，中古でもなかなか出てこないのですが，
たまに売り出されたものを見ると，ほとんど分譲時の価格で
売れているような印象です．

[474: 匿名さん]

ほとんど分譲時の価格で売れているのは東西線西側なら宮の沢、琴似でもありますね。
ただしロケーションが良く分譲時に完売が早かった物件ですが。

宮の沢グランファーレも伏見に比べると随分早い完売でしたから、どんな時代も完売が早く人気のある物件は強しってことでしょうね。
自分も分譲時に買えなかった思いいれがある物件の中古、投資用に狙ってますが、最近は高すぎる！

[475: ご近所さん]

築１３年、桑園地区４ＬＤＫ（９８平米）、今年大規模修繕終わりました。処分を検討中ですが今年中に売った方が得策でしょうかね・・・何社か見積もりをお願いしましたが結構ばらつきがあるもので・・・

[476: 引越センター]

高くはうれないよ。安くしないと。見向きもされない

[477: 買い替え検討中さん]

>年中に売った方が得策でしょうかね・
年内がいいですね、見積もりの一番高い価格で行きましょう。

[478: すでに売却中]

なかなか売れない。高くだしでも結局売れないから下げる。下げても売れない連鎖。福住の◯◯◯◯ハイムがいい例だよ

[479: 匿名]

マンション売却で不動産屋には幻滅した。
高値の売却が見込めると見積りを出すが、結局は売れず値下げの提案ばかり。販売努力が見えない。客のことなんか何も考えていないと気づいて、他社に依頼するも結局はどこも同じ。買い手がついたらチャンスと敷居を下げるくらいがハートに優しいと･･･感想です。

[480: 売却中]

どこもにたりよったりだが、担当者にもよるんだわ。スミ◯◯不動産は担当者によりかなり違うと聞いている。そこに変更しようとカンガエテル。

[481: 匿名さん]

>>475

相場が基準ですが、どれ位売り急いでいるかとその住戸の特異性が幾らで売れるかのプラスマイナスです。投稿情報だけで年内処分が有利か否か結論づけるのは無理です。
個々の物件についてどう考えるべきか、まともな業者なら依頼者の要望を受けて正確に教えてくれるはずです。しかし業者の立場に立って考えればわかる事で、どこの業者も見積もりは無料でやってくれますが、見積もりのコストはゼロではありません。売り手の姿勢や当初の話をどう展開するかは重要です。

見積もりは近隣類似物件の最近の取引事例を基準にし、物件固有条件を加減評価で推定しますから、基準になり得る取引実績が少なければ評価額も曖昧にならざるを得ません。さらにその物件の特異性が高いほど不正確になります。

一般論として不動産業者は専任媒介契約を取るために高評価額を提示し、契約後は早く決着するよう徐々に値下げさせます。売買の両方（いわゆる「両手」）で儲ける為に初めから仕組まれており、買い手有利（安くする）に働くモチベーションが高いです。専任媒介契約で値下げ無し長期戦を付き合ってくれる業者は稀有です。

[482: 匿名さん]

三井や住友のような大手は、高すぎると引き受けないこともあります。
知人のケースがそうでした。

有名大手のみならず、地元の中堅などにも依頼するなど、
積極的に動くと幸運が訪れるかもしれませんよ。
今は上昇傾向ですから。

[483: 匿名さん]

年内処分って、年末に家買う人いるのかしら？
諸々の手続き等で、新しい家でお正月って時期もすぎてるような

[484: 匿名さん]

少子化の時代、4LDKは売れにくいですね
小さめの3LDKや2LDKならシニアや単身者からも買ってもらえます

[485: マンション検討中さん]

少子化の影響もあるでしょうけど、価格が高くなりすぎですよね。
小家族なので、4Ｌの需要がないというより、4Ｌは高くて無理できないから、3Ｌでも十分って感じで割り切ってる人が多いのかなと。
4Ｌって中央区以外だと、数年前は3000万くらいから買えましたよね。
それが今は中央区だと、3Ｌもしくは2Ｌの価格帯…

[486: マンション検討中さん]

そうはいっても家族＋客間というように余裕を持つなら４Lは欲しいところ。
一つは収納部屋にしても良いし。

[487: 元購入検討中]

独立した部屋が３つある間取りであれば3LDKでも良いかなとは思うのですが，
最近のマンションは，リビングを吊り戸で仕切るタイプが多くて
その場合は，実質は2LDKですよね．
そうなると寝室ともう一部屋しかないわけで，
子供部屋などを考えるのなら，同様のタイプの場合，
4LDKの方が余裕があって良いかなと思いますね．

[488: 匿名さん]

４LDKって需要ないんじゃない？円山鳳苑の１３４平米も３LDKだし
住友の１１０平米以上のとこも実質２LDKくらいだわ
需要あったら作りそうだけれど。

[489: マンション検討中さん]

私もそう思います。小さい部屋の４LDKより個々の部屋が広い方が使い勝手が良いと思います。

[490: 元売却中だったもの]

いくら高くだしても高すぎると見向きもされない。早く売却したいなら安くして手堅く売却した方がストレスかからない。高いままがんばってもちゃかししか問合せないぞ。売却力なら総合で◯◯タスか◯◯ストだな。マチガッテモ
◯◯ホームの仲介は、やめた方が良いと思う。全く役に立たない

[491: 元購入検討中]

＞475

桑園は子育て世代には人気ですが，地下鉄からは遠いため
シニア層の買い替えの候補にはなりにくいでしょうね．
更に間取りも4LDKとなると，ますます子育てファミリー向けですね．
その世代で高額の物件を買える方は，まず東西線西側から検討することが多いので
少なくとも，その辺りと比較して相当に割安感のある価格にしないと
なかなか難しいということでしょう．

[492: 知りたいです]

業者さん、教えてください。
簡単な理由をつけて、札幌市内で新築、中古マンションが値崩れしそうな時期と区域は何処ですか。
その逆で、値崩れ幅が少ないと思われる区域と駅は何処ですか。

[493: ｼﾘﾀｲ]

業者さん、教えてください。
簡単な理由をつけて、札幌市内で新築、中古マンションが値崩れしそうな時期と区域は何処ですか。
その逆で、値崩れ幅が少ないと思われる区域と駅は何処ですか。

[494: 匿名さん]

業者とは言えないですが端くれにいるものとして。
投資用物件は景気の影響を受けるので、振れ幅が大きいと思います。民泊が解禁されれば収益性が高い民泊に使われる物件も増えるでしょう。自宅マンションに旅行客が増えたら手放す層も一定数出るかもしれません。

景気が悪くなっても居住用ニーズが見込める、マンション購買欲が一番高いファミリーが欲しがる物件が手堅いのでは。ここ最近の売れ行きを見てると東西線西側・地下鉄駅近の中央区と西区かと。小学校が近くてJRも徒歩圏の宮の沢のグランファーレが早々に完売してましたが、こういう物件は半永久的にファミリーの間で売買され続けるのではと思います。

[495: 匿名さん]

>>494 匿名さん
>民泊

民泊新法の詳細はまだ検討中のようですが、成立しなくてもまた成立すればなおさらヤミ民泊が増えるでしょう。特に豪華共有施設付きマンションは絶好のターゲットです。
自分のマンションで民泊等を排除したければ、実効性の疑問はあるものの、早めに手を打った方が良いと思います。

[496: 匿名さん]

>>495 匿名さん

豪華共有施設があることより、セカンドハウスや投資目的が多いかが影響すると思います。
子連れファミリーや高齢層の居住用多い場合は早めに管理規約で禁止にしますね、既存マンションでも既に管理組合で禁止方向に動いているようですし。

[497: 元購入検討中]

＞492

業者ではないですが，＞448の表の地下鉄徒歩5分，大通まで15分圏内は
まず値崩れしないでしょう．
地下鉄徒歩10分，大通まで20分圏外は値崩れの可能性が高いでしょうね．
その間の場合はロケーションによりますが，東西線西側なら大丈夫と思います．

＞495

近隣のマンションで民泊トラブルがあったようで，
うちのマンションは，すでに民泊禁止条項を管理規約に組み込んでいますよ．
まだ検討もしていない管理組合は，ちょっと動きが遅いと思います．

[498: 匿名さん]

490さんの言う通りで、
早く売りたいなら、価格で勝負でしょう。

仲介の会社も大切ですが、
社員もいろいろですから。
個々の担当者の行動力によると思います。

違ってるかもしれませんが、
「○○ホーム」の仲介で成功した方は
担当者の粘り強い交渉力を評価してました。

[499: 匿名さん]

>>496
>豪華共有施設があることより、セカンドハウスや投資目的が多いかが影響

逆も真なり…かな。
民泊客が喜ぶ豪華共有施設付きマンションなら空き期間を有効活用しやすいので、セカンドハウスや投資目的（賃貸、資産運用）で買いやすい。ゲストハウス付きマンションな二重に有利。

>管理規約で禁止

管理規約で禁止すれば安泰か…が難点。実態を調べれば調べるほど闇が深そう。
その法的拘束力については疑問視されている上に、実効性は全く別問題。期待利益に見合わない処罰が確実に課される心配が無ければ、違法でも違反でも、やる人はやる。
念のため管理規約に「当管理組合の公式言語は日本語とする」を定めておくと良さそう。価値割合連動議決権のマンションでは要検討。

[500: 匿名さん]

原油上がってマンションも値上がりするのかしら？

民泊はリベラルな人住人いたら民泊の流れになりそう。禁止したとして罰則ってあるのかしら？
なんのためのオートロックか分からなくなりますよね。

[501: 元購入検討中]

民泊に限らず管理規約にもともと強制力はありません．
例えばペット禁止の分譲マンションでペットを飼っている人が見つかって，
指導しても飼うのを止めなかったた場合でも，管理組合が強制的に退去させることはできません．
管理組合がその人を裁判で訴えるしかないのです．

民泊においても＞499にあるように同様に強制力はありません．
ではなぜ民泊を管理規約で禁止するのかといえば，それは抑止力になるからです．
わざわざ，そのような決まりのあるマンションでやってトラブルになるより，
規約のないマンションで堂々とやったほうが良いですからね．

外国人が所有者になることは，避けることはできませんので，
そのような場合でも習慣の違いでトラブルにならないように
管理規約を改正して備えておくことは重要だと思います．
ちなみにあたりまえですが，管理規約に国籍，人種，宗教などの項目を入れることは
人権侵害に当たりますので，できません．
外国人の所有者が増えてくれば，管理規約も翻訳する必要があるでしょうね．
（費用負担をどうするかは別として）

[502: 匿名さん]

>>501

>ちなみにあたりまえですが，管理規約に国籍，人種，宗教などの項目を入れることは 人権侵害に当たりますので，できません

スレ違いですが、よく理解できないので質問です。

マンション管理規約は「私法関係と基本的人権　三菱樹脂事件　昭和48年12月12日大法廷判決」（単純化すると、人権は個人と国や公共団体との関係を規律するものであって私人相互を直接規律しない：間接適用説）に該当しないという事でしょうか？

[503: 元購入検討中]

＞502

私は法律の専門家ではないので，一般的な意味で書いています．
「人権侵害」という言葉が法律的に適切でないのならば
他の言葉に読み替えて御理解ください．
「公序良俗に反する」というのが適切かもしれません．
それにより，例え規定したとしても無効となるということです．

[504: 匿名さん]

マンションのメリットの一つにセキュリティ面が挙げられてるのですから、民泊は住民層によってはデメリットになるでしょう。

[505: 490]

490ですが、◯◯ホームは土◯ホームの事ですから。念のため。

[506: 匿名]

>475
桑園はそこだけで生活するなら確かに便利だけれど大通りに行くには、近くて遠い。JRと地下鉄の乗り換えを考えると24軒や琴似の方がよっぽど利便性があるような気がします。あとはそれを踏まえた上での価格設定次第だと思います。

[507: 名無しさん]

>>506 匿名さん

職場が札幌駅近辺で、月に三回は飛行機に乗る私は新札幌が最強だと思ってます。

要するにその人のライフスタイル次第だよ。
大通りに用事ない人なんてたくさんいるよ。

[508: タイヤード]

全くその通り！

[509: 元購入検討中]

＞507

通勤，出張に便利な場所というのが第一条件で場所を決める人は多数派ではないと思います．
奥様の日頃の買い物とか外出，子供の通学などの利便性の方が考慮されるのではないでしょうか．
大通に近い方が良いというのは，大通界隈に用事があるという意味ではなく，
とりあえず大通に近い方が，どこに行くにせよ便利で融通が利くからです．

[510: 評判気になるさん]

>>509 元購入検討中さん

だったら、東西線より南北線の方が良いのでは？
札駅使えるし。