札幌市内マンション価格の動向について

[契約済みさん]

先日、札幌市内のとあるマンションを契約しました。

契約してからでなんなのですが、
今後、札幌市内マンション価格の動向について、
皆さんはどのように予測されていますか？

現状、建築資材の高騰や施工費の上昇等により、
数年前と比較して価格は上昇してきています。
この傾向は、東京オリンピックあるいは、
札幌までの新幹線沿線まで続くものと判断したので、
思い切って契約しました。

一方で、現状のマンション価格の高騰は一時的なもので、
数年後には下落すると見ている方もいらっしゃいます。

私は契約しましたが、現在購入を検討されている方の
参考になればと思い、スレを作成させていただきます。

[401: 匿名さん]

頻繁に旅行に行かないひとと雪の降らない地方のひとは戸建てがいいと思いますね。
地下鉄駅近くで。

[402: 職人さん]

戸建てで＆24時間ゴミ出し可
有るのかな？

[403: 匿名さん]

>>402
生ごみを処理するのはあるらしいですね。他のごみもありますし
町内会のごみ当番から逃れられないでしょうね。

よほど変わり者かお年寄りなら拒否できるかもしれませんが。ここでも何度も出てきてますが

冬のごみ当番大変ですよね。早起きして雪かきしてごみケースを組み立てて

ゴミが収集された後に行って掃除して組み立てたのをもとに戻す作業。健康で若い専業の方は

苦もなくできますが、それ以外の方は苦痛なんじゃないでしょうか。

戸建ていいと主張してる方はそういうことが普通にできる働き者でマメで年を取らない方なんでしょうね。

[404: 家探し]

そだよ！

[405: 評判気になるさん]

戸建なら裏の物置にいくらでもごみを仮置きできるよ。
不在中の雪かき外注したってしれた額だよ。

[406: 匿名さん]

24時間ゴミ出し可能ですね。

[407: ゴミ問題？]

この時代、ゴミの溜置きは、物置でも嫌ですね。
それと雪かきは年をとるに従い辛くなりますね。

[408: 除雪業者]

＞不在中の雪かき外注したってしれた額だよ
　１２月から３月半ばまで。
　シーズン契約の一戸建、除雪代５万円也。
　それも除雪車が来て氷のヤマを置いて行った時だけだから、じーずんで１５回くらいしか入らない。
　あとは自力で除雪。
　家庭用除雪機を持っている家多いけど、若いうちだけかなぁ。
　年を取ると辛いよ。

[409: 家探し]

ちょっとの雪かきぐらい辛いねら戸建じゃなく、集合住宅のマンションにでも入ってなよ。

[410: 匿名さん]

生ゴミ処理機もあるから、戸建でもなんとかなるんじゃないでしょうか。
それより、今の２４時間ゴミ捨ては問題はないのでしょうか？
ごみ収集自身は曜日が決まっているはずですから、ゴミの集積状況がよくなければかえってひどいことになりそうな気が。
住んでないのでどんなものか意見を聞いてみたいです。

[411: マンション検討中さん]

戸建てでも、
ディスポーザーを付ける、
家の周囲は全面ロードヒーティング、
で問題解決します。

[412: 匿名さん]

決まった日しかゴミをだせないのが嫌なんです。
札幌は分別が細かくなってから負担が大幅に増しました。
プラスチックごみなんて量が多いから出し忘れると大量に溜まります。
ゴミの日を気にしながら生活しないといけないのがとにかくめんどくさい。

その点、24時間ゴミ出し可能なマンションはゴミ箱が一杯になったときにいつでも捨てられます。
これから購入するとしたら必須ですね。

[413: マンション比較中さん]

「24時間ゴミ出し可能なマンション」って ファインシティ札幌ザ・タワー大通公園 ライオンズ大通公園ステーションレジデンス ザ・パークハウス 札幌大通東　といっぱい有るね。

[414: 検討板ユーザーさん]

やっぱりその階でゴミを出せるのがいいですよね本当は

[415: 除雪業者]

＞家の周囲は全面ロードヒーティング
　そうするとロードヒーティング用に大きな外付け灯油タンクが、もう一つ必要ですね。
　灯油タンク２つもちで、１か月、灯油代が・・・４万円？
　冬場の４か月で・・・16万円？
　除雪業者に頼んだ方が安いですね。

[416: 評判気になるさん]

全面ロードヒーティング＞除雪業者
だねお金の問題では無いので、

[417: 匿名さん]

階毎にゴミ出し場所あるのも考え物、と前に営業さんは言ってたよ。数年経つとなんともいえない臭いがする場合があると。そうなれば換気や処置はするんだろうけど。
自分ちのゴミなら我慢できるが、他人様のゴミの臭いはやだよ。
マンションだって維持費それなりだからね、除雪代トータルしても割り高な今なら戸建て人気もわかる。

[418: 除雪業者]

　除雪だけではない。
　春から夏にかけては、膨大に生えた雑草の処理が必要。
　本州の梅雨並みに雨が降る日が多くなった、ここ北海道。
　雨上がりは、雑草の伸び方も半端じゃない。
　腰を曲げての雑草刈も辛いが、やらないと虫が出る。
　うちは戸建を十数年前に建てたが、子どもも巣立った今。
　夫婦とも、あちこち身体にガタもきていて、何歳まで運転できるかも分からない。
　管理が大変な戸建は手放して、小さくていいからマンションを探している。
　戸建も考えものである。

[419: 中央区民]

知人は各階にゴミ出し場所がある琴似のタワマンに住んでますが、
築10年程ですが、とても快適と言ってますね。
むしろこのマンションの一番良い所と言っています。

自分は1階に24時間OKのゴミ出し場所があるマンションに住んでますが、
管理人さんがマメに片付けてくれているせいか非常に快適ですね。
ただ正月休みとかでゴミが多い時等ゴミスペースが若干臭いを感じる時はありますが、
ゴミが集荷されれば臭いは無くなってしまうので経過年数など関係ありませんね。

また戸建でも（もちろん注文住宅ですが）建て方次第で、
ゴミ置き場を作ったり、除雪を極力せず、かつランニングコストを
抑えるように住むプランは出来ますよ。
（そういう注文も多いようですね）

[420: 除雪業者]

　＞除雪を極力せず、かつランニングコストを
　　抑えるように住むプランができますよ

　　どういうプランですか！？
　　初めて聞きました。
　　今後の参考にしますので、ぜひ教えてください。

[421: マンション検討中さん]

この流れみてると、やっぱり子育て中はごみも多いし上下の騒音等考慮しても戸建がいいのでは。
子どもが巣立って体力落ちたらマンション住み替え、が理想的な気がする。

[422: 元購入検討中]

＞421

もちろん，それが可能な状況であれば，そうでしょうね．
問題は，本当にそれがうまく実行できるか，ということだと思います．
戸建ての場合，マンションに移りたいころには
建物の資産価値はほとんどゼロでしょうし，
土地も場所をよく考えて買わないと，売りに出しても
まったく買い手がつかないということになりかねません．
しかも30年後は人口減で，郊外は空き家が増えているはずですからね．
その状況で，老後資金が減るのを覚悟で新たに地下鉄至近のマンションを
新築にせよ中古にせよ買うのは，収入・資産にかなりの
余裕がある人でないと，ちょっと厳しいだろうと思います．
そう考えると，最初からマンションに住み続けるというのも
選択肢となるでしょうね．
もちろんマンションも古くなれば大規模修繕などで費用がかさむでしょうから
終の棲家とすることも考えるのであれば，あまり若いうちに
購入するのは問題かもしれません．
音楽系のことをやる，もしくは子供に習わせたい場合は（特に管楽器）
一戸建てにしたほうが無難でしょうね．

＞411

戸建てにディスポーザーをつけるのは，現在は浄化槽が必要で
維持費がばかにならないので現実的ではないような気がします．
自分の実家（札幌ではないですが）は生ごみ処理機を使ってますよ．
夜にセットしておけば，乾燥して茶色の粉末になってます．
やや音がしますが，台所近くで寝るのでなければ気にならないかと．

[423: 中古野郎]

中古マンション探してるが、毎日のように不動産会社替えて売りに出してるマンションあるが、何かあるんだろうか？そのマンション

[424: 中古野郎]

地下鉄福住駅周辺な。

[425: 名無しさん]

>>423 中古野郎さん

一般媒介なのでは。

[426: 中古野郎]

それは、わかってます。ただ不動産依頼が半端じゃない。ネット見るのもその物件ばかりで正直迷惑。そこまでしないと売れない物件なのかと、引いてしまうわ。

[427: 名名無しさん]

新築マンションが高すぎて売れないのは判るけど、見てくれリフォームとは別に資産価値の維持率の側面と、高齢化に伴う戸建とマンションの在り方、あらゆるニーズを満たしている中古が桑園にありますね。
今後の札幌も、住むべき地域事情と住むべき環境事情を踏まえた二極化が進むと思います。
どの業者も広告の出ずっぱり、売れないのは景気が悪いのですかね。

[428: 匿名さん]

>>427
どこ？

[429: 名無しさん]

桑園駅と私立病院まで徒歩5分以内にあるマンションです。
新幹線開通後の札幌駅と、適度な距離間を保ちつつ、日常生活に必要な交通機関、スーパー、病院、金融機関、その他公的機関の全てがあります。
上記の様な条件がそろっていた土地価格は、バブル期を経験した中でも下がり難いですね、資産価値の維持率が高い事を意味します。
冬のロードヒーティングは高齢者に係らず良い設備ですね。
徒歩圏5分以内に全て揃うということが、住むべき地域、住むべき環境という事です。

[430: マンション検討中さん]

桑園の中古マンションを売りたくてしかたない人がいるようですね
よほど買い手がつかないんでしょう

[431: 区役所前]

中古マンション高すぎ。誰も買わないわ。新築時とあまり変わらない価格で売ろうとするのは、甘いよ。

[432: マンション検討中さん]

ほんと、高すぎ。いつまでも売れないでずーっと載ってるの多いわ。

[433: やっぱり]

買いそびれたかな、あれよあれよと中古も高くなった。
良い場所が高いのはわかるけど、値段の一言だね。
買い易くなったら考えよう。何時かな？
戸建とマンションのゴミと除雪と雑草、考えもしなかった(^<^)

[434: 名無しさん]

私も買いそびれた派のひとりです。
2013年位までに買っておけば良かったって思います。
まさかこんなに高くなるなんて思ってなかったうえに、景気はいまいちなままでしょ。
今、いい場所に新築マンション買えるのはお金持ちだけ。
後悔してもしょうがないけど、その時は本当に欲しい物件がなかったから買わなかったわけだし。
焦って妥協したマンション住むよりいいか、と自分に言い聞かせてます。

[435: 匿名さん]

ここ数年で物件価格は上がりましたが、金利が下がっているので金利負担は減っています。
長期のローンを組んで月々の支払額を抑えれば、まだ購入可能な範囲だと思います。

金融緩和を進めてきた日銀黒田総裁の任期は2018年4月までで、その後は緩和が続く保証はありません。
また、観光客の増加をうけて札幌の地価は急激に上昇中です。
このまま待っていると物件価格、金利がともに上昇して手を出せなくなるリスクがあります。

[436: 購入経験者さん]

札幌でこれからマンションの購入をするならば都心エリア以外は
考えられません。（ただし狭くてDINKS向けが多いのでファミリー層には向かない）
条件として地下鉄大通りや札幌駅徒歩５分以内であれば最高でしょう
郊外でマンションはありえないでしょう（売却難しい資産性が無い）
これから１０年以内で札幌市でも高齢化が進み人より空き家が多くなり空き家問題に発展するでしょう　
過疎地より早めに脱出する方が良いのですが現実問題として難しい
かくいう私も昨年過疎地から脱出し都心エリアへと住み替えました

[437: 匿名さん]

ずっと住み続けるつもりであれば売却価格は気にする必要はありません。
むしろ土地が値上がりすると固定資産税も上がるのでマイナスです。

[438: マンション検討中さん]

私は住むなら閑静な住宅地がいいので中心部より少し離れていても地下鉄が近い立地を探しています。
過疎化が進んだり人口減少によって中古マンションでもいいので手に入りやすい価格となることを希望しています。

[439: 元購入検討中]

＞436

以前＞258に書きましたが，まったくその通りで，
賢明な意見，判断と思います．

札幌においても今後，郊外は間違いなく過疎化が進むということは
十分理解した上で，住む場所を検討することが重要でしょうね．

[440: 元購入検討中]

＞437

マンションの場合，土地の固定資産税は戸数割りになるので
地価上昇の影響はほとんどないと思います．

＞438

都心から離れていても地下鉄徒歩５分以内，または地下鉄徒歩＋大通までの所要時間が
15分以内くらいに収まるような物件は人気が高いので，
残念ながら今後も値段はなかなか下がらないのではないかと思います．

[441: 匿名さん]

>>440 元購入検討中さん

>土地の固定資産税は戸数割り

まさか…

[442: 元購入検討中]

＞441

区分所有者の持ち分，すなわち専有部分の面積に応じて
と，いちいち書けと？

[443: 匿名さん]

>>437
そうはいっても、介護付き老人ホームに行かなきゃいけないこともありますからね。
やっぱり高く売れるところが良いと思いますよ。

[444: 匿名さん]

> 区分所有者の持ち分，すなわち専有部分の面積に応じて と，いちいち書けと？

「面積割」か「持分割」などと端的に書けば十分明瞭正確。面倒?
「戸数割」は別の意味になるので間違い。

ついでに言うと、戸数割だろうが面積割だろうが、

> マンションの場合，土地の固定資産税は戸数割りになるので 地価上昇の影響はほとんどないと思います．

の論理も本源的でない。

[445: 元購入検討中]

＞444

随分と頭のお固い人のようですね．普通の人が「持分割」とかいて分かるとでも？
マンションの場合，土地の固定資産税が複数の所有者で分割されるため
一戸建てと比べれば，影響が少ないという話を分かりやすく
書いただけでしょうに．
分かりやすさよりも厳密さを求めるお仕事なのでしょうかね．

＞441と同じ方なのか分かりませんが，不正確だと思えば
その時に「正確には～ですね」と補足してくれれば良いだけのことでしょう．

御意見があるのなら「本源的」などという小難しい言葉を弄さずに，
みなさんに分かりやすく説明されてはいかがですか？
そのほうが建設的ですよ．

[446: 匿名さん]

＞440

都心から離れていても地下鉄徒歩５分以内，または地下鉄徒歩＋大通までの所要時間が
15分以内くらいに収まるような物件は人気が高いので

それ、20分にするだけで戸建て帰るのが札幌。

[447: 名無し]

へ～ここってもしかして業者さんのやりとり？
趣旨が判れば良いのでは無いですか。

[448: 元購入検討中]

＞446

ちょっと大通までの所要時間の表を作ってみました．
マンションなら徒歩5分以内で15分圏内，
戸建てなら徒歩10分以内で20分圏内が理想と思いますが，
実現には金銭的なハードルが，なかなか高そうな印象です．

個人的に今，ねらい目だと思うのは二十四軒ですね．
西区以外の方にはピンと来ないかもしれませんが，
円山，宮の森，桑園，琴似に隣接していて利便性も高いわりには，
地名のイメージがあまりぱっとしないせいか（地元の方すみません）
まだ割安だと思います．生協も移転して，大きいのができますし．
北円山と呼ぶのはちょっと厳しいですが，西桑園，東琴似なんて
通称が定着すると，良いのかもしれませんね．
ちょうど西28丁目界隈がいつの間にか円山になったように．

[449: 匿名さん]

西28丁目は昔から北円山ですよ

[450: 周辺住民さん]

ですね、西２８丁目～日新小あたりは昔から北円山でしたね。
二十四軒はね、昔からパッとしないんですよね。なんでしょう、桑園も昔は倉庫街で、二十四軒駅から競馬場行きのバスもあるせいかいまひとつイメージがね。
ならば戸建てなら商店街のある琴似、街として新しい宮の沢方面になるのかなぁ、なんて素人分析しています。

[451: 元購入検討中]

おっしゃる通り北円山という呼び方はあり，行政の区画でも使われています．
ところが「北円山」ではなく「円山」になっているというところがミソです．
最近，西28丁目付近に建設中の複数のマンション，
円山ザ・レジデンス，クレアホームズ円山<西28丁目駅前>，
プレミスト円山北5条，ブランズ円山北6条（仮称）
は，みんななぜ北円山にしないのでしょうか．
これは住所名・駅名には北円山がないため，地元の方以外には
いまいちピンとこないということに加えて，
円山にしたほうが買い手に対するイメージが良いという不動産会社の戦略です．
このように，なし崩し的に「円山」を冠するマンションの範囲が広がっており，
西28丁目界隈はそれに完全に取り込まれているようですね．
つまり北円山と円山の境目が北上していっているということです．
現状をGoogleマップをざっと眺めると，マンション名で北円山が多いのは
旧５号線以北になってきているようです．


＞450

もちろん宮の沢，琴似のほうが良いと私も思いますが，
すでに人気が高く値段も高騰してきているので，
あえて狙い目として割安感のある二十四軒を推した次第です．
地元の古い人の持つような桑園へのネガティブなイメージは
現在は全くないと思いますので，二十四軒も今後
イメージチェンジする可能性があるかもしれません．

[452: 名無し]

円山近辺のﾏﾝｼｮﾝも高すぎて販売苦しくだいぶ値下げしている物件多いようです。
やはり実需に近い金額じゃないと厳しいようです。
北海道はそんなにお金持ちいないから。

[453: 匿名さん]

北海道や札幌の知名度が国内外(特に"外")で上がれば上がるほど札幌の不動産価格の価格優位性が際立つので、"実需"は実需でも"北海道"に限定して理解しないほうが良い。
円山の幹線通りから外れた住宅街で「どうしてこんな所に○○人が…」という光景に出くわす。彼らは明らかにただの物見遊山の観光客ではなさそうだ。

[454: 匿名さん]

去年あたりまでは、外国の投資家の動き活発なようでした。

[455: 匿名さん]

マンションが売れなくなっても土地の価格は容赦なく上がっていきます。
オフィスもホテルも全く足りないですから、土地需要は旺盛です。
マンションは価格が上がりながら販売戸数が減っていく方向になるはずです。

[456: 匿名さん]

>>452
それなりにお金持ちいますよ。よくそう意見聞くけれど不思議だわ
マンションを買うかどうかは知りませんが。
北海道以外のひとも買ってるんじゃないの？

[457: 匿名さん]

都心にオフィスや商業ビル、そしてホテルがどんどん建設されてゆくのが本来の姿。
そうなれば好景気を実感できますね。
（都心にレジデンスというのは、どちらかといえば不景気の時期に見られることですが、
そろそろ本格的なバブリーな時期がやってくるのかな。
それとも、アベノミクス大失敗で不況に？
ま、景気はサイクルですがね）

[458: 中古野郎]

豊平区で中古マンション探している。ネットを毎日見てるが福住駅近辺の◯◯ハイムとかいう中古マンション何社も一般媒介してるが、ネット見る時引いてしまう。毎回、毎回出ててウンザリ。高すぎじゃねえー。

[459: マンション投資家]

他の方も述べておりますが札幌都心部では現在、ホテル・オフィス・商業ビル等の供給が不足しており
新しい土地の取得競争があり、中央区エリアではマンションのみならず激しい競争が行われております。
そのため中央区エリアでの土地が高騰しておりマンションの価格は必然的にまだ上昇するかもしれません

[460: 通りがかりさん]

中央区と言っても市電とバスのみの場所じゃ、マンション買う気にならないな。
24軒は少し前に職場があって2年位、毎日通勤してたけどなんか中途半端で不便なイメージしかないな。
大きすぎるパチンコ屋と古いコープ。
住みたいって思わせる場所じゃなかった。

[461: マンション掲示板さん]

>>460 通りがかりさん

パチンコ屋はまあそうだけど、コープは近くに建て替えで、市内でも有数の大店舗になりますよ。
隣の駅の琴似や西28丁目が高騰してるからこの辺りは穴場だと思うけど…

[462: 匿名さん]

どうなんだろうね。24軒は地下鉄直結マンションが２つもあるんだよね。
それが立替で魅力的なテナントが入ったりすればまた変わるのかもしれないけど。
街の持つパワーみたいなものが弱い？特に自然が多いわけでもないし決め手がない。
自分なら数分の違いなら琴似か宮の沢にするかな。

[463: 元購入検討中]

価格が同じなら，駅近く広めの二十四軒と，駅からやや遠い狭めの琴似，宮の沢を
両天秤といったところでしょうか．
東西線西側なら，マンションで徒歩7,8分でも許容範囲内かなとは思いますが．

二十四軒にある西松屋は子育て世代には便利ですよ．（住所は二十四軒ではないですが）
ヤマダ電機，ユニクロ，花ゆづき（温泉），パールモンドールもありますね．
しかも琴似店，宮の森店の多くが実は住所は二十四軒です（レクサス，山頭火，ロイヤルホストなど）

＞235や＞236に書いたとおり，東西線西側はうかうかしてタイミングを逃すと
価格が高騰して手が届かなくなる可能性があります．
二十四軒も例外ではないでしょう．
円山も90平米台の新築が10年前は4000万くらいでしたが，
それが３年前で6000万，今は8000万です．
３年前に円山スレで「高すぎる」「いずれ下がる」といっていた人は
まだ，買わずに待っているのでしょうかね．
どこに住むにしても＞318にも書いたように，住みたい時に買わないと
タイミングを逃しそうです．

[464: 匿名さん]

騰がればピークを迎えて下がります。
永遠に騰がり続けるのか、と上昇に慣れ切ったころに、下がりだします。

暴騰してバブル状況になるほど、その暴落は激しく長引きます。
もっと下がると思いますから、だれも買わず、さらに下がっていきます。
失われた20年。長すぎました。

今ようやく、やっと来た資産インフレ（無理やりですけどね）。
祭りだ、祭りだ、と燥ぎたいところですが、
ただし、あまり騰がりすぎると、その後が大変ですね。
人口は減少ですし。

[465: eマンションさん]

スーモの中央区新築マンションを久しぶりに更新してみたら、一年以上前から掲載したまま売れずに残っているマンションが結構あり驚きました。
価格高騰と言われながらも中央区は建設ラッシュが続き好調なのかと思いきや、実状は売れ残りが多いのかな？
まぁ、円山あたりは信じられないお値段なのでホームページも開く気がしませんが、外国人や東京の方も買うのでしょう。
しかし、中央区でも市電沿いのマンションは新古マンションになっていたり、即入居可能のマンションが多いですね。
既に入居してる方はこのまま売れずに残っているマンションと言うことで不安にならないのでしょうか。
30以上掲載されていますが、こんな景気の中で完売できるのでしょうか？

[466: マンション検討中さん]

>>463 元購入検討中さん
10年前ぐらいに札幌に来た人間ですが、円山の90平米が4000万円てほんとでしょうか？いやもちろん疑っているわけでは無いですが。今じゃ全く考えられないですね。

[467: 通りがかりさん]

震災前は円山の新築で90平米が4000万くらいでしたよ。本当ですよ。
びっくりするくらい値上がりしたのはここ数年ではないでしょうか。
だから、今は買い時ではないと思うのです。

[468: 匿名]

円山なんかなんでも高くて良くないよ。豊平区の郊外の方がよっぽどいいよ。

[469: マンション比較中さん]

札幌ドームのある福住周辺が良いね。

[470: 匿名さん]

>>466

10年ほど前は物件ウエブサイトに戸別価格を公開している場合が多くあり誰でも簡単に分かりました。
マンション名に「円山」が含まれる５物件の(特定の住戸の）価格(2016年末頃）が手元にあるのですが、坪単価で見ると一番安いもので97万円、高いもので207万円、単純平均で134万円でした。207万円物件を除いた4物件の平均だと116万円です。
広さは83m2-102m2/2LDK-4LDKで、完成時期はH17-19年、デベは三井、三菱、住友です。

[471: マンション検討中さん]

↑2016年末頃？2006年の間違い！？

[472: 周辺住民さん]

＞471
よく見なよ」
H17~H19って書いてあるよ（平成１７年～平成１９年）

[473: 元購入検討中]

＞466

以前，ブランズ円山裏参道スレの199に書き込んだ物件の情報を
修正して再掲します．

　　　　円山　　平米
竣工年　徒歩　　単価(万)
2003　　6　　　31
2004　　9　　　42
2005　　6　　　41
2005　　8　　　34
2005　　2　　　51
2005　　5　　　32
2005　　5　　　70
2005　　6　　　42
2006　　5　　　41
2006　　3　　　40
2007　　3　　　47
2008　　7　　　41
2008　　2　　　52

平米単価70万の物件はシティタワー円山神宮鳥居前で，
例外的に高いので，これを除いて平均すると，
41.2万（坪単価136万）となります．

今の価格しか見た人がない人は，驚くかもしれないですね．
これらの物件のうち，ロケーションの良いものは
手放す人が少ないので，中古でもなかなか出てこないのですが，
たまに売り出されたものを見ると，ほとんど分譲時の価格で
売れているような印象です．

[474: 匿名さん]

ほとんど分譲時の価格で売れているのは東西線西側なら宮の沢、琴似でもありますね。
ただしロケーションが良く分譲時に完売が早かった物件ですが。

宮の沢グランファーレも伏見に比べると随分早い完売でしたから、どんな時代も完売が早く人気のある物件は強しってことでしょうね。
自分も分譲時に買えなかった思いいれがある物件の中古、投資用に狙ってますが、最近は高すぎる！

[475: ご近所さん]

築１３年、桑園地区４ＬＤＫ（９８平米）、今年大規模修繕終わりました。処分を検討中ですが今年中に売った方が得策でしょうかね・・・何社か見積もりをお願いしましたが結構ばらつきがあるもので・・・

[476: 引越センター]

高くはうれないよ。安くしないと。見向きもされない

[477: 買い替え検討中さん]

>年中に売った方が得策でしょうかね・
年内がいいですね、見積もりの一番高い価格で行きましょう。

[478: すでに売却中]

なかなか売れない。高くだしでも結局売れないから下げる。下げても売れない連鎖。福住の◯◯◯◯ハイムがいい例だよ

[479: 匿名]

マンション売却で不動産屋には幻滅した。
高値の売却が見込めると見積りを出すが、結局は売れず値下げの提案ばかり。販売努力が見えない。客のことなんか何も考えていないと気づいて、他社に依頼するも結局はどこも同じ。買い手がついたらチャンスと敷居を下げるくらいがハートに優しいと･･･感想です。

[480: 売却中]

どこもにたりよったりだが、担当者にもよるんだわ。スミ◯◯不動産は担当者によりかなり違うと聞いている。そこに変更しようとカンガエテル。

[481: 匿名さん]

>>475

相場が基準ですが、どれ位売り急いでいるかとその住戸の特異性が幾らで売れるかのプラスマイナスです。投稿情報だけで年内処分が有利か否か結論づけるのは無理です。
個々の物件についてどう考えるべきか、まともな業者なら依頼者の要望を受けて正確に教えてくれるはずです。しかし業者の立場に立って考えればわかる事で、どこの業者も見積もりは無料でやってくれますが、見積もりのコストはゼロではありません。売り手の姿勢や当初の話をどう展開するかは重要です。

見積もりは近隣類似物件の最近の取引事例を基準にし、物件固有条件を加減評価で推定しますから、基準になり得る取引実績が少なければ評価額も曖昧にならざるを得ません。さらにその物件の特異性が高いほど不正確になります。

一般論として不動産業者は専任媒介契約を取るために高評価額を提示し、契約後は早く決着するよう徐々に値下げさせます。売買の両方（いわゆる「両手」）で儲ける為に初めから仕組まれており、買い手有利（安くする）に働くモチベーションが高いです。専任媒介契約で値下げ無し長期戦を付き合ってくれる業者は稀有です。

[482: 匿名さん]

三井や住友のような大手は、高すぎると引き受けないこともあります。
知人のケースがそうでした。

有名大手のみならず、地元の中堅などにも依頼するなど、
積極的に動くと幸運が訪れるかもしれませんよ。
今は上昇傾向ですから。

[483: 匿名さん]

年内処分って、年末に家買う人いるのかしら？
諸々の手続き等で、新しい家でお正月って時期もすぎてるような

[484: 匿名さん]

少子化の時代、4LDKは売れにくいですね
小さめの3LDKや2LDKならシニアや単身者からも買ってもらえます

[485: マンション検討中さん]

少子化の影響もあるでしょうけど、価格が高くなりすぎですよね。
小家族なので、4Ｌの需要がないというより、4Ｌは高くて無理できないから、3Ｌでも十分って感じで割り切ってる人が多いのかなと。
4Ｌって中央区以外だと、数年前は3000万くらいから買えましたよね。
それが今は中央区だと、3Ｌもしくは2Ｌの価格帯…

[486: マンション検討中さん]

そうはいっても家族＋客間というように余裕を持つなら４Lは欲しいところ。
一つは収納部屋にしても良いし。

[487: 元購入検討中]

独立した部屋が３つある間取りであれば3LDKでも良いかなとは思うのですが，
最近のマンションは，リビングを吊り戸で仕切るタイプが多くて
その場合は，実質は2LDKですよね．
そうなると寝室ともう一部屋しかないわけで，
子供部屋などを考えるのなら，同様のタイプの場合，
4LDKの方が余裕があって良いかなと思いますね．

[488: 匿名さん]

４LDKって需要ないんじゃない？円山鳳苑の１３４平米も３LDKだし
住友の１１０平米以上のとこも実質２LDKくらいだわ
需要あったら作りそうだけれど。

[489: マンション検討中さん]

私もそう思います。小さい部屋の４LDKより個々の部屋が広い方が使い勝手が良いと思います。

[490: 元売却中だったもの]

いくら高くだしても高すぎると見向きもされない。早く売却したいなら安くして手堅く売却した方がストレスかからない。高いままがんばってもちゃかししか問合せないぞ。売却力なら総合で◯◯タスか◯◯ストだな。マチガッテモ
◯◯ホームの仲介は、やめた方が良いと思う。全く役に立たない

[491: 元購入検討中]

＞475

桑園は子育て世代には人気ですが，地下鉄からは遠いため
シニア層の買い替えの候補にはなりにくいでしょうね．
更に間取りも4LDKとなると，ますます子育てファミリー向けですね．
その世代で高額の物件を買える方は，まず東西線西側から検討することが多いので
少なくとも，その辺りと比較して相当に割安感のある価格にしないと
なかなか難しいということでしょう．

[492: 知りたいです]

業者さん、教えてください。
簡単な理由をつけて、札幌市内で新築、中古マンションが値崩れしそうな時期と区域は何処ですか。
その逆で、値崩れ幅が少ないと思われる区域と駅は何処ですか。

[493: ｼﾘﾀｲ]

業者さん、教えてください。
簡単な理由をつけて、札幌市内で新築、中古マンションが値崩れしそうな時期と区域は何処ですか。
その逆で、値崩れ幅が少ないと思われる区域と駅は何処ですか。

[494: 匿名さん]

業者とは言えないですが端くれにいるものとして。
投資用物件は景気の影響を受けるので、振れ幅が大きいと思います。民泊が解禁されれば収益性が高い民泊に使われる物件も増えるでしょう。自宅マンションに旅行客が増えたら手放す層も一定数出るかもしれません。

景気が悪くなっても居住用ニーズが見込める、マンション購買欲が一番高いファミリーが欲しがる物件が手堅いのでは。ここ最近の売れ行きを見てると東西線西側・地下鉄駅近の中央区と西区かと。小学校が近くてJRも徒歩圏の宮の沢のグランファーレが早々に完売してましたが、こういう物件は半永久的にファミリーの間で売買され続けるのではと思います。

[495: 匿名さん]

>>494 匿名さん
>民泊

民泊新法の詳細はまだ検討中のようですが、成立しなくてもまた成立すればなおさらヤミ民泊が増えるでしょう。特に豪華共有施設付きマンションは絶好のターゲットです。
自分のマンションで民泊等を排除したければ、実効性の疑問はあるものの、早めに手を打った方が良いと思います。

[496: 匿名さん]

>>495 匿名さん

豪華共有施設があることより、セカンドハウスや投資目的が多いかが影響すると思います。
子連れファミリーや高齢層の居住用多い場合は早めに管理規約で禁止にしますね、既存マンションでも既に管理組合で禁止方向に動いているようですし。

[497: 元購入検討中]

＞492

業者ではないですが，＞448の表の地下鉄徒歩5分，大通まで15分圏内は
まず値崩れしないでしょう．
地下鉄徒歩10分，大通まで20分圏外は値崩れの可能性が高いでしょうね．
その間の場合はロケーションによりますが，東西線西側なら大丈夫と思います．

＞495

近隣のマンションで民泊トラブルがあったようで，
うちのマンションは，すでに民泊禁止条項を管理規約に組み込んでいますよ．
まだ検討もしていない管理組合は，ちょっと動きが遅いと思います．

[498: 匿名さん]

490さんの言う通りで、
早く売りたいなら、価格で勝負でしょう。

仲介の会社も大切ですが、
社員もいろいろですから。
個々の担当者の行動力によると思います。

違ってるかもしれませんが、
「○○ホーム」の仲介で成功した方は
担当者の粘り強い交渉力を評価してました。

[499: 匿名さん]

>>496
>豪華共有施設があることより、セカンドハウスや投資目的が多いかが影響

逆も真なり…かな。
民泊客が喜ぶ豪華共有施設付きマンションなら空き期間を有効活用しやすいので、セカンドハウスや投資目的（賃貸、資産運用）で買いやすい。ゲストハウス付きマンションな二重に有利。

>管理規約で禁止

管理規約で禁止すれば安泰か…が難点。実態を調べれば調べるほど闇が深そう。
その法的拘束力については疑問視されている上に、実効性は全く別問題。期待利益に見合わない処罰が確実に課される心配が無ければ、違法でも違反でも、やる人はやる。
念のため管理規約に「当管理組合の公式言語は日本語とする」を定めておくと良さそう。価値割合連動議決権のマンションでは要検討。

[500: 匿名さん]

原油上がってマンションも値上がりするのかしら？

民泊はリベラルな人住人いたら民泊の流れになりそう。禁止したとして罰則ってあるのかしら？
なんのためのオートロックか分からなくなりますよね。

[501: 元購入検討中]

民泊に限らず管理規約にもともと強制力はありません．
例えばペット禁止の分譲マンションでペットを飼っている人が見つかって，
指導しても飼うのを止めなかったた場合でも，管理組合が強制的に退去させることはできません．
管理組合がその人を裁判で訴えるしかないのです．

民泊においても＞499にあるように同様に強制力はありません．
ではなぜ民泊を管理規約で禁止するのかといえば，それは抑止力になるからです．
わざわざ，そのような決まりのあるマンションでやってトラブルになるより，
規約のないマンションで堂々とやったほうが良いですからね．

外国人が所有者になることは，避けることはできませんので，
そのような場合でも習慣の違いでトラブルにならないように
管理規約を改正して備えておくことは重要だと思います．
ちなみにあたりまえですが，管理規約に国籍，人種，宗教などの項目を入れることは
人権侵害に当たりますので，できません．
外国人の所有者が増えてくれば，管理規約も翻訳する必要があるでしょうね．
（費用負担をどうするかは別として）

[502: 匿名さん]

>>501

>ちなみにあたりまえですが，管理規約に国籍，人種，宗教などの項目を入れることは 人権侵害に当たりますので，できません

スレ違いですが、よく理解できないので質問です。

マンション管理規約は「私法関係と基本的人権　三菱樹脂事件　昭和48年12月12日大法廷判決」（単純化すると、人権は個人と国や公共団体との関係を規律するものであって私人相互を直接規律しない：間接適用説）に該当しないという事でしょうか？

[503: 元購入検討中]

＞502

私は法律の専門家ではないので，一般的な意味で書いています．
「人権侵害」という言葉が法律的に適切でないのならば
他の言葉に読み替えて御理解ください．
「公序良俗に反する」というのが適切かもしれません．
それにより，例え規定したとしても無効となるということです．

[504: 匿名さん]

マンションのメリットの一つにセキュリティ面が挙げられてるのですから、民泊は住民層によってはデメリットになるでしょう。

[505: 490]

490ですが、◯◯ホームは土◯ホームの事ですから。念のため。

[506: 匿名]

>475
桑園はそこだけで生活するなら確かに便利だけれど大通りに行くには、近くて遠い。JRと地下鉄の乗り換えを考えると24軒や琴似の方がよっぽど利便性があるような気がします。あとはそれを踏まえた上での価格設定次第だと思います。

[507: 名無しさん]

>>506 匿名さん

職場が札幌駅近辺で、月に三回は飛行機に乗る私は新札幌が最強だと思ってます。

要するにその人のライフスタイル次第だよ。
大通りに用事ない人なんてたくさんいるよ。

[508: タイヤード]

全くその通り！

[509: 元購入検討中]

＞507

通勤，出張に便利な場所というのが第一条件で場所を決める人は多数派ではないと思います．
奥様の日頃の買い物とか外出，子供の通学などの利便性の方が考慮されるのではないでしょうか．
大通に近い方が良いというのは，大通界隈に用事があるという意味ではなく，
とりあえず大通に近い方が，どこに行くにせよ便利で融通が利くからです．

[510: 評判気になるさん]

>>509 元購入検討中さん

だったら、東西線より南北線の方が良いのでは？
札駅使えるし。

[511: 元購入検討中]

＞510

おっしゃる意味がよくわかりません．
＞509の書き込みから，どう考えると南北線の方が良いということになるのか
具体的に説明をお願いします．

[512: マンション比較中さん]

そうですね是非・説明をお願いします．

[513: 買い替え検討中さん]

>>507
確かにライフスタイル次第だが、506は475の桑園のマンションの売却についてのコメントだよ。新札幌はこの際論外

＞＞508
何がその通り？新札幌？ライフスタイル？

＞＞509
私もそう思う。特に475はファミリー向けのマンションだから家族の利便性を考慮すべきだな。

＞＞510
何で南北線がここで出てくるの？
あくまでも475に対する桑園地区とその界隈の動向の話じゃないの？

[514: 匿名さん]

新札幌はJRもあるから札幌駅に出るのが便利でJRで千歳に行くのも便利って
言いたいんじゃないの？大通には東西線で行くと。冬は中央区と比べたらものすごい寒くて、風が強いいけれど
北広島なんんかは札幌市街地より10度くらい低いよね。空気はいいかもね

[515: 匿名さん]

民泊新法の概略きたね。
http://www.hokuyonp.com/wp-content/uploads/2016/12/2016.12.5.pdf

管理規約での可否の明示を求めていくそう。
この記事の予想通りなら、賃貸比率が多いマンションは民泊OK、居住組ファミリーが多い物件は禁止に動くね。
立地良いけど古くて賃貸多いとか、築浅でも売れ残りがあるマンションは投資用に買い時か？
自己居住用なら戸数の少ない高級物件か郊外ファミリー物件が安全か。

[516: 元購入検討中]

＞515

今日の日経の記事は民泊の上限を180日とする，というものです．
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS03H04_T01C16A2MM8000/
民泊特区において「区分所有者間（管理組合）でよく議論の上、できる限り管理組合として方針を決定し、
できるだけ管理規約において明示する等により方針を告知することが望ましい」
という国交省の通達は，11月11日にすでに出されています．
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000136.html
来年，民泊新法が成立すれば同様のものが全国に出される可能性はあります．
ただ問題点は「望ましい」という曖昧な表現に留まっている点です．
これは記載がなければ民泊不可ということにしてしまうと，対象物件が減って
新法が骨抜きになりかねないことを危惧したものでしょう．

うちのマンションはすでに民泊禁止を管理規約に追加していますが，
総会では全会一致だったと思います．
民泊新法成立を待たずに，早めに動いたほうが良いでしょうね．

[517: あほくさ]

頭でっかちな方が難しい議論をされて全く参考にならんわ。もっと単純にできんかね？

[518: 匿名]

私もあまり頭が良くないので…まず法律は確かですが、管理組合での対策を練りますわ～そこが原点だと思いますから。

[519: 元購入検討中]

＞517

民泊ができるのは１年のうち180日までに決まりました。
11月11日には、国の役所から，民泊が特別にできる市や町や村に
「マンションの決まりに、民泊をしてもよいかどうか書いておいたほうが良いよ」
と，お知らせがありました。
来年には民泊ができる場所が広がって、全国の市や町や村に
同じお知らせをするかもしれません。
ですから、早めにマンションの決まりに書いておいたほうが良いですね。
ただ、マンションの決まりに何も書いておかなかったときに、
民泊をしてもよいのか、それともだめなのか、どっちなんだろうね。

[520: 匿名さん]

＞519

住民の意識が高いマンションは管理規約で禁止するだろうから、通達がきても動かないようなマンションは民泊黙認になるのでは？

[521: 匿名さん]

知らぬが仏だけど、ここらで少し整理しておくかな。

民泊をやる人は、反社会勢力同様、法令・規制を調べた上で、あくまでも遵法ベースで無知な一般住人を出し抜くか（実体である代行業者に乗せられてのケースも多かろう）、あるいはそもそも法令・規制などはなから無視して強行するかのどちらかなことは明白。現状はほぼ全てが後者と言って間違いない。しかも政府は急いで宿泊施設を増やさねばならないので、現状のように正規の宿泊施設が不足している限り、多少の違反は大目にみるだろう。

民泊の何が問題かというと、マンション民泊問題で有名なブリリアマーレ有明で管理規約改定に至った原因は

a) 住環境破壊
b) セキュリティ破綻
c) 管理費（共有部分やサービス等）タダ乗り
d) 不特定多数を受け入れる構造・体制でない

「ブリリアマーレ有明」で検索すれば、本家のサイトを含め、民泊の弊害についての解説が多数見つかる。

現時点で法的に有効な民泊は
　　１　旅館業法に基づく簡易宿所の民泊
　　２　指定特区で自治体の条例に基づき認められる特区民泊
の二つ。今後成立予定のものとして
　　３　民泊新法に基づく家主居住型民泊と家主不在型民泊（自治体により条例で禁止できる可能性）
そして
　　４　ヤミ民泊（元々違反のもの、一応１、２又は３に基づくが違反運営しているもの、さらに他の法律の抜け穴を利用するもの）
が存在する。

１はマンションで許可をとるのは現実的でない。
２は北海道は現在特区指定外なので不可能。
３は法整備後広がる可能性がある。
４は（札幌でも）多数存在していると推定される。

特区指定下での民泊については、「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」と（標準の）管理規約にあれば禁止されていると言うのが国交省の現在までの解釈であり、かつ大阪地裁の判例でもある。よって特区民泊を実施するには管理規約を改定し、民泊可と明確に定める必要がある。ただし国交省解釈は冒頭の通り内閣の戦略と異なるので、いつまで続くか疑問。

民泊新法での民泊容認と管理規約の関係は、現時点では国などから明示されていないものの、特区民泊同等と解釈するのが妥当だろう。
年間宿泊上限が１８０泊となる予定なので、家主不在型で、旅行ハイシーズンは民泊、ローシーズンは期限付賃貸マンションでの運用が一般的になると想像できる。投資案件としてはハイリスク過ぎるが遊休資産運用としては絶好の機会。

マンションで民泊を避けたいなら管理規約に民泊（とシェアハウスも）禁止を明示しておくべき。
しかしどこの世界にもヤミでやる人達は必ずいるし、豪華共有施設設置マンションは民泊用に絶好。実力行使された民泊を止めさせたければ保健所、消防署、警察など行政に訴え取り締まらせるか、訴訟を起こすしかない。しかしまあどれも信用できる連中とはとても言い難いし、そもそも役人は本質的に庶民の味方ではないので、本当に阻止したければ自衛手段を考えておく必要がある。

なお管理規約を改定するには議決権の３/4以上の賛成が必要だが、価値基準による議決権導入が可能となったので、少数の高価値住戸（価値の定義はされていない）所有者のみので民泊可規約への改定可能性がある点は要注意。不在者所有比率が高いところは危険だろう。
また管理規定が存在しないマンション（特に全室賃貸物件など）も多々存在するが。この場合はやった者勝ち。

[522: 元購入検討中]

＞521

＞特区民泊を実施するには管理規約を改定し、民泊可と明確に定める必要がある

これですが，当初はそのような解釈だったようですが，大阪市では
「専ら住居として使用」との文言のみで，他に民泊の規定がない場合，
管理組合が使用許諾を出せば，民泊が可能であるようです．
民泊新法でも，同様な扱いになりそうです．

これまでは，民泊の制度自体がありませんでしたから
グレーゾーンでお目こぼしというのもあったのでしょうが，
民泊新法で制度がしっかり決まれば，それに違反した民泊は
摘発される可能性は今後増えるのではないかと思います．

もちろん，それでもヤミ民泊が完全になくなるわけではないでしょうから，
常に住民が目を光らせている必要はあるでしょうね．

[523: 匿名さん]

>>521
不在でも所有者のとこにそういう規約のお知らせ郵送で来て、投票できますよ

[524: 匿名さん]

これから購入する人で民泊マンションが嫌なら、物件を選びは慎重にだね。
駅近でもファミリータイプが多いなら安心だろうけど、１～２LDKも混在マンションはそもそもセカンドで投資用の人も多いだろうし、民泊新法次第では粗利の高い民泊に転用する人も多いだろうから。

[525: 匿名さん]

「野村総合研究所(NRI)が、『日本の富裕層と超富裕層の世帯数が増加し、2000年以降では最多となった』と発表しています。NRIによれば、2015年時点で『純金融資産保有額』が1億円以上5億円未満の『富裕層』が114.4万世帯、同5億円以上の『超富裕層』が7.3万世帯だったとしています。」

だって。
日本は5200万世帯弱だから50世帯に1世帯以上。3千万円以上なら実に800万世帯。二極化で高価格マンションが増えるかも。

[526: 匿名さん]

超富裕層は首都圏や関西に多そうだけれど
富裕層は北海道にも普通にいるよね

[527: 匿名さん]

宮の森のマンションを売却しようかなーと思ってネットで数社に見積りを出してもらった。
札幌のとある業者が一番高く見積もってくれました。

今日、東京の業者から電話が来て「札幌は札幌しか見てくれませんよ！うちはグローバルだから世界的視野で…今ならその物件を中国人が高く買い取りますよ！」と言われました。
丁重にお断りしましたが、やはり円山や宮の森はチャイナタウンになるのでしょうかね？

[528: ご近所さん]

キャリーバッグを引く中国語の集団が分譲マンションに入っていく光景はたまに見かけますね。

[529: 匿名さん]

でも場所は確かに利便性のある所ですが、築20年を越えてるマンションなんで、びっくりしたのです。

[530: 販売関係者さん]

民泊は、マンション管理規約で規制できるようです。
https://www.youtube.com/watch?v=ofofdzxO7L4

[531: 匿名さん]

>>530

管理規約で規制してもやる人間はやる。

自分の意見に反対の結果（例え民主主義的手続きに基づく法令、判決等々でも）が出ると「認められない！」として従わない人たちは一般市民から公職者まで数限りない。
そもそも日本周辺は非法治国家だらけ、たかがマンションの管理規則など守る人たちではない。

また先行事例になる大阪市の特区民泊では
「分譲物件による事業実施の場合　区分所有の施設(分譲マンション等)を外国人滞在施設経営事業として認定を受けるには、建物の区分所有等に関する法律第 30 条第1項に規定する規約に違反しないと認められることが必要です。違反していないことを証明する方法としては、管理組合等に違反していないことを書面等で証明してもらう、あるいは規約に「民泊等の営業に供することに支障がない」旨の規定がある等が考えられます。特定認定の申請の際はこれらの書面が必要となります。」
とした上で、Q&Aで
「A9 管理規約の中で、当該事業として使用できる旨明記されていない場合は、管理組合から使用承諾書を取得し、特定認定申請時に添付していただく必要があります。」
と指導している。つまり管理規約で禁止されていようとも管理組合から使用承諾書が取れれば問題無いと言っている。
「そんなことできるか？」って？勿論可能。
http://www.city.osaka.lg.jp/kenko/page/0000341012.html

つまりやった者勝ちという事。
実際民泊新法未成立で、また特区でもない札幌にも民泊はある。あマンションの一室で旅館業法の許可を取ったとは考えられない。
ちなみに軽井沢町は全体で禁止している。
http://www.town.karuizawa.lg.jp/www/contents/1458017665354/index.html

[532: 元購入検討中]

＞531

よく文章を読んでください．
＞522に書いたように，
「管理規約の中で、当該事業として使用できる旨明記されていない場合」
の中には、管理規約で禁止されている場合は含まれません．
管理規約に民泊について何も記載がない場合は，管理組合が許可すれば可能ということです．
しかしこれは理事会だけで決めてしまうと，問題になりそうなので，
おそらく総会での議決が必要でしょうね．

これまではグレーゾーンでしたが，民泊新法が成立すれば，
許可なしの民泊は確実に違法行為となり，違反すれば摘発，逮捕される可能性があります．
そこまでのリスクがあるのに，無許可民泊をやったもん勝ちと言えるかは疑問ですね．

[533: 通りがかりさん]

まあでも、セカンドが多いマンションは住民同士の繋がりも薄いし、見て見ぬふりが多いのでは。

[534: 検討板ユーザーさん]

札幌の中古マンションも驚くほど高いですねー

[535: 通りすがり]

特に円山や宮の森は高い気がします。知人が7年くらい前に北円山(地下鉄28から徒歩10分くらい)のマンションを購入したのですが、先日査定をしたら買った時の価格より高いと驚いていました。

[536: 通りがかりさん]

札幌駅周辺も軒並み分譲価格の120%越えです

[537: 資産]

誰もそんな高い中古を買わんて。中央区はしょせん中古！

[538: マンション検討中さん]

ほんとだよ。
いつまでも売れ残ってる古くて高いマンション買うわけない。
価格設定間違ってるよ。

[539: 匿名さん]

でも円山なんかは地下鉄から徒歩10分で新築で3LDKでも5000万越えだから3000万台で地下鉄近ければ中古が出れば即売れているみたいですよ。

[540: 元購入検討中]

最近の大雪続きで，郊外一戸建てから地下鉄近辺のマンションへの流れは
ますます強まるでしょうね．
普段，地下鉄を使わないとしても，いざという時に地下鉄が利用可能というのは
安心感がありますしね．

[541: マンション比較中]

確かに…車はダメ、ＪＲもダメ、ササラ電車でさえダメ…地下鉄が改めて優れものと感じている昨今です。
便利なら例え古くてもリフォーム出来るし、地下鉄に近いのはそれだけでも需要がありますね。

[542: 匿名さん]

戸建の雪掻き年取ると大変だし、通勤通院は地下鉄が心強いですね。

[543: マンション検討中さん]

地下鉄駅近くで良心的な価格のマンションてありますかね？

[544: イオン]

自分で探しな！

[545: 匿名さん]

>543
新築？中古？予算や場所にもよるし、今ならネットでも色々検索出来るよ。

[546: 匿名]

4-5000万だせばちょっと離れたところに一軒家立っちゃうからね。

[547: 匿名さん]

中古の価格って難しいですね。
20年超の物件でも、新築時販売価格の8掛け程度で売りに出ていたりします。
マンションの耐用年数について明確な基準がない中で、安心して購入するには割高なのかと思い、やっぱり新築かと悩んでしまいます。

[548: 通りがかりさん]

中古なのに割高ってほんと嫌ですよね。
築20年以上になるとデザインも装備も何もかも古くさく思えて、しかも多額の管理費と修繕費を払わなくてはならない…。
連休中のどか雪で市電もJRもダメ。やっぱり地下鉄沿線だと確信しました。
今は新築も中古も割高感が強くてがっくりです。

[549: 佐川]

20年前のマンションなんかやめた方がええ。5年前でも古く感じるのに。中央区で高額なマンション大した意味なし。地下鉄から近ければ中央区にこだわらなくて良いのでは？

[550: 口コミ知りたいさん]

マンションの耐震偽装問題、何だかうやむやになったままで新築検討するにもその点が気になります。
一般的に物を買う時は高品質な物ほど高価ですが、マンションの場合ブランド=高価！な部分が大きく感じます。まぁ全てではないのでしょうが…。

[551: 匿名]

>550

横浜で問題になったマンションは三菱地所じゃなかったっけ？

[552: 匿名さん]

>>551 匿名さん

三井ですよ

[553: 匿名さん]

三井とか住友がたくさん立ててるから

[554: 匿名]

ブランド＝高価ってわけじゃないね。

[555: 匿名さん]

ブランドに拘らないなら、地場のマンションを買って北海道経済に貢献するっていうのも2017年良いかもです

[556: 匿名さん]

そうですＣＲ or 日本グランデにしましょう。

[557: 検討板ユーザーさん]

ちなみに日本グランではグランファーレと言う名前のマンションです

[558: 匿名さん]

地場の中では日動のラ・クラッセシリーズも低価格で、頑張っていますね。他の地場デベも本当に頑張っていますので、地場デベにも目を向けて、特に道民の検討者さんは道産子企業を応援しましょう

[559: 匿名さん]

クラッセは検討の余地があるけど日本グランデはマンション云々より、会社自体があまり良い噂聞かないんだけれど大丈夫なのでしょうか？

[560: 口コミ知りたいさん]

最近はブランドで判断するのではなく北海道の地場デベでじゅうぶんだと思うようになってきました。
だって財閥系でも手抜きしてるんですから。
地場デベならお値段を期待してしまいますが、最近は高いマンションも多く残念。

[561: 宇宙人]

最近の地場デベも、もうけすぎ。ここぞとばかりに値段つり上げている。もう少ししたら買い手がなくなる景気になるよ

[562: eマンションさん]

てことは、今はやっぱり買い時ではない！！
所詮、デベは自己利益ばかり考えてるんだから。
景気は一向に好くならないのに、何故かマンションはバブル並の高値だから。

[563: 匿名さん]

いまが買い時なのに、本当に先見の明ないのね
新幹線が札幌にくるまで上がり続けそう

不便な戸建ては下がりそう

[564: マンコミュファンさん]

>>563 匿名さん
じゃ、2030年まで値上がり続くってことですね。
ん～。

[565: マンション検討中さん]

新幹線の影響ってどの程度なんでしょうね。
函館は駅前にマンションラッシュって感じでもないですし、新函館北斗も同様。
人口減少社会にあってどの程度価値があがるかは難しいところですね

[566: マンション検討中さん]

今年春の新千歳の発着枠拡大が大きな影響を与えると思います
観光客が増えれば土地も高騰しますし、アクセスが良くなることでアジアの富裕層の不動産購入が増える可能性があります。

[567: 名無しさん]

グランデの良いところってどこ？

[568: 匿名さん]

バブルのようなゴージャス感

[569: 匿名さん]

ダルマ式に修繕費が高くなるところ

[570: 匿名さん]

今が買い時というより、数年前が買い時でしたね・・・。こんなに値上がりするとは予想されていなかったので。
新幹線は１５年後、正直なところ景気動向すら予測できないのでマンションに関しては全くわかりませんね。
ただ、首都圏からの乗車時間は５時間程度でしょうから、マンションへの影響ってないんじゃないでしょうか。

離発着枠が春から増えるのよは良いが、アクセスを含めて改善しないと空港がパンクしそうです・・・。
JRは新幹線よりこっちを頑張ってもらいたい。
中国富裕層の影響で購入・価格高騰が続くかもしれませんが、景気に影響されて逆回転した時が恐ろしい。

[571: 名無しさん]

そうですね、今が買い時というより数年前が買い時でしたね。2割ほど上がっているのでしょうか？
今ではあっという間に上昇して特に中央区は買う気にもならない値段に。
中国の富裕層が円山や中島公園～駅周辺を購入していると聞くと異常なほどに値をつり上げているのは理解出来ますが、既に道民対称ではない物件という目でみています。

[572: 匿名]

中央区でも事故物件なら相当安いがな。(苦笑)

[573: 匿名さん]

マンションは本当に数年前が買い時でしたね。今は高くなりすぎな気がします。
雪かきが苦にならない若い世代なら、戸建て→マンション住み替えのシニアが住んでた中古戸建てを買うほうが、現時点では賢いかもしれませんね。のびのび子育てできるし。ただ、地下鉄徒歩１０分以内の戸建てとなると少ないのでしょうね。

[574: 匿名さん]

これから先は人手不足も影響し始めるでしょう
建設現場は若者に人気がなく高齢化が著しい職場ですから真っ先に労働力が足りなくなります

[575: マンコミュファンさん]

日本の人口現象もあり新築の建設も減り、中古物件が余るのでは？と予想してしまいます。特に北海道では。
景気状況にもよると思いますが、オリンピック後にマンションの価格、ガタ落ちしませんかね？
よほど気に入った物件でもない限り新築に手を出すのは慎重になります。
新築マンションは道民が買わなくても中国の方が買われるのではないでしょうか。

[576: 匿名さん]

今後のマンション価格の強さは、戸建て→マンション住み替えニーズがどのくらい強いのか次第、ということでしょう。

[577: マンション掲示板さん]

戸建てに住んでいる団塊世代が大雪の雪かきに嫌気が差して中古マンションに流れるということですかね？

[578: 匿名さん]

特に、中央区の利便性のいいマンションはニーズがあるので強いね。

[579: 匿名さん]

リタイヤしたら通勤考える必要なくなる。なら中央区よりコンパクトな西区が良いのでは。年金暮らしには安いスーパーは救世主。

[580: 匿名さん]

中心部に近い割に安い菊水が狙い目！

[581: 元購入検討中]

＞575

人口減少ですべての物件の価格が同じように下がるわけではないのです．
例えば，子供の数がベビーブームから半減に近い現在でも，
東大や北大に入るのがものすごく易しくなっているかと言えば
そうではないですよね．
今あおりを食っているのは当時誰でも入れた３流私大なわけですよ．
（私は学歴など意味がないという考えですが，あくまで例えです）

マンションも同じで，誰もが良いと思う物件は将来も
人気が持続し，大きく値崩れすることはないと思います．
その条件はやはり立地で，最近の大雪の状況を考えても
札幌の場合，より大通りに近い地下鉄至近ということになると思います．
逆に郊外の地下鉄から遠いマンションは価格が下がるどころか，
場所によってはゴーストタウンになるところすら出てくるでしょうね．

[582: 通りがかりさん]

>>581 元購入検討中さん

誰もがいいと思う物件はガタ落ちしないことや、人口減少したからと言って北大に入りやすくならない
ことも理解出来ます。

575の方が言おうとしてることは、今は人手不足やオリンピック等の諸事情で全体的に新築マンションの値が上がり過ぎているという点だと思います。
そこを危惧しているから新築に手を出すのは慎重なのではないかと。
そして、将来的に考えてやはり日本人は減り外国人が増えるでしょうね。
外国人が余って古い中古マンションを買ってくれればいいんですがね。

[583: 元購入検討中]

＞582

10年前と比べれば価格が上がっているということは間違いないのでしょうが，
これが上がり過ぎなのかは，相場ですから何とも言えないですね．
自分は，オリンピック後でも中古も含めた「北大」物件の値段は
さほど下がらないだろうと予測します．
道内各地から札幌へ移住する方も増えていますし．
もちろん今後の値下がりを期待して5年，10年待つ余裕のある人は
それでも良いのではないでしょうか．

[584: 匿名さん]

相場ですから、新築に関しては価格維持のために供給が減る方向に向かうのでしょうが、中古はどうでしょうか？
昨日の日経には10年前から生産年齢人口が減っっており、これからも加速されることが予想されています。
道内からの流入による人口増加はもうしばらく維持されるような気もしますが、適切な価格で中古購買を維持してくれる層になるのかは少し疑問な気もします。
暴落はないかもしれませんが、緩やかな下降線でしょうか。

底がどこになるのかは？
中古市場も価格維持のためには投資や海外勢が買ってくれるかどうかになるのかもしれませんね。

[585: 検討板ユーザーさん]

円山の新築マンション、価格高騰で建てても半分以上売れ残ってると載ってますが本当でしょうか？
コマーシャルもずっと放送されてるマンション、ありますよね。

[586: 匿名さん]

本当です↑

[587: 名無しさん]

やっぱりね～。

[588: 匿名さん]

>>587 名無しさん
ても大和はまだ1ケタしか売れていないと噂を聞いたのですが・・

[589: マンション検討中さん]

中古の下落始まったな
5年以内に相当部屋余ると思う

[590: 通りがかりさん]

新築も中古も高すぎて、どこも売れ残ってるようにしかみえないよ。

[591: 匿名さん]

円山近辺は特に在庫多そうだけれど、将来どうなるんだろう。
空き部屋やセカンドで不在だらけのマンション、というのも暮らしにくそう。
この前すぐに完売した宮の沢のグランファーレみたく、ファミリーに手ごろな物件を皆欲しがってると分からないのかな？

[592: 通りがかりさん]

そうですね。中央区以外の地下鉄から近いファミリー向けのマンションで普通のサラリーマンが買えるマンションつくったら売れると思う。

今朝のニュースで世界的に不動産バブルは終わったとやってましたが日本はどうなんでしょうね。
個人的には高値を付け過ぎた新築マンションがこのまま売れ残り新古マンションになり、値引きする方向になるのではないでしょうか。
実際、そのようなDMが送られてきます。

[593: 元購入検討中]

＞591
＞592

当たり前の話ですが，業者は分譲して利益の出るところにしかマンションを建てません．
現在の地価，資材，人件費の上昇による建築費の高騰の状況で
そんなところにリーズナブルな物件を立てて完売させたところで大赤字です．
ですから高くても売れるところ（すなわち中央区）に建設が集中しているのです．

不動産業者は相場を壊すことを嫌うので，売れ残り物件の大幅な値下げは
当分期待できないでしょうね．
また，この低金利の状況では，借入金に利息がほとんどつかないわけで
長期的に販売を続けていくことになるでしょう．

[594: 匿名さん]

>>593
>>そんなところにリーズナブルな物件を立てて完売させたところで大赤字です．

例えば宮の沢グランファーレは？
温泉なしでコストも抑えてるし、赤字には思えませんが。

[595: 匿名さん]

中央区に物件が集中（棟ベースで半分以上）してるから、売れ残りが多発してデベが頭を抱えてる。もう「高くても買える」層はかなり払底したというのが共通認識。
今年あたりから、都心アクセスのいい周辺区物件への回帰が始まるだろ。

[596: 匿名さん]

いくら中央区が人気だからって、売れ残りの多いマンションは躊躇するね。修繕積立金とか管理費大丈夫か心配だし、治安的にも心配要素が増える。ファミリーは手堅く郊外狙うでしょうね。

[597: 通りがかりさん]

デベが長期的に販売を続けて、真っ先に買った人は管理費等の負担は大丈夫なのでしょうか？
ずっとモデルルーム公開中では心配。

[598: マンション検討中さん]

空いてる部屋の管理費等はデベが払うのでは？？

[599: 匿名さん]

>>598
１．法的にはグレーゾーン。というか、明確な指針が無い。
２．商習慣的には売れ残り住戸分の管理費・修繕積立金は分譲した会社が負担するべきとされている。
３．管理規約（の原案）に「管理組合の成立後は分譲会社は負担しない」という項目があれば、既入居者が頭割りで払わねばならない。

３は十年数年前にそういうセコいことをするデベロッパーがいて問題になった。だから分譲時に売り主側が用意してる管理規約の原案については、必ずそこのチェックが必要。

[600: 元購入検討中]

＞594

そのような採算に見合う好立地の場所は限られるということです．

＞595

回帰というか，中央区，円山近辺が高すぎて手が出ない層が
他に流れていくということでしょうね．

このため特に琴似，二十四軒，宮の沢など東西線西側の需要が増えていますが，
この建築費高騰の状況で，これらの地域で新規着工が大幅に増える可能性は低く，
おそらく中央区の価格の高騰が波及していくのではないかと推測します．
そうなってくると，ますます新築は手が出なくなり
中古物件の人気が高まることになるでしょう．

＞599に補足ですが，このことは重要説明事項になっていますので，
そのような場合は説明があるはずです．
また，ほとんどの場合，駐車場代については分譲主は負担しません．