札幌市内マンション価格の動向について

[契約済みさん]

先日、札幌市内のとあるマンションを契約しました。

契約してからでなんなのですが、
今後、札幌市内マンション価格の動向について、
皆さんはどのように予測されていますか？

現状、建築資材の高騰や施工費の上昇等により、
数年前と比較して価格は上昇してきています。
この傾向は、東京オリンピックあるいは、
札幌までの新幹線沿線まで続くものと判断したので、
思い切って契約しました。

一方で、現状のマンション価格の高騰は一時的なもので、
数年後には下落すると見ている方もいらっしゃいます。

私は契約しましたが、現在購入を検討されている方の
参考になればと思い、スレを作成させていただきます。

[502: 匿名さん]

>>501

>ちなみにあたりまえですが，管理規約に国籍，人種，宗教などの項目を入れることは 人権侵害に当たりますので，できません

スレ違いですが、よく理解できないので質問です。

マンション管理規約は「私法関係と基本的人権　三菱樹脂事件　昭和48年12月12日大法廷判決」（単純化すると、人権は個人と国や公共団体との関係を規律するものであって私人相互を直接規律しない：間接適用説）に該当しないという事でしょうか？

[503: 元購入検討中]

＞502

私は法律の専門家ではないので，一般的な意味で書いています．
「人権侵害」という言葉が法律的に適切でないのならば
他の言葉に読み替えて御理解ください．
「公序良俗に反する」というのが適切かもしれません．
それにより，例え規定したとしても無効となるということです．

[504: 匿名さん]

マンションのメリットの一つにセキュリティ面が挙げられてるのですから、民泊は住民層によってはデメリットになるでしょう。

[505: 490]

490ですが、◯◯ホームは土◯ホームの事ですから。念のため。

[506: 匿名]

>475
桑園はそこだけで生活するなら確かに便利だけれど大通りに行くには、近くて遠い。JRと地下鉄の乗り換えを考えると24軒や琴似の方がよっぽど利便性があるような気がします。あとはそれを踏まえた上での価格設定次第だと思います。

[507: 名無しさん]

>>506 匿名さん

職場が札幌駅近辺で、月に三回は飛行機に乗る私は新札幌が最強だと思ってます。

要するにその人のライフスタイル次第だよ。
大通りに用事ない人なんてたくさんいるよ。

[508: タイヤード]

全くその通り！

[509: 元購入検討中]

＞507

通勤，出張に便利な場所というのが第一条件で場所を決める人は多数派ではないと思います．
奥様の日頃の買い物とか外出，子供の通学などの利便性の方が考慮されるのではないでしょうか．
大通に近い方が良いというのは，大通界隈に用事があるという意味ではなく，
とりあえず大通に近い方が，どこに行くにせよ便利で融通が利くからです．

[510: 評判気になるさん]

>>509 元購入検討中さん

だったら、東西線より南北線の方が良いのでは？
札駅使えるし。

[511: 元購入検討中]

＞510

おっしゃる意味がよくわかりません．
＞509の書き込みから，どう考えると南北線の方が良いということになるのか
具体的に説明をお願いします．

[512: マンション比較中さん]

そうですね是非・説明をお願いします．

[513: 買い替え検討中さん]

>>507
確かにライフスタイル次第だが、506は475の桑園のマンションの売却についてのコメントだよ。新札幌はこの際論外

＞＞508
何がその通り？新札幌？ライフスタイル？

＞＞509
私もそう思う。特に475はファミリー向けのマンションだから家族の利便性を考慮すべきだな。

＞＞510
何で南北線がここで出てくるの？
あくまでも475に対する桑園地区とその界隈の動向の話じゃないの？

[514: 匿名さん]

新札幌はJRもあるから札幌駅に出るのが便利でJRで千歳に行くのも便利って
言いたいんじゃないの？大通には東西線で行くと。冬は中央区と比べたらものすごい寒くて、風が強いいけれど
北広島なんんかは札幌市街地より10度くらい低いよね。空気はいいかもね

[515: 匿名さん]

民泊新法の概略きたね。
http://www.hokuyonp.com/wp-content/uploads/2016/12/2016.12.5.pdf

管理規約での可否の明示を求めていくそう。
この記事の予想通りなら、賃貸比率が多いマンションは民泊OK、居住組ファミリーが多い物件は禁止に動くね。
立地良いけど古くて賃貸多いとか、築浅でも売れ残りがあるマンションは投資用に買い時か？
自己居住用なら戸数の少ない高級物件か郊外ファミリー物件が安全か。

[516: 元購入検討中]

＞515

今日の日経の記事は民泊の上限を180日とする，というものです．
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS03H04_T01C16A2MM8000/
民泊特区において「区分所有者間（管理組合）でよく議論の上、できる限り管理組合として方針を決定し、
できるだけ管理規約において明示する等により方針を告知することが望ましい」
という国交省の通達は，11月11日にすでに出されています．
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000136.html
来年，民泊新法が成立すれば同様のものが全国に出される可能性はあります．
ただ問題点は「望ましい」という曖昧な表現に留まっている点です．
これは記載がなければ民泊不可ということにしてしまうと，対象物件が減って
新法が骨抜きになりかねないことを危惧したものでしょう．

うちのマンションはすでに民泊禁止を管理規約に追加していますが，
総会では全会一致だったと思います．
民泊新法成立を待たずに，早めに動いたほうが良いでしょうね．

[517: あほくさ]

頭でっかちな方が難しい議論をされて全く参考にならんわ。もっと単純にできんかね？

[518: 匿名]

私もあまり頭が良くないので…まず法律は確かですが、管理組合での対策を練りますわ～そこが原点だと思いますから。

[519: 元購入検討中]

＞517

民泊ができるのは１年のうち180日までに決まりました。
11月11日には、国の役所から，民泊が特別にできる市や町や村に
「マンションの決まりに、民泊をしてもよいかどうか書いておいたほうが良いよ」
と，お知らせがありました。
来年には民泊ができる場所が広がって、全国の市や町や村に
同じお知らせをするかもしれません。
ですから、早めにマンションの決まりに書いておいたほうが良いですね。
ただ、マンションの決まりに何も書いておかなかったときに、
民泊をしてもよいのか、それともだめなのか、どっちなんだろうね。

[520: 匿名さん]

＞519

住民の意識が高いマンションは管理規約で禁止するだろうから、通達がきても動かないようなマンションは民泊黙認になるのでは？

[521: 匿名さん]

知らぬが仏だけど、ここらで少し整理しておくかな。

民泊をやる人は、反社会勢力同様、法令・規制を調べた上で、あくまでも遵法ベースで無知な一般住人を出し抜くか（実体である代行業者に乗せられてのケースも多かろう）、あるいはそもそも法令・規制などはなから無視して強行するかのどちらかなことは明白。現状はほぼ全てが後者と言って間違いない。しかも政府は急いで宿泊施設を増やさねばならないので、現状のように正規の宿泊施設が不足している限り、多少の違反は大目にみるだろう。

民泊の何が問題かというと、マンション民泊問題で有名なブリリアマーレ有明で管理規約改定に至った原因は

a) 住環境破壊
b) セキュリティ破綻
c) 管理費（共有部分やサービス等）タダ乗り
d) 不特定多数を受け入れる構造・体制でない

「ブリリアマーレ有明」で検索すれば、本家のサイトを含め、民泊の弊害についての解説が多数見つかる。

現時点で法的に有効な民泊は
　　１　旅館業法に基づく簡易宿所の民泊
　　２　指定特区で自治体の条例に基づき認められる特区民泊
の二つ。今後成立予定のものとして
　　３　民泊新法に基づく家主居住型民泊と家主不在型民泊（自治体により条例で禁止できる可能性）
そして
　　４　ヤミ民泊（元々違反のもの、一応１、２又は３に基づくが違反運営しているもの、さらに他の法律の抜け穴を利用するもの）
が存在する。

１はマンションで許可をとるのは現実的でない。
２は北海道は現在特区指定外なので不可能。
３は法整備後広がる可能性がある。
４は（札幌でも）多数存在していると推定される。

特区指定下での民泊については、「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」と（標準の）管理規約にあれば禁止されていると言うのが国交省の現在までの解釈であり、かつ大阪地裁の判例でもある。よって特区民泊を実施するには管理規約を改定し、民泊可と明確に定める必要がある。ただし国交省解釈は冒頭の通り内閣の戦略と異なるので、いつまで続くか疑問。

民泊新法での民泊容認と管理規約の関係は、現時点では国などから明示されていないものの、特区民泊同等と解釈するのが妥当だろう。
年間宿泊上限が１８０泊となる予定なので、家主不在型で、旅行ハイシーズンは民泊、ローシーズンは期限付賃貸マンションでの運用が一般的になると想像できる。投資案件としてはハイリスク過ぎるが遊休資産運用としては絶好の機会。

マンションで民泊を避けたいなら管理規約に民泊（とシェアハウスも）禁止を明示しておくべき。
しかしどこの世界にもヤミでやる人達は必ずいるし、豪華共有施設設置マンションは民泊用に絶好。実力行使された民泊を止めさせたければ保健所、消防署、警察など行政に訴え取り締まらせるか、訴訟を起こすしかない。しかしまあどれも信用できる連中とはとても言い難いし、そもそも役人は本質的に庶民の味方ではないので、本当に阻止したければ自衛手段を考えておく必要がある。

なお管理規約を改定するには議決権の３/4以上の賛成が必要だが、価値基準による議決権導入が可能となったので、少数の高価値住戸（価値の定義はされていない）所有者のみので民泊可規約への改定可能性がある点は要注意。不在者所有比率が高いところは危険だろう。
また管理規定が存在しないマンション（特に全室賃貸物件など）も多々存在するが。この場合はやった者勝ち。