23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[845: 匿名さん]

師匠、ポイントを突いた訂正いたみいります。
大変、勉強になります。
確かに外資の引き際のよさ、跡にたかる日本企業
その構図は中国市場でもみられますね。
そうですか、
確かに個人のノンリコースローンがない限り負債から逃れるのに
すべての金融資産、連帯保証人なんかもいたりして
崖から道連れなんですね。

道連れとならないまでも未来まで負の冨を抱え込む
地価下落というのが「不幸」として受け止められていないで
バブルのツケ、あるいは「愚かさ」と受け止められている以上
同じことはくりかえされそうですね。

[846: 匿名さん]

個人の出口は、持ち家と年金満タンと現金3000万でしょ
逆算して払える金額が適正な物件価格であろうよ。
住む家は狭義の投資じゃないと思うよ。

[847: 元祖匿名はん]

それは出口ではないでしょ。単に自己判断で予防線張ってるだけの話で。
換金できるか、残債がゼロにならないかしないとEXITとはならない。

[848: 匿名さん]

出口はみなさんきっと団信なんですよ。

[849: 匿名さん]

別に出口を固定化しなくても良いし、

転売してステップアップするもよし
普通にローン払い終の棲家とするもよし
払えなくて破産免責（免責は法人には不可能！）もよし

マンションだけが人生じゃないから

[850: 匿名さん]

確かに死亡すればあらゆる意味で楽になれる。
浅田次郎の「椿山課長の７日間」ではローン支払いが心配で
この世に舞い戻った主人公に「馬鹿ね、保険くらいかけてあるわよ」

死ぬまで出口はない・・・残債割れしたら確かにそうだな

[851: 匿名さん]

そう　
個人にノンリコがあっても無意味
金融事故には違いないから事故登録される。
法人で言う銀行取引停止

[852: 元祖匿名はん]

個人でも自己責任といわれてしまう以上、自用であれ投資であれ、徹底的に排除できるリスクは排除すべきであって、また逆に排除すべき手法なり制度があってしかるべきだと考えます。楽観的シナリオに立ったり、悲観的シナリオでも大丈夫というのは繰り返しですが出口とは言いません。

[853: 匿名さん]

匿名はんは論破されつつある教育論で逃げる癖があるね

[854: 匿名さん]

＞マンションだけが人生じゃないから

というには多額なローンを抱えすぎ
マンションだけが人生じゃないから衣食住の生活文化のバランス
教育・医療・親の介護　自分の趣味　旅行　家庭生活の充実
など「家の中身」も忘れないほうがいい。

シネコンがあってＴＳＵＴＡＹＡがあればいいってもんじゃないけど

[855: 元祖匿名はん]

事故登録されるのはアメリカでもそりゃそうですよ。
私は無意味とは思いませんし、無意味かどうかは制度のない今の日本で
論じるのは早計だと思いますが。

残債だけが残って債務者も債権者も動けないで塩漬けという過去の悲劇は
少なくともへるでしょう。
金融機関に本来当然求めるべきリスクを取らせているだけだと思います。
信用保証協会や団信が隠れ蓑であってはEXITとして意味がありません。
そこにヘドロがたまると国民にツケが回ってくるのは皆ご存知のとおり。

[856: 匿名さん]

今はバブル時と違い自己破産が簡単に認められるからね。
競売や立ち退きもスムーズで、塩漬けにはならない。

破産までならなくても、公庫の新特例や、準じた民間銀行の再契約、
個人再生なんてものあるし。

[857: 元祖匿名はん]

論破大いに結構じゃないですか。私のしたいのはキッカケ作りです。
あれ、どっかの芸能人と結婚したIT社長みたいな発言ですな。

[858: 匿名さん]

やはり７０年代からの示唆としては、今後、資源や食料といった輸入品の価格上昇がインフレ要因となり、結果として金利上昇、都心周辺の不動産価格上昇といった流れでいいなじゃない。国内だけでバブッた８０年代後半より、７０年代の動きの方が参考になる気がする。給料については、輸出型大企業と金融関連企業と不動産関連企業まわりだけが上がるんで、それ以外の人は７０年代でいれば経済成長している日本の外にいる位置付けになっちゃうんだろうけどね。確かに安値で仕込んで、かなり上昇した時点で売り抜ける最も効率いい投機家が存在することも事実だが、だからといってその後、急落するといった論調はひがみ根性にまみれた論理飛躍が見受けられるよね。

[859: 元祖匿名はん]

そういうのをまさに「付け焼刃」といいませんかね？
結局銀行はリスクをとってないでしょ？
競売や立ち退きもスムーズでなんて簡単におっしゃりますが、
そこにどれだけの血と汗と涙（笑）がはいってるとお考えですか。

銀行員、銀行に甘い社会はもうコリゴリです。

[860: 元祖匿名はん]

血と汗と涙というより、カネと言ったほうが早いかな。
外資と血税ですが、外資は回収してるから結局血税。

[861: 匿名さん]

一連の法令整備の成果を付け焼刃で吐き捨てるなら
憲法改正でもしますか？

公庫・年金が縮小し銀行融資が拡大した点を見ても
銀行の責任は明らかに増大してます。
保証会社にしても全国保証等、銀行横断の会社が現れてます。

[862: 元祖匿名はん]

私は教育論というより、原理原則論だと思ってます。
ガキの戯言でも結構。
原理原則が通らないということは理念がないと同意。
実務上何とかやれなくないです、みたいなノリは仕事だけで十分。笑
個人のノンリコできて困る人いないでしょ？面倒がる銀行員ぐらいで。

[863: 匿名さん]

消費者物価も含めたインフレが起きてくれないと困る人がたくさんいるらしい。
そりゃそうだ、いまは４０００万の借金でもインフレになれば実質価値は目減りする。
でも、ＣＰＩベースのインフレが本当に起ったら、ワーキングプアや高齢者はどうなる

賃金値上げなど期待できない世帯が増える以上、財政当局・日銀は消費者物価
上昇は食い止める

というか、起きない。なぜかは、中国の安い製品の輸入。
日本製なら確実に１万円のものを１５００円くらいで売ってくれる中国のおかげだ。
だから、インフレ期待で高額の借金するな。あがるのは都心の一部の地価だけ。

[864: 元祖匿名はん]

銀行融資が拡大したから責任が増大だって？笑わせるな。笑
どんだけ増大して、どんだけ人様に迷惑かけたんだ？眠たすぎる。
このやりとりだけでもダメさ加減が露呈してる。

[865: 匿名さん]

結局、銀行がちゃんと９割ぐらい貸しくれりゃ、ほしい物件が買えるわけだし、値段も上がっていくわけでしょ。ただ、突然、返せといわれりゃ、家売ってかえさなあかんから下がるって、それだけやん。ちなみに８０年代に銀行に乗せられて失敗した方のうらみつらみレスは見てて見苦しいですよ。

[866: 匿名さん]

天然ガスだって中国に掘らせて輸入したほうが安くなるんちゃうかね。
ついでに中国がゴビ砂漠で石油でもみつけてくれたらＯＰＥＣも
まっ青だな。

[867: 匿名さん]

>>862
逆に法人化を面倒がるのはどうして？
合名会社でもノンリコースの契約実績はありますよ

[868: 匿名さん]

元匿先生、反論は？

[869: 匿名さん]

>> 866

頭痛くなりました。中国・ロシア等は資源物資戦略に方向転換
したのはご存じないのですか？
何故、我が国がレアメタル・原油等を国家備蓄するのか
背景をよく考えてください。

[870: 匿名さん]

さて、師匠のおっしゃる付回しの論理
住宅ローンは貸したら、その後は保証会社任せ。
とにかく、小口のローンなど提携の不動産販売会社の仕事で、そういうものは
「融資のはしくれでもない」それが銀行の本音。


「支店長。住宅ローンの焦げ付きです」
「そんなもの早く保証会社に債権譲渡しろよ。それで終わりだ。」
「それが出来ないんです。」
「なんでだ。」
「債務者が離婚して勝手に担保不動産の名義を別れた奥さんに書き換えてしまって
　おまけに債務者が行方不明」
「まてよ。そういうことは保証会社が債権買い取るにはどうしたらいいんだ？」
「どうしたらって・・・支店長。本店に相談しますか？」
「馬鹿。そんなことしたらオレの成績が下がる。困ったな」
「占有者にこのままだと競売だから代位弁済しろと脅かしますか？」


「すみません。このままいくと私たちどうなっちゃうんですか？」
「そりゃ抵当権行使して競売ですよ」
「それは困る。ローンの名義を書き換えてもらえませんか」
「それは出来ない。でもどうでしょう、あなたのお兄さんが連帯保証人に
　なってもらってあなたが新しくローンを借り入れるのなら大丈夫かもしれません」
「よかった。それでお願いします。」


「あのー。このローン手数料＋保証量７０万円って何ですか。聞いてませんが。」
「あ、これも中にいれちゃいましょうかね。ちょっと返済が増えますがいいですよね」

「支店長、商売がお上手で」
「何をいうか。何でも借り手に負わせるのは常識だろう」

[871: 匿名さん]

>>869ＪＯＫＥだってば。笑ってすませよ。

[872: 匿名さん]

>>871

あまりにも馬鹿馬鹿しいからマジレスしました（笑
中国中央政府はREDBOOK MARKETの見直しを真剣に考えているから
消費財を安価で輸入している会社はこれから値上げで大変な状況に
なる可能性がありますね。ユニクロとかは、もうベトナムとか
中国以外の調達地の選択に動いているのでは？

[873: 匿名さん]

今どき連帯保証人の意味も知らない人がいたらノー天気ですね。

[874: 匿名さん]

これフィクションじゃなくて実話なんだけどねｗ

そのごこの人は物件売却してローン残債払って新築マンションに移転。
実際連帯保証人になったのは再婚者ですけど。

[875: 匿名さん]

邦銀不良債権問題解決と中国人件費値上がりでデフレ要素消滅。邦銀住宅融資積極化、都心部地価上昇、鋼材価格上昇、資源価格上昇、長期金利上昇、消費税率引き上げ、食料輸入価格上昇、円安進行、輸出企業サラリーマン給与上昇とインフレ要因増大。こうした環境変化を受け、大手デベはマンション開発用地取得を大幅に増大させ、高値販売に向け準備万端。ここは順張りで、はやめにいい物件を買うのが得策で、ムリに値下がりを待つなんて打ち手はナンセンスだと思うよ。どう考えても。

[876: 匿名さん]

競売掛けてもらって、残りの借金は奥さんが体張って返済する
という人生の選択もあるのでは？　地獄のどん底見ても這い上がる気概が
あればなんとかなる・・自己破産しても良いしね。

[877: 匿名さん]

>> 874

そうですか・・失礼しました

[878: 匿名さん]

＞中国中央政府はREDBOOK MARKETの見直しを真剣に考えているから
すみません。ドル機軸経済のなかで中国政府が近々元の切り上げをやる
という動きがあるんですか？

元が安いのは確信犯でそれによって中国の輸出産業は伸びてきたわけで
相互依存関係は今後も維持なんじゃないですかね。

[879: 匿名さん]

>876
銀行マンの発想でないねぇ町金以下だねぇ

[880: 匿名さん]

>>876
８７５奥さん債務者じゃないよ。奥さんは抵当不動産の
所有権者にすぎない。
債務者はトンズラ
競売かけてのこりの借金が宙に浮いてこまるのは銀行

よく読んでね（＾＾）

[881: 匿名さん]

>>875
一瞬中国語かとおもったよｗ

[882: 匿名さん]

邦銀不良債権問題解決・・・・これは資産デフレの話

中国人件費値上がり・・・・円と元の購買力平価は１：８くらいの差
　　　　　　　　　　　　　　　　人件費が８倍になるまでは大丈夫だ。
　　　　　　　　　　　　　　　　　これは人為的為替ギャップの問題


邦銀住宅融資積極化、・・・・・邦銀企業の与信による貸付能力無し
　　　　　　　　　　　　　　　　　　しかないから私募ファンドと米国の住宅債券買う
　　　　　　　　　　　　　　　　　　くらいしか能がない。消費者金融を子会社化して火傷
　　　　　　　　　　　　　　　　　　貸し出し枠を拡げたのは金融庁の指導。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　


都心部地価上昇、・・・・・・・・・あんた都心スレのスレ主だねｗ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　都心地価は上がっても周辺に連動するとどうしていえるのかね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　都心は買換えする戸建てがもうなくなってしまって
　　　　　　　　　　　　　　　　　　資産の組み換えによるマンション需要は全くないよ。

鋼材価格上昇、・・・・・・・・・・不動産価格のうち土地比率が大きくなれば、都心部ほど
　　　　　　　　　　　　　　　　　鋼材の値段が全体に占める割合は小さくなる
　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地４０％　建物３０％　経費２０％　広告１０％　なら
　　　　　　　　　　　　　　　　　　躯体コストは建物の３０％　鋼材はそのうち１０％大半が労務費

資源価格上昇、・・・・・・・・・・原油価格が上がっても消費者物価は少しもあがらないのが
　　　　　　　　　　　　　　　　　　昨今の状況。ガソリン代があがっても給与は増えないから
　　　　　　　　　　　　　　　　　　消費は増えなくて市場は過剰な価格競争が続く

長期金利上昇、・・・・・・・・・・長期金利上昇は若年層の住宅取得熱を冷ます。まともに動けば
　　　　　　　　　　　　　　　　　若年層が郊外を買うきっかけになる。

消費税率引き上げ、・・・・・・・前回の１９９７年それがきっかけで浮かびかけた地価がまた沈み込んだ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
食料輸入価格上昇、・・・・・・地価が上がるのは農地だろう

円安進行、・・・・・・・・・・・・・・外資が割安と思って買いにくる？利益は自国通貨で持って帰るわけで
　　　　　　　　　　　　　　　　　　為替変動リスクに関わる

輸出企業サラリーマン給与上昇・・・・おめでとう。逆に内需関連でゼネコン給与賞与低迷だぜ

とインフレ要因増大。おいおい・・・・・これじゃ教養課程の「理科系経済」でも単位はもらえないよ


＞大手デベはマンション開発用地取得を大幅に増大させ、

どこの話だ　仙台か？五橋ももうほとんど竣工。全国的にゼネコンは仕事不足で泣いているぞ。

＞ここは順張りで、はやめにいい物件を買うのが得策で、
あのさ。さっきゼネコンって竣工の先の景気まで読んで仕事を作っているんだそうだ。そういう話は
６年前なら正解だが、もう終わっているってば。

＞ムリに値下がりを待つなんて打ち手はナンセンスだと思うよ。どう考えても。
あんたどこの販売会社の人？研修やり直したほうがいいな。

[883: 匿名さん]

875ではないが、、
>882
中小製造業ですら、交易条件は改善してますよ。04年前半底に。
日銀短観でも見れば分かる。
いつまでもデフレの発想はむしろ危険。
中国は今人件費上昇で厳しい環境になってきている。いつまでも今までのような労務管理で人が付いてくるわけがない。

[884: 匿名さん]

中国の内部経済がどうかわろうが為替レートが固定相場制なら
中国からの工業製品の「価値」と「価格」のギャップに大きな差は
ないよ。
むかし１０倍だった元と円の貨幣価値の差がいまは８倍に縮まって
いずれは６倍くらいにはなるだろうね。

でもアジアの他の国にそれが入れ替わるだけ。ドル機軸経済は
そうやって自国のインフレを他国からの通貨の為替ギャップで
補填してきた。
おそらくそれが崩壊するのは５年先以降。
そうなったら、景気低迷でまた不況のはじまり。

消費者物価が上がる下がるは国内経済の好況不況の話であって
外資や国内のマネーが国境をこえて流出入する経済のなかで
不動産も、株式も（債権市場以外は）世界規模のマネーの動きで
上下動は決まるのだよ。

[885: 匿名さん]

> 878さん
＞中国中央政府はREDBOOK MARKETの見直しを真剣に考えているから

回答が遅れてすみません。

REDBOOK MARKETとは通称”保税工場地域”の事です。中国の湾岸地域
に製品加工業を中心とした外資企業の誘致して輸出拡大を目的とした
経済特別保護区のことです。ここに日系素材メーカーは大量に原料を
輸出して加工品として日本・USなどの先進国に再輸出をして中国は外貨
を獲得してきました。ユニクロなどが代表的な企業でしょうね。
ここの地区の特権は、VATと呼ばれる20%近い素材原料輸入税の免除が
享受出来ます。（日本の素材原料は中国本土に持ち込むとアンチダンピ
課税を掛けられるから40%近く優遇される商品もある）
また、法人税の優遇措置等、他の中国企業から見たら羨ましい優遇措置を
受けてきました。　その結果として安価な消費財を日本人は購入出来た。

ただ、ここに来て経済特別保護区で生産された商品は輸出しか出来ないのに、需要バリューが上がってきている中国本土に密輸され始めてきた。

当然、価格競争力のある密輸品は本土生産品の市場を奪いますよね。
そこで、中央政府はこのシステム事態（経済特区）を見直しの段階に
入っている。　そうじゃないと人民は不公平感で爆発するからね。

その結果、近い将来、この制度が見直されると日本には安価な
消費財商品の輸入は不可能になる可能性がある。
輸出しなくても中国国内の需要が旺盛だしね。

[886: 元祖匿名はん]

>>867
アポ中でした。すみません。（何を謝ってるんだ？）

あのぉ、、、逆に個人向けNRLを面倒がるのはどうして？
GK作れって、、、またもや、付け焼刃的発想でんなぁ。
その辺のおっちゃんおばちゃんがイチイチGKやTMKつくらなあかんのかい！
いや必要なら作ればいいですよ。でも、皆が皆不動産屋じゃないんです。

プログラム作るのが手間だから？コストがかかるから？だったら
いつもの旧態然とした理念なきお役所シゴトのままでしょ。
収益機会のすそ野は猛烈に広いんだよ。

知恵なしお手上げの方々に代わって、ガイジンの輪転機、よっこらせと
回してあげて、正直感謝こそされても、恨みつらみ呼ばわりはやだなぁ。
少なくとも散々ヘドロ溜めた当人達にだけは言われたくない。

個人的な感情って言われても、80年代って私は10代か幼少期ですもん。
そんなセッコイ発想、どっかの諸先輩の方々と違ってないし。

しかし、学習効果ないなぁ。

出口が嫁さんって。。。
当時の銀行員諸兄にも不良債権棒引きの時にそうすりゃ良かったのかね。

[887: 匿名さん]

郊外さんは、さっさと売れ残りを処分しないと大変だから必死だね。

[888: 匿名さん]

>>885さん　詳述感謝します。

保税区は湾岸だけで１１箇所くらいでしたっけ。中国政府も外国企業にいっぺんに
出て行かれたら困るでしょうし、
さらには内陸部との経済格差を縮めるために内陸部に保税区や経済開発区を
設けて外国企業との合弁会社をつくりたがっているという。
しかし輸送コストかけてどこまですすむものかは疑問。

とはいえ、２００８年北京オリンピック、２０１０年上海万博まではじわじわ変わって
いくのだろう。円と元の購買力平価を厳密に測ることさえ「消費者物価の物差し」
のいい加減な中国では困難だが、大卒初任給が２万元だから１０倍というのが
現状だろうか。
ＧＡＰもユニクロもアジアに拠点をシフトしはじめたが、とはいえコモディティ商品の
８割以上が中国製品というのが日本の実情。
アメリカが広く中南米まで輸入先を広げているのとは大きく違う。
元の切り上げは米国が強くもとめながらお互いに茶番のような一面もある。

関係筋の話では誰も２０１０年以降のことはわからないという話のようだ。
そこから先はたしかにインフレもありそうだ。
ただ、２０１０年まで消費者物価はあがっても年率１％以下だろう。あがってくれたら
日銀は金利をあげられる。希望的観測が０〜２％。

[889: 匿名さん]

不動産会社の大型倒産がこの所　２件、東京のJと、大阪のI
不思議なのはどちらも有限会社で、資本金は１億未満。

負債総額が、資本金の５０倍以上なのですね。
こういう倒産は、この業界では普通なのでしょうか？
有限会社でも、そこまで貸し込んでくれるのか。

製造業の倒産ですと、せいぜい資本金の１０倍程度の負債ですよね。

[890: 匿名さん]

＞８８９　訂正
負債金額が資本金の約５０倍、
一桁間違いで、資本金の５００倍以上の負債でした。
（大阪のIの例：資本金５００万円、負債３０億）

[891: 匿名さん]

>>888さん　補足です。

外国企業と言っても保税区で衣料、雑貨品加工を行っているのは
台湾系企業なんです。その先の動きは、なんとなく予測できるでしょう！

[892: 元祖匿名はん]

>>889
どちらもリビングデッドだった会社みたいですね。
結局、不動産業は土地ありき物件ありきですから。
負債総額は他業種から見れば「大型倒産」でも全然大型じゃないですね。

[893: 匿名さん]

>>889
とにかく借り入れ金で土地を買って、建てて売るか、貸すかしか
ないのがデベロッパー（なのだそうだ・・・井上さん曰く）

棚卸資産の原資は大半が借り入れ金。売上げ拡大＝借り入れ拡大

その辺の構造は基本的に消費者金融とあまりかわらない。
住宅販売会社って銀行ローンの販売代理店みたいなもの
実際儲かっているのは
三井（銀行）不動産レジデンシャル
住友（銀行）不動産（住宅ローン）販売
三菱（銀行）地所住宅（ローン）販売

[894: 匿名さん]

簡単に中国交易と言いますけど、
事務所ひとつ出すのでも大変ですよ。
ハーグ条約すら適用されないから。

逆に言えば、まだまだ未開拓・投資の余地があります。
現地法人で土地を所有できるだけでも、
国内投資より２歩は有利に鳴ると思います

[895: 匿名さん]

８８９です
＞棚卸資産の原資は大半が借り入れ金。売上げ拡大＝借り入れ拡大
ということは、買い手の信用調査は厳しいが、
売り手の方は全く関係なしということなのですね。

いやぁ、５００万円の資本金で負債３０億になるまで
業務継続が出来るとは、他業種から見れば
うらやましい限りのように思います。

スレタイから離れるので、ここまでと致します。

[896: 元祖匿名はん]

地所住販も名前変わったよ。なんだっけ。
三菱地所リアルエステートサービス。

887の郊外さんって、ひょっとして私のこと？俺はでべじゃねぇ。
そんなの関係ねぇ。そんなのカンケイネェ。おっぱぴー。
あー疲れた。帰って寝よ。

[897: 匿名さん]

>>891
台湾資本という意味でしょうか

保税区では、中国本土と外国の合弁企業が工場を
運営しているんだと思っていました。
最近は保税区も進化してきて「外高橋」など製品を限定で
中国国内にも販売しているのだとか
保税区の工場にもいろいろありそうですが
とにかく日本の場合中国依存度が大きすぎますね。

あの国は一声でがらっと変わる国。市場調査などやりに
いけば捕まりますからね。
消費者物価のインデックスは米とか油とかの十数品目しか
ないらしい。訳わからん国ですね。

[898: 匿名さん]

>>893
銀行から不動産屋に手数料でも入るの？？
ぜひその辺の裏事情を。
具体的に示さなければ居酒屋で管を巻くおっさんと同じだよ

[899: 賃貸住まいさん]

『可哀想な業種』とサーフィンのコラムで書かれてたね。

「いいのか、そんなこと書いて」って思ったけど。

[900: 匿名さん]

物件提携ローンという名の顧客への便宜供与がインセンティブになっているよ。
それじゃ法律で、住宅ローンの斡旋は不動産販売会社は禁止という規定でも作ってみるか？

[901: 元祖匿名はん]

知らないけど、貸金業持ってりゃ融資手数料でいいんでないかい？

可哀想かどうかは何ともいえませんが。自転車の中小デベはそうかも。
又冬の時代かもしれない。専門性もなく買って売って儲かる時代は終焉。

[902: 匿名さん]

消費者金融も銀行も、闇代理店なんざ即刻営業停止ものだ
軽々しく例えて欲しくない

[903: 匿名さん]

まあまあ　銀行は今も昔もやっかまれる存在ですね。

[904: 匿名さん]

>>898
とにかく宅建業法のしばりで「ローン条項」は不可欠になっている。
提携ローン以外のローンについてはその限りではないが
ローンのお世話抜きに商売はなりたたない。
それに銀行サイドがあぐらをかいているのだ。
だから、ワンルーム業者に騙されてメガバンクがセカンドローンを
個人投資家に貸してもめたりもする。
基本的に貸すときの与信だけであとは無関心。
たしかに２億貸してくれと言って銀行いけばしっかり話を
聞いてくれるが、３０００万のローンでは人件費かけていられない。
ノルマもはけない。
キックバックなど出せるほど小口のローンの利幅は大きくない。
でも、ボリューム効果があるからオリックスの物件でオリックスの
ローンが売れないと担当者は叱られるだろう。

おじさんはそういう話をしている。

[905: 匿名さん]

>>904
3000万のローンでも第二地銀なら人件費かけて家まで営業にいきますし、
分不相応な金融機関と付き合うこともないんじゃない？
それに貸すときの与信だけであとは無関心なのではなく、
担保保存保全義務という民法規定（約定ではないよ）を根拠にして執務しているから。
キックバックとか叱られるとか、およそガバナンスにもとる規範（マニュアル）
では遅かれ早かれ改善指導が入りますよ.

[906: 匿名さん]

771です。盛り上がってますね。

817さん、有難うございます。

①プラウドタワー千代田富士見
②マスタービューレジデンス
③グランツオーベル南平台
④広尾ガーデンフォレスト
⑤有栖川パークハウス

私は自宅用物件を買い換えるつもりは無いですが、確かに上記は良い物件ですね。④あたりは大人気ですな。周りでも。②もそうですかね。ただ②を買うくらいなら、独身で80平米くらいで良いなら代沢の地所物件の方が良いと薦めてました。もう売れちゃってますが。

⑤、住みたいなあ。。無理だなあ。。。まだまだゴミですな。頑張ろう。
先輩で買った人がいましたね。

確かに、この5物件で大きく損することは考えづらいなと思います。

[907: 元祖匿名はん]

>>903
銀行にやっかみだってさ。ぬるいなぁ。そんなレベルの低い話じゃない。
ファイナンスを提供するプレイヤーとしてそもそもの存在意義や資質が
問われてるんですよ。なーんにも先のこと考えてないでしょ？
自分たちの今果たすべき役割とかさ、将来像や、社会発展への貢献とか。
そのために金融を取り巻く制度的枠組みはどうあるべきか、とかさ。

困ったらかーちゃんに泣きついて、関心事は自分のこづかいだけですか？
なーんにも反省もないからホトホト困ったもんだよ。銀行家はいないのか。

[908: 匿名さん]

間接金融より直接金融ですから。この流れには逆らえません。
銀行の役割は薄くなっているでしょう。

[909: 匿名さん]

直接金融だと手数料がかからないと思ってる素人が時々居るね。

不動産投資信託にしても募集時３％・期中１％・解約時１・５％の
手数料を引かれてる

[910: 元祖匿名はん]

えっと、それは事業法人向けの話でしょ？個人は全く無視ですか？
ここはマンション掲示板、エンドユーザーが基本集う場所ですよ。

だったらノンバンクや外資でいいから邦銀には退場してもらいますか。
この際、金融庁サマに雁字搦めにしていただいて。

[912: 匿名さん]

>>907
若い方ですか？
現場はもっと地べたの零細業と変わりません

支店の男一人あたり融資残高10億（粗利2000万ね）ひつようです。
窓口の女性は、各種手数料で稼ぐ
管理部門は本店運用で稼ぐ

そんなイメージです
学者理論もたまには必要なんでしょうが・・

[913: 賃貸住まいさん]

だから、そういう仕事に存在意義はない、
ということいっているんでしょ。
ほかでもできるわけですから。

[914: 匿名さん]

>909
議論の方向と全く筋違いでしょう。それ。

[915: 匿名さん]

>>911

①楽しい話
郊外物件のカウント、調整時期、購買層が喜ぶコンテンツ内容

その②
同じ物件ばかりの掲載、売り出し価格より2,000万円up
＊グローブは若干異なるけど・・
どうぞ安値で購入されれば。

ちょっと捻れば色々あるでしょうね。頑張って！

[916: 大学教授さん]

特に注意しないといけない点は
これから秋葉原〜東京〜浜松町のラインに主だった企業が
集中して、新宿のオフィス街としての機能が大幅に低下して行く点です。

新宿駅までの通勤時間を売り物にしていた物件には大きな逆風だし、
そんな所の中古価格は大きく下がって行くでしょう。

これから購入を検討されている人には参考になると思います。

[917: 匿名さん]

911のような人が大衆派ですからね。
今更不動産は買いだ！なんつっても、大多数はふざけんな。買えない。で終わり。部数が伸びる訳がない。
乗せられてますね。良い具合に。911は。

[918: 匿名さん]

元々、新宿近辺は価格が相対的に上がってませんからね。
歓楽街としても、渋谷の方が良いだろうし、踏んだりけったりですな。

[919: 匿名さん]

>>906
有栖川パークハウス検討したけど、上層階以外日当たりと眺望悪すぎで購入あきらめたよ。
今でも売れない3億〜8億の部屋はまぁ日当たり良いけどね。
1億〜2億で買える部屋は外が見えない半地下だったり、ほんの数メート先に隣のベランダがあったりでひどかったよ・・
隣の家の部屋とにらめっこなんだよ。
正面の道路側（ここも交差点だからうるさい）以外の三面は本当に駄目駄目だよ。
立地と内装は良いけどね。あと住所も。
カーテン閉め切って夜しかいない家族向きだね。
でもモデルルームのコーヒーは旨かったな〜

[920: 大学教授さん]

気をつけるのは
新宿から西に郊外に延びるライン
池袋から北と西に郊外に延びるライン。
特に中央線沿線は過去の価格をそのまま引きずっているから
下げも大きくなります。

また、最悪は都心に直接乗り入れが不可能な私鉄。
これは将来売れなくなる恐れ大です。
具体的には、
西武新宿線
京王井の頭線
東急世田谷線
東急池上線
東急大井町線
東急多摩川線

[921: 匿名さん]

元々安いでしょ、特に大井町線、多摩川線、世田谷線。
それこそオリコミマンが聞いたら、織り込み済みでは。
最近の新築、このあたりの沿線でも上がってんですか？

[923: 匿名さん]

別に転売しませんって。ただあなたの議論が稚拙なので。
田町沿線で、検索すりゃそりゃ売り物件多くなるでしょ。
新しいマンションが建ったんだから。。。
917でした。

[926: 匿名さん]

>924
湾岸にこだわり過ぎ。転売狙いが多いのは確か。それが23区の不動産に与える影響がそんな多いの？まともな住宅地立地のマンションで、良い出物はそうそう無いですよ今。分かってます？

[927: 匿名さん]

でも雑誌の内容なんてそんなもんでしょう！
発行部数が伸びないと廃刊になりますので。

高値転売なんて考えてもいませんよ（笑
通勤が楽で楽しい生活を送ってますのでね。
サラリーマンは転売目的で購入して無いでしょうね、普通はね。

[928: 匿名さん]

特にマンションは都心部以外は今やカス扱いですから。

[930: 匿名さん]

７月１０日付けの国土交通省人事異動が発表された。
　土地・水資源局長にもエース級が投入！
　建設流通政策審議官へのエース投入とあわせて不動産・土地関連規制
　強化が見えてきたな！
　高値掴みの人ご愁傷さま・・・

[932: 匿名さん]

馬鹿だねえ。。REIT潰しって、一部のへんちくりんREITだけでしょ。
何が影響するの？説明してよ。

[933: 930]

前回のバブルの時もそうだったが、結局は政府の掌の上でババ抜き
　ゲームをさせられているに過ぎない。少しルールが変わっただけで
　虚構であることが明らかとなった。
　前回バブルではほとんど全ての役所幹部自身がバブルにまみれていた
　ため対応が遅れたことは明らか。
　このたびのREIT高騰にみられるバブルもどきでは、役所幹部の世代
　交替が進んだため、冷静に現象をながめることができている。不動
　産につぎ込まず官舎住まいの幹部も多い。
　しがらみが無いため早めに手をうとうとしているのは明らか。

[935: 930]

価格は需給バランスで決まるが、全ての需給をコントロールできな
　くても、そのうち１割をコントロールできればかなりの価格コント
　ロールができる。
　特に不動産の場合は生活必需品ではないため、少し需給をいじるだ
　けで価格コントロールが可能。
　このため政府介入の効果が大きいものの一つ。

[936: 匿名さん]

＞土地・水資源局長にもエース級が投入！

エースだかリリーフだか知らないけど公務員は所詮公務員でしかない。誰がアサインされてもいっしょだよ。悲しいけどそういうレベル。

[938: 匿名さん]

そういうレベルだね。もう官僚の時代はとっくの大昔に終了してるよ。
ここにいる人、おじいさんが多いのかな。

[939: 930]

住宅金融公庫にお世話になっている人が大半で、その胴元が誰かを
　考えたら誰が価格を牛耳っているかは分るというもの。
　REITを作ったのは誰？あれは不動産を証券化することでコントロー
　ルしやすくするための措置であり、ヒートアップしすぎたら引き締
　めるのは当然。
　フラット３５借りれてホッとしている奴ばかりだろ？

[940: 匿名さん]

REITの価格コントロールができる、と思っているのは相当痛い。
短期的には影響あるでしょうが、それまでの話。
ここにいる人たちはMarketを全く理解してないね。

[941: 匿名さん]

過去のレス内容を記述列挙して・・どうしたのこの人？

[942: 930]

>>937
　だからあの頃の役人は自分自身が株買ったり、不動産買ったり
　バブルにどっぷりつかった奴らが幹部をしていたから対応が遅
　れ、バブルの最後の最後に世論に押されて仕方なく進路変更し
　たから大きくはじけたのさ。
　今の幹部は当時３０歳後半の人たちで先輩たちを見て不動産購
　入をやめて官舎住まいか、その後の底値で買った人たちだから
　価格が低下してもどうってことない。ローン無しで購入してい
　る人も多い。だから思い切った対応ができるのさ。
　同じ官僚でも人種が違うよ。

[943: 匿名さん]

あのー、なんかここでは、総量規制がバブルを崩壊させたと思っている人がいるようですけど、間違ってますよ。

[944: 匿名さん]

映画の影響では？

[945: 匿名さん]

総量規制がバブル崩壊を招いたという考え方の人が、今回の規制強化もそれを想像して弱気になっているんでしょう。根本が誤っているのに。

[946: 930]

>>936
　そういいつつも、今不動産に群がっている連中は公示地価が上昇し始め
　たというニュースを聞いて眠りから覚めた連中が大半だろ？
　それらのネタを持っているのは役所だよ。
　前のバブルの時も国土庁のオフィス需要予測を信じて突っ走っただろ。
　強がり言っても結局自ら正確な統計データが得られないから行政が頼り。
　それが不動産の弱みであり、他の業種のように一人勝ちが出来ない理由。
　赤信号もみんなでわたれば怖くない・・・の世界。

[947: 930]

そして車に轢かれて死ぬ奴がいても「バカな奴」「運の悪い奴」で
　おしまい。
　これってサバンナを群れで移動している途中でワニやライオンに食わ
　れる草食動物並の知能といえるかも知れない。

[948: 匿名さん]

2005年問題って、誰が言い始めたんでしたっけ。
あそこで売り走った人、かなり後悔ですなあ。。
赤信号もみんなで渡れば怖くない。

[949: 匿名さん]

三菱地所、三井不動産、住友不動産の３社と、
の経営全体と同一方向のポジションであれば、
大きく間違えないと思う。

３社は在庫を膨らませ、かつ売り急ぎしてないだろ。
この方が、素人の語りより、ずっとまし。

業者と買い手だから、
単一物件でのポジションは、逆になることがあるけどね。

[950: 匿名さん]

それから、雑誌の内容をはなから信じるなんて、笑っちゃう。
書いてる奴のこと、考えてみろよ。

20〜30才台で年収数百万の素人が、聞きかじりで書いて、
40才程度で年収千万程度のデスクが、形式中心に粗いチェック、

って感じだろ。

相場が見通せる奴・デスクなら、雑誌になんて長くいないよ。

[952: 匿名さん]

低レベルな発言ばかりだな。

[953: 匿名はん]

なんんだかREITは最近、軒並み下がってるじゃん

[954: いつか買いたいさん]

大手不動産会社販売期日延期してますが、2008年第一四半期まで不動産価格は確実に上がるとみてよいでしょうか。だったら今すぐ契約しないと！

[955: 匿名さん]

>953
リプラスレジデンシャル投資法人をよろしく。
オラッチは公募で1口、セカンドで4口だけだけど持ってるよ。最近確かに下げてるよね。
でも配当利回り5％越えてるぜ。
これって結構よくなくなくない？

[956: 匿名さん]

団塊世代とジュニアの購入が一巡したところですでに値下がりしているといったところでしょうか。
団塊ジュニアで一番若い今の32歳が35歳になる時には下がり始めてるイメージかな？

[957: 匿名さん]

三井不動産、住友不動産、三菱地所の物件ってやっぱりいいよね。

[958: 匿名さん]

＞2005年問題

ってなんでしたっけ？

[959: 物件比較中さん]

金利が心配
怖くてローンいっぱいいっぱいくめないなぁ
誰か〜金利を止めて〜

[960: 930]

>>957
というか他の中小デベの物件がひどすぎるだけ。
大手のもので価格相応レベル。まだ高過ぎるぐらい。
最初にひどい物件を見るとその後何でも良く見える。
中小デベ作のひどい物件がたくさんあれば大手の物件も高く売れる。
要は共存共栄。だから大手も中小潰さない。存在価値があるから。
それにだまされるのが見た目でしか判断しない素人エンド。
これが一番タチが悪く、価格高騰の元凶。

[961: 匿名さん]

2020年まで日本はばら色ですよ。本格的な消費回復は2008年から09年あたりから始まる。今はまだその端緒ですらない。

1960年代前半から1970年代前半にごく短いベビーブームがあっただけ。2009年頃まではまだ支出を押し上げる新世代が現れない。
欧米は一方で不況、それを尻目に日本が成長する。

日本は他の先進諸国とサイクルがずれていることに注目しよう。

支出のピークは、46歳から50歳。しかも過去から比較すると後ろ倒しになってきている。

都心よりもこれからは都心外縁部。準郊外型生活を送る層が増える。

2010年までは、欧米株と、日本国内不動産への投資、
2010年以降は外国株から日本を含めた先進アジア国への投資。
不動産はHoldのスタンスで良い。

欧米株は、21世紀最後の買いのチャンス。もう2010年以降、見込みは無い。

[962: 匿名さん]

その消費回復を、消費税率大幅アップでつぶす。

支出は押し上げられない。

[963: 匿名さん]

>>961
この手の評論家の説は当たった事がない。
本来、景気予測なんてばくちと同じ。まず当たらない。
その事は歴史が示している。
バブル当時は「日経平均株価は4万円になる」と皆揃って言っていた。
結果はずれまくり。
今回の君の予測も当たらない。

[964: 匿名さん]

>963
当たったことが無いなら、逆を行けば必ず儲かりますが、あなたにはその勇気すら無いでしょう。

963さんはまず自分の意見を持つことから始めましょう。

[965: 匿名さん]

>>964
自分の意見＝皆の意見とでも言いたいのかな？
＊＊＊＊意見の押し付けはいかがなものか。

[966: 匿名さん]

>>964
＞逆を行けば必ず儲かりますが
逆の解が１つならな。１つとは限らないぞ。

[967: 匿名さん]

少なくとも、自分の予測くらい提示して欲しいですね。
議論はそれからです。ただ批判するだけ、はどこかの阿呆な政党と一緒。

[968: 匿名さん]

昨日の日経によると大手デべのマンション在庫は大幅増らしい。
この現象から『価格上昇は無理』みたいな記事が書いてあったが
日経ですらその程度の読みかと思うと笑ってしまう。

大手デべの在庫が金額ベースで増加してるのは

１、地価が数年前に比べ30〜40%上がったから
２、地価上昇により弱小デべが購入出来ない値段になり大手デべが
　　在庫を増やせる状況が続いたから
３、耐震偽装問題以来、販売好調なデべが仕込みを増やしたから

に過ぎない。
そもそも１兆円の在庫って１戸の平均原価4,000万として25,000戸分
くらいだし、年間８万戸供給してきた中で驚くべき水準でもない。

寡占化による価格高騰を警戒する内容でしょあのデータは。

[969: 匿名さん]

しかも強気の住友が在庫一番増えてる。
どーなるかは明らかなように思うが。

住友が仕入価格割れで在庫処分すると思う？

ちなみに大手デべがマンション供給を寡占する最大の脅威は

大手デべは専業デべと違って所有不動産による賃料収入
があり、財務的に長期戦が可能であること

頑張って！

[970: 匿名さん]

N経は本当にひどい記事ですよ。不動産に限らず。なんでこんなレベルになってしまったのか。

[971: 匿名さん]

新聞だけでなく系列テレビ局の深夜のビジネスニュースだって、
スポンサー物件の宣伝みたいな特集をよくやってるじゃない。
以前から。

[972: 匿名さん]

>949
確かにおっしゃるとおり、三井、三菱、住友のポジションに合わせるのはポイントついてますよね。
超都心部の優良立地のビル、レジデンスはすべてホールド。
超都心部の超一等地の分譲マンションは、牛歩戦術でゆっくり開発。
三井の薬研坂
三菱の羽澤ガーデン跡開発
住友の二番町ツムラ本社跡開発
いずれも平成21年〜23年引渡しに向けて、じっくり値上がりを待っている感じ。

[973: 匿名さん]

>969さん
素人なので教えてください。
デベの在庫状況は、どうやって判るのですか？

株式公開していれば、財務諸表から大まかな動きは
見えるようには思えますが、細かな動きはわかるのでしょうか？

一般企業なら不動産は固定資産ですが、
不動産関係だと商品ならば流動資産なのか？、などと
素人の疑問が膨らんでおります。

[975: 匿名さん]

> 景気拡大が５年も続いてきた国の新興市場がどうなったか

え・・どうなったの。ここ10年間、新興国で取引やってますけど。
97年の通貨危機の事が言いたいのかな？住宅賃貸料は昨年と比較すると
平均40% upだし。東京都心の不動産状況をベースに自国の経済崩壊論を
語るのはあんまり気持ちの良いものではないですね。
From SINGAPOREからでした。

[976: 匿名さん]

あのー970ですが、デベでも不動産関係者でも無いです。
あと、契約率、下がってないでしょ。全然。過去10年、大体75%近辺で推移してますよね。首都圏。91年あたりの50%の水準から上がってますし、バブル時でも、契約率は現在と変わらないですね。これが大幅に悪化するんですか。ふーん。何でですか？根拠を教えて。
関西圏ですら、70%近辺で落ち着いている今の状況でねえ。。
印象だけで物言うのは恥ずかしいね。

REITはどこまで下がると崩壊と定義づけられるんでしょうね。8952は今でも上場時から2倍以上の水準ですが、2003年水準まで戻るんですか？極めて美味しい。買いたいですね。その水準で。

[977: ビギナーさん]

住友は向こう三年間のマンションの在庫をすべて購入済みですから、
ここから更に値あがらなくても、利益は確保できると思います。
但し、下がり始めたら、売り急ぐ可能性もあるでしょうね。
住友がこんなに先までの物件の調達したのは初めてだそうです。

追加で買わないのは、やはりこの辺が相場上のひとつのポイントだと
考えているからでしょう。
もう、すーっと上がり続けていく状況は終わって、どの地域が
どれほど価格を保てるか、あるいは引き続き上がっていけるのかを
見極める時期になっていると思います。

私は必ずしも都心の一等地（何を基準に皆さん言ってるのか知りませんが）
が上がり続けて、郊外がダメという極端な二極化論を信じていません。

神のみぞ知るですが、恐らく大きな地震でも来て、災害への
強さみたいな部分ももう少し価格に反映されてくるのではないかと
思います。

[978: 元祖匿名はん]

地震特需待望論ですか？神戸の人間にシバキたおされますよ。
いいかげんにしとけ。

[979: 匿名さん]

ようやく不良債権問題も片付いて、銀行が元気になれば、自然と経済は立ち直ってくるよ。
オフィスビル賃料の劇的な上がり方をみてると、供給が細ったときのレジデンス賃料の値上がりも相当なものになるんじゃない。

[981: 匿名さん]

大手デベは持久戦が可能だそうだ（笑）

[982: 匿名さん]

昨晩から一人の粘着野郎が登場してまともな議論出来ない、
バカスレになったな。

[983: 匿名さん]

＜東京都＞年収５００万円未満世帯、初の過半数　過去最多

・東京都が５年ごとに実施する「福祉保健基礎調査」で、年収が５００万円未満の世帯が
　昨年度、初めて５割を超え、８１年度の調査開始以来、過去最多となったことが分かった。
　３００万円未満の世帯も全体の３割近くで前回調査より約１０ポイント増加していた。
　雇用機会や賃金で地方より恵まれている首都・東京でも低所得層の増加が顕著になって
　いる実態が浮かんだ。

　調査は昨年１１〜１２月、無作為に選んだ都内の計６０００世帯を対象に実施、３７７５世帯
　から回答を得た（回答率６３％）。
　それによると、年収５００万円未満の世帯は５１％で、前回調査（０１年）より１３ポイント増えた。
　また、３００万円未満の世帯も２７％に達し、前回より９．３ポイント増加。２０００万円以上は
　１．６％で前回より１．７ポイント減少、１０００万円以上２０００万円未満は１１．５％で３．２
　ポイント減るなど、高所得者層は減少傾向だった。

　また、収入源については、２８％の世帯が「年金や生活保護」を挙げ、「仕事をしている人が
　いない」世帯も過去最高の２２％に達するなど、厳しい生活実態が垣間見える。

　今回初めて行った所得格差の意識調査（複数回答）では、所得を決める望ましい指標として
　「本人の努力・実績」を選んだのは７９％と最も多く、能力主義への期待の強さが表れた。
　次いで「仕事の内容・職責」が５４％で、日本の慣行として長く続く「年齢・経験年数」は１６％に
　とどまり、年功序列的な考え方には否定的である実態が浮かんだ。

　所得格差の是正手段（複数回答）としては、「努力・実績が十分報われる環境整備」（５３％）
　▽「中途採用など就労機会の拡大」（３０％）——などが多かった。また、現在の社会状況に
　ついての問いには、「格差が固定化している」と感じる人は３４％に上った。
　http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070516-00000061-mai-soci

[984: 匿名さん]

メリルリンチ日本証券によると、不動産以外の金融資産を100万ドル以上持つ日本の富裕層は、1年間で5.8％増えて131万人を超えました（03年末時）。家族も合わせると500万人と推定されます。「富裕層市場」も確実に巨大化し、さまざまなビジネス・チャンスが広がっています。

なんてのもあるけど・・

[985: 匿名さん]

一方における貧困の拡大と
一方のおける富の集中はコインの表裏

[987: 匿名さん]

983さん、984さん、985さんときて
986さんは大事なオチですよ。もう少し考えよう。

[988: 匿名さん]

メリルリンチ、03年末時って
古い情報だけど、今はどうなの？

[989: 匿名さん]

現在は220万人程度です。

[990: 匿名さん]

2006年6月22日 14時26分
メリルリンチ日本証券（メリルリンチ）は6月21日、世界の富裕層に関する調査結果を明らかにした。それによると、住居を除く金融資産が100万米ドルを超える富裕層の人口は、2005年末で870万人に達し、前年比で6.5％増加した。また、3000万米ドル以上の金融資産を保有する超富裕層の人口は同10.2％増の8万5400人となった。

日本の富裕層の人口は前年比4.7％増の141万人。世界で16.2％を占める。メリルリンチでは、日本における富裕層の増加の主な要因を、実質GDPの成長、堅調な相場環境、デフレ圧力の沈静化、消費の改善などと分析。これらは2006年も継続すると予測する。

あ・・989さん有難う！　988さん後は自分で調べて！

[991: 匿名さん]

要するに超都心部の不動産を議論する際は、需要側の市場としては、横ばいの日本全体の人口でもなく、増加基調の２３区人口でもなく、まさに年率２５％以上のペースで増加している自宅以外金融資産１億円以上層をみないといけないということですよね。だからこそ、郊外の販売がいまいち伸びない一方で、超都心タワーマンションはガンガン高値が売れていくわけですね。

[992: 匿名さん]

私はそのその富裕層に含まれますけど、
自宅は持ってるし別にセカンドハウスは不要です。
ガンガンと不動産投資する必要はありませんが？

[995: 匿名さん]

992だけど、自宅のタワマンに入居したばかりだから
興味があるので見てますが？
悪いなぁ、ニートの歳でもないよ。

[996: 匿名さん]

もちろん興味ない富裕層の方もいらっしゃるでしょうが、スーパーリッチでない限りは、結局、株でもうけた一部は不動産にまわすのが定石だから、自然と流れてくるってわけですよ。これが１０億超えてくると、為替や外ものを含めざるを得なくなるところが、おつなところ。

[997: 匿名さん]

＞１０億
ニートらしく会話のインフレ　良いぞ（笑）

[999: 匿名さん]

ネット番長　現る！！
資産10億とか何でもあり、所詮言い放題の自己申告だからさ。

俺も資産20億だけど、趣味でリーマンしてるよ。

[1001: 匿名さん]

まあ個人攻撃のくだらないコメントはやめましょう。
そんなことはどうでも良く、富裕層は確実に増えていることを留意すべきだね。そして今後日本は消費支出が増加する。どうなるか。不動産価格が下がるより、上がる可能性が高い。

[1003: 大学教授さん]

スレが進むごとにマンション価格と違って住人のレベルが下がる一方ですな。

[1004: 匿名さん]

>973さん
＞一般企業なら不動産は固定資産ですが、
＞不動産関係だと商品ならば流動資産なのか？

なんか業者と勘違いされたみたいだけどｗ
自分の職業は金融系です。

販売用不動産は営業基準で棚卸資産になると
思われます。
住友不動産で3,000億程度ですね。
すべてが居住用ではなくオフィスも入った数字
でしょう。
棚卸資産3,000億に対し短期借入は2,000億円
ですから約6割りは借入調達している感じでしょうか。

デべの利益が２割とすれば棚卸資産3,000億円分を
3,600億円で売って約55%販売出来れば借入は完済出来
残りの物件はゆっくりと売れる状況なのではない
でしょうか。

通常はマンション建設のＰＪ毎に融資を受けている
はずなので、デべとしては融資期限までに６割程度
売れていれば無問題、売れなくてもＣＦ1,000億くらい
あるからどーにでもなると言えます。

[1005: 購入検討中さん]

大手町から地下鉄で１０分以内の都心部に住んでみたいもんだ。

天国みたいだろうな。

[1006: 匿名さん]

>1005
ついてないな...

[1007: 匿名さん]

誰かマンション家賃の動向に詳しい方いますかねえ。。
良い立地のところは段々上がっては来ていますが、今後の見通し、どうなんでしょうか。

[1008: 匿名さん]

大手町まで10分以内に住んでる。
別に天国じゃないけど、相応の立地で、
日当たり、風通し、間取りがいいのは、住みやすい。

タクシーで1000円程度。往復共、全然OK。

山手線外側から、ＪＲ私鉄で30分以上通勤、
想像するだけで、疲れる。

金融資産1億円以上が220万人もいるので、
その人たちだけで十分。

１億未満の人には、縁がない、と思う。

[1009: 物件比較中さん]

そうですか？皇居の中なら良いけど、住むには良いといえない。
通勤だけ便利なだけでは？

[1010: 賃貸住まいさん]

西日暮里とか、東陽町とかでも、１０分だよ。

庶民でも十分いける。

[1011: 匿名さん]

しかし、富裕層の数を考えると、不動産、それも23区、市場規模はたかがしれてますね。人々の土地への期待が横ばいないし上昇である限り、マンション価格も底堅いんでしょう。

融資の規制が厳しくなれば、健全な安定成長が期待できますし、良い流れになって来てますね。

[1012: 匿名さん]

多いか？　23区の人口の０．１％にも及ばないじゃん。

[1013: 匿名さん]

０．１％？？

[1014: 匿名さん]

どんな計算だ。一体。200万世帯、金融資産1億円以上。23区の世帯数は400万世帯くらいでしょう。50%だよ。地方にもお金持ちはたくさん散らばっているとは思えど、やはり多い。

[1016: 匿名さん]

遅レスで申し訳ないが、983の記事って過去スレでも下落派の論拠として出てきてたよね。
で、これって単純に高齢化が進んだだけなんじゃ？と思って都のHPの調査結果を読んでみた。

そしたら、都のHPの調査結果には、世帯の年間収入が500万円未満である世帯の割合が増えたのは、
「年金受給世帯の増加と世帯人員の減少が原因と思われる」と書いてあり、
一般的にも高齢者は年収が少なくても資産は多いことから、
年収が少ない世帯の割合が増加した＝貧困層が増加したとは言えないのではないかと思う。
ちなみに、主な世帯収入が年金・恩給と生活保護の割合を足すと28%です。

http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/kikaku/news/press.sokuhou070412...

[1017: 匿名さん]

逆に、200万人だか220万人だかの富裕層も、
老夫婦ともに金持ちの世帯が多けりゃ200世帯以下になる。
年寄りはわざわざ不動産買って、自分の老後資金を使わないし。

[1018: 匿名さん]

きちんとソースを示して意見を述べている1016と全て脳内の1017。。。

[1019: 元祖匿名さん]

>>1007
新規供給の設定家賃や賃料坪単価の上昇がデータを押し上げてるだけ。
レジで成約賃料が上がってるデータあれば見せて欲しい。稼働率もね。

スレ終盤になって、デベ関係者が必死ですな。
三井三菱住友皆で渡れば怖くないってか。
あんまりエンド馬鹿にしすぎると又首が回らなくなりますよ、住友さん。

金融資産1億あるからって皆都心にマンション買うとでも言うのかいな。
楽観的なデータを下に予想するのは勝手ですけど。空元気ですか。

[1020: 元祖匿名さん]

次いきますか？もうやめますか？

[1021: 匿名さん]

元祖匿名さんのおっしゃる通りです。
スレ終盤はデべ関係者らしき人の必死さが表れています。
次いってもよろしいのでは。

[1024: 元祖匿名はん]

あのですな。間違えてさっき元祖匿名さんにしちゃったけど。
そんな暇じゃねーよ。（長文さん、もう師匠ってのやめてください、、）

僭越ながら新レスたててみました。

[1025: 匿名さん]

>>1016
自分に都合の悪いソースは捻じ曲げて解釈。
都合の良いソースはそのまま流用ですか・・・・
あきれて物が言えませんよ。

外資証券なんて、「富裕層が増大している。あなたもその仲間になるために投資しましょう」と勧誘するのが目的で資料を捻じ曲げて作成するよ。
そんなの営利企業なんだから当然ジャン！！
ましてや外資。
農耕民族の日本人を食い物にし、契約後にクレームきても無視する狩猟民族ですよ。
それも見抜けないなんて・・・・・

[1026: 匿名さん]

次、こっちみたい

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/

[1027: 匿名さん]

最も注目しなければならない変化は、上限賃料と下限賃料の幅の広がりが一段と顕著になってきたことです。上限賃料とは新築や築後年数が浅い物件ですが、特に外観デザインやインテリアセンス、設備機器が優れている部屋は、周辺相場よりかなり強気に設定されています。これに対して築後年数を経過した部屋は、人気スポットといえども空室が目立ち、結果として賃料相場が下がっています。

ファミリータイプは、郊外でも上限が上昇─マンション
都心部の小世帯向きを除くファミリータイプの上限賃料が上昇基調に入っている。特に２LDK〜３LDKは杉並区や中野区など東京の城西エリアで3.2％、板橋区や練馬区など城北エリアで4.9％、都下で1.9％、志木市や所沢市など埼玉県西部エリアで3.6％も上昇しています。

[1028: 匿名さん]

都市部は、体力のある大手が生き残って、地場業者は死屍累々かなぁ。
むしろ大手が入らない郊外の方が、平和なのかもしれません。
この所、倒産しているのは地場企業が殆どですね。

何となく、区ごとのような広いエリアではなく、
もっと狭いエリアのピンポイントな物件価格が中心になるように
思います。（モザイク模様のような感じ）
　都心でも高所得者が集まっていない（例として木造の小型古い住宅が
多く再開発困難エリア）などは、下がるかもしれません。
とは言え、金のある人は買わないのでしょうね。
多少都心から離れても高級感を維持できた物件は、持ちこたえられるよう
にも思います。

[1029: 匿名さん]

都心区で、
狭小住宅地域の物件、
町並みも店舗も低レベル。

そんなの、論外。

多少都心から離れても？？？
不便な選択は、したくない。

選ぶなら、良いエリアかつ、良い物件のみ。

[1030: 購入検討中さん]

ようやく下落しましたね。このまま急降下ですね。

[1031: 匿名さん]

それはあなたの妄想！
神様でもないのに分かるわけ無いじゃん。

※郊外・バス便をご検討されてるのであればその限りではありませんよ。

[1032: 買いたいけど買えない人]

去年の秋から下落に転じたのは常識じゃねーの？

俺は納得できる価格なるまで待つつもり。

[1033: 匿名さん]

値段下がってますかね
微妙に上がっている気がしますけど

[1034: 匿名さん]

口止め個別相談は表に出ません。

売るほうは正価で売ったことにしたいし、買うほうは高い物件を買えた事になるから。

[1035: 匿名さん]

それって在庫の値引きでしょ？
そもそもの売出し価格が下がってこそ、市場が下がったって言えるんじゃない？

[1036: 匿名さん]

>>1034
で、どこの何て物件が個別に値引きしたの？
平米数は？
何階？
もとの値段はいくら？
値引き後の値段はいくら？
うその情報流すと大変なことになるから。慎重にね〜

[1037: 買いたいけど買えない人]

表に出ない情報はほっといて、
東洋経済(5/31号)に新規分譲価格が下落した99駅の一覧が載ってたぞ

新築70平米換算価格
　赤坂　14,823万円(07年)⇒12,413万円(08年)　▲16.3％
　代々木公園　9,440万円(07年)⇒8,073万円(08年)　▲14.5％
　品川　9,112万円(07年)⇒8,230万円(08年)　▲9.7％

http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2008/0531/index.html

[1038: 匿名さん]

ヤフーのデータだと平均坪単価
港区495→494
渋谷区データ無し
品川区データ無し

2007年より上昇　
データ有　17区
上昇14区
下降4区
でしたね。

参考までに一番下落した区での10%程度です。
ヤフーのデータでは上昇傾向だと思います。

[1039: 申込予定さん]

今日のガイアの夜明けみましょうね。
デベの皆さん！No.1031 by 匿名さん

[1040: 匿名さん]

参考地価

東京都港区赤坂６−１９−２３ 地価 - 2,280,000(円/m2)
東京都渋谷区松涛１−１３−７ 地価 - 1,990,000(円/m2)
東京都渋谷区広尾２−１２−１３ 地価 - 1,460,000(円/m2)
東京都品川区東五反田５−１７−６地価 - 1,350,000(円/m2)
東京都文京区本駒込６−８−２２ 地価 - 1,230,000(円/m2)
東京都目黒区青葉台４−２−９ 地価 - 1,200,000(円/m2)
東京都大田区田園調布３−２３−１地価 - 1,170,000(円/m2)

東京都新宿区中町３２番１ 地価 - 960,000(円/m2)
東京都新宿区下落合３−１７−１８地価 - 903,000(円/m2)
東京都世田谷区成城６−２５−２２地価 - 900,000(円/m2)
東京都世田谷区代沢２−３−１８ 地価 - 882,000(円/m2)
東京都品川区小山７−８−１８ 地価 - 790,000(円/m2)
東京都世田谷区玉川田園調布２−８−１５地価 - 790,000(円/m2)
東京都世田谷区成城２−１７−１９地価 - 775,000(円/m2)
東京都目黒区平町２−１−２ 地価 - 770,000(円/m2)
東京都豊島区目白４−１−２２ 地価 - 733,000(円/m2)
東京都文京区目白台３−１４−１０地価 - 720,000(円/m2)

[1041: 匿名さん]

どんなマンションでも下がってるの？
立地とかの関係は？

[1042: 購入検討中さん]

なるほどなぁー。やっぱり下落してるんだ。
ミニバブルって本当だな。
長く続かなかったみたいだけど。
情報ありがとう！
安くしてくれなきゃみんな買わないよ！
一番わかってるのは売主だと思うけど・・・。

[1043: 匿名さん]

今でも立地によっては逆にあがっているところもある。
下がっているところは下げ止まりが止まらない。

国土交通省
東京圏の市区の住宅地の平均価格等
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20080324/12.html

　　　　　　　平均地価　上位の価格　　下位の価格
1位　千代田区 2,123,000　 3,370,000 　1,110,000
2位　港区 　 1,683,800 3,300,000 968,000　※商業地の影響強
3位　渋谷区 1,191,300 2,200,000 　630,000　※商業地の影響強
4位　中央区 922,800 1,260,000 625,000　※商業地の影響強
5位　目黒区 847,500 1,450,000 627,000 ※商業地の影響小
6位　文京区 840,900 1,230,000 651,000
7位　新宿区 718,000 965,000 　533,000　※商業地の影響強
8位　品川区 732,100 1,350,000 535,000　※商業地の影響小
9位　台東区 702,000 820,000 518,000
10位　世田谷区 627,900 　900,000 312,000
11位　中野区 552,600 775,000 419,000　※商業地の影響中
12位　豊島区 539,900 733,000 440,000　※商業地の影響強
13位　武蔵野市 536,000 800,000 330,000　※商業地の影響強
14位　大田区 528,600 1,170,000 　364,000
15位　杉並区 　 518,600 670,000 　435,000