23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[823: 匿名さん]

>>820
どこにもインフレはないよ。
資産インフレというのならすでに５年目、株価の上昇という意味では７年目に
入ったな。
株価は今後ますます伸びる。
なぜなら、郵貯の資金などだぶつく金の運用先になるし外資の買収防衛でも
国内株を高値誘導できたら国益につながる。
１５００兆円の個人資産を不動産ファンドから国内株に誘導することが
できたら日本は安泰だな。
不動産も高値になっていいといえるが、ファンドバブルの破綻が懸念される
オーストラリアに逃げるファンドもあるが、国内規制はきびしくなった。
消費者物価はあんたがユニクロの製品使い続けてスーパーで加工食品
食っているうちは上昇しない。

[824: 匿名さん]

＞817ここなら買っても値下がりないよという物件のつもり
高いものならまだマシ

[825: 匿名さん]

ハイパーインフレでないことには同意するけど、やっぱりインフレでしょ。ていうか、政府がいうようにデフレ局面を脱しつつあるインフレ局面でしょう。ガソリン価格、食料品、住宅価格、住宅ローン等、生活に関わる支出対象の大半が値上がりしてきてるじゃないですか。実際、買い物してます？供給も需要も減退している日本国内で、過剰流動性を背景とした資産インフレが、輸入必需品領域に広がりつつある状況でしょう。賞味期限切れのコロッケ食べてユニクロ着て牛久の家に住んでると、重要な動きに最後に気づくとこになるから、注意しないとね。

[826: 匿名さん]

”局地インフレ状態”と言う状況だと思う。
ガソリン価格は全国的に確かに上方修正されているけど
一方、地方は全体的な需要が弱い。従って、未だデフレ状態にある
地域が日本には存在していて、日銀も利上げに慎重になっている。
ただし、中国発消費財の値上げの動きが見られるから一気に円高誘導
という事も考えられるが・・・そうなったら今、日本経済を牽引して
いる輸出企業は08/3期は業績下方修正・・景気悪化となるが。
利上げ⇒円高⇒景気悪化・・内需拡大は期待出来ない。
日銀も悩むとこだろうな。

[827: 匿名さん]

そうじゃないって。インフレはもうすでに始まっている。
マネーが市場に過剰に流入することがインフレなんだよ。
一方で、消費財の世界では、中国から衣料品から家電まで膨大な
「為替差益」を含んだ安価の製品が入ってきている。
すでに書いたけどＧＡＰ、バナリパ、ユナイテッドアローズでもＢＥＡＭＳ
でもＳＨＩＰＳでも中国製。中国製が安くて質がいいことは
為替レートのゆがみゆえの「冨の輸入」なんだと過去レスで説明した。

逆に言うと，ドル機軸経済のなかで、米国も日本も財政赤字、貿易収支
こなどファンダメンタルからみたらいつインフレになってもおかしくないが
ＣＰＩの面では、中国やアジアの安価な財の輸入で上昇が抑えられている。
もちろん、原油価格があがれば、石油製品も電力もガソリンも上がる
かつてのオイルショック並みのインフレもありうる。
しかし原油価格も高騰は避けられている。

おじさんはあなたより２０年は余計に生きてきてるから７０年代の
物価高もオイルショックも知っているがこんなもんじゃないよ。

ついでに言うとウシクセーゼではないからね。ｗ

[828: 匿名さん]

827は>>825
ユニクロは佐藤可士和が加わってかっこよくなったよ。
ローライズのスキージーンズ以外もってないけどｗ

[829: 匿名さん]

×スキージーンズ
○スキー二ージーンズ　やっぱオヤジ＞オレ

[830: 匿名さん]

そうでしょー。そもそもデフレなんて世界中さがしてもこの100年で、日本のここ15年ぐらいで、ほとんどが、基本的にはインフレかハイパーインフレで、インフレの場合は、優良不動産への投資がセオリーでハイパーになるときは香港あたりに避難することも考えとくって感じでしょう。

[831: 匿名さん]

その通りだけど
資産インフレがどこまで続くのかということと
優良不動産が何かというのは深く考えないとダメだよ。

[832: 匿名さん]

>>829
スキニーですよ。ファッションは苦手なようですから、そっち方面の話題は控えた方が吉ですね。

[833: 匿名さん]

それと、なぜ日本だけが低金利で、なぜ日本だけが資産デフレが長かったのか。
それとデフレ脱却宣言もまだ出されていないという事実。

とにかく、国際経済のなかで外資の仕手筋に食い物にされやすい
日本ということをしっかり考えておくことだろう。

その原因は国民全体のファイナンスリテラシーの低さということ
につきるわけだが。

[834: 匿名さん]

インフレ局面での資産デフレがありうるということですかね？注意すべき点は。

[835: 匿名さん]

>>829
文章一回ワードパットに書いて校正している。
タイプミスでなく削除ミス。「好きにー」としか変換しない。
あわてて訂正したが遅かったか（；；）
これでも商業施設のプランニングの経験もあるんだが・・・

[836: 匿名さん]

>>832
スキンというと別のものを連想するものでスマソ

[837: 匿名さん]

＞インフレ局面での資産デフレがありうるということですかね？注意すべき点は。

インフレ局面をどう定義するかだが、マネーが市場に過剰に流入したら
すでにインフレ局面。
それが国内企業の売上げになって、設備投資や給与になれば国内景気は
拡大するが、そういう動きはない。
流入したマネーは地価と株価を上昇させるだけ。地価が上がれば普通は
地主が潤うが地主自体は債務者で、金融機関の不良債権が消えただけで
誰も潤っていない。
不良債権を底値で買った「地主」がローン・スターなどの米国投資会社
この人たちは、長期にもって運用するスタンスでなく長くて８年以内に売り抜けて
インカム・キャピタルともに利益を得る。
買ったものが最高地点まで値上がりしたらババは国内リートや個人投資家に
押し付ける魂胆だ。

資産インフレのあとには急落もある。それは仕掛け人が引いたときだが
もうひとつは、わが国金融庁が個人投資家保護にまわった時点ではじまる。

[838: 匿名さん]

＞インフレ局面での資産デフレがありうるということですかね？注意すべき点は。

インフレ局面をどう定義するかだが、マネーが市場に過剰に流入したら
すでにインフレ局面。
それが国内企業の売上げになって、設備投資や給与になれば国内景気は
拡大するが、そういう動きはない。
流入したマネーは地価と株価を上昇させるだけ。地価が上がれば普通は
地主が潤うが地主自体は債務者で、金融機関の不良債権が消えただけで
誰も潤っていない。
不良債権を底値で買った「地主」がローン・スターなどの米国投資会社
この人たちは、長期にもって運用するスタンスでなく長くて８年以内に売り抜けて
インカム・キャピタルともに利益を得る。
買ったものが最高地点まで値上がりしたらババは国内リートや個人投資家に
押し付ける魂胆だ。

資産インフレのあとには急落もある。それは仕掛け人が引いたときだが
もうひとつは、わが国金融庁が個人投資家保護にまわった時点ではじまる。

勘違いもはなはだしいのは、消費者物価高騰が起きないとインフレではない
と思って、これからインフレに備えておっとり刀で不動産を買いにくる連中だ。
危なすぎる。
もうすでに坪単価３００万が７００万超えている233％の上昇率でこの先どこまで
上がるというのだろう。
一方、周辺部や城南は250が400になったかどうか160％の上昇で青息吐息気。
外資のマネーが引き起こした高騰エリアとそうでないところの明暗がでている。

ゴルフ場のつぎはリゾートがまだまだいける。軽井沢とか買っておくのはいいんじゃないかな。

[839: 匿名さん]

70年代の本格インフレ局面をご存知の方にお伺いしたいのですが、当時はトイレットペーパーの値上がりと超都心マンションの値上がりとどっちが先だったんですか。

[840: 匿名さん]

軽井沢など地方を買うなら、地縁でちゃんとした不動産屋から買わないとカモにされますよ。

[841: 匿名さん]

＞当時はトイレットペーパーの値上がりと超都心マンションの値上がりとどっちが先だったんですか。
たいへん良い質問。

１９７０年代は為替レートが固定制だった。ということは国内の経済は閉じていて、主に原油価格
の高騰だけを気にしていればよかった。
１９７２年頃、米国のニクソン大統領がいきなり「ドルは兌換紙幣をやめる」と言い出した。
その結果、株価は暴落し景気は低迷した。１９７０年は大阪万博で浮かれた頃だが
重ねてＯＰＥＣが原油価格を上げて（戦争があったんだっけ？忘れた）この時点でかの
田中角栄が出現。貿易中心の外貨依存経済を天性の直感で「内需拡大政策」に切り替えた。
「列島改造論」
これでいっきに土地価格が上がり、わが国は不況から立ち直った。１９６５年頃霞ヶ関から
はじまった超高層ビルが新宿西口に７０年代次々と建てられた。
都心のマンションというのは基本的にお屋敷跡にたてられた「川口マンション」写真家の川口
松太郎がオーナーや建てたものを借りて運営する興和不動産のホーマットとなど賃貸が主体。
分譲は、秀和、大京、藤和などが小さいマンションを地味に作って売っていた。
コープオリンピアは６０年代の分譲、ビラモデルナや網町パークマンションのような建築家物件
もけっこう当時はあった。

さてトイレットペーパーだが、値上がりしたのは一次オイルショック、すなわち１７７３年だな。
その頃から地価は年７〜１０％で上がっていった。
消費者物価指数は１９７０年から１９８５年の間に１００から２５０になった。ものの値段は
万博当時から２倍以上になったが給与も２倍以上になった。
一方地価もほぼ、それにならって１９８０年まで高騰し続けたが１９８０年に
物価高騰を抑えるため金利が７％まであがって、市場は一気に冷え込んだ。

建設会社は冬の時代だといって清◆建設などは勉強会ばかりやっていて長◆川さんはおかげで
大学の先生になった。そういう暗い時代だった。
それでも物価はじわじわあがって地価も年２〜７％で上がり続けた。
マンション転がし、住宅すごろくが流行ったのはこの時代。
藤和出身の佐藤正和氏やワンルームのマルコーの金澤社長が出てきたのもこの頃だ。
そこから先は、いつも間違える
「１９８５年」のプラザ合意。
金が国内だけでなく海外から入り込む蛇口をひねった。
この時点で、国内のマネーサプライと物価、地価が連動しなくなった。

[842: 匿名さん]

で、超都心マンションなどオイルショックの頃にはまだなくて、単純に地価があがって
プリンスホテルの堤さんや森ビルの森さんあたりがせっせと土地を買い集めて
ホテルやビルをたてまくったわけです。
当時は一億不動産屋と呼ばれ７０年代に４０歳前後だった人はなにかしら
中古住宅の一軒はどこかに持って貸家にしていた。
そういうビジネスモデルが地価高騰でなりたたなくなってマルコーがワンルーム
マンションのビジネスモデルを作り出し、土地持ちに対して佐藤正和氏が等価交換
方式でマンションをタダでたてさせた。

とにかく、かつて消費者物価の高騰と地価の上昇は連動した
消費者物価の上昇が先にきて、地価があとから上がった。
今は全く関係ない。

関係ないんだよ本当に。

[843: 元祖匿名はん]

テキサスの一つ星とかはとっくの昔に売り抜けてる。
勿論今もやってますけど。
不良債権しかり、ゴルフ場しかり、金融会社しかり。
すっ高値になるまで見極めようという発想はないですよ。
彼らの10年前の最初のシゴトは廃品回収業ですよ。ごそっと集めて
鉄屑いくら、銅線いくらで売っ払う。そこにバリューアップとかない。

今や廃品ビジネスはほぼ廃れたけど、基本、外資が買取転売屋なのは
かわらない。アセットであれデットであれ。出口が売却でも証券化でも。
転がって転がって、転がり続けて、地価公示も上がって、マンションの
分譲価格も上がってるわけです。その先にEXITはもうありません。
先述のとおり、個人は基本ノンリコ使えませんから。

[844: 元祖匿名はん]

あっ、日本版ふぁにーめいやふれでぃーまっくを出口というかは何とも、、、どなたか書かれてましたが。

[845: 匿名さん]

師匠、ポイントを突いた訂正いたみいります。
大変、勉強になります。
確かに外資の引き際のよさ、跡にたかる日本企業
その構図は中国市場でもみられますね。
そうですか、
確かに個人のノンリコースローンがない限り負債から逃れるのに
すべての金融資産、連帯保証人なんかもいたりして
崖から道連れなんですね。

道連れとならないまでも未来まで負の冨を抱え込む
地価下落というのが「不幸」として受け止められていないで
バブルのツケ、あるいは「愚かさ」と受け止められている以上
同じことはくりかえされそうですね。

[846: 匿名さん]

個人の出口は、持ち家と年金満タンと現金3000万でしょ
逆算して払える金額が適正な物件価格であろうよ。
住む家は狭義の投資じゃないと思うよ。

[847: 元祖匿名はん]

それは出口ではないでしょ。単に自己判断で予防線張ってるだけの話で。
換金できるか、残債がゼロにならないかしないとEXITとはならない。

[848: 匿名さん]

出口はみなさんきっと団信なんですよ。

[849: 匿名さん]

別に出口を固定化しなくても良いし、

転売してステップアップするもよし
普通にローン払い終の棲家とするもよし
払えなくて破産免責（免責は法人には不可能！）もよし

マンションだけが人生じゃないから

[850: 匿名さん]

確かに死亡すればあらゆる意味で楽になれる。
浅田次郎の「椿山課長の７日間」ではローン支払いが心配で
この世に舞い戻った主人公に「馬鹿ね、保険くらいかけてあるわよ」

死ぬまで出口はない・・・残債割れしたら確かにそうだな

[851: 匿名さん]

そう　
個人にノンリコがあっても無意味
金融事故には違いないから事故登録される。
法人で言う銀行取引停止

[852: 元祖匿名はん]

個人でも自己責任といわれてしまう以上、自用であれ投資であれ、徹底的に排除できるリスクは排除すべきであって、また逆に排除すべき手法なり制度があってしかるべきだと考えます。楽観的シナリオに立ったり、悲観的シナリオでも大丈夫というのは繰り返しですが出口とは言いません。

[853: 匿名さん]

匿名はんは論破されつつある教育論で逃げる癖があるね

[854: 匿名さん]

＞マンションだけが人生じゃないから

というには多額なローンを抱えすぎ
マンションだけが人生じゃないから衣食住の生活文化のバランス
教育・医療・親の介護　自分の趣味　旅行　家庭生活の充実
など「家の中身」も忘れないほうがいい。

シネコンがあってＴＳＵＴＡＹＡがあればいいってもんじゃないけど

[855: 元祖匿名はん]

事故登録されるのはアメリカでもそりゃそうですよ。
私は無意味とは思いませんし、無意味かどうかは制度のない今の日本で
論じるのは早計だと思いますが。

残債だけが残って債務者も債権者も動けないで塩漬けという過去の悲劇は
少なくともへるでしょう。
金融機関に本来当然求めるべきリスクを取らせているだけだと思います。
信用保証協会や団信が隠れ蓑であってはEXITとして意味がありません。
そこにヘドロがたまると国民にツケが回ってくるのは皆ご存知のとおり。

[856: 匿名さん]

今はバブル時と違い自己破産が簡単に認められるからね。
競売や立ち退きもスムーズで、塩漬けにはならない。

破産までならなくても、公庫の新特例や、準じた民間銀行の再契約、
個人再生なんてものあるし。

[857: 元祖匿名はん]

論破大いに結構じゃないですか。私のしたいのはキッカケ作りです。
あれ、どっかの芸能人と結婚したIT社長みたいな発言ですな。

[858: 匿名さん]

やはり７０年代からの示唆としては、今後、資源や食料といった輸入品の価格上昇がインフレ要因となり、結果として金利上昇、都心周辺の不動産価格上昇といった流れでいいなじゃない。国内だけでバブッた８０年代後半より、７０年代の動きの方が参考になる気がする。給料については、輸出型大企業と金融関連企業と不動産関連企業まわりだけが上がるんで、それ以外の人は７０年代でいれば経済成長している日本の外にいる位置付けになっちゃうんだろうけどね。確かに安値で仕込んで、かなり上昇した時点で売り抜ける最も効率いい投機家が存在することも事実だが、だからといってその後、急落するといった論調はひがみ根性にまみれた論理飛躍が見受けられるよね。

[859: 元祖匿名はん]

そういうのをまさに「付け焼刃」といいませんかね？
結局銀行はリスクをとってないでしょ？
競売や立ち退きもスムーズでなんて簡単におっしゃりますが、
そこにどれだけの血と汗と涙（笑）がはいってるとお考えですか。

銀行員、銀行に甘い社会はもうコリゴリです。

[860: 元祖匿名はん]

血と汗と涙というより、カネと言ったほうが早いかな。
外資と血税ですが、外資は回収してるから結局血税。

[861: 匿名さん]

一連の法令整備の成果を付け焼刃で吐き捨てるなら
憲法改正でもしますか？

公庫・年金が縮小し銀行融資が拡大した点を見ても
銀行の責任は明らかに増大してます。
保証会社にしても全国保証等、銀行横断の会社が現れてます。

[862: 元祖匿名はん]

私は教育論というより、原理原則論だと思ってます。
ガキの戯言でも結構。
原理原則が通らないということは理念がないと同意。
実務上何とかやれなくないです、みたいなノリは仕事だけで十分。笑
個人のノンリコできて困る人いないでしょ？面倒がる銀行員ぐらいで。

[863: 匿名さん]

消費者物価も含めたインフレが起きてくれないと困る人がたくさんいるらしい。
そりゃそうだ、いまは４０００万の借金でもインフレになれば実質価値は目減りする。
でも、ＣＰＩベースのインフレが本当に起ったら、ワーキングプアや高齢者はどうなる

賃金値上げなど期待できない世帯が増える以上、財政当局・日銀は消費者物価
上昇は食い止める

というか、起きない。なぜかは、中国の安い製品の輸入。
日本製なら確実に１万円のものを１５００円くらいで売ってくれる中国のおかげだ。
だから、インフレ期待で高額の借金するな。あがるのは都心の一部の地価だけ。

[864: 元祖匿名はん]

銀行融資が拡大したから責任が増大だって？笑わせるな。笑
どんだけ増大して、どんだけ人様に迷惑かけたんだ？眠たすぎる。
このやりとりだけでもダメさ加減が露呈してる。

[865: 匿名さん]

結局、銀行がちゃんと９割ぐらい貸しくれりゃ、ほしい物件が買えるわけだし、値段も上がっていくわけでしょ。ただ、突然、返せといわれりゃ、家売ってかえさなあかんから下がるって、それだけやん。ちなみに８０年代に銀行に乗せられて失敗した方のうらみつらみレスは見てて見苦しいですよ。

[866: 匿名さん]

天然ガスだって中国に掘らせて輸入したほうが安くなるんちゃうかね。
ついでに中国がゴビ砂漠で石油でもみつけてくれたらＯＰＥＣも
まっ青だな。

[867: 匿名さん]

>>862
逆に法人化を面倒がるのはどうして？
合名会社でもノンリコースの契約実績はありますよ

[868: 匿名さん]

元匿先生、反論は？

[869: 匿名さん]

>> 866

頭痛くなりました。中国・ロシア等は資源物資戦略に方向転換
したのはご存じないのですか？
何故、我が国がレアメタル・原油等を国家備蓄するのか
背景をよく考えてください。

[870: 匿名さん]

さて、師匠のおっしゃる付回しの論理
住宅ローンは貸したら、その後は保証会社任せ。
とにかく、小口のローンなど提携の不動産販売会社の仕事で、そういうものは
「融資のはしくれでもない」それが銀行の本音。


「支店長。住宅ローンの焦げ付きです」
「そんなもの早く保証会社に債権譲渡しろよ。それで終わりだ。」
「それが出来ないんです。」
「なんでだ。」
「債務者が離婚して勝手に担保不動産の名義を別れた奥さんに書き換えてしまって
　おまけに債務者が行方不明」
「まてよ。そういうことは保証会社が債権買い取るにはどうしたらいいんだ？」
「どうしたらって・・・支店長。本店に相談しますか？」
「馬鹿。そんなことしたらオレの成績が下がる。困ったな」
「占有者にこのままだと競売だから代位弁済しろと脅かしますか？」


「すみません。このままいくと私たちどうなっちゃうんですか？」
「そりゃ抵当権行使して競売ですよ」
「それは困る。ローンの名義を書き換えてもらえませんか」
「それは出来ない。でもどうでしょう、あなたのお兄さんが連帯保証人に
　なってもらってあなたが新しくローンを借り入れるのなら大丈夫かもしれません」
「よかった。それでお願いします。」


「あのー。このローン手数料＋保証量７０万円って何ですか。聞いてませんが。」
「あ、これも中にいれちゃいましょうかね。ちょっと返済が増えますがいいですよね」

「支店長、商売がお上手で」
「何をいうか。何でも借り手に負わせるのは常識だろう」

[871: 匿名さん]

>>869ＪＯＫＥだってば。笑ってすませよ。

[872: 匿名さん]

>>871

あまりにも馬鹿馬鹿しいからマジレスしました（笑
中国中央政府はREDBOOK MARKETの見直しを真剣に考えているから
消費財を安価で輸入している会社はこれから値上げで大変な状況に
なる可能性がありますね。ユニクロとかは、もうベトナムとか
中国以外の調達地の選択に動いているのでは？