23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[762: 匿名さん]

759さんが長期固定を持ってないことだけはわかった
自分だけはお得な選択（笑）

759が正しければ、それはもう織り込み済みで長短金利が推移しています。

[763: 匿名さん]

私は、年収1000万で、都心周辺にマンションを買うのは止めたほうが良いと思います。根本的な疑問として、現在都心周辺に買っている人たちの平均年収は1000万程度なんでしょうか？ローンを組める人たちで買っている人、実際は年収が2000万を超えているんじゃないですか？

そもそも、これは伝統的サラリーマンの層では無いでしょう。

私の物件も、平均価格9000万円くらいなのに、比較的若い人が多いのですが、彼らは全国平均という物差しで図ってよいのでしょうか。全然違う層の人たちなのでは。そのような人たちが少ないという意見が多いようですが、本当にそうなんでしょうか。

それかまたは、買い替えで特例使ってローンが要らない人たち。これはこれで、結構なVolumeがある。

23区内であれば、平均的サラリーマンでも買えるところはまだ数多くあるでしょう。そんな今がバブルなのか。疑問です。
都心周辺と平均的サラリーマンの比較感でバブルとおっしゃっている方が多い気がする。まだまだ23区内であれば安いところは数多くある。

[764: 匿名さん]

都心周辺ってどこのことを指してます？
それによる気がします。

[765: 匿名さん]

自分だけ銀行を出し抜いて金利で得するという自信はどこから来るのだろう・・

[766: 匿名さん]

>>763
実は都心億ション購入者の年収は大半が「不明」です
資金繰りは自分でやるので販売会社はその方の年収がどれくらいあるか
分からないんです
聞く必要も無いし

[767: 匿名さん]

＞ローンを組める人たちで買っている人、実際は年収が2000万を超えているんじゃないですか？

そういう人がどういう事情があったか知らないけどここ３年以内にどこも
買わずにきて、やおら豊洲や有明に情熱を傾けたとは思えませんね。
どうでしょう？
すでにどこかを買っているはずだと思うのです。
おそらくは坪単価２５０万前後で高層階の角部屋を買っているでしょう。

>平均価格9000万円くらいなのに、比較的若い人が多いのですが、彼らは全国平均と
>いう物差しで図ってよいのでしょうか。

まさにその謎が「親ローン」ですよ。親との共有名義なら３０００万のローンを組んで住める。
実際に６０００万くらい田舎の土地を売って用立てる親はいたりする。
あるいは田舎の公務員でも今日退職後６０００万くらいの国債＋郵便貯金＋株式は
もっている。とにかく田舎は都会のように住宅コストがかからないからデフレ時代に
こつこつ金を貯めたシニアが一番勝ち組だったりする。

[768: 匿名さん]

登記簿閲覧しても親との共有名義であろう物件なんてそう無いけど・・
なんでそんな簡単に反証できてしまう主張を繰り返すの？

[769: 匿名さん]

これから増えるんだよ。
全部がそうだとはいってないよ。
ちなみに、親子など二親等以上の賃借は「使用貸借」ということで名義が違っても
賃料が贈与にならない。
しかし、資金を出してやると贈与になる。一定の条件で３５００万円までは生前贈与で
扱える（届出がいるし親の年齢制限がある）。こういうのが多かったから共有名義は少なかった。

[770: 匿名さん]

というかさ。すでにマスコミも金融筋も問題視しているからそれなりに話題になっているじゃない。
仕事が忙しいのはわかるけどたまには活字も読みなさいよ。

[771: 匿名さん]

763です。
やはり新しい富裕層が日本にも出てきていると思います。親からの譲渡、確かにそれもあるでしょうが、それだけでは無い。アメリカではボボス、という新しい富裕層が台頭しているようですが、日本にも少なからず同じ状況が存在しているのでしょう。

彼らは別に3-4年前は金が無かった。最近富に資産を形成しつつある、そんな仮定も成り立つのではないか。若年富裕層に対する議論がここでは殆どなされて無いですが。


自分だけ銀行を出し抜いて金利で得するという自信はどこから来るのだろう・・
という765さんの意見ですが、銀行、35年3%で貸しちゃって、これで儲かっているんでしょうか。過当競争の産物だと思います。それを利用するのは個人にとっては良いことでしょう。3%で借りれるなんて、有難い限りですよ。

[772: 匿名さん]

>>771
あのですね。民間金融機関が３５年３％というハイリスクな貸し出しできるわけないでしょ。
住宅金融公庫が国の援助のもとにやっていた「勤労者の持ち家推進の福祉事業」ですよ。
これだって成り立たなくなって、住宅金融支援機構が「デットの証券化」で一般市場で
担保債権を証券化して売りさばく。
この仕組み、実はこの先まともに動くかどうかまったく見えていない。
金融公庫貸付残高は銀行ローンの半分以下になったけど、やはり中堅所得者には
貴重な存在。
ところが、このまま低金利を続けたら証券化が破綻するわけで、金利を上げていかないと
デッドの証券化も破綻する。
当面は、国内金融機関や郵政公社が買い支えるのだろうが、実態は米国の
フレディマックやファニーメイの焼き直しのような仕組み。
国が国債のように保証する債権ではない。
となれば、いつまでもあると思うな金融公庫ですよ。
この国の「約束」は年金同様いつ反古にされてもおかしくない。

[773: 匿名さん]

>772さん
勉強になります。それは、35年固定で借りていても、固定ではなく金利が上昇する可能性があるということでしょうか。既存の借入者においても。文脈からはそういう可能性があるというように聞こえますが。そうでは無く、今後借入れる人に対しては、金利は上がっていかざるを得ないというだけでしょうか。後者であれば、やはり今のうちに借りておいたほうが得ですね。

[774: 匿名さん]

×デッドの証券化も破綻する。

○デットの証券化も破綻する。

[775: 匿名さん]

住宅金融公庫は、今まで国の資金で支えられていたわけで、国が無利子融資
していれば３％であれ２％であれ金利があればつぶれる心配はなかった。
しかし、証券化となれば証券の商いがなりたたない事態＝破綻になれば
一体誰が泥を被るかということになる。そっから先はわからないですよ。

ローンを借りている債務者か債券を買い取った新しい債権者か。
民事的にはローン契約は引き継がれるが以前のように１００％安心みたいに
考えないほうがいいと私は考えている。誰も保証できない。
フレディマックを（ファニーメイだったか？）をバーナンキが「国が保証する債権とは
呼べない」と何度も注意喚起しているが市場は米国債に次ぐ信用を得ている。
ファラット３５の証券化もそうなるといいですけどね。

[776: 匿名さん]

既存の債務者に不利益が被る事態よりも、債券を買い取ったものがリスクを負う可能性のほうが高いですね。やはり35年3%はあり得ない水準ですよ。

[777: 匿名さん]

単純な話、国債と同じで初期の配当が２％でも、市場で取引されて下落したら
利回りは上がるし、市場で高値になったら利回りは下がる。
しかし今みたいな低金利で大した配当がつかなかったら証券を買う人が
いないよね。とにかく日銀が少しでも上げる気配をみせて長期金利があがって
くれないとフラット３５の証券化は先行き危うい。
少なくとも２〜３年で旧公庫金利は４％台にはなる。理由は後付でもかまわない。
短期（変動）は０．２５％づつじわじわ上がる。

フラット３５は全く知らないが、２年後引渡し物件で金消契約時の金利を使うという条件の
ものってあるのかい？

[778: ビギナーさん]

破格の金利で借りられるうちにというのもありだと思うけど、
金利が上がったら、市場も冷え込むんじゃないの？

[779: 匿名さん]

金利が４％になるより坪単価が２０％アップになるほうが負担は大きいよ。
３０００万で４％なら13.2万円／月　3％なら１１．５万円／月　１３％アップ
坪単価が２３０万から２９０万になれば２０％アップ。
両方重なっても買うのはかなりの負担だろう。

値上がりそのものが市場を冷え込ませる

[780: 匿名さん]

大体わかってきたよ。購入者は価格よりローン負担金額しか考えていないんだな。
ローン負担を減らすために親から自己資金の補填を受ける。
それじゃ物件価格に対する鑑識目は育たないわけだ。

何がボボスだ、なにが３年前から急成長のリッチな若年層仮説だ。
そういうのがいたら、１０００万年収家計破綻者の記事の前にマスコミが
取り上げているよ。
今はワーキングプアは記事になっても、３０代のリッチマンの話は聞いたことは
ないけどね。

[781: 匿名さん]

>>771
あなたがその一人というのなら傾聴に値しますが、実際どうなの？

[782: 匿名さん]

771です。

>780さん
マスコミが取り上げるには、あまり発行部数が稼げないネタですね。ただ経営者、有識者のなかでは、盛んに取り上げられている話題ではあります。今後おそらく話題になるんじゃないですかね。一般紙媒体でも。

>781さん
私は学生時代に会社を作り、それを数千万円という取るに足らない額ですが、学生時代に売却しました。その後新卒である会社に入り、今年収は4,000万円ほどです。30歳前半です。周りは引き続き経営者の人間、外資系のトレーダー等で稼ぐ人間、様々です。ボボスと言えるのかどうか分かりませんが、最近私の周りは私も含めて不動産を購入している人間が多いです。わずか4-5年でかなりの金融資産を持つようになってますので。

こういった層は主流にはならない。ただこういう新階層が出てきていると、肌感覚で感じていますので、若年層で買っている輩は、親からもらったんだろうくらいの議論しかここには無いですが、それに対しては違和感がある次第です。

[783: 匿名さん]

確かにミニホリエモン、ミニ折口みたいな人間が増殖している

[784: 匿名さん]

そうなんです。彼らからしてみたらゴミのようですが、レベルの差こそあれ、そういう人間が増えている。尚且つ、物欲旺盛なんです。私自身そうですから。仙人の様なバフェット氏のような高貴な層ではありません。だからこそ、不動産を買うわけです。ジェット機は買えませんが。

[785: 匿名さん]

億ションのモデルルームにアポなしで来て
いきなりワンフロアまとめ買いするような奴が本当にいるんですよ

[786: 682]

新設ポストの名称を間違えていた！
　正確には「建設流通政策審議官」だった。
　今日の官庁速報を読んでいたら、都市・地域整備局長が異動するようだ。
　局長経験者だからクラスは局長以上だな。
　次官と局長の間くらいか？
　企業で言えば専務クラス？
　その他にも不動産関係部署には続々とエース級の人材が送り込まれてい　　る。国交省も本気だね！

[787: 匿名さん]

>>785
いたとしてそれは投資でなく実需だな。
家族や愛人（笑）の幸せは何者にも変えがたいものだから

[788: 匿名さん]

>>784
漁業補償や区画整理でまとまった金を掴んで
絢爛豪華な一戸建てにすまい名前を冠したアパートを数棟持つ
地域の金持ちと何が違うの？

[789: 匿名さん]

でもさ、あなたの周りには多くても実際は23区で語るには人数が少なすぎるよ。超都心か超高級住宅地だけで語るなら分かるけど。極極少数でしょ。
まあ周りに影響されるのも分かるけど、もうちょっと平均といわずとも
ボリュームゾーンで考えないとさ。

[790: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストなども、そういった若年富裕層が多いそうですね。無視できない規模になりつつあるかも。

[791: 匿名さん]

広尾を買う若年富裕層か。でも23区にあふれるほどいるわけ
ではないでしょ。
それよりここでは、例えば北千住でも標準的に6千万台になって
いるわけだ。
湾岸も坪220万だったものを中古で350万オーバーで売ってたり。
そのあたりどうよって話じゃないの？

[792: 匿名さん]

買える人が少なくなるって話題が多いけど
もっと物件の数が少なくなってることには意見がないね。

[793: 匿名さん]

丁度それで需給が均衡しているんじゃないかな。23区内はおおむね。
買える人は確かに少なくなっている。ただ供給量も減ってきている。
今主力の物件ってどこよ。広尾、三軒茶屋、浜田山、上野、あとどこでしたっけ。数えるほどしかない。

湾岸、、私は抵抗あります。ただ、350万でしょ、坪。利便性考えると、納得する人は意外にいるのでは。利便性は良いでしょ。湾岸は。それ以外は疑問な点は多いが、350万はお手ごろ？なにせ浜田山が坪570万の世界。

坪220万だったのを350万で売るのはけしからん、というのは通じませんよね。市場ですから。

[794: 匿名さん]

けしからんとかじゃなくて、350万で売れ続けるかってことでは？
というか、それより前に浜田山が売れるか？に尽きるか？

[795: 匿名さん]

湾岸中古相場と、浜田山新築は、注目に値しますね、という当たり前のことしか言えませんね。

個人的には、坪350万は安い。それだけを見れば。利便性対比でみれば、値する、売れ続ける。
浜田山は、分かりません。売れたら正直ビックリですが、戸建て買い換えそうが多い地域ということをかんがみれば、有り得るのか。

[797: 匿名さん]

どっちがポジショントーク？識者？それとも一部の人？
両方ポジショントークでしょ。ポジショントークの応酬が市場そのものだ。それを否定してどうすんの。

[798: 元祖匿名はん]

私も30前半ですが、確かに不動産金融系やM&A、PEなんかで2本ぐらいは大したことなくても普通に稼ぐやつ結構いてます。でもそれって、所詮外資マネー流入分の一部が結果的に還流してるようなもんと私自身はナナメ読みで思ってます。絶対数もうじゃうじゃいるわけじゃない。実は浮かれてエンドのマーケットを買い支えてたりしてね。苦笑

冷静に考えて実需ってのはそんなにあるもんじゃないですよ。買えない値段の供給じゃ意味がない。

[799: 匿名さん]

湾岸ってまだ終わってないし、新規がまだまだ続いてるでしょ。
タワーだけでも豊洲、有明、辰巳、そのあとに住友ツイン豊洲、
勝どきの野村、最後に晴海の三菱地所と住友ツインがあるよ。
この辺はどうなのかね。

[800: 物件比較中さん]

大崎・五反田の再開発だけでも
４０００戸近い供給があるね。

副都心のネタは豊富だよ。

[801: 匿名さん]

晴海の長谷工もあれば月島のアイマーク隣りのタワーもある。

[802: 匿名さん]

年内に都内が下落に向かうとすれば、
湾岸中古の坪350万は高い。利便性に関係なく、値しなくなる。
改めて言うことでもないが。

[803: 賃貸住まいさん]

埼玉や千葉には絶対住みたくないし、湾岸の埋め立て地もイヤだし、２３区内で坪単価200万までの新築を探して買うよ。
俺は普通のサラリーマンだから。
探せばいまでもあるしね。

[804: 匿名さん]

購入時に「ここはどんな人が買っていますか」という質問はかならずしてきた。
子育て若年そうばかりでは、自分の世代の望む暮らしにあわないからだ。

０００万台までは購入者は読めるが
６０００万を超えるとその属性はまちまちだ。
かつての二子玉川の某人気タワー物件でも購入者の属性に
まとまった傾向はなく、しいていればサラリーマンが少なく自由業、
個人事業者が多く親の支援で１ＬＤＫを買った若年層も結構含まれて
いたようだ。

管理組合名簿でも個人の職業まではわからない。
最近は個人情報保護法がらみで明確にできなくなってきている。
しかし理事をやっていると居住者の概ねの傾向はわかってくる。
また日ごろ挨拶をかわすうちに親しくなって内輪の話もしたりする。
近所の噂話でもだいたい住民の顔ぶれがみえてくる。

やはり、
開業医、
ＴＶ局関係者、
ＩＴベンチャー経営者、
自由業（作家・文筆業ジャーナリスト）
リタイヤした経営者、
個人投資家、
一般企業経営者
などがいる

一方、
上場企業の証券・金融・損保・情報通信系、航空・商社など
の管理職
くわえて文京区や港区の自宅を売って買い替えたシニア単身者
親子など。
顔ぶれは多彩で各階ごとにさまざまだ。

６０００万円〜以上の部屋の顔ぶれはそんなところだ。

旧価格物件なので、
５０００万以下の部屋は普通の３０代以上のサラリーマンが
普通にローンを組んで買っている。


物件坪単価と世代、所得層はあるていど比例してきた
１６０万〜１８０万　　　７０平米を３５００万で買う３０代（独身から新婚）
１９０万〜２２０万　　　８５平米を５２００万で買う所得１０００万クラスのサラリーマン
２３０万〜２５０万　　　９５平米を７０００万で買う買い替え取得者・自己資金の豊富な人

このあたりまでは、買える人が買えるグレードを選別できた。
しかし、豊洲のように
２７０〜２８０万　　７０平米で５６００万　８５平米で７０００万
２９０〜３００万　　７０平米で６０００万　８５平米で７５００万

となると旧価格の物件の６０００万以上の部屋同様一概に読めない

１８０万／坪で買ったＴＣＦとも２３０万のパークシティともの大きく顔ぶれが変わるはずだ。
逆に先住者と生活水準がさほどかわらない層が入るとしたら、それは購入金額に単になにかの
下駄を履いた人というだけだろう

[805: 匿名さん]

×０００万台までは購入者は読めるが
○５０００万台までは購入者は読めるが

[806: 匿名さん]

議論すべきは誰がどういう下駄を履いて買うかではなく
下駄の歯が折れてころばないかという話でもなく
下駄が無駄だという話。

親の金であれネットビジネスやデイトレで稼いだ金であれ、今の若い世代なら
必ず読んでいるはずのろばーと・キヨサキ『金持ち父さん貧乏父さん』によれば
キャッシュフローを生まない『自宅』に投じるのが正しいことなのかという疑問。

キヨサキ流なら、全国各地の不動産マーケットを見て、大阪がいま底値だとか
言って西梅田の住友物件を買ったりするのではないのか。
いや、実際の収益性は知らんが。あるいは仙台の五橋かもしれない。

マネーの先見性のある若手ベンチャー諸氏がなぜ、しょぼい立地のしょぼい
まどりのしょぼいレストランしかない豊洲を買っちゃうのか。べつに豊洲に
うらみはないが不思議に思う。

なぜ、ここで一旦市場は冷え込むシナリオを考えてみないのかね。
カネがあると欲がでる。目先のものに手を出す。その気持ちはよくわかるが。
ぐっとこらえると持ち金が倍に増えこらえないと半分に減ったりする。

[807: 匿名さん]

つまりはあせりだろう。
固定金利が上がる前に
価格ができる限り安いうちに

しかし、なぜ今買う必要があるのか。
多くの自己資金をもっと運用しながら時期をずらすのは
なぜ考えないのか。
時代の変化は早い。
３年で結果は見える。

あせると視界がせばまり目先の損得に引きづられる
不動産屋は、顧客の選択肢を狭めていき
これしか買えないのかという絶望感を与えておいて
そこですこしましな物件をみせて
熱心にすすめない
そうすると客は、あせりと恐怖心に誘導されて割高でも
その物件を買ってしまうものだ。

書く言う私は１９９６年、消費税前の駆け込み需要で
６０００万弱の物件を買って失敗した口だ。
離婚を契機に物件は処分して難を逃れたが２０００万の
損を出した。
しかしあのまま抱えていたら旧価格で今の物件を買う
機会はなかった。買い替えはまず抽選にあたらないからだ。

買い手を焦らせる状況での買い物は実は売り手も焦っている
ことが多い。

[808: 匿名さん]

REITも相当下がっているね　数ヶ月前と比べて１〜２割の下落
　 将来を占っているね・・・

[809: 匿名さん]

適正価格の模索が続いているけど、
オレは豊洲の上限は坪３００万円
６０ｍ２で５５００万円
７０ｍ２で６４００万円
８０ｍ２で７３００万円
とズバリ予想します。
６０ｍ２クラスはリタイア組と子無し・共稼ぎ組が購入の中心で、
このタイプが増えて行く。

まあまあの所得のファミリー層は旧深川区に流れて、
坪２５０万円、７０ｍ２で５３００万円、８０ｍ２で６０００万円が
売れ筋になって行くでしょう。

[810: 匿名さん]

私も消費税アップ前のマンションを買って失敗した口です。
しかも雑な施工で瑕疵が見つかり、裁判やってるらしい。
私は売却して去りましたけどね。
次の消費税アップ時のマンションはどうなることやら…

[811: 匿名さん]

このスレでは話題に上がりませんが大崎の物件はみなさん今後どうなるとお考えでしょうか？