23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[742: 匿名さん]

八丁堀はなんか人が住みにくそうな？

[743: 740]

>>741
浜町に中央区だから下がりにくいなんて、通用しないって意味だよ。

[744: 匿名さん]

まあ今安いところは基本的に今後も安い。資本が投下されて変貌する可能性があるかないか、というところでしょう。

[745: 匿名さん]

いつかインフレが起きてそのヘッジで不動産を買う
人が増えると考えていたら間違い。
１３年続いた資産デフレ地価下落が止まったのは、マネーの
流入があったから。
マネーの流入はそれ自体がインフレと同義だ。
２００３年から数えて今年で５年も「資産インフレ」は局地的に続いた。

日銀の金融政策が奏功したからでも規制緩和や都市再生の成果
でもない。それらはマネーを引き込むパイプに過ぎない。
単に投資のうまみをつくりだしただけ。
もともと外資は底値の不動産を安値でたらふく買ってこのときを
狙っていたわけだ。
１９９７年山一の破綻あたりから数えて１０年も日本で甘い汁を吸えば
もう日本の不動産から絞れる果汁はしぼりとった言ってもいい。
あとは、デベロッパーさんとエンドユーザとファンドの個人投資家につけ
まわしして姿をくらますだけでいい。

２００２年のどん底株価を日経平均１８０００円まで
押し上げたのは「資産インフレ」でなくて何だ。
インフレはもうとっくの昔に起っている。
外資が１０年前、国内の目ざとい人が６年前に目をつけたものが
今終わりに向かおうとしている。

消費者物価のインフレは全く起きていないが、マネーの量が増えて
ものの値段が上がっている。
上昇の極限は、購入限界を超えて価格が上がること。原材料（土地）が
品不足になり、高値がとまらない場合在庫が増えて投売りに至る。

すでに供給過剰で投売りがでそうなところにファンドが買い取ってバランスが
保たれてきた。
今は売り惜しみなどと言っているが、一斉に市場にでたら業者間の足の
ひっぱりあい。投売りのはじまりだろう。
２００５年暴落説は供給量と需要と価格の関係で唱えられた説だが
ファンドの一棟買いがなければすくなからず過剰になっただろう。
都心で、ほとんどの物件が分譲から賃貸へシフトした。
まるで価格カルテルのように、足並みをそろえて２万円・３万円の賃料を
出してきた。
建設ベースでいけばあいかわらず横ばいの新築マンション価格のはずが
品不足と地価の高騰でいっきに上昇した。

都心の上昇を目の当たりにして強きになったデベロッパーが競争で
用地を吊り上げ現在の分譲価格に至った。
とはいえ、勝手な価格競争の尻拭いをさせられるエンドユーザは厳しい。
５年遅れて買うのならさらに５年待てばどうなるか。

上がるリスクをテイクして待つことと、下がるリスクをテイクして買うことでは
資金の乏しい庶民には前者が安全な道だと思うのだがいかがか。

[746: 賃貸住まいさん]

>上がるリスクをテイクして待つことと、下がるリスクをテイクして買うことでは資金の乏しい庶民には前者が安全な道だと思うのだがいかがか。庶民は、上がるリスクどうのこうのよりも、
ローンのことを気にしているんじゃないですかね。

二馬力で働いているうちに、若いうちに、金利が低いうちに……。
自分にとってお金を払う価値があるかどうかは２の次で、
予算ありきで物件を選んでしまうのが、庶民の悲しいところ。

35年ローンなんか、本来いつでも返済できる金持ちが使うべきもので、
庶民は慎重になったほうがいいとおもうけどなぁ。>

[747: 匿名さん]

家はある意味必需品だから、親がいい家でも持っていれば、別だが、今、賃貸暮らしで、いずれは持ち家をと考えるのであれば、相当な見極めが必要。状況は1990年とは明らかに異なり、目いっぱい高利で借りこんで不動産抱え込んでいる業者は少ないだろうから、多少の環境変化で値下がりまで誘発するような投売りにはならんのじゃないの。いいとこ横ばいでしょう。
そもそも、銀行がヤバくなるほど一部のリスクテイカーに貸し込んでいるわけでもないから、再び歴史的なデフレ局面を期待するのは、ちょっと都合良すぎじゃないすか。

[748: 匿名さん]

高額物件にはフラット３５など適用できない。そうでなくても高額所得者は長期といえば１０年程度で考える。
いまだに最も安い変動金利を選択する人も少なくない。
そのほうが融通が利く。
庶民と庶民でない人の差は以下の通り。


　　　　　　　　中堅所得者 高所得者
****************************************************************
自己資金 　　　　　　 物件価格の１０％ 物件価格の６割以下

ローン 　　　　　　　　超長期固定３５年 変動、短期固定

その他の借り入れ 親の援助 なし

余裕資金 　　　　　　 なし 他の金融資産・不動産

決済時の金利上昇 　　対処策なし 借りれ金の減額

中古の値下がり 　　対処策なし 早めの売却

[749: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと
そもそも２００５年に上がったというのは、ファンドの一棟買いの受け皿と
在庫を抱えても困らない「資金事情」があったからだろう。
かつて「素敵なマンションをあなたに」という女々しいキャッチコピーで
無借金経営を誇ったと噂されるＧＣ社も、ついには高値仕込みの完成在庫
を「値上がり待ち」で売るはめになった。
待って飛ぶように売れたというのなら先見の明ありだが、そういう事実はない。
品川の物件も高値の最上階は売れないままだ。
住友も噂に寄れば６０戸以上売り残して、販売を終えているのがよくわからない。
道路が直線化し公園が整備されたら高値で売れるとでもいうのだろうか。

要するに、市場は渋いのだ。渋いにもかかわらず消費者は偽りの盛況を
見せられている。

景気回復といっても企業のリストラの成果にすぎない。
組織を合理化し早期退職させて再雇用。
個人消費の拡大につながらない企業業績の拡大
賃上げもはじまったけれどどこまで伸びるか。
本質は、海外のマネーが動いて利益を国民から掠め取っているだけ
ではないのかな。

[750: 匿名さん]

庶民こそ本当は半分ぐらい自己資金で買えるところにすべきなのかもね。
かつ必死で貯めてから買う。無理って言ってもいずれ払うんだし。
２千万貯められたら、４千万の物件で郊外。
３千万貯められたら、６千万の物件で都内。
まあ１０％なんてこれからの時代確実にＮＧではある気がする。

[751: 匿名さん]

金利上昇リスクを避けるから、35年固定にしている
決済時の金利上昇 　　対処策なし
というのは乱暴な議論ですね。

そもそも、35年金利3%前後（今は少し上がってますでしょうか）で借りるほうが、短期金利で借りるよりイールドカーブを考えると大幅に有利であった。そこを考えて敢えて長期金利で借りている人は多いはずですよ。10年固定にすると、10年間で返済する必要が出てくるかもしれない。それよりは返さず、35年間、余ったキャッシュを金融資産で運用した方が良い。

[752: 匿名さん]

10%でなぜNGなのか、意味が分からない。10%だろうが0%だろうが、
ポジティブキャリーになればそれで良いわけで。
確かに、今の新築を全額ローンで買ってポジティブキャリーになるかどうか甚だ疑問ではありますが、ローン比率の高低の妥当性はその物件の競争力によって違う。半分自己資金にして、レバレッジをそれほどかけないやり方、まさに日本企業。外人が聞いたら呆れますよ。

[753: 匿名さん]

ポジティブキャリーになる保証があればね（＾＾）

[754: 匿名さん]

あのね。自宅の話だよ。わかるかな。投資用じゃないよ。

[755: 匿名さん]

保証があったら、むしろポジティブキャリーにはならんでしょ。
リスクの意味分かってる？そういう発想だから、リスクテイクがいつまでたってもできない。

[756: 匿名さん]

業者が在庫を放出するのは闇で出すか、５年くらいの間をあけるか。
下落の幅にもよるよ。
バブル期のデベロッパーの売れ残り物件がどう動いたか知っている人も少ないだろう。
多くは、デベロッパーの子会社に譲渡されて、子会社が賃貸で数年抱えて様子見。
主に企業の借り上げ社宅で貸す。
空家が出た部屋から中古市場に売り出す。それでも売れない物件が、他の資産と
一緒に外資系ファンドにバルク買いされた。（ＨＫの例）
だから、いきなり安値で市場に出ない。
また１９９９年も酷いマンション不況だった。
なにしろ世の中がノストラダムスの予言通り終わると思われるくらい暗かった。
２０００年問題という危機感もあって世の中世紀末で騒然としていたよね。
マンションなんか売れるわけはない。誰も未来が不安だったからね。

その頃２年かけてデベはひそかにマンションを売った。ことに麻布や、代官山が
驚くばかりの安値だった。みんな弱気で買取業者が２割引きで引き取り１５％
引きで売った。実際は仲介手数料と称して１０％引きだった。
業者直で買った人は２割引いて買った人もいた。
２００１年頃は不況でワンルーム業者も顔ぶれが一層した。マルコーなんていまどうなって
いるんだろう。

[757: 匿名さん]

自家用資産を買ってキャッシュフローもないのにどうしてポジティブキャリーになるんだね。

[758: 匿名さん]

帰属家賃を考えないと駄目でしょう。
今のような順イールドの状況で、短期で借りる方が意味が分からん。
時間価値を全く理解してない投資行動と言えます。

[759: 匿名さん]

おそらく若いひとなんだろう
＞金利上昇リスクを避けるから、35年固定にしている
そりゃ５年前ならそれもいいでしょう。これから２年先の金利適用ならどうして
そういう恐ろしいことができようか。
これから長期金利はかなり上がる。
これは政策的に長期金利でしか借りられない若年層に無理な買い物をさせない
効果がある。
もういい加減あきらめて安い郊外を買えという神のお告げのようなものだ。

ローンというのは、手数料が数十万かかろうが、金利の読みがはずれたら借り替える
のが常識。
金持ちが自宅でローンを借りるのは、住宅ローン金利と他の金融資産の運用益の
利ざやを稼ぐためだよ。
４％で運用できる金融資産を取り崩してマンション買うより、１．３％（かつての３年固定の
優遇金利）で借りておいたほうが得だからだ。
しかし、金利があがったら逆に金融資産を取り崩してローンを弁済したほうが得
そういう計算で動く。
もちろん投資用なら５年固定で低利で借りレバレッジを効かせる。それくらいオレでもやっているよｗ

＞決済時の金利上昇 　　対処策なし
＞というのは乱暴な議論ですね。
すまん。物件の下落を想定していた。上がるとおもって高い長期固定で借りて
担保割れしたら借り換えができない。そういう意味だ。

[760: 匿名さん]

投資用に資金が残せているなら別の話では？
年収１千万でも、マンション買って標準的ローン支払って、私立に
通わせていたら、破綻時期まである。（ここでも話題になってた
プレジデントの記事ね。）
そんな場合に、２年後の金利で、新新価格の物件を頭金１０％で
買ってよいのかに？

[761: 匿名さん]

これから2年後どうするか、それは私も分かりませんね。

ただ、35年3%前後と言うのは、極めて美味しい水準であった。
私は長期金利はそれほど上がらないと思いますよ（これは議論しても意味無いですが）。2年先でも、まだ35年借りれる人は借りておいた方が良いと思います。私は金融資産は全部残して、住宅ローンのうち半分は35年固定で半分借りております。もう半分は10年固定で、これは金利次第で全部返します。

確かに、今ある金融資産、平均すると鼻くそほじっててもインカムゲインで4%取れるものが多いですね。だからこそ、私は3%で借りたわけで。
これが4、5%になっていくか。。私は可能性は低いと思う。なったら住宅ローンの妙味は薄れますね。

[762: 匿名さん]

759さんが長期固定を持ってないことだけはわかった
自分だけはお得な選択（笑）

759が正しければ、それはもう織り込み済みで長短金利が推移しています。

[763: 匿名さん]

私は、年収1000万で、都心周辺にマンションを買うのは止めたほうが良いと思います。根本的な疑問として、現在都心周辺に買っている人たちの平均年収は1000万程度なんでしょうか？ローンを組める人たちで買っている人、実際は年収が2000万を超えているんじゃないですか？

そもそも、これは伝統的サラリーマンの層では無いでしょう。

私の物件も、平均価格9000万円くらいなのに、比較的若い人が多いのですが、彼らは全国平均という物差しで図ってよいのでしょうか。全然違う層の人たちなのでは。そのような人たちが少ないという意見が多いようですが、本当にそうなんでしょうか。

それかまたは、買い替えで特例使ってローンが要らない人たち。これはこれで、結構なVolumeがある。

23区内であれば、平均的サラリーマンでも買えるところはまだ数多くあるでしょう。そんな今がバブルなのか。疑問です。
都心周辺と平均的サラリーマンの比較感でバブルとおっしゃっている方が多い気がする。まだまだ23区内であれば安いところは数多くある。

[764: 匿名さん]

都心周辺ってどこのことを指してます？
それによる気がします。

[765: 匿名さん]

自分だけ銀行を出し抜いて金利で得するという自信はどこから来るのだろう・・

[766: 匿名さん]

>>763
実は都心億ション購入者の年収は大半が「不明」です
資金繰りは自分でやるので販売会社はその方の年収がどれくらいあるか
分からないんです
聞く必要も無いし

[767: 匿名さん]

＞ローンを組める人たちで買っている人、実際は年収が2000万を超えているんじゃないですか？

そういう人がどういう事情があったか知らないけどここ３年以内にどこも
買わずにきて、やおら豊洲や有明に情熱を傾けたとは思えませんね。
どうでしょう？
すでにどこかを買っているはずだと思うのです。
おそらくは坪単価２５０万前後で高層階の角部屋を買っているでしょう。

>平均価格9000万円くらいなのに、比較的若い人が多いのですが、彼らは全国平均と
>いう物差しで図ってよいのでしょうか。

まさにその謎が「親ローン」ですよ。親との共有名義なら３０００万のローンを組んで住める。
実際に６０００万くらい田舎の土地を売って用立てる親はいたりする。
あるいは田舎の公務員でも今日退職後６０００万くらいの国債＋郵便貯金＋株式は
もっている。とにかく田舎は都会のように住宅コストがかからないからデフレ時代に
こつこつ金を貯めたシニアが一番勝ち組だったりする。

[768: 匿名さん]

登記簿閲覧しても親との共有名義であろう物件なんてそう無いけど・・
なんでそんな簡単に反証できてしまう主張を繰り返すの？

[769: 匿名さん]

これから増えるんだよ。
全部がそうだとはいってないよ。
ちなみに、親子など二親等以上の賃借は「使用貸借」ということで名義が違っても
賃料が贈与にならない。
しかし、資金を出してやると贈与になる。一定の条件で３５００万円までは生前贈与で
扱える（届出がいるし親の年齢制限がある）。こういうのが多かったから共有名義は少なかった。

[770: 匿名さん]

というかさ。すでにマスコミも金融筋も問題視しているからそれなりに話題になっているじゃない。
仕事が忙しいのはわかるけどたまには活字も読みなさいよ。

[771: 匿名さん]

763です。
やはり新しい富裕層が日本にも出てきていると思います。親からの譲渡、確かにそれもあるでしょうが、それだけでは無い。アメリカではボボス、という新しい富裕層が台頭しているようですが、日本にも少なからず同じ状況が存在しているのでしょう。

彼らは別に3-4年前は金が無かった。最近富に資産を形成しつつある、そんな仮定も成り立つのではないか。若年富裕層に対する議論がここでは殆どなされて無いですが。


自分だけ銀行を出し抜いて金利で得するという自信はどこから来るのだろう・・
という765さんの意見ですが、銀行、35年3%で貸しちゃって、これで儲かっているんでしょうか。過当競争の産物だと思います。それを利用するのは個人にとっては良いことでしょう。3%で借りれるなんて、有難い限りですよ。

[772: 匿名さん]

>>771
あのですね。民間金融機関が３５年３％というハイリスクな貸し出しできるわけないでしょ。
住宅金融公庫が国の援助のもとにやっていた「勤労者の持ち家推進の福祉事業」ですよ。
これだって成り立たなくなって、住宅金融支援機構が「デットの証券化」で一般市場で
担保債権を証券化して売りさばく。
この仕組み、実はこの先まともに動くかどうかまったく見えていない。
金融公庫貸付残高は銀行ローンの半分以下になったけど、やはり中堅所得者には
貴重な存在。
ところが、このまま低金利を続けたら証券化が破綻するわけで、金利を上げていかないと
デッドの証券化も破綻する。
当面は、国内金融機関や郵政公社が買い支えるのだろうが、実態は米国の
フレディマックやファニーメイの焼き直しのような仕組み。
国が国債のように保証する債権ではない。
となれば、いつまでもあると思うな金融公庫ですよ。
この国の「約束」は年金同様いつ反古にされてもおかしくない。

[773: 匿名さん]

>772さん
勉強になります。それは、35年固定で借りていても、固定ではなく金利が上昇する可能性があるということでしょうか。既存の借入者においても。文脈からはそういう可能性があるというように聞こえますが。そうでは無く、今後借入れる人に対しては、金利は上がっていかざるを得ないというだけでしょうか。後者であれば、やはり今のうちに借りておいたほうが得ですね。

[774: 匿名さん]

×デッドの証券化も破綻する。

○デットの証券化も破綻する。

[775: 匿名さん]

住宅金融公庫は、今まで国の資金で支えられていたわけで、国が無利子融資
していれば３％であれ２％であれ金利があればつぶれる心配はなかった。
しかし、証券化となれば証券の商いがなりたたない事態＝破綻になれば
一体誰が泥を被るかということになる。そっから先はわからないですよ。

ローンを借りている債務者か債券を買い取った新しい債権者か。
民事的にはローン契約は引き継がれるが以前のように１００％安心みたいに
考えないほうがいいと私は考えている。誰も保証できない。
フレディマックを（ファニーメイだったか？）をバーナンキが「国が保証する債権とは
呼べない」と何度も注意喚起しているが市場は米国債に次ぐ信用を得ている。
ファラット３５の証券化もそうなるといいですけどね。

[776: 匿名さん]

既存の債務者に不利益が被る事態よりも、債券を買い取ったものがリスクを負う可能性のほうが高いですね。やはり35年3%はあり得ない水準ですよ。

[777: 匿名さん]

単純な話、国債と同じで初期の配当が２％でも、市場で取引されて下落したら
利回りは上がるし、市場で高値になったら利回りは下がる。
しかし今みたいな低金利で大した配当がつかなかったら証券を買う人が
いないよね。とにかく日銀が少しでも上げる気配をみせて長期金利があがって
くれないとフラット３５の証券化は先行き危うい。
少なくとも２〜３年で旧公庫金利は４％台にはなる。理由は後付でもかまわない。
短期（変動）は０．２５％づつじわじわ上がる。

フラット３５は全く知らないが、２年後引渡し物件で金消契約時の金利を使うという条件の
ものってあるのかい？

[778: ビギナーさん]

破格の金利で借りられるうちにというのもありだと思うけど、
金利が上がったら、市場も冷え込むんじゃないの？

[779: 匿名さん]

金利が４％になるより坪単価が２０％アップになるほうが負担は大きいよ。
３０００万で４％なら13.2万円／月　3％なら１１．５万円／月　１３％アップ
坪単価が２３０万から２９０万になれば２０％アップ。
両方重なっても買うのはかなりの負担だろう。

値上がりそのものが市場を冷え込ませる

[780: 匿名さん]

大体わかってきたよ。購入者は価格よりローン負担金額しか考えていないんだな。
ローン負担を減らすために親から自己資金の補填を受ける。
それじゃ物件価格に対する鑑識目は育たないわけだ。

何がボボスだ、なにが３年前から急成長のリッチな若年層仮説だ。
そういうのがいたら、１０００万年収家計破綻者の記事の前にマスコミが
取り上げているよ。
今はワーキングプアは記事になっても、３０代のリッチマンの話は聞いたことは
ないけどね。

[781: 匿名さん]

>>771
あなたがその一人というのなら傾聴に値しますが、実際どうなの？

[782: 匿名さん]

771です。

>780さん
マスコミが取り上げるには、あまり発行部数が稼げないネタですね。ただ経営者、有識者のなかでは、盛んに取り上げられている話題ではあります。今後おそらく話題になるんじゃないですかね。一般紙媒体でも。

>781さん
私は学生時代に会社を作り、それを数千万円という取るに足らない額ですが、学生時代に売却しました。その後新卒である会社に入り、今年収は4,000万円ほどです。30歳前半です。周りは引き続き経営者の人間、外資系のトレーダー等で稼ぐ人間、様々です。ボボスと言えるのかどうか分かりませんが、最近私の周りは私も含めて不動産を購入している人間が多いです。わずか4-5年でかなりの金融資産を持つようになってますので。

こういった層は主流にはならない。ただこういう新階層が出てきていると、肌感覚で感じていますので、若年層で買っている輩は、親からもらったんだろうくらいの議論しかここには無いですが、それに対しては違和感がある次第です。

[783: 匿名さん]

確かにミニホリエモン、ミニ折口みたいな人間が増殖している

[784: 匿名さん]

そうなんです。彼らからしてみたらゴミのようですが、レベルの差こそあれ、そういう人間が増えている。尚且つ、物欲旺盛なんです。私自身そうですから。仙人の様なバフェット氏のような高貴な層ではありません。だからこそ、不動産を買うわけです。ジェット機は買えませんが。

[785: 匿名さん]

億ションのモデルルームにアポなしで来て
いきなりワンフロアまとめ買いするような奴が本当にいるんですよ

[786: 682]

新設ポストの名称を間違えていた！
　正確には「建設流通政策審議官」だった。
　今日の官庁速報を読んでいたら、都市・地域整備局長が異動するようだ。
　局長経験者だからクラスは局長以上だな。
　次官と局長の間くらいか？
　企業で言えば専務クラス？
　その他にも不動産関係部署には続々とエース級の人材が送り込まれてい　　る。国交省も本気だね！

[787: 匿名さん]

>>785
いたとしてそれは投資でなく実需だな。
家族や愛人（笑）の幸せは何者にも変えがたいものだから

[788: 匿名さん]

>>784
漁業補償や区画整理でまとまった金を掴んで
絢爛豪華な一戸建てにすまい名前を冠したアパートを数棟持つ
地域の金持ちと何が違うの？

[789: 匿名さん]

でもさ、あなたの周りには多くても実際は23区で語るには人数が少なすぎるよ。超都心か超高級住宅地だけで語るなら分かるけど。極極少数でしょ。
まあ周りに影響されるのも分かるけど、もうちょっと平均といわずとも
ボリュームゾーンで考えないとさ。

[790: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストなども、そういった若年富裕層が多いそうですね。無視できない規模になりつつあるかも。

[791: 匿名さん]

広尾を買う若年富裕層か。でも23区にあふれるほどいるわけ
ではないでしょ。
それよりここでは、例えば北千住でも標準的に6千万台になって
いるわけだ。
湾岸も坪220万だったものを中古で350万オーバーで売ってたり。
そのあたりどうよって話じゃないの？