23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[722: 買い換え検討中]

なるごどねぇ♪

[723: 匿名さん]

師匠にわかりやすいと褒めてもらったから、今日はもうこれで引き上げるぞ。

[724: 匿名さん]

でも、まだ湾岸中古高値で売買されているんじゃない？
無謀なのはさておき、１．５倍オーバーくらいなら。

[725: 匿名さん]

来春に新築が大量に完成した時、
湾岸築浅中古同士の売却競争が始まるよ。

[726: 匿名さん]

住宅地都心は確かに港区、渋谷区どすなあ。
グランドヒルズ三軒茶屋、都心周辺部に位置してますが、あの坪単価で売れるか否か、気になります。

[727: 匿名さん]

売れるよ。理由は二次取得者や目黒の鷹番あたりの道路拡幅の補償移転の受け皿になるから。
とにかく戸建てに親と住んでる家が売れたら１億ではきかない。
５０坪の敷地で２５０万（土地坪単価）なら１億２５００万だ。
居住用資産の買換え特例で譲渡益は圧縮できる。
そういう人が買う。
それでなくても、三茶には弁護士、開業医、スポーツキャスター，ＴＶ局関係者、タレント結構住んでる。
所得の幅は大きい。

というか、この絵の緑の濃い部分、やや濃い部分ほど所得が高い
人が集積している場所ということだ。

[728: 匿名さん]

なるほど。だとすると、もう一段上離れしますな。マンション価格。
この都心周辺部、緑のやや濃い部分が坪500ラインくらいになるかな。

[729: 匿名さん]

もうなってるっての。浜田山見に行ってごらん。

[730: 匿名さん]

５００にはならないでしょう。土地を買うはずのミニ戸業者が死んでるもの。
それと物件が続くのかどうか。
環状７号の内側でもっと大きいものが欲しいですね。

それと明薬跡のＵＲの中古価格なども今後を占う材料です。
環七内側は、そもそも９０年代後半は新築坪単価３００内外で推移した場所。
ここはエリア内の買換えで価格のさらなる成長はあってもおかしくない。
築２０年の駅近中古価格で坪単価２００万を超えている。
というかもはや駅近中古の出物がない。

ただ、普通に中規模マンション作っても三菱地所の某みたいに
苦戦はする。
もともと、マンションの当たり外れの大きい地区。
野沢３丁目や碑文谷よりなら既存物件で優れたものが少なくないが
なにしろ駅から遠い。

[731: 匿名さん]

物件平均坪単価でものを言いましょう。低層の３階と１階では
坪単価に大きな開きがある。高いところだけ言えばいつでも
坪単価５００の物件はある。

[732: 入居済み住民さん]

港区山の手
坪260、坪290で二つ仕込みました。
今はとても買う気になりません
浜田山で坪500？　Oh, No
ありえなーい

[733: 匿名さん]

それでよし。これから買う人に何かアドバイスはあるのか？

[734: 入居済み住民さん]

あまり、上がってないところを買う？
ん？、
そんなのわかればみんな幸せですよね〜〜

[735: 匿名さん]

>>734
それはいいアドバイスだ。
多くの人は[上がったところが人気エリア]
と思い込んで買っているからな。

要は自分の選択眼に自信がもてないのじゃよ。

[736: 匿名さん]

その伝でいえば、中央区の日本橋、八丁堀、浜町は結構上がってないぞ。
築浅中古は買いどきだろう。売ってやってもいいぞ。

[737: 入居済み住民さん]

>>736
あーそれはなかなか良いポイントかもしれないですね〜
豊洲みたいに浮かれてないし、
中央区ブランドと便のよさで勝利

[738: 匿名さん]

PERが低い銘柄は今後も低い。Valuationが変わるきっかけが
八丁堀に存在するんだろうか。

[739: 賃貸住まいさん]

>>739

大きく変わらないから、いいんじゃないですか。
素人が買うときは、リスクの少ないほうがいいということで。

[740: 匿名さん]

浜町の物件持ってたけど、バブル崩壊後の下落率が凄かった。
中央区ブランドなんて何処の話？

[741: 匿名さん]

>>740知らないんですか、笑える。
「中央区ブランド」・・・
東京都や各行政区、国までも定義する
都心３区のこと。

[742: 匿名さん]

八丁堀はなんか人が住みにくそうな？

[743: 740]

>>741
浜町に中央区だから下がりにくいなんて、通用しないって意味だよ。

[744: 匿名さん]

まあ今安いところは基本的に今後も安い。資本が投下されて変貌する可能性があるかないか、というところでしょう。

[745: 匿名さん]

いつかインフレが起きてそのヘッジで不動産を買う
人が増えると考えていたら間違い。
１３年続いた資産デフレ地価下落が止まったのは、マネーの
流入があったから。
マネーの流入はそれ自体がインフレと同義だ。
２００３年から数えて今年で５年も「資産インフレ」は局地的に続いた。

日銀の金融政策が奏功したからでも規制緩和や都市再生の成果
でもない。それらはマネーを引き込むパイプに過ぎない。
単に投資のうまみをつくりだしただけ。
もともと外資は底値の不動産を安値でたらふく買ってこのときを
狙っていたわけだ。
１９９７年山一の破綻あたりから数えて１０年も日本で甘い汁を吸えば
もう日本の不動産から絞れる果汁はしぼりとった言ってもいい。
あとは、デベロッパーさんとエンドユーザとファンドの個人投資家につけ
まわしして姿をくらますだけでいい。

２００２年のどん底株価を日経平均１８０００円まで
押し上げたのは「資産インフレ」でなくて何だ。
インフレはもうとっくの昔に起っている。
外資が１０年前、国内の目ざとい人が６年前に目をつけたものが
今終わりに向かおうとしている。

消費者物価のインフレは全く起きていないが、マネーの量が増えて
ものの値段が上がっている。
上昇の極限は、購入限界を超えて価格が上がること。原材料（土地）が
品不足になり、高値がとまらない場合在庫が増えて投売りに至る。

すでに供給過剰で投売りがでそうなところにファンドが買い取ってバランスが
保たれてきた。
今は売り惜しみなどと言っているが、一斉に市場にでたら業者間の足の
ひっぱりあい。投売りのはじまりだろう。
２００５年暴落説は供給量と需要と価格の関係で唱えられた説だが
ファンドの一棟買いがなければすくなからず過剰になっただろう。
都心で、ほとんどの物件が分譲から賃貸へシフトした。
まるで価格カルテルのように、足並みをそろえて２万円・３万円の賃料を
出してきた。
建設ベースでいけばあいかわらず横ばいの新築マンション価格のはずが
品不足と地価の高騰でいっきに上昇した。

都心の上昇を目の当たりにして強きになったデベロッパーが競争で
用地を吊り上げ現在の分譲価格に至った。
とはいえ、勝手な価格競争の尻拭いをさせられるエンドユーザは厳しい。
５年遅れて買うのならさらに５年待てばどうなるか。

上がるリスクをテイクして待つことと、下がるリスクをテイクして買うことでは
資金の乏しい庶民には前者が安全な道だと思うのだがいかがか。

[746: 賃貸住まいさん]

>上がるリスクをテイクして待つことと、下がるリスクをテイクして買うことでは資金の乏しい庶民には前者が安全な道だと思うのだがいかがか。庶民は、上がるリスクどうのこうのよりも、
ローンのことを気にしているんじゃないですかね。

二馬力で働いているうちに、若いうちに、金利が低いうちに……。
自分にとってお金を払う価値があるかどうかは２の次で、
予算ありきで物件を選んでしまうのが、庶民の悲しいところ。

35年ローンなんか、本来いつでも返済できる金持ちが使うべきもので、
庶民は慎重になったほうがいいとおもうけどなぁ。>

[747: 匿名さん]

家はある意味必需品だから、親がいい家でも持っていれば、別だが、今、賃貸暮らしで、いずれは持ち家をと考えるのであれば、相当な見極めが必要。状況は1990年とは明らかに異なり、目いっぱい高利で借りこんで不動産抱え込んでいる業者は少ないだろうから、多少の環境変化で値下がりまで誘発するような投売りにはならんのじゃないの。いいとこ横ばいでしょう。
そもそも、銀行がヤバくなるほど一部のリスクテイカーに貸し込んでいるわけでもないから、再び歴史的なデフレ局面を期待するのは、ちょっと都合良すぎじゃないすか。

[748: 匿名さん]

高額物件にはフラット３５など適用できない。そうでなくても高額所得者は長期といえば１０年程度で考える。
いまだに最も安い変動金利を選択する人も少なくない。
そのほうが融通が利く。
庶民と庶民でない人の差は以下の通り。


　　　　　　　　中堅所得者 高所得者
****************************************************************
自己資金 　　　　　　 物件価格の１０％ 物件価格の６割以下

ローン 　　　　　　　　超長期固定３５年 変動、短期固定

その他の借り入れ 親の援助 なし

余裕資金 　　　　　　 なし 他の金融資産・不動産

決済時の金利上昇 　　対処策なし 借りれ金の減額

中古の値下がり 　　対処策なし 早めの売却

[749: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと
そもそも２００５年に上がったというのは、ファンドの一棟買いの受け皿と
在庫を抱えても困らない「資金事情」があったからだろう。
かつて「素敵なマンションをあなたに」という女々しいキャッチコピーで
無借金経営を誇ったと噂されるＧＣ社も、ついには高値仕込みの完成在庫
を「値上がり待ち」で売るはめになった。
待って飛ぶように売れたというのなら先見の明ありだが、そういう事実はない。
品川の物件も高値の最上階は売れないままだ。
住友も噂に寄れば６０戸以上売り残して、販売を終えているのがよくわからない。
道路が直線化し公園が整備されたら高値で売れるとでもいうのだろうか。

要するに、市場は渋いのだ。渋いにもかかわらず消費者は偽りの盛況を
見せられている。

景気回復といっても企業のリストラの成果にすぎない。
組織を合理化し早期退職させて再雇用。
個人消費の拡大につながらない企業業績の拡大
賃上げもはじまったけれどどこまで伸びるか。
本質は、海外のマネーが動いて利益を国民から掠め取っているだけ
ではないのかな。

[750: 匿名さん]

庶民こそ本当は半分ぐらい自己資金で買えるところにすべきなのかもね。
かつ必死で貯めてから買う。無理って言ってもいずれ払うんだし。
２千万貯められたら、４千万の物件で郊外。
３千万貯められたら、６千万の物件で都内。
まあ１０％なんてこれからの時代確実にＮＧではある気がする。

[751: 匿名さん]

金利上昇リスクを避けるから、35年固定にしている
決済時の金利上昇 　　対処策なし
というのは乱暴な議論ですね。

そもそも、35年金利3%前後（今は少し上がってますでしょうか）で借りるほうが、短期金利で借りるよりイールドカーブを考えると大幅に有利であった。そこを考えて敢えて長期金利で借りている人は多いはずですよ。10年固定にすると、10年間で返済する必要が出てくるかもしれない。それよりは返さず、35年間、余ったキャッシュを金融資産で運用した方が良い。

[752: 匿名さん]

10%でなぜNGなのか、意味が分からない。10%だろうが0%だろうが、
ポジティブキャリーになればそれで良いわけで。
確かに、今の新築を全額ローンで買ってポジティブキャリーになるかどうか甚だ疑問ではありますが、ローン比率の高低の妥当性はその物件の競争力によって違う。半分自己資金にして、レバレッジをそれほどかけないやり方、まさに日本企業。外人が聞いたら呆れますよ。

[753: 匿名さん]

ポジティブキャリーになる保証があればね（＾＾）

[754: 匿名さん]

あのね。自宅の話だよ。わかるかな。投資用じゃないよ。

[755: 匿名さん]

保証があったら、むしろポジティブキャリーにはならんでしょ。
リスクの意味分かってる？そういう発想だから、リスクテイクがいつまでたってもできない。

[756: 匿名さん]

業者が在庫を放出するのは闇で出すか、５年くらいの間をあけるか。
下落の幅にもよるよ。
バブル期のデベロッパーの売れ残り物件がどう動いたか知っている人も少ないだろう。
多くは、デベロッパーの子会社に譲渡されて、子会社が賃貸で数年抱えて様子見。
主に企業の借り上げ社宅で貸す。
空家が出た部屋から中古市場に売り出す。それでも売れない物件が、他の資産と
一緒に外資系ファンドにバルク買いされた。（ＨＫの例）
だから、いきなり安値で市場に出ない。
また１９９９年も酷いマンション不況だった。
なにしろ世の中がノストラダムスの予言通り終わると思われるくらい暗かった。
２０００年問題という危機感もあって世の中世紀末で騒然としていたよね。
マンションなんか売れるわけはない。誰も未来が不安だったからね。

その頃２年かけてデベはひそかにマンションを売った。ことに麻布や、代官山が
驚くばかりの安値だった。みんな弱気で買取業者が２割引きで引き取り１５％
引きで売った。実際は仲介手数料と称して１０％引きだった。
業者直で買った人は２割引いて買った人もいた。
２００１年頃は不況でワンルーム業者も顔ぶれが一層した。マルコーなんていまどうなって
いるんだろう。

[757: 匿名さん]

自家用資産を買ってキャッシュフローもないのにどうしてポジティブキャリーになるんだね。

[758: 匿名さん]

帰属家賃を考えないと駄目でしょう。
今のような順イールドの状況で、短期で借りる方が意味が分からん。
時間価値を全く理解してない投資行動と言えます。

[759: 匿名さん]

おそらく若いひとなんだろう
＞金利上昇リスクを避けるから、35年固定にしている
そりゃ５年前ならそれもいいでしょう。これから２年先の金利適用ならどうして
そういう恐ろしいことができようか。
これから長期金利はかなり上がる。
これは政策的に長期金利でしか借りられない若年層に無理な買い物をさせない
効果がある。
もういい加減あきらめて安い郊外を買えという神のお告げのようなものだ。

ローンというのは、手数料が数十万かかろうが、金利の読みがはずれたら借り替える
のが常識。
金持ちが自宅でローンを借りるのは、住宅ローン金利と他の金融資産の運用益の
利ざやを稼ぐためだよ。
４％で運用できる金融資産を取り崩してマンション買うより、１．３％（かつての３年固定の
優遇金利）で借りておいたほうが得だからだ。
しかし、金利があがったら逆に金融資産を取り崩してローンを弁済したほうが得
そういう計算で動く。
もちろん投資用なら５年固定で低利で借りレバレッジを効かせる。それくらいオレでもやっているよｗ

＞決済時の金利上昇 　　対処策なし
＞というのは乱暴な議論ですね。
すまん。物件の下落を想定していた。上がるとおもって高い長期固定で借りて
担保割れしたら借り換えができない。そういう意味だ。

[760: 匿名さん]

投資用に資金が残せているなら別の話では？
年収１千万でも、マンション買って標準的ローン支払って、私立に
通わせていたら、破綻時期まである。（ここでも話題になってた
プレジデントの記事ね。）
そんな場合に、２年後の金利で、新新価格の物件を頭金１０％で
買ってよいのかに？

[761: 匿名さん]

これから2年後どうするか、それは私も分かりませんね。

ただ、35年3%前後と言うのは、極めて美味しい水準であった。
私は長期金利はそれほど上がらないと思いますよ（これは議論しても意味無いですが）。2年先でも、まだ35年借りれる人は借りておいた方が良いと思います。私は金融資産は全部残して、住宅ローンのうち半分は35年固定で半分借りております。もう半分は10年固定で、これは金利次第で全部返します。

確かに、今ある金融資産、平均すると鼻くそほじっててもインカムゲインで4%取れるものが多いですね。だからこそ、私は3%で借りたわけで。
これが4、5%になっていくか。。私は可能性は低いと思う。なったら住宅ローンの妙味は薄れますね。

[762: 匿名さん]

759さんが長期固定を持ってないことだけはわかった
自分だけはお得な選択（笑）

759が正しければ、それはもう織り込み済みで長短金利が推移しています。

[763: 匿名さん]

私は、年収1000万で、都心周辺にマンションを買うのは止めたほうが良いと思います。根本的な疑問として、現在都心周辺に買っている人たちの平均年収は1000万程度なんでしょうか？ローンを組める人たちで買っている人、実際は年収が2000万を超えているんじゃないですか？

そもそも、これは伝統的サラリーマンの層では無いでしょう。

私の物件も、平均価格9000万円くらいなのに、比較的若い人が多いのですが、彼らは全国平均という物差しで図ってよいのでしょうか。全然違う層の人たちなのでは。そのような人たちが少ないという意見が多いようですが、本当にそうなんでしょうか。

それかまたは、買い替えで特例使ってローンが要らない人たち。これはこれで、結構なVolumeがある。

23区内であれば、平均的サラリーマンでも買えるところはまだ数多くあるでしょう。そんな今がバブルなのか。疑問です。
都心周辺と平均的サラリーマンの比較感でバブルとおっしゃっている方が多い気がする。まだまだ23区内であれば安いところは数多くある。

[764: 匿名さん]

都心周辺ってどこのことを指してます？
それによる気がします。

[765: 匿名さん]

自分だけ銀行を出し抜いて金利で得するという自信はどこから来るのだろう・・

[766: 匿名さん]

>>763
実は都心億ション購入者の年収は大半が「不明」です
資金繰りは自分でやるので販売会社はその方の年収がどれくらいあるか
分からないんです
聞く必要も無いし

[767: 匿名さん]

＞ローンを組める人たちで買っている人、実際は年収が2000万を超えているんじゃないですか？

そういう人がどういう事情があったか知らないけどここ３年以内にどこも
買わずにきて、やおら豊洲や有明に情熱を傾けたとは思えませんね。
どうでしょう？
すでにどこかを買っているはずだと思うのです。
おそらくは坪単価２５０万前後で高層階の角部屋を買っているでしょう。

>平均価格9000万円くらいなのに、比較的若い人が多いのですが、彼らは全国平均と
>いう物差しで図ってよいのでしょうか。

まさにその謎が「親ローン」ですよ。親との共有名義なら３０００万のローンを組んで住める。
実際に６０００万くらい田舎の土地を売って用立てる親はいたりする。
あるいは田舎の公務員でも今日退職後６０００万くらいの国債＋郵便貯金＋株式は
もっている。とにかく田舎は都会のように住宅コストがかからないからデフレ時代に
こつこつ金を貯めたシニアが一番勝ち組だったりする。

[768: 匿名さん]

登記簿閲覧しても親との共有名義であろう物件なんてそう無いけど・・
なんでそんな簡単に反証できてしまう主張を繰り返すの？

[769: 匿名さん]

これから増えるんだよ。
全部がそうだとはいってないよ。
ちなみに、親子など二親等以上の賃借は「使用貸借」ということで名義が違っても
賃料が贈与にならない。
しかし、資金を出してやると贈与になる。一定の条件で３５００万円までは生前贈与で
扱える（届出がいるし親の年齢制限がある）。こういうのが多かったから共有名義は少なかった。

[770: 匿名さん]

というかさ。すでにマスコミも金融筋も問題視しているからそれなりに話題になっているじゃない。
仕事が忙しいのはわかるけどたまには活字も読みなさいよ。

[771: 匿名さん]

763です。
やはり新しい富裕層が日本にも出てきていると思います。親からの譲渡、確かにそれもあるでしょうが、それだけでは無い。アメリカではボボス、という新しい富裕層が台頭しているようですが、日本にも少なからず同じ状況が存在しているのでしょう。

彼らは別に3-4年前は金が無かった。最近富に資産を形成しつつある、そんな仮定も成り立つのではないか。若年富裕層に対する議論がここでは殆どなされて無いですが。


自分だけ銀行を出し抜いて金利で得するという自信はどこから来るのだろう・・
という765さんの意見ですが、銀行、35年3%で貸しちゃって、これで儲かっているんでしょうか。過当競争の産物だと思います。それを利用するのは個人にとっては良いことでしょう。3%で借りれるなんて、有難い限りですよ。