23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[682: 匿名さん]

この夏の国土交通省の人事で「不動産建設審議官」という局長級ポスト
　が新設される予定。金融庁などとも連携可能なポスト。既に国交省と金
　融庁では人事交流もなされている。
　新設時はエース級が送り込まれるから、秋以降、さっそく何らかの動き
　が出てくるかも知れない。今の情勢から見て規制強化はあっても緩和は
　ない。REITの規制強化と相まって、秋以降は要注意時期だと考えている。

[683: 682]

加えて「マンション管理室長」というポストも住宅局の中にできる予定。

[684: 匿名さん]

>>678三流とはいえ、素人の駄文に最大級の賛辞をありがとう。

[685: 匿名さん]

>だから、７０ｍ２で５千万円台〜６千万円台が売れ筋だし、
>都心に近く、まとまった量の供給が見込めるところになるよ。

それは、換言すれば、それ以上の価格帯は売れないという意味だよ。
７０平米がどれほどの広さだ？
３人家族でモノが増えて子供が育てば鬱陶しくて家庭不和の原因になり
かねない狭さだぜ。

このまま、安定的にマンション相場が推移するなんて幻想を抱いてないか？
あなた売る立場なんだろうけど、逆に３年後はどの変が
５千万円台〜６千万円台が売れ筋になるわけよ？

[686: 匿名さん]

７０㎡は狭いよ。今でも一応多数派の家族４人（産んでいる人は一人っ子
はまだ少数派だよ）なら普通は無理。

[687: 匿名さん]

損をしたくなかったら、郊外と湾岸のマンションを
買わなければいい。

[688: 匿名さん]

>686
都心周辺に住む人はそうでも無いのでは？世帯平均人数、2人前半だと思いますよ。このあたりは。

[689: 匿名さん]

とにかく、昔は３０そこそこでマンションなど買わなかった。
つまり２００３年頃からすでに「買える層」に「先物買い」の利益を供与して
需要を先食いしてきたのが２３区のマンション市場だ。
ここへきて、田園都市線が売れ行き悪いと嘆いてみても仕方がない。

かつての「第四山の手」は、武蔵小杉や新川崎やＭＭの「空の手」に
その地位を奪われ、あるべき需要がかっさらわれた格好だ。

首都圏人口の増加がゆるやかになり２０１２年以降減少に向かう。
老人も、ワーキングプアも比率が多いのが都市人口の特色だ。
いつまでも、「７０平米５千万円台〜６千万円台が売れ筋」などと手前勝手な
ゴタクを並べていると、気が付けば地方のハウスビルダー営業に転職という
話になりかねないぞ。

[690: 匿名さん]

>損をしたくなかったら、郊外と湾岸のマンションを買わなければいい。

もとよりオレのいいたいことはそれだ。損したくなかったら買うな。

[691: 匿名さん]

>世帯平均人数、2人前半だと思いますよ。このあたりは。

このあたりってどのあたり。キミの売ってる物件のこと？
ポジショントークってやつかい。

[692: 匿名さん]

＞世帯平均人数、2人前半だと思いますよ。

メシを盛ってるわけじゃないんだから、そんな中途半端なシロモノ
売らんでくれたまえｗ

要するに７０平米で３人で住む人がいるってことだよ。

[693: 匿名さん]

だからリーマンが買うファミリー物件で考えた場合、家族４人が
３人より多いってことでしょ。確かに少子化は進んでいるけれど、
一人っ子より２人兄弟の方が多いってこと。それに対して産まない
人がいるからね。

[694: 匿名さん]

それがどうして二人前半になるわけよ？

[695: 匿名さん]

例えば渋谷区限定で考えたら独身率がすごく高いからそういう発想
出るんじゃない。
でも、２３区内の話でしょ。もしみんな子どもがいない世帯ばかり
（＝家族２人ばかり）になったらそれはそれで地域の活性化に問題
ありそうだね。

[696: 匿名さん]

ここの特徴は、核心にふれた話になると駄レスで流れることだなｗ

>>677
>>676
をもう一度読み返してしっかり反論したまえ。

[697: 匿名さん]

>691
ちゃんと勉強しなさいよ。23区で大体世帯平均人数は2人超、都心3区に至っては1.9人とかそんなもんだよ。

[698: 匿名さん]

主婦はこどもの世話でもしていろよ。頭わるそーで付き合いきれない。
男なら最悪

[699: 匿名さん]

だから独居老人とか、独身世帯を含めて割ればそうなるだろうけど、
単純にファミリーが住む物件で「７０㎡」は狭いって話よ。
まあ２３区には家族で住む人が少ないと言うならいいけどさ。

[700: 元祖匿名さん]

23区内の新築マンションの専有面積はいつ小さくなりはじめる？

狭い、高い、仕様が落ちるなら、やばい気がする。

[701: 匿名さん]

２３区の新築マンションのスペックはいつもとに戻りはじめる？

昨今の、２３区マンションは「ぴんときり」の格差が大きい。
手の届く物件で都心に近いものはフロンテージを狭めたしょぼい間取り。
専有面積がどんどん狭くなる。
ここまで狭くしたら、いっそ浴室も各階まとめて共同にして、ロビーは
各階に分散設置したらどうだろう。
（まるでグループホームだなｗ）
低層階の外廊下に二つも居室が面していたりする。
敷地も既存のタワーの北隣という不利な立地が多く見合い部屋満載。
エアコンは直付け、床はオレフィンシートでワックスメンテができない。
躯体を軽くするためにわざわざ免震構造にして結果ガスの調理器具が
使えない。

グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる
誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。
有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼に
より荒れるのを防ぎましょう。

師匠、思わずスレ立てたくなりました。

[702: 匿名さん]

東京の2025年の独居率45.2％って、この間独居老人を扱った
フジのザ・ノンフィクションでやっていたね。
世帯平均人数は２人だから狭くていい？？
ファミリー世帯が住まないのがいいことなのだろうか・・・

[703: 匿名さん]

良いことだとは思いませんが、ここで出生率上がって御覧なさい。
子供の負担、老人への負担でダブルパンチ。如何に1人当たりの生産性を上げるかどうかでしょう。問題は。

[704: 匿名さん]

その頃の老人は、
一人の子供部屋を与えてもらった世代になるから、
独居したい人は増えるでしょうね。

[705: 匿名さん]

独居したいと平気で言えるのは若いうち。
番組見たらそんなこと言えなくなるって。

[706: 匿名さん]

住宅は、幸福感を得たいという思いの現われ。
幸福にお金をいくら注ごうと、その器がいくら小さかろうと
幸福感を長く感じていられたらそれでいい。

人は金のためにのみ生きるにあらず。

高値買いか、まだまだ間に合うかはやってみなくちゃわからない。
金を無駄に使っても、家族と自分が幸福感にひたれたら
それでいい。

でも、ここまで高値になってマンションねだるカミサンはオレは
貧乏神だと思うけどね。

[707: 匿名さん]

誰か、まだまだ天井ではない。買い時だぞ〜〜〜〜って元気な
論陣張るやつはいないのかね。

[708: 匿名さん]

懐疑の中で相場は育ってんじゃないの！

[709: 匿名さん]

株じゃないから。

[710: 元祖匿名さん]

懐疑の中で販売在庫は溜まってるのではと思料します。

大多数がもはや買えないのでは買い時も何もないかもしれませんし。

[711: 匿名さん]

師匠、座布団１ダース（＾＾；

[712: 匿名さん]

だいたい、たった一部の「都心」が上昇してその周辺も上がるのは
わかるが、さらに外側が便乗値上げはおこがましい
マンション価格の等高線は、都市のアメニティの集積度できまる。

たまには地図をながめて考え直そう。

[713: 匿名さん]

>>712
笑える！！
有楽町・丸の内・大手町他が
都心から除外されてる地図なんだね。

[714: 匿名さん]

一般的には皇居を中心として、都心を定義するんだろうけど、住宅地を考える場合は、確かに、表参道中心に考えてもいいんじゃない。
でも一応、成城は人気エリアに入れてあげてほしいけど。

[715: 匿名さん]

誰も有楽町大手町に住みたいとは思わない。
実際にマンション分譲エリアをプロットするとこうなる。

無礼者め！

[716: 匿名さん]

>>714
そうなんだよ。それを強調したくて描いたんだけど
>>713を叱ってやってよ

[717: 713]

>715
外周区さんご苦労様

[718: 匿名さん]

はぁ？>>717

[719: 元祖匿名はん]

わかりやすくてとてもいいと思います。

基本的にこれまでの東京バブル台風は下から左巻きに勢力を拡大し、その後は逆に外周部から先に干上がっていきましたが。今回はどうでしょうか。

[720: 元祖匿名はん]

東京というか首都圏ですね。訂正。

[721: 元祖匿名はん]

東京都心→神奈川方面→都下方面→埼玉方面→千葉方面という意味です。念の為。

[722: 買い換え検討中]

なるごどねぇ♪

[723: 匿名さん]

師匠にわかりやすいと褒めてもらったから、今日はもうこれで引き上げるぞ。

[724: 匿名さん]

でも、まだ湾岸中古高値で売買されているんじゃない？
無謀なのはさておき、１．５倍オーバーくらいなら。

[725: 匿名さん]

来春に新築が大量に完成した時、
湾岸築浅中古同士の売却競争が始まるよ。

[726: 匿名さん]

住宅地都心は確かに港区、渋谷区どすなあ。
グランドヒルズ三軒茶屋、都心周辺部に位置してますが、あの坪単価で売れるか否か、気になります。

[727: 匿名さん]

売れるよ。理由は二次取得者や目黒の鷹番あたりの道路拡幅の補償移転の受け皿になるから。
とにかく戸建てに親と住んでる家が売れたら１億ではきかない。
５０坪の敷地で２５０万（土地坪単価）なら１億２５００万だ。
居住用資産の買換え特例で譲渡益は圧縮できる。
そういう人が買う。
それでなくても、三茶には弁護士、開業医、スポーツキャスター，ＴＶ局関係者、タレント結構住んでる。
所得の幅は大きい。

というか、この絵の緑の濃い部分、やや濃い部分ほど所得が高い
人が集積している場所ということだ。

[728: 匿名さん]

なるほど。だとすると、もう一段上離れしますな。マンション価格。
この都心周辺部、緑のやや濃い部分が坪500ラインくらいになるかな。

[729: 匿名さん]

もうなってるっての。浜田山見に行ってごらん。

[730: 匿名さん]

５００にはならないでしょう。土地を買うはずのミニ戸業者が死んでるもの。
それと物件が続くのかどうか。
環状７号の内側でもっと大きいものが欲しいですね。

それと明薬跡のＵＲの中古価格なども今後を占う材料です。
環七内側は、そもそも９０年代後半は新築坪単価３００内外で推移した場所。
ここはエリア内の買換えで価格のさらなる成長はあってもおかしくない。
築２０年の駅近中古価格で坪単価２００万を超えている。
というかもはや駅近中古の出物がない。

ただ、普通に中規模マンション作っても三菱地所の某みたいに
苦戦はする。
もともと、マンションの当たり外れの大きい地区。
野沢３丁目や碑文谷よりなら既存物件で優れたものが少なくないが
なにしろ駅から遠い。

[731: 匿名さん]

物件平均坪単価でものを言いましょう。低層の３階と１階では
坪単価に大きな開きがある。高いところだけ言えばいつでも
坪単価５００の物件はある。