23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[601: 匿名さん]

自分は今住んでる武蔵小山の地価が下がったら
地価暴落派の意見に耳を傾けようと思う。
それまでは気楽にみています

[602: 匿名さん]

＞６０１
自分はいくらで買ったの？

[603: 匿名さん]

>> 600

1, Financial times
2, Asia wall street journal
3, Economist

[604: 匿名さん]

オレはマーケが仕事だからわかるが、月曜からここに書き込む余裕のあるやつの商売ってなんだ？

[605: 匿名さん]

>> 604

①ご隠居さん
②就職お探し中＆学生さん
③個人投資家さん
④時差のある国の人
⑤主婦の皆様
⑥業界の皆様

[606: 購入検討中さん]

東雲ビーコン、仕様は低レベルだがかなり安い価格で来た
廻りの中古価格より安いと来た
いい方向性だ

付近のＷコンフォートの中古価格は異常だし、もうThe、endか？

[607: 元祖匿名はん]

23区内の新築マンションの仕様はいつ下がりはじめる？

[608: 匿名さん]

すでにかなり下がっているでしょう。なのでもそういう意味でも
買う気が起きない。
もうどうせなら郊外の仕様がよい頃の時期の駅近物件でも買って
余裕返済しつつお金を貯めて、期を待とうかなと思ったり。

[609: 匿名さん]

>>607
デベが使う「物件平均坪単価」というも尺度がこのスレに紹介されたのは
１年前。そののち専有面積坪単価はあるていど皆さん理解した。

坪単価でみないと、同じ６０００万の物件が高いか安いかわからない。
坪単価でみても、仕様の低下は素人目にはわからない。

コロシアム板では内廊下 vs. 外廊下
スレがあいかわらず笑わせてくれるが、しょせん素人の見る目はこの程度。
仕様の違いというのは、出回る物件が豊富でないと比較できないでしょ。

[610: 匿名さん]

>>607
師匠。座布団３枚。

[611: 匿名さん]

師匠、ZAITEN（旧財界展望？）の今月号　２４・２５ページ読んでください。御社の社員ですか。

[612: 元祖匿名はん]

コロセウム板覗きましたが、何ですかアレ、外廊下がいいって判断なの？
セキュリティーとかプライバシー度外視？

専用部の仕様なんていくらでも変えられるからこそ、構造躯体なり共用部なりそれに伴う間取りと住み心地こそが最も重要だって言うのに（立地は言うに及ばず）。

[613: 元祖匿名はん]

へ？読んでみます。

[616: 匿名さん]

>> 614

FAは一種の隠語ですよ（笑）ある業界の・・頑張ってね。

普通、日本の大手企業勤務の方は職場のPCからこのサイトは
見れないでしょう。見れても社内コンプライアンス、社内内部規定の
見地からヤバイでしょうね。社内メールもCHEEKされるのにね。

となると・・誰でしょうね？

[618: 匿名さん]

あなたの会社（大手企業でも）の状況がすべてに共通する
わけではないよ。
うちなんか、（グループ規模でｎ十万人の大会社だが）
掲示板サイト全般はダメでもここはＯＫ
社員が住宅購入の情報収集を業務の片手間にやるのは
問題ないという大らかな考えなんだろう。

[619: 匿名さん]

>> 618さん

凄いですね・・ここの運営者は感動されているでしょう！
なんて寛容な会社なんですね。　驚きました！

[620: 匿名さん]

>>619
社宅が多いから、持ち家推進は経費削減になるんですよ（笑）

[621: 匿名さん]

社宅もあるけど、家賃補助が多いからでは？

[622: 匿名さん]

それと、結構年俸制の成果主義になっているから
タイムカードみたいな旧来の勤務管理は不要だし
コアタイムのフレックスとかある。成果さえ出していれば
比較的自由・・というのがメーカさんをのぞく
大手企業正社員の現状なのでは？

[623: 匿名さん]

家賃補助はうちは極端に少ない。なにしろ全国転勤があるから。
社宅は必須だった。このあたりは銀行も国家公務員も同じだね。

[624: 匿名さん]

>>609
内廊下に住んでる人より外廊下に住んでる人のほうが圧倒的に多いですから。
単に勝ち負けで言い合いするだけなら、自分が住むタイプを勝たせたい人が多いだけではないですかね。

[625: 元祖匿名はん]

ザイテン？読みました。LSかな。長く魂を売った若人でしょう。
（仮名がNPIのトップみたいな名前で仮名っぽくない。）

[626: 匿名さん]

>>625
お目汚しでしたね

ロ◆ンスタ◆グループってそんなに早くから動いていたんですか。
私はてっきりモル◆ンスタンレーあたりかと

日興コーデグループの某氏は名前似ていて迷惑でしょう。

他の記事は、ライターのレベルが低い。
なにしろ８０年代安い時期にに田園都市線沿線の一戸建てを買えた
４０前の若者が何人いたかってつっこみいれたくなる。

金曜日の妻たち（１９８３年〜１９８５年）
で主役の古谷一行は１９４４年生まれ
坂東英二も１９４０年生まれ
なんか又聞き記事が多すぎる。むしろ団塊世代を含めて
それ以降の世代が高値掴みの一戸建てに住んでいて
都心回帰できないから、市場は一次取得者の購入限界までで
伸び悩む理屈なのだが。

[627: 匿名さん]

そうか、東京スター銀行は、１９９７年あたりでしたっけ。
ＬＳＪの会長は確か大蔵官僚あがりの大物
確かに住専など不良債権かかえた金融機関の
受け皿になったんでしたね。

[628: 匿名さん]

> 622

このスレには関係ないけど・・・・

確かに年棒制の成果主義だけど、404Kは導入されていないの？
めちゃくちゃIT管理が厳しいけどね、404Kが導入済みの会社は。
今日は有給休暇で自宅に居るから書き込み出来るけどね（笑

導入されたら地獄を見ますよ・・まだまだ日本国内市場を業務基盤と
している会社は甘いのかな？外資系監査法人による内部監査とか凄いよ。

[629: 匿名さん]

>> 628
401Kのことでしょうか？

[630: 元祖匿名はん]

MSかもしれないですね。
あんまりモラルの高そうな人の書き込みじゃないし興味ないですが。

会長さん、既に買い捲ってて後付で呼んできただけでしたけどね。
GP一人に、LP二人ですから濡れ手に粟の大儲け。何だって買える。
まあ、そのうち日本もカナダのように誰もいなくなるでしょうけど。
当時LS（+ML）、GS、SC、Cあたりが早かったかなぁ。みんな米系。
MSははっきり第二陣でしたよ。懐かしい。

401Kのことですか？

[631: 匿名さん]

１９９７年というのは、山一が自主廃業したり不良債権が表面化したり
消費税が導入されたり、とにかく節目の年だった。
地価の下落率が一瞬改善の余地がみられ、利上げまでささやかれた。
藤巻先生が為替トレードで大儲けして伝説のトレーダになったのもこの年

とにかく１９８７年、１９９７年、２００７年、２０１７年、２０２７年とみていくと
２００７年はピーク　売り時　２０１７年底値買いどきという話になるのだが

[632: 匿名さん]

消費税導入でなく値上げですた

[633: 匿名さん]

不動産市場の動向予測もおもしろいが、不動産の購入に泣き笑いする
人間模様のほうが興味がつきない。
そこで暗躍する人間模様はもっと面白い。

市場が加熱しているときは売り手も買い手も宗教的熱狂につつまれて
いたりする。

冷めた目で意見をつたえても、聞く耳はもたないし
「ああ、人間はこうやって金を失うのだなぁ」
そういうことを横目で見て、自分が安値で買えたことに対して
安堵するというより何か後ろ暗い思いにかられる。

おそらく、だから「もう天井だ」と言い続けたくなる。
そもそも、後ろ暗い気持ちになること自体不要なことだろう。

おそらく高値買いの人にはそれなりの理屈があってその人なりの
幸福感が味わえたら、それはお金では換算できないものかも
しれない。

これから株価があがるとしたら、運用資金の２０００万くらいあれば
結構いろいろ楽しめそうなのに
マンションの自己資金につっこむのはもったいないなぁと思うのは
私の勝手な思い込みなんだろうね。

[634: 匿名さん]

金曜日の妻たち（１９８３年〜１９８５年）
８０年代の前半購入組はローン完済組ですよ。

今の５０前半〜４０後半がバブル組。
アウトドアーブームの頃やなｗ
僻地の郊外に住んでやる事が無いのでこんなのが流行った。
ランクルなんてのもあったｗ

[635: 匿名さん]

>> 629,630

SOX法404条です。社内で404Kと呼ばれているから・・
皆さんへ混乱与えました・・すみません。

401K確定年金とは違いますので（笑・・汗

[636: 匿名さん]

ローン完済は間違いないけど、買換えで買える物件はどこなんだろう。
田園都市線のバス便は売って４０００万では？
いくらなんでもローン新たに組んで買いますかいな。５５歳から６０歳
にもなって。

[637: 匿名さん]

バブル組だけど、親の一戸建てを高値で売却して地方に行き土地を買い、
高値で売却してダブルで儲けました。
親は定年で丁度良かったし、私は会社勤めしなくてもそれで一生分稼げたので。

[638: 元祖匿名はん]

SOX法のことでしたか。こちらこそアタマが回りませんで。
有報適用会社は大変ですね。署名なんて絶対ヤダ。。。

[639: 匿名さん]

今は
世田谷区あたりの郊外、駅遠のミニ戸をつかんだ人が厳しい。
売れない状態で、在庫の山だから、検索してみな
中古なんて売ろうとしても夢のまた夢ｗ
高値掴みで、ミニ戸と心中

[640: 匿名さん]

１９８０年代団塊世代で郊外一戸建て買えた人は少ないよ。
当時はまず３０代で２ＬＤＫの中古マンション買って
値上がりしたら３ＬＤＫそれをステップに郊外一戸建てだよ。

[641: 匿名さん]

当時は
まあまあのリーマンなら始めから戸建だよ。
８５年過ぎたあたりからマンションが出てきた。

[642: 匿名さん]

なにをめちゃくちゃな話を・・・まず新玉線が開通した頃に
世田谷通り２４６にマンションラッシュ。
７０年代から桜台コートビレッジや桜台ビレッジ
梶ヶ谷の駅前、宮前平のニューウェルテラス、鷺沼駅前など
いくらでもあったよｗ


ところで637のように
高値掴みでも、遅くない時期に売れば傷は少ない。
『マネーの公理』
http://www.tradersshop.com/bin/showprod?c=9784822244699
第三の公理　希望について
船が沈みはじめたら祈るな。飛び込め
・副公理Ⅳ　小さな損失は人生の現実として甘んじて受けよ。大きな利益を待つ間には、何回かそういう経験をすると考えろ
と書いてある。

今湾岸を買って、２年後、入居して「しまったな。」と思ったら５００マンションする覚悟で売れば処分できる。
そのためには、２年間で５００万くらい貯蓄を持っておくことだ。
いっぱいいっぱいでキャッシュがないと、損切り売りができない。
仲介さんに払う手数料（６０００万円の売却なら１９０万円）すら払えないとなると厳しい。

リスクは回避するものではなくヘッジするものだ。
もしそうなったらどうするか考えておく。
仮に５００マンションしても下落し始めた市況を眺めていれば５年後に５００万や１０００万の損は
取り戻せるものだ。

[643: 匿名さん]

世田谷といってもピンキリなのに
一括りにしてしまう田舎者の無知を悲しむ

[644: 匿名さん]

誤爆？誰の話だ
三茶に２０年住んだ俺にむかって言っているのか？

[645: 匿名さん]

リスクはヘッジも含めてマネジメントするものだ。

[646: 匿名さん]

三茶は汚い町・・・第一印象はみんなそう言うだろう

[647: 匿名さん]

643>>639
なんだろうが、アンカーつけろよ。
オレはミニ戸などどうでもいいよ。もとから買う人間のセンス
というか経済感覚を疑う。
おそらく、道路の狭いエリアの密集戸建てはここまで広域災害
対策が叫ばれている昨今、駒沢公園だの砧緑地だのに逃げる前に
焼け死ぬ惧れがあると信じられているようだな。

[648: 匿名さん]

>>646
また昼間から変なクスリやってるな。お前

[649: 匿名さん]

>>647
で、アンタはどこにすんでんの？

[650: 匿名さん]

話をスレタイにもどすと、２３区の新築マンション相場は、買換え物件がさほど値上がりしていない
以上二次取得者が予想以上に増えずに低迷する。
また、買換え需要も２０年も待たされた二次取得者は、結構年をとってしまった。
３５歳で買ったとしてもいまは５５歳。
子供が巣立って都心回帰したいが、年金生活にも不安がある。
ということで、二次取得者期待の湾岸高値は、期待はずれということ。
まずは、２５０万／坪単価の壁はやぶれない。

そのエリアで戸建てからマンションへの買換えが可能なのは都心６区以外にはない。
逆に都心６区は３００万坪単価を超えてさらに伸びる。

そういう理屈だ。
田都沿線は、新築が２４０万坪単価で低迷。中古マンションは１４０万が１８０まで回復した
程度だし戸建てもかつての安売りが響いて中古宅地も安値。
バス便の戸建てから駅近マンションへの住み買えのサイクルはまだ動いていない。

[651: 匿名さん]

団塊の都心回帰は鎌ヶ谷の一戸建てが町屋のマンションに引っ越した程度
それも、２００３年までにみんなやってるよ。

[652: 匿名さん]

マンションの高値って、誰かが何かの相場で儲けた金を吸収しようという
動きになってるね。
２００２年の株式相場。未公開株売却益。昨今のＦＸの儲け。はては過去に遡って
前回のバブルの転売含み益まで今回吐き出させようと狙っている。

不労所得は、安値買いの高値売りしかありえないのに、ここで過去の儲けを
不動産デベにくれてやるほど、われわれは鷹揚なリッチマンになったのかね。

[653: 匿名さん]

＊＊＊みは金を貯めたら復活できる。
残債払えば、また底値のチャンスにめぐり合える。
勝ち組は逆に、得た金をへんなものにつぎ込んで、＊＊＊みになることも
ある。

禍福あざなえる縄の如し

儲けた金でもうひとつ儲けてやろうと欲を出すと、つまらぬ陥穽にはまる

ＺＡＩＴＥＮの記事にあった江副さんが書いた
「不動産は値下がりする」
という「本」は、陥穽に落ちた当人が書いた本だけにバブル期のリクルートコスモスの動きを米国から彼はどう眺めていたのか
悪い噂の耐えない品◆のサー◆スアパートメントの話など出てきて面白かろうと思う。
是非読みたいものだ。

[654: 匿名さん]

ま、いずれにしても、新しく出てくるそれなりの開発物件は、直近相場の２，３割増の価格設定ででてくる一方で、最初は高い高いの大合唱となるものの、数ヶ月経てば、ほぼ完売といった流れが続いているよね。
トワイシア用賀坪４００万、プラウド新浦安坪２５０万、プラウド千代田富士見坪６００万、パークコート浜田山坪５００万。このあたりを注意深く見てるのですが、
富士見までは、ほぼその流れに乗ってるようだが、浜田山が売れ行き早いようだと、価格上昇もかなり本格的になってきたって感じだよね。

[655: 匿名さん]

事態を好転させるのも、泥沼に入り込むのもほんのわずかなキャッシュの有無。

買って値下がりしたら、まず残債割れ前に売る。
引越し費用と、賃貸の家賃６ヶ月分と仲介手数料だけ余裕があれば下落地獄から
抜け出せる。
損金は、全額繰り越して所得税から控除できる。数十万はカバーできる。

しかし、自己資金ゼロで親ローンとフラット３５で買った若年層は下がり始めても
身動きがとれない。
「いつか戻る。いつかまた上がり始める。」呪文をとなえながら１０年が過ぎる。
湾岸周辺で再び２００万前後の坪単価でタワマンが売り出さる頃には、中古評価は
１６０万程度まで下がっている。

不動産購入は自己責任というが、その意味は自分でケツをふける紙くらいは
自己資金を用意しておけということだろう。

[656: 匿名さん]

土地神話が終わったと誰しも口をそろえて言う。
ならば、上がり続けたら次は下がるというジェットコースター相場になる
ということを認めたほうがいい。
高値維持もここ数ヶ月。
上がり相場での購入は、下がったときにリスクを理解しているものだけに
限ってもらいたいものだ。

というかいい加減、２３０万／坪単価の物件か浦安あたりの人気を盛り上げてもらいたいものだが
あきらかにこのままいくと、個人消費に悪影響を及ぼす住宅高値が続くことになる。

[657: 匿名さん]

なぜここは湾岸ネタがよく出てくるのかわからない
都民で住みたいやつなんてまずいないぞ。
痴呆に住んでる人はそんなにあこがれるもんかねえ

[658: 匿名さん]

湾岸タワーは下がるよ。
特に芝浦なんて暴落するよ。間違いない。　
悪いこと言わないから山の手のほうを買うべき。

[659: 匿名さん]

>>658
芝浦が暴落するっていってるのもいいけど、
結局暴落した結果がアイランドのケープ220万とグローヴ250万（中心価格帯）だったわけでしょ。これが暴落した結果の価格なのになにをかんがえてるんですか？じゃあ暴落して坪いくらになるの？（笑）

いまじゃ結構エアのほうに有名人も住み始めて家賃も高値安定だし、
下がる要素がないんですが？

[660: 匿名さん]

そうじゃなくて例えばケープの中古高騰価格坪350万オーバーが暴落
するって言っているんじゃないの？

[661: 匿名さん]

都心に近接していて７０ｍ２で５千万円台〜６千万円台が
安定的に、しかもまとまった数が供給され続けている限りは
都心回帰は続き、それとともに住環境も飛躍的に良化して行きます。
都心部の様相も１０年すれば様変わりでしょう。

中央区、江東区、台東区、墨田区あたりが大きな受け皿になって、
ここを中心に新たなアーバンライフが花開くでしょう。
湾岸と隅田川、そして運河、内陸部とは違った広々感がある景色。
まさにこれまでなかった景色と生活。

[662: 匿名さん]

頭の片隅でインフレを思い描いているらしいが、中国が元を切り上げでもしない限り生活費必需品が安い値段で入り続けCPIは上昇しない

インフレ連動の右肩あがりの地価上昇は無い
今が天井か中腹かというのは、ファミリー向け３LDKがいくらで買えるかできまる。二次取得者が豊富な都心だけが上がって周辺はもう限界だと悲鳴が聞こえている

今買うのなら１０００万くらいのキャッシュを手元にのこして買うべき。
その１０００万が船が沈んだときの救命ボートになる。

[663: 匿名さん]

価格のアンバランスが原因で
人が集まる＝人気地域と
人が集まらない＝不人気地域に分かれてきます。
結局それがその地域の将来性を決めることになります。

適正価格で、大量に、都心に近く
この３つが叶えられるところが結局大きく発展します。

[664: 賃貸住まいさん]

>適正価格で、大量に、都心に近く

北千住だ。

[665: 匿名さん]

残念ですがちょっと遠すぎます
地下鉄で都心まで１０分圏内が条件になります。
分かりやすく言えば自転車でも気楽に行き来できる範囲内。
これがアーバンライフと言うことでしょう。
いわゆる通勤じゃない世界。

[666: 匿名さん]

通勤じゃない世界、というと、渋谷から、新宿から、なども
大きく発展する範疇に入るんですかね。

[667: 賃貸住まいさん]

じゃ、湾岸だ。
しかも、都心まで10分ということは、有楽町線。
大江戸線では、10分は難しい。


文京区や品川区の都心に近いところは、大量供給ないもんね。

[668: 近所をよく知る人]

有楽町線で10分じゃビジネス街には行けないけどな。
だって都内で走ってる場所がヘンなところだから。

[669: 匿名さん]

有明は、どうでしょう。

[670: 賃貸住まいさん]

どこそれ？佐賀県か？

[671: 匿名さん]

個人的には、住不の三軒茶屋、三井の浜田山の売れ行きに注目。
これ全部順調に売れたら、えらいこっちゃ。と思いますが、、。

[672: 匿名さん]

>664

よく言ってくれた。北千住万歳。

飯田橋に住んでいたとき、職場まで歩いていけた。
千鳥ヶ淵まで散歩した。霞ヶ関ビルまでタクシー9分だった。
でも、仕事しすぎて、呑みすぎた。

いま、北千住。相変わらず、タクシーで帰る。
ちょっと高いけど、あっというまに着く。
そして、物価が安くて、ルミネもできた。

アーバンライフがなにかはわからんが、住みやすい。

[673: 匿名さん]

レインズは云々という批判があるにせよ、6月の中古成約価格の状況も順調ですね。取引件数は落ちていますが。
コスモイニシアがやっているマンションBuy-sell.comの自動査定も私の物件が更に価格が上がっていた。本当かどうかは知らないが。
この上昇傾向は秋には終わる、というのはちょっと早いような気もします。あと2年くらいは続きそう。消費税云々の前あたりまでは。金利もそれほど上がらないでしょうし。

[674: 契約済みさん]

ただ、新築マンションの成約率が落ちてきているんですよ
バブル終了かもしれません。

[675: 匿名さん]

都心に住んでいて都心が底値の気配だから買ったという人は
いい。
都心に住んで都心が上がり始めたから買ったという人もまだ救いはある。

周辺部に住んでいて周辺部があがったから都心を買おうという
のは手遅れ。

郊外が上がったころには都心はピーク。

いったいいつから上昇が続いていると思っているのか
２００４年に底を打ち、２００５、２００６、２００７年　
３年連続二桁なら次は横ばい５年先も上昇が続けば
土地神話の復活だろう。
ありえない。

[676: 匿名さん]

ファンドが作った地価高騰にあおられたマンションデベが
用地を競争で奪い合い結果生じた高値土地。

それをエンドに押し付けて逃げ切ろうというのがデベの戦略。
湾岸祭りのムードを盛り上げて売り切るのもいいが、市場は早晩冷え込む。

高値の郊外がさほど売れないからだ。
２００４年に買った俺としたら相場が上がってくれるのはうれしい。
しかしここまで急にのぼりつめると下落も早まるのは必定。

底値買いの我々にとっても正直それは困る。
じわじわ真綿で首をしめるように上がっていってほしい。
１０年くらいかけてじわじわ上がれば２０年たっても底値買いの価値が保てるからだ。

しかし市場の常として５年で上昇は止まりその後８年くらいは
ゆるやかに下落が続く。

都心と外延部の二極化は進むだろう。

しかし都心の定義は「富裕層」が決める。
高く買う価値がある土地が「都心」だ。

庶民が買える価格の土地を勝手に都心と呼んでみても、
それは所詮、庶民の中の都心。

いくら頑張っても富裕層が中古を買うような場所たりえない。
富裕層が買わなければ、これ以上相場はあがらない。
小学生でもわかる単純な理屈だ。

そこまで都心は用地不足でもないし（高値なら売るという土地は
まだまだある）
高級レストランが一軒も無い埋立地に住むほど
富裕層は物好きでもない。

生活文化は土地に根ざしたものだ。城東エリアにそういうものが
育つにはあと２０年は必要だろう。

[677: 匿名さん]

過去のおさらいをしておこう。
１９８０年から１９８５年までは都内のマンションといえば狭いもの
が中心。
５０平米以下の間取りもざらにあった。５０平米超えると公庫融資
かつく時代。広くて安い住宅がほしけらば公団分譲を買うというのが
選択肢。そういう時代だった。
それでも、２８００万から３４００万クラスがサラリーマンに結構売れた。
「マンション転がし」別名「住宅すごろく」という言葉があった。
池尻で３９平米の２ＤＫを２５００万で買って数年で売却すると
売り値は３６００万になった。
３６００万で駒沢の新築７０平米を買って、バブルの頂点の８９年には
１億円で売れた時代だった。
マンションは「仮の住まい」いずれは郊外一戸建てが庶民のパラダイム。
あこがれは、アクロスで三浦展が書いた「第四山の手」
美しが丘や王禅寺のショートケーキハウス。
さながら、米国人気ドラマ「デスパレートな妻たち」のミニチュア版。

思えば、東急不動産あたりが描いたシナリオにうまくのせられたに
すぎないのだが、東急はその後も、土気あすみが丘など千葉郊外で
６０００万〜７０００万の戸建開発を続ける。

住宅の理想像はいつもそうやってデベロッパーが創り出し
時代の働き手がその餌につられれローンを抱え込む。

パラダイムは
①タイミング
②適度な収入
③十分な返済期間
があればどれも健全な夢なのだが

えてして
①出遅れ
②ぎりぎりのローン
③へたをすると４５歳すぎてからの購入

そういう状況が、バブル崩壊前後の庶民の郊外宅地の「高値掴み」
になっている。

取手のマンションだの、龍ヶ崎や流山の一戸建てを買ったのは
皆大企業の社宅に住んでいてタイミングを逸した団塊の管理職だ。
テレビドラマで、渡哲也が住んでいるのは横浜の金沢八景の一戸建て
だったりする。
なぜ中目黒や、中野の一戸建てに住んでいないか。
リアリティと共感にかけるからだ。

昔のほうが給与水準が高かったのはご存知の通り。昔の上場企業の
部長クラスは今の３割は給与が高かった。
しかし、その給与の大半で７０００万の住宅ローンを払い続け、子供の
教育費を払い続け、たいした消費生活を体験できずに定年を迎えて
いるわけだ。
だから、退職金をもらうといきなり高級時計だの海外旅行だのという
消費に火がつく。

しかし、２０００年以降すべてが逆転した。
住宅すごろくは、あがりからカネが流れて子供はいきなり都心の
タワーマンションを買う。
２０年もたてば薄汚れて住めなくなるのもしらずに、小引き出しみたい
な住まいを「終の棲家」と呼んで失笑を買う。
マンションは２０年住んだら売るか人に貸す。そういう前提で選ぶ人は
価値の低い場所を高値で買わない。
値上がり期は、価値のある場所から売れていって価値のない場所が残る。
先の読めないデベロッパーが高値で仕込んで、結局しこる。
そのあたりから、下落が始まる。
２００５年暴落説があったのだから２００８年暴落説があって不思議は無い。
暴落はいきなり来ない。
２年くらい静かになってそこから奈落の底への旅が始まる。

とにかく住んでいると周辺相場が下がってくるのに気がつかない。
ふと気がつくと２割下がりさらに１割下がる。気がつけばローン残高より
売却価格が低くなっていたりする。
固定金利で借りていたから安心といいつつも、気がつけば変動金利が
また２％くらいまで下がっている。
借り換えをするには、繰上げ返済が必要。
なによりまずいのは、次の底値がきても身動きがとれないことだ。
ちょうど、２００３年タワーマンション大安値を目前に指をくわえてみている
しかなかった４５歳〜５５歳のバブル後遺症組のように。

[678: 匿名さん]

地価上昇とかの特集が３流ビジネス雑誌で組まれなくなって暇になった
やはり３流評論家が、
欲求不満解消のためにここで長文書いてる気がする。

[679: 匿名さん]

富裕層にこだわる人がいるけど
街の姿を根本から買えるのは
人数が多い、そこそこ高級サラリーマン
典型的な例は、一部上場企業のホワイトカラー
年収で１千万円〜２千万円っていった層。

だから、
７０ｍ２で５千万円台〜６千万円台が売れ筋だし、
都心に近く、まとまった量の供給が見込めるところになるよ。

富裕層は限られたエリアに高級住宅地を形成するだけで
飛び地みたいなもの。
都市構造の変革には何の影響力も持たないよ。

[680: 匿名さん]

昨日の日経朝刊で業種別の景気動向が出ていた。
　不動産・建設業は郊外一戸建てが売れず、郊外分譲マンションも
　在庫増加中と書いていた。

　熱いのは都心部だけで、前回のバブルのように郊外に波及してい
　ない模様。都心部マンションも個別に見れば、人気のある物件と
　無い物件のあることが分かるだろう。

　この板に出てくるマンションはある程度知名度のあるものが多い
　のでここだけ見れば高騰しているように思えるが、今や世帯数
　より住宅戸数が多く、高齢者の割合も昔より高い時代。

　需要は昔ほど強くない。

[681: 匿名さん]

マンションの自動査定を試しにやってみたけど、？な査定価格でした。
個別に物件を査定しないと、現実に近い価格は分からないのでは。

[682: 匿名さん]

この夏の国土交通省の人事で「不動産建設審議官」という局長級ポスト
　が新設される予定。金融庁などとも連携可能なポスト。既に国交省と金
　融庁では人事交流もなされている。
　新設時はエース級が送り込まれるから、秋以降、さっそく何らかの動き
　が出てくるかも知れない。今の情勢から見て規制強化はあっても緩和は
　ない。REITの規制強化と相まって、秋以降は要注意時期だと考えている。

[683: 682]

加えて「マンション管理室長」というポストも住宅局の中にできる予定。

[684: 匿名さん]

>>678三流とはいえ、素人の駄文に最大級の賛辞をありがとう。

[685: 匿名さん]

>だから、７０ｍ２で５千万円台〜６千万円台が売れ筋だし、
>都心に近く、まとまった量の供給が見込めるところになるよ。

それは、換言すれば、それ以上の価格帯は売れないという意味だよ。
７０平米がどれほどの広さだ？
３人家族でモノが増えて子供が育てば鬱陶しくて家庭不和の原因になり
かねない狭さだぜ。

このまま、安定的にマンション相場が推移するなんて幻想を抱いてないか？
あなた売る立場なんだろうけど、逆に３年後はどの変が
５千万円台〜６千万円台が売れ筋になるわけよ？

[686: 匿名さん]

７０㎡は狭いよ。今でも一応多数派の家族４人（産んでいる人は一人っ子
はまだ少数派だよ）なら普通は無理。

[687: 匿名さん]

損をしたくなかったら、郊外と湾岸のマンションを
買わなければいい。

[688: 匿名さん]

>686
都心周辺に住む人はそうでも無いのでは？世帯平均人数、2人前半だと思いますよ。このあたりは。

[689: 匿名さん]

とにかく、昔は３０そこそこでマンションなど買わなかった。
つまり２００３年頃からすでに「買える層」に「先物買い」の利益を供与して
需要を先食いしてきたのが２３区のマンション市場だ。
ここへきて、田園都市線が売れ行き悪いと嘆いてみても仕方がない。

かつての「第四山の手」は、武蔵小杉や新川崎やＭＭの「空の手」に
その地位を奪われ、あるべき需要がかっさらわれた格好だ。

首都圏人口の増加がゆるやかになり２０１２年以降減少に向かう。
老人も、ワーキングプアも比率が多いのが都市人口の特色だ。
いつまでも、「７０平米５千万円台〜６千万円台が売れ筋」などと手前勝手な
ゴタクを並べていると、気が付けば地方のハウスビルダー営業に転職という
話になりかねないぞ。

[690: 匿名さん]

>損をしたくなかったら、郊外と湾岸のマンションを買わなければいい。

もとよりオレのいいたいことはそれだ。損したくなかったら買うな。

[691: 匿名さん]

>世帯平均人数、2人前半だと思いますよ。このあたりは。

このあたりってどのあたり。キミの売ってる物件のこと？
ポジショントークってやつかい。

[692: 匿名さん]

＞世帯平均人数、2人前半だと思いますよ。

メシを盛ってるわけじゃないんだから、そんな中途半端なシロモノ
売らんでくれたまえｗ

要するに７０平米で３人で住む人がいるってことだよ。

[693: 匿名さん]

だからリーマンが買うファミリー物件で考えた場合、家族４人が
３人より多いってことでしょ。確かに少子化は進んでいるけれど、
一人っ子より２人兄弟の方が多いってこと。それに対して産まない
人がいるからね。

[694: 匿名さん]

それがどうして二人前半になるわけよ？

[695: 匿名さん]

例えば渋谷区限定で考えたら独身率がすごく高いからそういう発想
出るんじゃない。
でも、２３区内の話でしょ。もしみんな子どもがいない世帯ばかり
（＝家族２人ばかり）になったらそれはそれで地域の活性化に問題
ありそうだね。

[696: 匿名さん]

ここの特徴は、核心にふれた話になると駄レスで流れることだなｗ

>>677
>>676
をもう一度読み返してしっかり反論したまえ。

[697: 匿名さん]

>691
ちゃんと勉強しなさいよ。23区で大体世帯平均人数は2人超、都心3区に至っては1.9人とかそんなもんだよ。

[698: 匿名さん]

主婦はこどもの世話でもしていろよ。頭わるそーで付き合いきれない。
男なら最悪

[699: 匿名さん]

だから独居老人とか、独身世帯を含めて割ればそうなるだろうけど、
単純にファミリーが住む物件で「７０㎡」は狭いって話よ。
まあ２３区には家族で住む人が少ないと言うならいいけどさ。

[700: 元祖匿名さん]

23区内の新築マンションの専有面積はいつ小さくなりはじめる？

狭い、高い、仕様が落ちるなら、やばい気がする。

[701: 匿名さん]

２３区の新築マンションのスペックはいつもとに戻りはじめる？

昨今の、２３区マンションは「ぴんときり」の格差が大きい。
手の届く物件で都心に近いものはフロンテージを狭めたしょぼい間取り。
専有面積がどんどん狭くなる。
ここまで狭くしたら、いっそ浴室も各階まとめて共同にして、ロビーは
各階に分散設置したらどうだろう。
（まるでグループホームだなｗ）
低層階の外廊下に二つも居室が面していたりする。
敷地も既存のタワーの北隣という不利な立地が多く見合い部屋満載。
エアコンは直付け、床はオレフィンシートでワックスメンテができない。
躯体を軽くするためにわざわざ免震構造にして結果ガスの調理器具が
使えない。

グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる
誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。
有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼に
より荒れるのを防ぎましょう。

師匠、思わずスレ立てたくなりました。

[702: 匿名さん]

東京の2025年の独居率45.2％って、この間独居老人を扱った
フジのザ・ノンフィクションでやっていたね。
世帯平均人数は２人だから狭くていい？？
ファミリー世帯が住まないのがいいことなのだろうか・・・

[703: 匿名さん]

良いことだとは思いませんが、ここで出生率上がって御覧なさい。
子供の負担、老人への負担でダブルパンチ。如何に1人当たりの生産性を上げるかどうかでしょう。問題は。

[704: 匿名さん]

その頃の老人は、
一人の子供部屋を与えてもらった世代になるから、
独居したい人は増えるでしょうね。

[705: 匿名さん]

独居したいと平気で言えるのは若いうち。
番組見たらそんなこと言えなくなるって。

[706: 匿名さん]

住宅は、幸福感を得たいという思いの現われ。
幸福にお金をいくら注ごうと、その器がいくら小さかろうと
幸福感を長く感じていられたらそれでいい。

人は金のためにのみ生きるにあらず。

高値買いか、まだまだ間に合うかはやってみなくちゃわからない。
金を無駄に使っても、家族と自分が幸福感にひたれたら
それでいい。

でも、ここまで高値になってマンションねだるカミサンはオレは
貧乏神だと思うけどね。

[707: 匿名さん]

誰か、まだまだ天井ではない。買い時だぞ〜〜〜〜って元気な
論陣張るやつはいないのかね。

[708: 匿名さん]

懐疑の中で相場は育ってんじゃないの！

[709: 匿名さん]

株じゃないから。

[710: 元祖匿名さん]

懐疑の中で販売在庫は溜まってるのではと思料します。

大多数がもはや買えないのでは買い時も何もないかもしれませんし。

[711: 匿名さん]

師匠、座布団１ダース（＾＾；

[712: 匿名さん]

だいたい、たった一部の「都心」が上昇してその周辺も上がるのは
わかるが、さらに外側が便乗値上げはおこがましい
マンション価格の等高線は、都市のアメニティの集積度できまる。

たまには地図をながめて考え直そう。

[713: 匿名さん]

>>712
笑える！！
有楽町・丸の内・大手町他が
都心から除外されてる地図なんだね。

[714: 匿名さん]

一般的には皇居を中心として、都心を定義するんだろうけど、住宅地を考える場合は、確かに、表参道中心に考えてもいいんじゃない。
でも一応、成城は人気エリアに入れてあげてほしいけど。

[715: 匿名さん]

誰も有楽町大手町に住みたいとは思わない。
実際にマンション分譲エリアをプロットするとこうなる。

無礼者め！

[716: 匿名さん]

>>714
そうなんだよ。それを強調したくて描いたんだけど
>>713を叱ってやってよ

[717: 713]

>715
外周区さんご苦労様

[718: 匿名さん]

はぁ？>>717

[719: 元祖匿名はん]

わかりやすくてとてもいいと思います。

基本的にこれまでの東京バブル台風は下から左巻きに勢力を拡大し、その後は逆に外周部から先に干上がっていきましたが。今回はどうでしょうか。

[720: 元祖匿名はん]

東京というか首都圏ですね。訂正。

[721: 元祖匿名はん]

東京都心→神奈川方面→都下方面→埼玉方面→千葉方面という意味です。念の為。

[722: 買い換え検討中]

なるごどねぇ♪

[723: 匿名さん]

師匠にわかりやすいと褒めてもらったから、今日はもうこれで引き上げるぞ。

[724: 匿名さん]

でも、まだ湾岸中古高値で売買されているんじゃない？
無謀なのはさておき、１．５倍オーバーくらいなら。

[725: 匿名さん]

来春に新築が大量に完成した時、
湾岸築浅中古同士の売却競争が始まるよ。

[726: 匿名さん]

住宅地都心は確かに港区、渋谷区どすなあ。
グランドヒルズ三軒茶屋、都心周辺部に位置してますが、あの坪単価で売れるか否か、気になります。

[727: 匿名さん]

売れるよ。理由は二次取得者や目黒の鷹番あたりの道路拡幅の補償移転の受け皿になるから。
とにかく戸建てに親と住んでる家が売れたら１億ではきかない。
５０坪の敷地で２５０万（土地坪単価）なら１億２５００万だ。
居住用資産の買換え特例で譲渡益は圧縮できる。
そういう人が買う。
それでなくても、三茶には弁護士、開業医、スポーツキャスター，ＴＶ局関係者、タレント結構住んでる。
所得の幅は大きい。

というか、この絵の緑の濃い部分、やや濃い部分ほど所得が高い
人が集積している場所ということだ。

[728: 匿名さん]

なるほど。だとすると、もう一段上離れしますな。マンション価格。
この都心周辺部、緑のやや濃い部分が坪500ラインくらいになるかな。

[729: 匿名さん]

もうなってるっての。浜田山見に行ってごらん。

[730: 匿名さん]

５００にはならないでしょう。土地を買うはずのミニ戸業者が死んでるもの。
それと物件が続くのかどうか。
環状７号の内側でもっと大きいものが欲しいですね。

それと明薬跡のＵＲの中古価格なども今後を占う材料です。
環七内側は、そもそも９０年代後半は新築坪単価３００内外で推移した場所。
ここはエリア内の買換えで価格のさらなる成長はあってもおかしくない。
築２０年の駅近中古価格で坪単価２００万を超えている。
というかもはや駅近中古の出物がない。

ただ、普通に中規模マンション作っても三菱地所の某みたいに
苦戦はする。
もともと、マンションの当たり外れの大きい地区。
野沢３丁目や碑文谷よりなら既存物件で優れたものが少なくないが
なにしろ駅から遠い。

[731: 匿名さん]

物件平均坪単価でものを言いましょう。低層の３階と１階では
坪単価に大きな開きがある。高いところだけ言えばいつでも
坪単価５００の物件はある。

[732: 入居済み住民さん]

港区山の手
坪260、坪290で二つ仕込みました。
今はとても買う気になりません
浜田山で坪500？　Oh, No
ありえなーい

[733: 匿名さん]

それでよし。これから買う人に何かアドバイスはあるのか？

[734: 入居済み住民さん]

あまり、上がってないところを買う？
ん？、
そんなのわかればみんな幸せですよね〜〜

[735: 匿名さん]

>>734
それはいいアドバイスだ。
多くの人は[上がったところが人気エリア]
と思い込んで買っているからな。

要は自分の選択眼に自信がもてないのじゃよ。

[736: 匿名さん]

その伝でいえば、中央区の日本橋、八丁堀、浜町は結構上がってないぞ。
築浅中古は買いどきだろう。売ってやってもいいぞ。

[737: 入居済み住民さん]

>>736
あーそれはなかなか良いポイントかもしれないですね〜
豊洲みたいに浮かれてないし、
中央区ブランドと便のよさで勝利

[738: 匿名さん]

PERが低い銘柄は今後も低い。Valuationが変わるきっかけが
八丁堀に存在するんだろうか。

[739: 賃貸住まいさん]

>>739

大きく変わらないから、いいんじゃないですか。
素人が買うときは、リスクの少ないほうがいいということで。

[740: 匿名さん]

浜町の物件持ってたけど、バブル崩壊後の下落率が凄かった。
中央区ブランドなんて何処の話？

[741: 匿名さん]

>>740知らないんですか、笑える。
「中央区ブランド」・・・
東京都や各行政区、国までも定義する
都心３区のこと。

[742: 匿名さん]

八丁堀はなんか人が住みにくそうな？

[743: 740]

>>741
浜町に中央区だから下がりにくいなんて、通用しないって意味だよ。

[744: 匿名さん]

まあ今安いところは基本的に今後も安い。資本が投下されて変貌する可能性があるかないか、というところでしょう。

[745: 匿名さん]

いつかインフレが起きてそのヘッジで不動産を買う
人が増えると考えていたら間違い。
１３年続いた資産デフレ地価下落が止まったのは、マネーの
流入があったから。
マネーの流入はそれ自体がインフレと同義だ。
２００３年から数えて今年で５年も「資産インフレ」は局地的に続いた。

日銀の金融政策が奏功したからでも規制緩和や都市再生の成果
でもない。それらはマネーを引き込むパイプに過ぎない。
単に投資のうまみをつくりだしただけ。
もともと外資は底値の不動産を安値でたらふく買ってこのときを
狙っていたわけだ。
１９９７年山一の破綻あたりから数えて１０年も日本で甘い汁を吸えば
もう日本の不動産から絞れる果汁はしぼりとった言ってもいい。
あとは、デベロッパーさんとエンドユーザとファンドの個人投資家につけ
まわしして姿をくらますだけでいい。

２００２年のどん底株価を日経平均１８０００円まで
押し上げたのは「資産インフレ」でなくて何だ。
インフレはもうとっくの昔に起っている。
外資が１０年前、国内の目ざとい人が６年前に目をつけたものが
今終わりに向かおうとしている。

消費者物価のインフレは全く起きていないが、マネーの量が増えて
ものの値段が上がっている。
上昇の極限は、購入限界を超えて価格が上がること。原材料（土地）が
品不足になり、高値がとまらない場合在庫が増えて投売りに至る。

すでに供給過剰で投売りがでそうなところにファンドが買い取ってバランスが
保たれてきた。
今は売り惜しみなどと言っているが、一斉に市場にでたら業者間の足の
ひっぱりあい。投売りのはじまりだろう。
２００５年暴落説は供給量と需要と価格の関係で唱えられた説だが
ファンドの一棟買いがなければすくなからず過剰になっただろう。
都心で、ほとんどの物件が分譲から賃貸へシフトした。
まるで価格カルテルのように、足並みをそろえて２万円・３万円の賃料を
出してきた。
建設ベースでいけばあいかわらず横ばいの新築マンション価格のはずが
品不足と地価の高騰でいっきに上昇した。

都心の上昇を目の当たりにして強きになったデベロッパーが競争で
用地を吊り上げ現在の分譲価格に至った。
とはいえ、勝手な価格競争の尻拭いをさせられるエンドユーザは厳しい。
５年遅れて買うのならさらに５年待てばどうなるか。

上がるリスクをテイクして待つことと、下がるリスクをテイクして買うことでは
資金の乏しい庶民には前者が安全な道だと思うのだがいかがか。

[746: 賃貸住まいさん]

>上がるリスクをテイクして待つことと、下がるリスクをテイクして買うことでは資金の乏しい庶民には前者が安全な道だと思うのだがいかがか。庶民は、上がるリスクどうのこうのよりも、
ローンのことを気にしているんじゃないですかね。

二馬力で働いているうちに、若いうちに、金利が低いうちに……。
自分にとってお金を払う価値があるかどうかは２の次で、
予算ありきで物件を選んでしまうのが、庶民の悲しいところ。

35年ローンなんか、本来いつでも返済できる金持ちが使うべきもので、
庶民は慎重になったほうがいいとおもうけどなぁ。>

[747: 匿名さん]

家はある意味必需品だから、親がいい家でも持っていれば、別だが、今、賃貸暮らしで、いずれは持ち家をと考えるのであれば、相当な見極めが必要。状況は1990年とは明らかに異なり、目いっぱい高利で借りこんで不動産抱え込んでいる業者は少ないだろうから、多少の環境変化で値下がりまで誘発するような投売りにはならんのじゃないの。いいとこ横ばいでしょう。
そもそも、銀行がヤバくなるほど一部のリスクテイカーに貸し込んでいるわけでもないから、再び歴史的なデフレ局面を期待するのは、ちょっと都合良すぎじゃないすか。

[748: 匿名さん]

高額物件にはフラット３５など適用できない。そうでなくても高額所得者は長期といえば１０年程度で考える。
いまだに最も安い変動金利を選択する人も少なくない。
そのほうが融通が利く。
庶民と庶民でない人の差は以下の通り。


　　　　　　　　中堅所得者 高所得者
****************************************************************
自己資金 　　　　　　 物件価格の１０％ 物件価格の６割以下

ローン 　　　　　　　　超長期固定３５年 変動、短期固定

その他の借り入れ 親の援助 なし

余裕資金 　　　　　　 なし 他の金融資産・不動産

決済時の金利上昇 　　対処策なし 借りれ金の減額

中古の値下がり 　　対処策なし 早めの売却

[749: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと
そもそも２００５年に上がったというのは、ファンドの一棟買いの受け皿と
在庫を抱えても困らない「資金事情」があったからだろう。
かつて「素敵なマンションをあなたに」という女々しいキャッチコピーで
無借金経営を誇ったと噂されるＧＣ社も、ついには高値仕込みの完成在庫
を「値上がり待ち」で売るはめになった。
待って飛ぶように売れたというのなら先見の明ありだが、そういう事実はない。
品川の物件も高値の最上階は売れないままだ。
住友も噂に寄れば６０戸以上売り残して、販売を終えているのがよくわからない。
道路が直線化し公園が整備されたら高値で売れるとでもいうのだろうか。

要するに、市場は渋いのだ。渋いにもかかわらず消費者は偽りの盛況を
見せられている。

景気回復といっても企業のリストラの成果にすぎない。
組織を合理化し早期退職させて再雇用。
個人消費の拡大につながらない企業業績の拡大
賃上げもはじまったけれどどこまで伸びるか。
本質は、海外のマネーが動いて利益を国民から掠め取っているだけ
ではないのかな。

[750: 匿名さん]

庶民こそ本当は半分ぐらい自己資金で買えるところにすべきなのかもね。
かつ必死で貯めてから買う。無理って言ってもいずれ払うんだし。
２千万貯められたら、４千万の物件で郊外。
３千万貯められたら、６千万の物件で都内。
まあ１０％なんてこれからの時代確実にＮＧではある気がする。

[751: 匿名さん]

金利上昇リスクを避けるから、35年固定にしている
決済時の金利上昇 　　対処策なし
というのは乱暴な議論ですね。

そもそも、35年金利3%前後（今は少し上がってますでしょうか）で借りるほうが、短期金利で借りるよりイールドカーブを考えると大幅に有利であった。そこを考えて敢えて長期金利で借りている人は多いはずですよ。10年固定にすると、10年間で返済する必要が出てくるかもしれない。それよりは返さず、35年間、余ったキャッシュを金融資産で運用した方が良い。

[752: 匿名さん]

10%でなぜNGなのか、意味が分からない。10%だろうが0%だろうが、
ポジティブキャリーになればそれで良いわけで。
確かに、今の新築を全額ローンで買ってポジティブキャリーになるかどうか甚だ疑問ではありますが、ローン比率の高低の妥当性はその物件の競争力によって違う。半分自己資金にして、レバレッジをそれほどかけないやり方、まさに日本企業。外人が聞いたら呆れますよ。

[753: 匿名さん]

ポジティブキャリーになる保証があればね（＾＾）

[754: 匿名さん]

あのね。自宅の話だよ。わかるかな。投資用じゃないよ。

[755: 匿名さん]

保証があったら、むしろポジティブキャリーにはならんでしょ。
リスクの意味分かってる？そういう発想だから、リスクテイクがいつまでたってもできない。

[756: 匿名さん]

業者が在庫を放出するのは闇で出すか、５年くらいの間をあけるか。
下落の幅にもよるよ。
バブル期のデベロッパーの売れ残り物件がどう動いたか知っている人も少ないだろう。
多くは、デベロッパーの子会社に譲渡されて、子会社が賃貸で数年抱えて様子見。
主に企業の借り上げ社宅で貸す。
空家が出た部屋から中古市場に売り出す。それでも売れない物件が、他の資産と
一緒に外資系ファンドにバルク買いされた。（ＨＫの例）
だから、いきなり安値で市場に出ない。
また１９９９年も酷いマンション不況だった。
なにしろ世の中がノストラダムスの予言通り終わると思われるくらい暗かった。
２０００年問題という危機感もあって世の中世紀末で騒然としていたよね。
マンションなんか売れるわけはない。誰も未来が不安だったからね。

その頃２年かけてデベはひそかにマンションを売った。ことに麻布や、代官山が
驚くばかりの安値だった。みんな弱気で買取業者が２割引きで引き取り１５％
引きで売った。実際は仲介手数料と称して１０％引きだった。
業者直で買った人は２割引いて買った人もいた。
２００１年頃は不況でワンルーム業者も顔ぶれが一層した。マルコーなんていまどうなって
いるんだろう。

[757: 匿名さん]

自家用資産を買ってキャッシュフローもないのにどうしてポジティブキャリーになるんだね。

[758: 匿名さん]

帰属家賃を考えないと駄目でしょう。
今のような順イールドの状況で、短期で借りる方が意味が分からん。
時間価値を全く理解してない投資行動と言えます。

[759: 匿名さん]

おそらく若いひとなんだろう
＞金利上昇リスクを避けるから、35年固定にしている
そりゃ５年前ならそれもいいでしょう。これから２年先の金利適用ならどうして
そういう恐ろしいことができようか。
これから長期金利はかなり上がる。
これは政策的に長期金利でしか借りられない若年層に無理な買い物をさせない
効果がある。
もういい加減あきらめて安い郊外を買えという神のお告げのようなものだ。

ローンというのは、手数料が数十万かかろうが、金利の読みがはずれたら借り替える
のが常識。
金持ちが自宅でローンを借りるのは、住宅ローン金利と他の金融資産の運用益の
利ざやを稼ぐためだよ。
４％で運用できる金融資産を取り崩してマンション買うより、１．３％（かつての３年固定の
優遇金利）で借りておいたほうが得だからだ。
しかし、金利があがったら逆に金融資産を取り崩してローンを弁済したほうが得
そういう計算で動く。
もちろん投資用なら５年固定で低利で借りレバレッジを効かせる。それくらいオレでもやっているよｗ

＞決済時の金利上昇 　　対処策なし
＞というのは乱暴な議論ですね。
すまん。物件の下落を想定していた。上がるとおもって高い長期固定で借りて
担保割れしたら借り換えができない。そういう意味だ。

[760: 匿名さん]

投資用に資金が残せているなら別の話では？
年収１千万でも、マンション買って標準的ローン支払って、私立に
通わせていたら、破綻時期まである。（ここでも話題になってた
プレジデントの記事ね。）
そんな場合に、２年後の金利で、新新価格の物件を頭金１０％で
買ってよいのかに？

[761: 匿名さん]

これから2年後どうするか、それは私も分かりませんね。

ただ、35年3%前後と言うのは、極めて美味しい水準であった。
私は長期金利はそれほど上がらないと思いますよ（これは議論しても意味無いですが）。2年先でも、まだ35年借りれる人は借りておいた方が良いと思います。私は金融資産は全部残して、住宅ローンのうち半分は35年固定で半分借りております。もう半分は10年固定で、これは金利次第で全部返します。

確かに、今ある金融資産、平均すると鼻くそほじっててもインカムゲインで4%取れるものが多いですね。だからこそ、私は3%で借りたわけで。
これが4、5%になっていくか。。私は可能性は低いと思う。なったら住宅ローンの妙味は薄れますね。

[762: 匿名さん]

759さんが長期固定を持ってないことだけはわかった
自分だけはお得な選択（笑）

759が正しければ、それはもう織り込み済みで長短金利が推移しています。

[763: 匿名さん]

私は、年収1000万で、都心周辺にマンションを買うのは止めたほうが良いと思います。根本的な疑問として、現在都心周辺に買っている人たちの平均年収は1000万程度なんでしょうか？ローンを組める人たちで買っている人、実際は年収が2000万を超えているんじゃないですか？

そもそも、これは伝統的サラリーマンの層では無いでしょう。

私の物件も、平均価格9000万円くらいなのに、比較的若い人が多いのですが、彼らは全国平均という物差しで図ってよいのでしょうか。全然違う層の人たちなのでは。そのような人たちが少ないという意見が多いようですが、本当にそうなんでしょうか。

それかまたは、買い替えで特例使ってローンが要らない人たち。これはこれで、結構なVolumeがある。

23区内であれば、平均的サラリーマンでも買えるところはまだ数多くあるでしょう。そんな今がバブルなのか。疑問です。
都心周辺と平均的サラリーマンの比較感でバブルとおっしゃっている方が多い気がする。まだまだ23区内であれば安いところは数多くある。

[764: 匿名さん]

都心周辺ってどこのことを指してます？
それによる気がします。

[765: 匿名さん]

自分だけ銀行を出し抜いて金利で得するという自信はどこから来るのだろう・・

[766: 匿名さん]

>>763
実は都心億ション購入者の年収は大半が「不明」です
資金繰りは自分でやるので販売会社はその方の年収がどれくらいあるか
分からないんです
聞く必要も無いし

[767: 匿名さん]

＞ローンを組める人たちで買っている人、実際は年収が2000万を超えているんじゃないですか？

そういう人がどういう事情があったか知らないけどここ３年以内にどこも
買わずにきて、やおら豊洲や有明に情熱を傾けたとは思えませんね。
どうでしょう？
すでにどこかを買っているはずだと思うのです。
おそらくは坪単価２５０万前後で高層階の角部屋を買っているでしょう。

>平均価格9000万円くらいなのに、比較的若い人が多いのですが、彼らは全国平均と
>いう物差しで図ってよいのでしょうか。

まさにその謎が「親ローン」ですよ。親との共有名義なら３０００万のローンを組んで住める。
実際に６０００万くらい田舎の土地を売って用立てる親はいたりする。
あるいは田舎の公務員でも今日退職後６０００万くらいの国債＋郵便貯金＋株式は
もっている。とにかく田舎は都会のように住宅コストがかからないからデフレ時代に
こつこつ金を貯めたシニアが一番勝ち組だったりする。

[768: 匿名さん]

登記簿閲覧しても親との共有名義であろう物件なんてそう無いけど・・
なんでそんな簡単に反証できてしまう主張を繰り返すの？

[769: 匿名さん]

これから増えるんだよ。
全部がそうだとはいってないよ。
ちなみに、親子など二親等以上の賃借は「使用貸借」ということで名義が違っても
賃料が贈与にならない。
しかし、資金を出してやると贈与になる。一定の条件で３５００万円までは生前贈与で
扱える（届出がいるし親の年齢制限がある）。こういうのが多かったから共有名義は少なかった。

[770: 匿名さん]

というかさ。すでにマスコミも金融筋も問題視しているからそれなりに話題になっているじゃない。
仕事が忙しいのはわかるけどたまには活字も読みなさいよ。

[771: 匿名さん]

763です。
やはり新しい富裕層が日本にも出てきていると思います。親からの譲渡、確かにそれもあるでしょうが、それだけでは無い。アメリカではボボス、という新しい富裕層が台頭しているようですが、日本にも少なからず同じ状況が存在しているのでしょう。

彼らは別に3-4年前は金が無かった。最近富に資産を形成しつつある、そんな仮定も成り立つのではないか。若年富裕層に対する議論がここでは殆どなされて無いですが。


自分だけ銀行を出し抜いて金利で得するという自信はどこから来るのだろう・・
という765さんの意見ですが、銀行、35年3%で貸しちゃって、これで儲かっているんでしょうか。過当競争の産物だと思います。それを利用するのは個人にとっては良いことでしょう。3%で借りれるなんて、有難い限りですよ。

[772: 匿名さん]

>>771
あのですね。民間金融機関が３５年３％というハイリスクな貸し出しできるわけないでしょ。
住宅金融公庫が国の援助のもとにやっていた「勤労者の持ち家推進の福祉事業」ですよ。
これだって成り立たなくなって、住宅金融支援機構が「デットの証券化」で一般市場で
担保債権を証券化して売りさばく。
この仕組み、実はこの先まともに動くかどうかまったく見えていない。
金融公庫貸付残高は銀行ローンの半分以下になったけど、やはり中堅所得者には
貴重な存在。
ところが、このまま低金利を続けたら証券化が破綻するわけで、金利を上げていかないと
デッドの証券化も破綻する。
当面は、国内金融機関や郵政公社が買い支えるのだろうが、実態は米国の
フレディマックやファニーメイの焼き直しのような仕組み。
国が国債のように保証する債権ではない。
となれば、いつまでもあると思うな金融公庫ですよ。
この国の「約束」は年金同様いつ反古にされてもおかしくない。

[773: 匿名さん]

>772さん
勉強になります。それは、35年固定で借りていても、固定ではなく金利が上昇する可能性があるということでしょうか。既存の借入者においても。文脈からはそういう可能性があるというように聞こえますが。そうでは無く、今後借入れる人に対しては、金利は上がっていかざるを得ないというだけでしょうか。後者であれば、やはり今のうちに借りておいたほうが得ですね。

[774: 匿名さん]

×デッドの証券化も破綻する。

○デットの証券化も破綻する。

[775: 匿名さん]

住宅金融公庫は、今まで国の資金で支えられていたわけで、国が無利子融資
していれば３％であれ２％であれ金利があればつぶれる心配はなかった。
しかし、証券化となれば証券の商いがなりたたない事態＝破綻になれば
一体誰が泥を被るかということになる。そっから先はわからないですよ。

ローンを借りている債務者か債券を買い取った新しい債権者か。
民事的にはローン契約は引き継がれるが以前のように１００％安心みたいに
考えないほうがいいと私は考えている。誰も保証できない。
フレディマックを（ファニーメイだったか？）をバーナンキが「国が保証する債権とは
呼べない」と何度も注意喚起しているが市場は米国債に次ぐ信用を得ている。
ファラット３５の証券化もそうなるといいですけどね。

[776: 匿名さん]

既存の債務者に不利益が被る事態よりも、債券を買い取ったものがリスクを負う可能性のほうが高いですね。やはり35年3%はあり得ない水準ですよ。

[777: 匿名さん]

単純な話、国債と同じで初期の配当が２％でも、市場で取引されて下落したら
利回りは上がるし、市場で高値になったら利回りは下がる。
しかし今みたいな低金利で大した配当がつかなかったら証券を買う人が
いないよね。とにかく日銀が少しでも上げる気配をみせて長期金利があがって
くれないとフラット３５の証券化は先行き危うい。
少なくとも２〜３年で旧公庫金利は４％台にはなる。理由は後付でもかまわない。
短期（変動）は０．２５％づつじわじわ上がる。

フラット３５は全く知らないが、２年後引渡し物件で金消契約時の金利を使うという条件の
ものってあるのかい？

[778: ビギナーさん]

破格の金利で借りられるうちにというのもありだと思うけど、
金利が上がったら、市場も冷え込むんじゃないの？

[779: 匿名さん]

金利が４％になるより坪単価が２０％アップになるほうが負担は大きいよ。
３０００万で４％なら13.2万円／月　3％なら１１．５万円／月　１３％アップ
坪単価が２３０万から２９０万になれば２０％アップ。
両方重なっても買うのはかなりの負担だろう。

値上がりそのものが市場を冷え込ませる

[780: 匿名さん]

大体わかってきたよ。購入者は価格よりローン負担金額しか考えていないんだな。
ローン負担を減らすために親から自己資金の補填を受ける。
それじゃ物件価格に対する鑑識目は育たないわけだ。

何がボボスだ、なにが３年前から急成長のリッチな若年層仮説だ。
そういうのがいたら、１０００万年収家計破綻者の記事の前にマスコミが
取り上げているよ。
今はワーキングプアは記事になっても、３０代のリッチマンの話は聞いたことは
ないけどね。

[781: 匿名さん]

>>771
あなたがその一人というのなら傾聴に値しますが、実際どうなの？

[782: 匿名さん]

771です。

>780さん
マスコミが取り上げるには、あまり発行部数が稼げないネタですね。ただ経営者、有識者のなかでは、盛んに取り上げられている話題ではあります。今後おそらく話題になるんじゃないですかね。一般紙媒体でも。

>781さん
私は学生時代に会社を作り、それを数千万円という取るに足らない額ですが、学生時代に売却しました。その後新卒である会社に入り、今年収は4,000万円ほどです。30歳前半です。周りは引き続き経営者の人間、外資系のトレーダー等で稼ぐ人間、様々です。ボボスと言えるのかどうか分かりませんが、最近私の周りは私も含めて不動産を購入している人間が多いです。わずか4-5年でかなりの金融資産を持つようになってますので。

こういった層は主流にはならない。ただこういう新階層が出てきていると、肌感覚で感じていますので、若年層で買っている輩は、親からもらったんだろうくらいの議論しかここには無いですが、それに対しては違和感がある次第です。

[783: 匿名さん]

確かにミニホリエモン、ミニ折口みたいな人間が増殖している

[784: 匿名さん]

そうなんです。彼らからしてみたらゴミのようですが、レベルの差こそあれ、そういう人間が増えている。尚且つ、物欲旺盛なんです。私自身そうですから。仙人の様なバフェット氏のような高貴な層ではありません。だからこそ、不動産を買うわけです。ジェット機は買えませんが。

[785: 匿名さん]

億ションのモデルルームにアポなしで来て
いきなりワンフロアまとめ買いするような奴が本当にいるんですよ

[786: 682]

新設ポストの名称を間違えていた！
　正確には「建設流通政策審議官」だった。
　今日の官庁速報を読んでいたら、都市・地域整備局長が異動するようだ。
　局長経験者だからクラスは局長以上だな。
　次官と局長の間くらいか？
　企業で言えば専務クラス？
　その他にも不動産関係部署には続々とエース級の人材が送り込まれてい　　る。国交省も本気だね！

[787: 匿名さん]

>>785
いたとしてそれは投資でなく実需だな。
家族や愛人（笑）の幸せは何者にも変えがたいものだから

[788: 匿名さん]

>>784
漁業補償や区画整理でまとまった金を掴んで
絢爛豪華な一戸建てにすまい名前を冠したアパートを数棟持つ
地域の金持ちと何が違うの？

[789: 匿名さん]

でもさ、あなたの周りには多くても実際は23区で語るには人数が少なすぎるよ。超都心か超高級住宅地だけで語るなら分かるけど。極極少数でしょ。
まあ周りに影響されるのも分かるけど、もうちょっと平均といわずとも
ボリュームゾーンで考えないとさ。

[790: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストなども、そういった若年富裕層が多いそうですね。無視できない規模になりつつあるかも。

[791: 匿名さん]

広尾を買う若年富裕層か。でも23区にあふれるほどいるわけ
ではないでしょ。
それよりここでは、例えば北千住でも標準的に6千万台になって
いるわけだ。
湾岸も坪220万だったものを中古で350万オーバーで売ってたり。
そのあたりどうよって話じゃないの？

[792: 匿名さん]

買える人が少なくなるって話題が多いけど
もっと物件の数が少なくなってることには意見がないね。

[793: 匿名さん]

丁度それで需給が均衡しているんじゃないかな。23区内はおおむね。
買える人は確かに少なくなっている。ただ供給量も減ってきている。
今主力の物件ってどこよ。広尾、三軒茶屋、浜田山、上野、あとどこでしたっけ。数えるほどしかない。

湾岸、、私は抵抗あります。ただ、350万でしょ、坪。利便性考えると、納得する人は意外にいるのでは。利便性は良いでしょ。湾岸は。それ以外は疑問な点は多いが、350万はお手ごろ？なにせ浜田山が坪570万の世界。

坪220万だったのを350万で売るのはけしからん、というのは通じませんよね。市場ですから。

[794: 匿名さん]

けしからんとかじゃなくて、350万で売れ続けるかってことでは？
というか、それより前に浜田山が売れるか？に尽きるか？

[795: 匿名さん]

湾岸中古相場と、浜田山新築は、注目に値しますね、という当たり前のことしか言えませんね。

個人的には、坪350万は安い。それだけを見れば。利便性対比でみれば、値する、売れ続ける。
浜田山は、分かりません。売れたら正直ビックリですが、戸建て買い換えそうが多い地域ということをかんがみれば、有り得るのか。

[797: 匿名さん]

どっちがポジショントーク？識者？それとも一部の人？
両方ポジショントークでしょ。ポジショントークの応酬が市場そのものだ。それを否定してどうすんの。

[798: 元祖匿名はん]

私も30前半ですが、確かに不動産金融系やM&A、PEなんかで2本ぐらいは大したことなくても普通に稼ぐやつ結構いてます。でもそれって、所詮外資マネー流入分の一部が結果的に還流してるようなもんと私自身はナナメ読みで思ってます。絶対数もうじゃうじゃいるわけじゃない。実は浮かれてエンドのマーケットを買い支えてたりしてね。苦笑

冷静に考えて実需ってのはそんなにあるもんじゃないですよ。買えない値段の供給じゃ意味がない。

[799: 匿名さん]

湾岸ってまだ終わってないし、新規がまだまだ続いてるでしょ。
タワーだけでも豊洲、有明、辰巳、そのあとに住友ツイン豊洲、
勝どきの野村、最後に晴海の三菱地所と住友ツインがあるよ。
この辺はどうなのかね。

[800: 物件比較中さん]

大崎・五反田の再開発だけでも
４０００戸近い供給があるね。

副都心のネタは豊富だよ。