23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[574: 匿名さん]

確かに。地所キャッシュフロー激減してるね。
売り渋りってやつかな？

C増減
FY05 69,766
FY07 34,571

利息の支払額
FY05 △19,293
FY06 △18,637（M）

[575: 匿名さん]

猫も杓子も
都心部
都心部で
草木も靡くｗ

時代の流れなんでしょうか・・・・・・・・・・・・・・

[576: 住まいに詳しい人]

だからデベも売り渋ると運転資金が回らなくなり大変だって！！
なんでこんな基礎の基礎が理解できないバカが多いんだろう？
無借金のデベなんてそうそういないはず。
いても貯金を投資してマンション建てて売りしぶりして何ヶ月も金が入ってこなかったら運転資金が回らなくなる。
いわゆる黒字倒産になってしまうよ。

[577: 銀行関係者さん]

>574
キャッシュフロー計算書も読めない輩が地所の財務を語るな。
地所のキャッシュフロー分析をすると、
①営業CF…　FY05：1697億円　FY06：1507億円
昨年度よりやや減っているが、税金支払前迄はほぼ同額なので、この差は「去年儲けたから税金いっぱいはらいました」ということ。売り渋りかどうかは「棚卸資産増減」「エクイティ出資増減」を見ればよく、この合計は昨年とほぼ同様。つまりマンション在庫が増えている訳ではないので、財務上は売り渋りとは言えない。
②投資CF…　FY05：299億円　FY06：△854億円
有形固定資産（＝オフィス等賃貸施設）が大幅に増え、キャッシュフローがマイナスになった。具体的には新丸ビルの竣工。
①＋②＝フリーキャッシュフロー＝653億円
つまり、マンション用地を仕込み、大型ビルを竣工させてもなお653億円のキャッシュフロー黒字を叩き出している、超優良会社ということ。
③財務CF…　FY05：△1325億円　FY06：△341億円
去年はフリーCFが2000億円近く行ったので借入れを大幅に減らした。
今年もそこそこ減らし、更に財務体質強化を図っている。

マーケットも地所の事は高く評価しており、世界の不動産会社の中で
地所の時価総額5兆円はダントツ。（2位は三井不、3兆円。）
JCR格付けAAの地所の何処を見れば事業が回らなくなるのか教えて欲しい。

[578: 競合物件企業さん]

地所の問題は、バランスシートのレバレッジがあまりに低いこと。
低株主リターンでも平気な顔で、全く株主のほうを向いた経営は、これっぽっちもされていない。

地所のような、三つの事業を備えた不動産会社は、日本のライバル以外にない。

しかし、たとえば香港系の不動産事業を柱にしたコングロ株に比べれば時価総額は小さい。

株式マーケットが評価してるのは、資産の含みであって、経営レベルや、事業から生み出される資本リターンではないよ。

それどころか、ポイズンピルも導入した、わが身の保身しか考えない経営者と、ぬるま湯で呆けた社員のため（と、債権者）のための会社。

[580: 匿名さん]

>577
売れ残ってしまった物件の値段は、下げてまで売る必要はない、じっくり待つ。そのうち売れるから、（相場をつくる）ということなのでしょうか、こういう余裕のある三菱地所のスタンスは？

[581: 匿名さん]

どうでもいいけど本当に日本のディベロッパーとか銀行って終わってるよね。日本に帰ってくるといつもそう思うよ。

[582: 近所をよく知る人]

湾岸の埋め立て地はすべて工場の再開発地域だからもともと人が住む場所じゃない。
場末の土地。
だから坪200万以上で売れる方がおかしい。
調子に乗ってボロもうけしようとしたブリリア有明は悲惨なことになるだろうが、当然の結果だな。
地元の人はあんな場所に住もうとはまず思わない。

[583: 近所をよく知る人]

581さん

本当です。
なんとかして欲しいです。
完全に終わってます。
銀行なんか公的資金返したらまたアホなことやりだしそうで
心配です。

[584: 銀行関係者さん]

>578さん
マーケットが発行体に対して求めているものは業態・成長ステージによって違う。資本効率ばかりが求められているなら、ROE8.3%、配当利回り0.4%の地所が何故ここまで買われているのか？それは丸の内・大手町の長期にわたる連鎖開発で、莫大な含み資産の価値を顕在化させると期待されているから。だから、これだけ営業CFが大きくても配当・自社株買いよりは開発投資に回す方が評価される。（尤も、連鎖開発ってテナント政策上いっぺんに出来ないから、余ったFCFは自社株買いに回すのはセオリーだとは思うけど。）

ちなみに大手5社の人と話した経験では、確かに地所はお役所的。三井不のインテリジェンス、住不の力強さには敵わない。それでも不動産会社は結局持っている物の価値で計られてしまう。買収防衛、確かに私も好きじゃないが、自分がグリーンメーラーだとしたら総合不動産の中ではまず8802に目が行くだろう。

香港のコングロマリット、今調べてみたら長江実業とサンフンカイは時価総額3.7兆円程ありました。三井不よりは上でしたね、失礼。

[585: 匿名さん]

それやあ、日本一の大家さんなんだから、ぼんぼん体質になりますがな。
バブル時は、アメリカへの投資でいいかもにされちゃったしね。

[586: 申込予定さん]

585

あったね。ババつかみの、安値売り。最悪でした。
はずかしー！

[587: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと

①都心の品不足・市場の空洞化

都心は、マンション用地がない。
用地がないから市場がない。
市場がないから欲しくても買えない状況が続く。
品不足だから２３区市場全体が高値になるという考えは正しくない。
都心がストップ高になったからといって、周辺がどんどん上がるという理屈にはならない。

３Ａ（青山・麻布・赤坂）に渋谷区東部（広尾・恵比寿・代官山・神宮前）
千代田区北西部（番町・麹町・半蔵門）は、当面新規供給が少ない。
港区南部（白金・高輪・三田・芝）あたりは、木造戸建ても残っていて
マンション建設余地はあるがコムスンの高輪台駅前計画の頓挫にみられる
ように業者間の過等競争で値があがりすぎて採算が難しい土地が多い。
豪州系ファンドがそれに拍車をかけている。
いずれにしろ分譲マンション供給でなく収益施設を建てて貸す計画ばかり。

②今後の供給は都心外淵部が中心

飯田橋、市ヶ谷、代々木、恵比寿の山手線の外側（恵比寿南〜中目黒１丁目）
も主だった建設可能土地、丘の上の好適地はほとんどが建てられている。
今後は、川沿いの低地、坂の途中という土地を時間をかけて開発する流れだ。

中央区は日本橋から浜町、八丁堀、入船、築地にかけてもはや空地は残っていない。
佃は満杯、月島がこれから長屋の再開発でいくつか建つ。勝どきにはまだ供給余地が
多い。晴海はＵＲが主導で時間をかけて供給
港区湾岸はもう港湾地区しか低利用の土地は残っていない。

地図を丹念にみていくとわかるが、今後大きな土地で注目すべきは老朽化した
都営住宅（南麻布のフランス大使館近辺など）や都バスの車庫（目黒区の駅南）
道路付けが悪くて開発できない専門学校敷地（目黒ドレメ）など。
あとは、移転はしないまでも高度利用が望まれる（南恵比寿国家公務員住宅群）

それ以外にも企業が温存している大規模土地は少なくないが、地価が上がったことが
逆に「売り惜しみ」を助長している。

③江東区湾岸は都心価格を吊り上げる要因にならない。

都心部で欲しい場合は築浅中古を買うか、妥協して江東区湾岸に目を移すかだが
江東区湾岸が２９０万坪出せる買主ならば、都心部中古や港区湾岸築浅を３６０万
でも買える層だったりする。
ことに今すぐ入居したい買主は２年近くも待っていない。待っているうちにマンション
市況は大きくかわる可能性もある。
市況の動きをみて２年住んで売るくらいの身軽さで資金の効率を考えるだろう。
つまり、資金に余裕のある金持ちは江東区を買わない。


④金利上昇で困るのは資金力のない買主

金利の動きは、おもに長期固定の住宅ローンの話で
坪単価３００万近辺の物件をフラット３５で買う人は少ない。
資金に余裕があれば、短期固定か変動で金利の低さを享受し、変動が４％
超えあたりで、４％以下の運用益しか出ない流動資産を取り崩して繰り上げ返済
するというのが誰でも思いつく話だ。

⑤買換え需要が地価を押しあげた過去の上昇と今回の差異
１９９１年、南千住のアクロシティが億ションとして分譲された
それ以外にも中山氏が「結果億ション」とよぶ物件が田園都市線沿線にも
数多くつくられた。
http://realestate.homes.co.jp/contents2/column/sale01/index.php
これらは、最後には売れ残ってデベの経営破たんの元になったわけだが
少なからずここまで新築相場が高騰した背景には
既存マンションからの買換えが順調にいったということがある。
ボロくて狭い持ち家が１億円で売れるから１億円の荒川区が買える。
しかし、冷静に考えてみれば荒川区のマンション＝中央区のボロマンション
というだけで、１億円という価格だけが一人歩きしていたということだ。
もちろん、一次取得者で郊外億ションを買った人もいる。
大抵は、個人事業主か地主の息子だ。
今回のマンション相場の上昇は、都心部に限っては既存物件からの
買換えサイクルがうまく動いているが、周辺部ではその動きは緩慢だ。
原因は「都心志向」
地価下落が１５年続いて周辺部既存物件は買値の半値以下になった。
地価があがったところで、さらに郊外に向けて買換えをしようという動機に
つながらない。地価下落の１５年の間にみんな歳をとりすぎたのだ。

[589: 匿名さん]

自分に都合のいい記事だけ信じれるなんて
便利な脳みそですね。

[590: 匿名さん]

販売員、うるさいよ。暇なら販促の電話でもしなよ。

[591: 匿名さん]

江東区は広いからな。分割して湾岸区でも創設すれば
豊洲・有明の住民の方は喜ぶのでは。
新設校もMS住民増で追いついてない様子だし。これ以上の
住民税負担になる様な開発は止めて欲しいと・・思う
旧深川区住民でした。

[592: 匿名さん]

>>589
反論があるならこの場で自説の展開を見せてほしいものだ。

[594: 匿名さん]

>>591
世田谷区はもっとひろいのだが、人口が増えて住民税が増えるのは
「高額納税者」が増えないとダメだな。
所得税を住民税にシフトしたのは、減税措置の多い所得税では
税収が増えないからだ。
年収１０００万クラスが増えたところで公共負担をしのぐほどの
税収増にはならないよ。
港区で税収増になったのは、住民登記をする物件購入者が増えた
からだ。なにしろ登記しないと転売した時点の税金が大きいから
だ。また法人名義で借りて住むにも住民登録は必須。

高額納税者が増えた港区と江東区では住み心地は違う。
バランスがよくて住み安いのが世田谷区だろう。

[595: 匿名さん]

すでに昔から都心に家を持っている自分は
売る気もないし、持っていない者同士をの討論会でもきいてやるよ

[596: 匿名さん]

じゃあなんでマンション板見ているの？
投資しているってこと？なら、討論会の部外者ではないのでは？

[597: 匿名さん]

>>595
オレもオレの友人も親からの相続で都心に持っているけど少なくともキミのような傲慢さはないなｗ
カネなくして恐喝すんなよ。

[599: 匿名さん]

> 588
ある程度の指標になるかもしれないけど、所詮スポンサーが
バックにいる雑誌であることを忘れてはいけない。
（記事の内容が中立であるはずがない）
何時も被害者は一般消費者、90年初頭の雑誌・新聞の内容を吟味して
見ればわかるだろう。

今回の記事は何が背後で動いているのか良く自分で判断して、
今後の方向を自分自身で決めればいい。

FA & AW & EC等の欧米系メディアの意見も参考にするのも
一つの方法だと思うが・・日経の一面と全く間逆記事内容が
掲載されている時が良く有りますので。

[601: 匿名さん]

自分は今住んでる武蔵小山の地価が下がったら
地価暴落派の意見に耳を傾けようと思う。
それまでは気楽にみています

[602: 匿名さん]

＞６０１
自分はいくらで買ったの？

[603: 匿名さん]

>> 600

1, Financial times
2, Asia wall street journal
3, Economist

[604: 匿名さん]

オレはマーケが仕事だからわかるが、月曜からここに書き込む余裕のあるやつの商売ってなんだ？

[605: 匿名さん]

>> 604

①ご隠居さん
②就職お探し中＆学生さん
③個人投資家さん
④時差のある国の人
⑤主婦の皆様
⑥業界の皆様

[606: 購入検討中さん]

東雲ビーコン、仕様は低レベルだがかなり安い価格で来た
廻りの中古価格より安いと来た
いい方向性だ

付近のＷコンフォートの中古価格は異常だし、もうThe、endか？

[607: 元祖匿名はん]

23区内の新築マンションの仕様はいつ下がりはじめる？

[608: 匿名さん]

すでにかなり下がっているでしょう。なのでもそういう意味でも
買う気が起きない。
もうどうせなら郊外の仕様がよい頃の時期の駅近物件でも買って
余裕返済しつつお金を貯めて、期を待とうかなと思ったり。

[609: 匿名さん]

>>607
デベが使う「物件平均坪単価」というも尺度がこのスレに紹介されたのは
１年前。そののち専有面積坪単価はあるていど皆さん理解した。

坪単価でみないと、同じ６０００万の物件が高いか安いかわからない。
坪単価でみても、仕様の低下は素人目にはわからない。

コロシアム板では内廊下 vs. 外廊下
スレがあいかわらず笑わせてくれるが、しょせん素人の見る目はこの程度。
仕様の違いというのは、出回る物件が豊富でないと比較できないでしょ。

[610: 匿名さん]

>>607
師匠。座布団３枚。

[611: 匿名さん]

師匠、ZAITEN（旧財界展望？）の今月号　２４・２５ページ読んでください。御社の社員ですか。

[612: 元祖匿名はん]

コロセウム板覗きましたが、何ですかアレ、外廊下がいいって判断なの？
セキュリティーとかプライバシー度外視？

専用部の仕様なんていくらでも変えられるからこそ、構造躯体なり共用部なりそれに伴う間取りと住み心地こそが最も重要だって言うのに（立地は言うに及ばず）。

[613: 元祖匿名はん]

へ？読んでみます。

[616: 匿名さん]

>> 614

FAは一種の隠語ですよ（笑）ある業界の・・頑張ってね。

普通、日本の大手企業勤務の方は職場のPCからこのサイトは
見れないでしょう。見れても社内コンプライアンス、社内内部規定の
見地からヤバイでしょうね。社内メールもCHEEKされるのにね。

となると・・誰でしょうね？

[618: 匿名さん]

あなたの会社（大手企業でも）の状況がすべてに共通する
わけではないよ。
うちなんか、（グループ規模でｎ十万人の大会社だが）
掲示板サイト全般はダメでもここはＯＫ
社員が住宅購入の情報収集を業務の片手間にやるのは
問題ないという大らかな考えなんだろう。

[619: 匿名さん]

>> 618さん

凄いですね・・ここの運営者は感動されているでしょう！
なんて寛容な会社なんですね。　驚きました！

[620: 匿名さん]

>>619
社宅が多いから、持ち家推進は経費削減になるんですよ（笑）

[621: 匿名さん]

社宅もあるけど、家賃補助が多いからでは？

[622: 匿名さん]

それと、結構年俸制の成果主義になっているから
タイムカードみたいな旧来の勤務管理は不要だし
コアタイムのフレックスとかある。成果さえ出していれば
比較的自由・・というのがメーカさんをのぞく
大手企業正社員の現状なのでは？

[623: 匿名さん]

家賃補助はうちは極端に少ない。なにしろ全国転勤があるから。
社宅は必須だった。このあたりは銀行も国家公務員も同じだね。

[624: 匿名さん]

>>609
内廊下に住んでる人より外廊下に住んでる人のほうが圧倒的に多いですから。
単に勝ち負けで言い合いするだけなら、自分が住むタイプを勝たせたい人が多いだけではないですかね。

[625: 元祖匿名はん]

ザイテン？読みました。LSかな。長く魂を売った若人でしょう。
（仮名がNPIのトップみたいな名前で仮名っぽくない。）

[626: 匿名さん]

>>625
お目汚しでしたね

ロ◆ンスタ◆グループってそんなに早くから動いていたんですか。
私はてっきりモル◆ンスタンレーあたりかと

日興コーデグループの某氏は名前似ていて迷惑でしょう。

他の記事は、ライターのレベルが低い。
なにしろ８０年代安い時期にに田園都市線沿線の一戸建てを買えた
４０前の若者が何人いたかってつっこみいれたくなる。

金曜日の妻たち（１９８３年〜１９８５年）
で主役の古谷一行は１９４４年生まれ
坂東英二も１９４０年生まれ
なんか又聞き記事が多すぎる。むしろ団塊世代を含めて
それ以降の世代が高値掴みの一戸建てに住んでいて
都心回帰できないから、市場は一次取得者の購入限界までで
伸び悩む理屈なのだが。

[627: 匿名さん]

そうか、東京スター銀行は、１９９７年あたりでしたっけ。
ＬＳＪの会長は確か大蔵官僚あがりの大物
確かに住専など不良債権かかえた金融機関の
受け皿になったんでしたね。

[628: 匿名さん]

> 622

このスレには関係ないけど・・・・

確かに年棒制の成果主義だけど、404Kは導入されていないの？
めちゃくちゃIT管理が厳しいけどね、404Kが導入済みの会社は。
今日は有給休暇で自宅に居るから書き込み出来るけどね（笑

導入されたら地獄を見ますよ・・まだまだ日本国内市場を業務基盤と
している会社は甘いのかな？外資系監査法人による内部監査とか凄いよ。

[629: 匿名さん]

>> 628
401Kのことでしょうか？

[630: 元祖匿名はん]

MSかもしれないですね。
あんまりモラルの高そうな人の書き込みじゃないし興味ないですが。

会長さん、既に買い捲ってて後付で呼んできただけでしたけどね。
GP一人に、LP二人ですから濡れ手に粟の大儲け。何だって買える。
まあ、そのうち日本もカナダのように誰もいなくなるでしょうけど。
当時LS（+ML）、GS、SC、Cあたりが早かったかなぁ。みんな米系。
MSははっきり第二陣でしたよ。懐かしい。

401Kのことですか？

[631: 匿名さん]

１９９７年というのは、山一が自主廃業したり不良債権が表面化したり
消費税が導入されたり、とにかく節目の年だった。
地価の下落率が一瞬改善の余地がみられ、利上げまでささやかれた。
藤巻先生が為替トレードで大儲けして伝説のトレーダになったのもこの年

とにかく１９８７年、１９９７年、２００７年、２０１７年、２０２７年とみていくと
２００７年はピーク　売り時　２０１７年底値買いどきという話になるのだが

[632: 匿名さん]

消費税導入でなく値上げですた

[633: 匿名さん]

不動産市場の動向予測もおもしろいが、不動産の購入に泣き笑いする
人間模様のほうが興味がつきない。
そこで暗躍する人間模様はもっと面白い。

市場が加熱しているときは売り手も買い手も宗教的熱狂につつまれて
いたりする。

冷めた目で意見をつたえても、聞く耳はもたないし
「ああ、人間はこうやって金を失うのだなぁ」
そういうことを横目で見て、自分が安値で買えたことに対して
安堵するというより何か後ろ暗い思いにかられる。

おそらく、だから「もう天井だ」と言い続けたくなる。
そもそも、後ろ暗い気持ちになること自体不要なことだろう。

おそらく高値買いの人にはそれなりの理屈があってその人なりの
幸福感が味わえたら、それはお金では換算できないものかも
しれない。

これから株価があがるとしたら、運用資金の２０００万くらいあれば
結構いろいろ楽しめそうなのに
マンションの自己資金につっこむのはもったいないなぁと思うのは
私の勝手な思い込みなんだろうね。

[634: 匿名さん]

金曜日の妻たち（１９８３年〜１９８５年）
８０年代の前半購入組はローン完済組ですよ。

今の５０前半〜４０後半がバブル組。
アウトドアーブームの頃やなｗ
僻地の郊外に住んでやる事が無いのでこんなのが流行った。
ランクルなんてのもあったｗ

[635: 匿名さん]

>> 629,630

SOX法404条です。社内で404Kと呼ばれているから・・
皆さんへ混乱与えました・・すみません。

401K確定年金とは違いますので（笑・・汗

[636: 匿名さん]

ローン完済は間違いないけど、買換えで買える物件はどこなんだろう。
田園都市線のバス便は売って４０００万では？
いくらなんでもローン新たに組んで買いますかいな。５５歳から６０歳
にもなって。

[637: 匿名さん]

バブル組だけど、親の一戸建てを高値で売却して地方に行き土地を買い、
高値で売却してダブルで儲けました。
親は定年で丁度良かったし、私は会社勤めしなくてもそれで一生分稼げたので。

[638: 元祖匿名はん]

SOX法のことでしたか。こちらこそアタマが回りませんで。
有報適用会社は大変ですね。署名なんて絶対ヤダ。。。

[639: 匿名さん]

今は
世田谷区あたりの郊外、駅遠のミニ戸をつかんだ人が厳しい。
売れない状態で、在庫の山だから、検索してみな
中古なんて売ろうとしても夢のまた夢ｗ
高値掴みで、ミニ戸と心中

[640: 匿名さん]

１９８０年代団塊世代で郊外一戸建て買えた人は少ないよ。
当時はまず３０代で２ＬＤＫの中古マンション買って
値上がりしたら３ＬＤＫそれをステップに郊外一戸建てだよ。

[641: 匿名さん]

当時は
まあまあのリーマンなら始めから戸建だよ。
８５年過ぎたあたりからマンションが出てきた。

[642: 匿名さん]

なにをめちゃくちゃな話を・・・まず新玉線が開通した頃に
世田谷通り２４６にマンションラッシュ。
７０年代から桜台コートビレッジや桜台ビレッジ
梶ヶ谷の駅前、宮前平のニューウェルテラス、鷺沼駅前など
いくらでもあったよｗ


ところで637のように
高値掴みでも、遅くない時期に売れば傷は少ない。
『マネーの公理』
http://www.tradersshop.com/bin/showprod?c=9784822244699
第三の公理　希望について
船が沈みはじめたら祈るな。飛び込め
・副公理Ⅳ　小さな損失は人生の現実として甘んじて受けよ。大きな利益を待つ間には、何回かそういう経験をすると考えろ
と書いてある。

今湾岸を買って、２年後、入居して「しまったな。」と思ったら５００マンションする覚悟で売れば処分できる。
そのためには、２年間で５００万くらい貯蓄を持っておくことだ。
いっぱいいっぱいでキャッシュがないと、損切り売りができない。
仲介さんに払う手数料（６０００万円の売却なら１９０万円）すら払えないとなると厳しい。

リスクは回避するものではなくヘッジするものだ。
もしそうなったらどうするか考えておく。
仮に５００マンションしても下落し始めた市況を眺めていれば５年後に５００万や１０００万の損は
取り戻せるものだ。

[643: 匿名さん]

世田谷といってもピンキリなのに
一括りにしてしまう田舎者の無知を悲しむ

[644: 匿名さん]

誤爆？誰の話だ
三茶に２０年住んだ俺にむかって言っているのか？

[645: 匿名さん]

リスクはヘッジも含めてマネジメントするものだ。

[646: 匿名さん]

三茶は汚い町・・・第一印象はみんなそう言うだろう

[647: 匿名さん]

643>>639
なんだろうが、アンカーつけろよ。
オレはミニ戸などどうでもいいよ。もとから買う人間のセンス
というか経済感覚を疑う。
おそらく、道路の狭いエリアの密集戸建てはここまで広域災害
対策が叫ばれている昨今、駒沢公園だの砧緑地だのに逃げる前に
焼け死ぬ惧れがあると信じられているようだな。

[648: 匿名さん]

>>646
また昼間から変なクスリやってるな。お前

[649: 匿名さん]

>>647
で、アンタはどこにすんでんの？

[650: 匿名さん]

話をスレタイにもどすと、２３区の新築マンション相場は、買換え物件がさほど値上がりしていない
以上二次取得者が予想以上に増えずに低迷する。
また、買換え需要も２０年も待たされた二次取得者は、結構年をとってしまった。
３５歳で買ったとしてもいまは５５歳。
子供が巣立って都心回帰したいが、年金生活にも不安がある。
ということで、二次取得者期待の湾岸高値は、期待はずれということ。
まずは、２５０万／坪単価の壁はやぶれない。

そのエリアで戸建てからマンションへの買換えが可能なのは都心６区以外にはない。
逆に都心６区は３００万坪単価を超えてさらに伸びる。

そういう理屈だ。
田都沿線は、新築が２４０万坪単価で低迷。中古マンションは１４０万が１８０まで回復した
程度だし戸建てもかつての安売りが響いて中古宅地も安値。
バス便の戸建てから駅近マンションへの住み買えのサイクルはまだ動いていない。

[651: 匿名さん]

団塊の都心回帰は鎌ヶ谷の一戸建てが町屋のマンションに引っ越した程度
それも、２００３年までにみんなやってるよ。

[652: 匿名さん]

マンションの高値って、誰かが何かの相場で儲けた金を吸収しようという
動きになってるね。
２００２年の株式相場。未公開株売却益。昨今のＦＸの儲け。はては過去に遡って
前回のバブルの転売含み益まで今回吐き出させようと狙っている。

不労所得は、安値買いの高値売りしかありえないのに、ここで過去の儲けを
不動産デベにくれてやるほど、われわれは鷹揚なリッチマンになったのかね。

[653: 匿名さん]

＊＊＊みは金を貯めたら復活できる。
残債払えば、また底値のチャンスにめぐり合える。
勝ち組は逆に、得た金をへんなものにつぎ込んで、＊＊＊みになることも
ある。

禍福あざなえる縄の如し

儲けた金でもうひとつ儲けてやろうと欲を出すと、つまらぬ陥穽にはまる

ＺＡＩＴＥＮの記事にあった江副さんが書いた
「不動産は値下がりする」
という「本」は、陥穽に落ちた当人が書いた本だけにバブル期のリクルートコスモスの動きを米国から彼はどう眺めていたのか
悪い噂の耐えない品◆のサー◆スアパートメントの話など出てきて面白かろうと思う。
是非読みたいものだ。

[654: 匿名さん]

ま、いずれにしても、新しく出てくるそれなりの開発物件は、直近相場の２，３割増の価格設定ででてくる一方で、最初は高い高いの大合唱となるものの、数ヶ月経てば、ほぼ完売といった流れが続いているよね。
トワイシア用賀坪４００万、プラウド新浦安坪２５０万、プラウド千代田富士見坪６００万、パークコート浜田山坪５００万。このあたりを注意深く見てるのですが、
富士見までは、ほぼその流れに乗ってるようだが、浜田山が売れ行き早いようだと、価格上昇もかなり本格的になってきたって感じだよね。

[655: 匿名さん]

事態を好転させるのも、泥沼に入り込むのもほんのわずかなキャッシュの有無。

買って値下がりしたら、まず残債割れ前に売る。
引越し費用と、賃貸の家賃６ヶ月分と仲介手数料だけ余裕があれば下落地獄から
抜け出せる。
損金は、全額繰り越して所得税から控除できる。数十万はカバーできる。

しかし、自己資金ゼロで親ローンとフラット３５で買った若年層は下がり始めても
身動きがとれない。
「いつか戻る。いつかまた上がり始める。」呪文をとなえながら１０年が過ぎる。
湾岸周辺で再び２００万前後の坪単価でタワマンが売り出さる頃には、中古評価は
１６０万程度まで下がっている。

不動産購入は自己責任というが、その意味は自分でケツをふける紙くらいは
自己資金を用意しておけということだろう。

[656: 匿名さん]

土地神話が終わったと誰しも口をそろえて言う。
ならば、上がり続けたら次は下がるというジェットコースター相場になる
ということを認めたほうがいい。
高値維持もここ数ヶ月。
上がり相場での購入は、下がったときにリスクを理解しているものだけに
限ってもらいたいものだ。

というかいい加減、２３０万／坪単価の物件か浦安あたりの人気を盛り上げてもらいたいものだが
あきらかにこのままいくと、個人消費に悪影響を及ぼす住宅高値が続くことになる。

[657: 匿名さん]

なぜここは湾岸ネタがよく出てくるのかわからない
都民で住みたいやつなんてまずいないぞ。
痴呆に住んでる人はそんなにあこがれるもんかねえ

[658: 匿名さん]

湾岸タワーは下がるよ。
特に芝浦なんて暴落するよ。間違いない。　
悪いこと言わないから山の手のほうを買うべき。

[659: 匿名さん]

>>658
芝浦が暴落するっていってるのもいいけど、
結局暴落した結果がアイランドのケープ220万とグローヴ250万（中心価格帯）だったわけでしょ。これが暴落した結果の価格なのになにをかんがえてるんですか？じゃあ暴落して坪いくらになるの？（笑）

いまじゃ結構エアのほうに有名人も住み始めて家賃も高値安定だし、
下がる要素がないんですが？

[660: 匿名さん]

そうじゃなくて例えばケープの中古高騰価格坪350万オーバーが暴落
するって言っているんじゃないの？

[661: 匿名さん]

都心に近接していて７０ｍ２で５千万円台〜６千万円台が
安定的に、しかもまとまった数が供給され続けている限りは
都心回帰は続き、それとともに住環境も飛躍的に良化して行きます。
都心部の様相も１０年すれば様変わりでしょう。

中央区、江東区、台東区、墨田区あたりが大きな受け皿になって、
ここを中心に新たなアーバンライフが花開くでしょう。
湾岸と隅田川、そして運河、内陸部とは違った広々感がある景色。
まさにこれまでなかった景色と生活。

[662: 匿名さん]

頭の片隅でインフレを思い描いているらしいが、中国が元を切り上げでもしない限り生活費必需品が安い値段で入り続けCPIは上昇しない

インフレ連動の右肩あがりの地価上昇は無い
今が天井か中腹かというのは、ファミリー向け３LDKがいくらで買えるかできまる。二次取得者が豊富な都心だけが上がって周辺はもう限界だと悲鳴が聞こえている

今買うのなら１０００万くらいのキャッシュを手元にのこして買うべき。
その１０００万が船が沈んだときの救命ボートになる。

[663: 匿名さん]

価格のアンバランスが原因で
人が集まる＝人気地域と
人が集まらない＝不人気地域に分かれてきます。
結局それがその地域の将来性を決めることになります。

適正価格で、大量に、都心に近く
この３つが叶えられるところが結局大きく発展します。

[664: 賃貸住まいさん]

>適正価格で、大量に、都心に近く

北千住だ。

[665: 匿名さん]

残念ですがちょっと遠すぎます
地下鉄で都心まで１０分圏内が条件になります。
分かりやすく言えば自転車でも気楽に行き来できる範囲内。
これがアーバンライフと言うことでしょう。
いわゆる通勤じゃない世界。

[666: 匿名さん]

通勤じゃない世界、というと、渋谷から、新宿から、なども
大きく発展する範疇に入るんですかね。

[667: 賃貸住まいさん]

じゃ、湾岸だ。
しかも、都心まで10分ということは、有楽町線。
大江戸線では、10分は難しい。


文京区や品川区の都心に近いところは、大量供給ないもんね。

[668: 近所をよく知る人]

有楽町線で10分じゃビジネス街には行けないけどな。
だって都内で走ってる場所がヘンなところだから。

[669: 匿名さん]

有明は、どうでしょう。

[670: 賃貸住まいさん]

どこそれ？佐賀県か？

[671: 匿名さん]

個人的には、住不の三軒茶屋、三井の浜田山の売れ行きに注目。
これ全部順調に売れたら、えらいこっちゃ。と思いますが、、。

[672: 匿名さん]

>664

よく言ってくれた。北千住万歳。

飯田橋に住んでいたとき、職場まで歩いていけた。
千鳥ヶ淵まで散歩した。霞ヶ関ビルまでタクシー9分だった。
でも、仕事しすぎて、呑みすぎた。

いま、北千住。相変わらず、タクシーで帰る。
ちょっと高いけど、あっというまに着く。
そして、物価が安くて、ルミネもできた。

アーバンライフがなにかはわからんが、住みやすい。

[673: 匿名さん]

レインズは云々という批判があるにせよ、6月の中古成約価格の状況も順調ですね。取引件数は落ちていますが。
コスモイニシアがやっているマンションBuy-sell.comの自動査定も私の物件が更に価格が上がっていた。本当かどうかは知らないが。
この上昇傾向は秋には終わる、というのはちょっと早いような気もします。あと2年くらいは続きそう。消費税云々の前あたりまでは。金利もそれほど上がらないでしょうし。