23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[508: 匿名さん]

マンションは、分割払いで車買うのと同じと考えましょう。
もちろん金利手数料アリですが。
いわゆる消耗品の購入。中古で下取りくらいはしてもらえますが。

資産価値はオマケみたいなもので、余り気にしすぎることはない。
使用価値、得られる便益と金額が見合うかどうかを検討しましょう。

[509: 匿名さん]

501です。
ここは価値観の違いを相互に確認しあうスレであって
価値観をおしつけるつもりはないですよ

私はこういうふうに考えますという見方を示しているだけ
これが正解なんてにですよ。

会社の意思決定ではないから、それぞれ自分の判断で
動けばいいでしょう。

わたしはこう考える。その考えが面白いと思ってくれたら
それでいいです。（＾＾）

[510: 匿名さん]

×正解なんてにですよ
○正解なんて無いですよ

[511: 匿名さん]

芝浦湾岸物件70平米くらいの4千万くらいだったのを、7千数百万って
値付けしているのは本当に売れているの？　倍近いじゃん・・・

[512: 匿名さん]

売り手が好きな価格で売り出すのは自由だから。
仲介業者の営業トークに乗せられやすい買い手客なら買うかも。

大部分の買い手客は勉強してるから、乗せられないけどね。

[513: 匿名さん]

中古の出回る数は新築の数の２０分の１以下。
売れようがうれまいが関係ない。好きな部屋が選べるわけでもない。
それこそプレミア焼酎みたいに原価の何倍になろうが欲しい人は買うよ

その場所でないと困るとか、江東区は嫌だとか、城南の新築は買えない
クラスが買うだろうね。

[514: 匿名さん]

・・・というか毎週チラシ見ているが３ヶ月平均で売れるよ。
成約価格は知らないが、プリンセスなんたらとか、レジデンシャル
なんたらとかケンなんかが頑張って客集めしている。

[515: 匿名さん]

中古の購入客自体が、新築の購入客よりも遥に少ないから、
そんなに上手く売れませんよ。

マニアのように次から次と中古物件の見学をやってる人たちは多いのですが。

[516: 購入経験者さん]

プリンセスなんたら言う仲介業者、新築未入居物件見るときに対応してもらいましたが、あんな若造で知識も無い人間に仲介してもらうなんて、考えただけでも遠慮したいですね。いくら気に入った物件でも。。かなり気分悪いです。しかもタメ口だし。あんなのでも売れるならまだ売り手市場なのかもしれませんね。

[517: 匿名さん]

>>511、ゴクレの湾岸タワーマンションの４億近い価格比べれば倍くらいならまともな価格設定じゃないの。

[518: 匿名さん]

倍くらいでまともはナイナイ。

[519: 買いたいけど買えない人]

消費税引き上げがひとつのきっかけになる気がする。

[520: 匿名さん]

消費税の影響はたいしたことないですよ。消費税は建物部分しかかかりませんので、５％としてもタワーマンションで１５０万円くらい。中層マンションならもっと少ないですよ。

[521: 賃貸住まいさん]

家だけに消費税がかかるわけではないから。

[522: 匿名さん]

明日から７月。金利は上がるの？

[523: 勝ち組]

2003年に８４００万で購入した物件が
ひとつ下の階の同じ間取りで1億三千万で売りに出されてました。
運が悪かったら、グダグダ文句ばっかり言っているここの住民と同レベル
になるところでした。

[524: 匿名さん]

それは、売れたんですか？

[525: 匿名さん]

522>
金利は0.25ぐらい上がりますよ。
契約から購入までに、十数ヶ月が当たり前の現状、総支払額が当初の読みとかなりかけ離れる可能性がありますね。

[526: 買いたいけど買えない人]

まあ、いくらででも
売りに出すのは自由だな

[527: 匿名さん]

消費税ＵＰ前の駆け込み需要、どのくらいあるのだろ。？
その時だけは強気になって良いかな。？

[528: 匿名さん]

消費税が３%→５%にＵＰした時は確かに駆け込み需要がありました。
ただしその需要は、将来の需要を先食いしただけでした。

[529: 匿名さん]

みんな、順序を間違えている。

スピルバーグの「バックトゥーザフューッチャー２」の中でドクは
こう言っている。

「いいか、マーティー。未来は与えられるものではない。自ら創り出すものだ。」
まず、自分がどういう住宅に住みたいか「ビジョン」を明確にして
そののち、物件を比較検討して選ぶべきだ。

どんなものでも、供給量の多い市場が「豊かな市場」なのだ。
供給量が多いということは、「相場が安い」ということだ。
そういう時期に大きくのモノを見て、自分のなかにある
「住みたい家」のビジョンを固めていくことが必要だ。

テーラーメイドは無理だから既製品から探す
カネを貯まるのを待っていたら追いつかないから買ってから
ローンで払う
そういう消費スタイルは、「供給が豊富にあり」「価格が安定している」
ことが前提。

ベンツもＢＭＷもレクサスもアウディも市場は安定していて５年落ちの
中古車価格も読める。

もちろん、経済的制約というのは前提にある
だからこそ、品薄の時期に高値買いするのは愚かなことだ。


「この値段ではもう買えませんよ」

このセリフでマンション業界は２０年先の信用まで失おうとしている。

上がったものはいつかは下がる。
上がりが急激ならば、下がりが来るのも早い
上がりがゆるやかであれば、下がりが来るのは遅い

過去レスの中でわが国、諸外国の住宅価格の変動率のグラフを
示してきたが、対前年１０％２０％、３０％などという上昇は
「高騰」であって先進国で３年以上続いた例はない。
そのあと来るのは、２〜４％のゆるやかな横ばい。

都心が高値安定し品不足になって、郊外が高騰して郊外が
高値安定になって、需要の先食いが一段落すれば
在庫が放出されて値が下がるという順番をたどる。

住宅が売れることはすべての景気の基礎である。
景気のサイクルは概ね１０年で上昇下降をくりかえすという
説もある。
２００３年から２０１２年までの１０年の好調のあとには
２０１３年から２０２２年までの不況があっておかしくない。

不況期にも２３区の地価があがると思う人はおるまい。

[531: 匿名さん]

大体そんなもんでしょうね。2012年まで好調。
でもそうなると、2003、2004年水準の地価に戻るのは
まだ遥か先の話ですからね。買える人は買った方が良い。2007年でも。
とはいえ、物件自体が無いですが。

[532: 匿名さん]

消費税の大幅アップがあれば、
サイクルなど関係なく景気が下降してもおかしくはない。
従って、2012年まで好調との保証もない。

[533: 大学教授さん]

都心部とそれ以外で分けて考える必要があるでしょう。

第一次上京者の都心部志向は強く、近郊、郊外はほとんど検討の対象外
になっています。安ければ買うって感覚です。
今、近郊、郊外を買っているのは、いわゆる上京第二、第三世代で、
地元志向が強い人たちです。この人たちは親元に住む必然性があるから、
多少高くっても買う感覚で、第一次上京者とは両極端にあります。

今後首都圏は急速に少子化が進み、いわゆる上京第二、第三世代の需要は
先細りです。また、年月を重ねる内に上京第一世代物件が近郊、郊外で
大量に余って来ます。そう考えると都心部以外の不動産価格上昇が
一時的であるのは明らかです。

一方、都心部、特に江東区、中央区等を中心とした準都心への需要は逆で、
首都圏の少子化が進むにつれ、それを補う為の上京者数は右肩上がりで
増えて行き、都心部に対する需要は年々強まって行くでしょう。
また、これら地域は少子化とは無縁で、小学校が不足しているくらいです。
これら子供たちが将来の購入者になるので、さらに需要は強固になります。

[534: 匿名さん]

江東区は広いからね。
大島や葛西まで準都心に含めたら言い過ぎじゃないの？
逆に豊洲付近だけを指すなら、豊洲をハッキリ準都心と言ってしまわないためのカモフラージュみたいだし。

[535: 匿名さん]

あ、悪い。葛西は江戸川区でしたね。訂正します。

[536: 大学教授さん]

都心部の需要は将来にわたって強いものの、
物にはその時その時の適正価格があります。
いわゆる新価格は、強固な需要がある都心部については将来にわたり
定着して行くと思われますが、その新価格が今模索されています。

・親の援助（資産として適切かが判断基準の１つになる）
・所得水準の二極化
・女性の職場進出が進み、共稼ぎが当たり前の世界になる
・子供１人が標準世帯になる
・未婚比率が高くなる
など、適正価格に与える要因は多数あります。
でも感覚的には７０ｍ２で５千万円台、６千万円台が基準になる
かと思われます。

[537: 販売関係者さん]

2003年の底値は単純な景気循環で底値を付けた訳ではなく
恐慌の入り口まで来ていた当時の環境によって出現した
もの。

そういう意味では７０年に一度あるかないかの水準。

[538: 匿名さん]

現在私の周辺の土地、建ぺい率60%、容積率150%の土地で坪単価が500万に近づいております。うーん、すごい。。買っておいて良かった。今はもう買えません。

[539: 申込予定さん]

>>531大体そんなもんでしょうね。2012年まで好調。
>>537そういう意味では７０年に一度あるかないかの水準。

オイオイ、ここは水晶玉でも持ってる人間がいるのか？


ドタ勘自己正当化も、ある程度自己抑制効かせて書けよ。
こういう板が荒れると、相場が今のスピード以上に冷えていいことねぇぞ。

[540: 大学教授さん]

一時的な需給バランスによる値上がりと、
大量に供給されている中での構造的な値上がりと
２種類あります。

前者はできれば早めに売って利益を確定し、
代わりに後者を購入すべきでしょう。
経済原則ですが・・

[542: 大学教授さん]

下がる下がると
赤の他人に親切に教える人などいません
要するに
下がってほしいという切実な願いの裏返しが
「下がる下がる」です
まだまだ買いたいひとが多いというコトですな

[543: 大学教授さん]

近郊、郊外で完成在庫が増えて来ていますが、
いわゆる上京第二、第三世代の地元需要が既に下がり始めている
からでしょうか？
早くも山を越えてしまった？
業者の方々いかがですか？

[544: 匿名さん]

普通に考えて、国内の機関金融機関の株価が
５０円額面で１００円切ったり、

銀行間取引（とゆうか、オーバーナイトの関係だが）で
マイナス金利（金を借りてあげて、さらに金利も貰えてしまう）
だった当時の状況は、はっきり言って異常。

その異常に気づいて行動した人が勝ち組になった。

今後、まったく同じ状況にはそうそうならんだろう。

[545: 匿名さん]

すぐに下がるなんて誰もいってないよ。
ただ、上昇は冷え込んで横ばいになって５年後あたりで下りざかに
向かう。

[546: 匿名さん]

売らなくてはいけない立場の人が下がらない下がらないといい続けているだけのような

[547: 匿名さん]

地価のあがるメカニズムをわかっていない奴が勝手に上がり続けるといっている。
そもそも住宅地価など業者が土地を高値でしこまなけらばあがらない。

劣悪な物件ばかりがはびこれば売れ残るは必定。

[548: 匿名]

田舎者よ安心しろ。東京が下がりだす頃はおまえが住んでいるところは
タダ同然だ

[549: 匿名さん]

勝ち組＊＊＊みなんて馬鹿な話はないよ。
あと１０年すれば、２００７年で買った人たちが
馬鹿組みで、待った人が利口組みと言われるようになる。

[550: 匿名さん]

東京と地方の上昇サイクルが大きくずれるのがこれかららの不動産相場

わかってないね。高度経済成長のインフレとは違うよ

[551: 匿名さん]

売らなきゃいけない主体があれほどいた2003年の頃の水準に戻るわけが無いのに。。待った場合、金利と地価、2つのリスクを負うことになるが、今買えばとりあえず金利リスクは避けられる。

どっちを選ぶか。待つ場合、金利は上昇しない、地価は下落する、2つの希望が叶わないと、意味が無い。

地価下がる要因って何でしょう。売る必要無いんですよ。多くの主体が。
慌てて売る必要があるのって、新興デベ、土地を所有している業績不振企業、デフォルトしちゃった個人、くらい？
新興デベがシェアを落とし、企業業績は回復基調、低金利を享受できている個人所有者、という環境のなか、売り圧力が2003年のように再度出てくるきっかけが分からない。

[552: 匿名さん]

ここの板の人は不動産のことしか見えていないから、消費税アップの
　話を誰かが出してきたら「大丈夫だよ。建物部分だけだし。せいぜい
　数百万円」とかなんとかうんぬん言っておしまい・・・

　発想が軽いね！

　消費税アップの影響は不動産自体の支払いが多くなることが大問題で
　はなく、全ての消費財に課税されてしまう点が問題なわけで、普通の
　年収700万円程度の家庭では年間500万円程度はいろんな物を買って消
　費しているだろうから、仮に消費税が５％アップしたとすれば、年間
　25万円の負担増になる。月に２万円程度の増となり、これは35年ロー
　ンで3,000万円借りる場合には金利１％アップに相当する。
　つまり、消費税が５％アップするだけで金利が１％アップしたことに
　相当する。35年間では1,000万円近く家計から出て行くことになる。

　そうなるとこれまで買えていた人が買えなくなるか、買っても将来
　自己破産することになる。

[553: 匿名さん]

たった3000万ぐらいしか借りてないのなら
10年以内に繰り上げ返済しろや
552のような貧相な考えしかもてないアホは家なんか買おうとするなよ

[554: 匿名さん]

年収700万円程度しかないのに500万も使うって考えてる時点で終わってるし。

[555: 匿名さん]

>553
おっしゃるとおり。3000万でどうこう言う主体が東京23区内で物件
を買おうなんて思わない方が良い。あと年収700万って東京じゃあ
中流にもならんでしょ。例え自体が偏ってる。

[556: 住まいに詳しい人]

売る必要が無いと言ってる人はおかしいでしょ。
はっきり言って。

デベは日銭を稼がないと倒産するんだよ。
サメと同じで泳ぎ続けないと窒息する。
資金繰りなんて経営の初歩の初歩だよ。
中小企業のおっさんでも知ってるよ。

借金して土地買って、マンション建てて、売り続けて、入金もらえないと
倒産するんだから。
だから売れなくなれば値下げしてでも売るよ。

今は単純に足元見て高い価格付けても買う奴がいるから、そいつらがいなくなるまでは高価格路線で行きたいだけ。
そいつらがいなくなれば、下のレンジの顧客を開拓したいといけなくなるからそいつらが買える価格帯を狙って郊外に行くのがセオリーだが、郊外は
思うように売れず在庫が積み上がりつつある。

郊外で売れないのがハッキリしたら、薄利でも仕方なしと方向転換して
23区内でも今より安く売るよ。間違いない。

[557: 匿名さん]

＞デベは日銭を稼がないと倒産する
確かに。どこで稼いでる？大手3社はオフィスでしょ。
レジデンスで慌てて売る必要がどこにあるのか。
新興デベはヒューざー以来辛い状況。シェアを落としている。
こういう輩はいなくなれば不動産市況にプラス。

そもそも、レジデンスで儲けようと思ってない。
それならむしろ定期借地権にして安定収入を得よう、そういう
発想に転換しているのでは？23区内で安く売るわけがない。