23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[501: 匿名さん]

＞同じ土地でも山奥は坪5千円なのに銀座は１億

あなた、土地は土くれでなくて、周辺環境と利便性などの総和ですよ。
Σ交通＋商業＋環境＋音＋眺望＋風土＋住民の生活レベル＋密度・・・・・

＞土地も株も、もっといえば現金でさえも実質価値なんて
＞ないように思います。

だったら投資は何を基準にやったらいいんだ？
たしかにマネーは記号であって実体がないが、株も土地も
抽象性はなく固有の属性があるだろう。

価値が変動するだけで、測定は可能だよ。
普遍の価値≠実質価値
ではない。

相対的に、時系列的尺度で見る。主体的に自分が価値を評価
すればいいだけだ。
市場価値というのはそういう主観の総和だろう。

価値は価格で測るものではない。価値を負わずに富を意識すべきだ。
富＝価値−価格
価値と価格のギャップが富の本質。価値あるものをどれだけ安価で手にできるか
が富を得る手段だ。
カネはいくら稼いでも、それを使う段階で間違えると得られるはずの富が失われる。

[502: 匿名さん]

×普遍の価値≠実質価値
ではない。

○普遍の価値＝実質価値
ではない。

[503: 匿名さん]

だから価値ってもの自体が人によって違うんだから
そこを理解してないと。

自分の価値＝普遍的な価値と思ってない？

[504: 匿名さん]

普遍的な価値が無いという認識であれば、不動産も株も持たなければ
良いし、お金も持たなければ良いでしょう。
普遍的に価値のあるものだけで生活していって下さい。

[505: 匿名さん]

『実質的な価値と価格の乖離』というのは

『あなたの価値と市場の価値』の間違いでは？

価格というのは市場の価値観によって決まるものなんで。

[506: 匿名さん]

売る方はプロ
買う方は素人
素人の相場観は自己都合がほとんどです。
今の値段だけが現実ですよ。
必要ならば買う
必要でなければ買わない
東京の人口は減らないと思います。
下がってもしれてます。
空売りと同じです。
少し下がって喜んでいたら突き上げ食らって…

[507: 匿名さん]

少し上がって喜んでたら暴落喰らうと

[508: 匿名さん]

マンションは、分割払いで車買うのと同じと考えましょう。
もちろん金利手数料アリですが。
いわゆる消耗品の購入。中古で下取りくらいはしてもらえますが。

資産価値はオマケみたいなもので、余り気にしすぎることはない。
使用価値、得られる便益と金額が見合うかどうかを検討しましょう。

[509: 匿名さん]

501です。
ここは価値観の違いを相互に確認しあうスレであって
価値観をおしつけるつもりはないですよ

私はこういうふうに考えますという見方を示しているだけ
これが正解なんてにですよ。

会社の意思決定ではないから、それぞれ自分の判断で
動けばいいでしょう。

わたしはこう考える。その考えが面白いと思ってくれたら
それでいいです。（＾＾）

[510: 匿名さん]

×正解なんてにですよ
○正解なんて無いですよ

[511: 匿名さん]

芝浦湾岸物件70平米くらいの4千万くらいだったのを、7千数百万って
値付けしているのは本当に売れているの？　倍近いじゃん・・・

[512: 匿名さん]

売り手が好きな価格で売り出すのは自由だから。
仲介業者の営業トークに乗せられやすい買い手客なら買うかも。

大部分の買い手客は勉強してるから、乗せられないけどね。

[513: 匿名さん]

中古の出回る数は新築の数の２０分の１以下。
売れようがうれまいが関係ない。好きな部屋が選べるわけでもない。
それこそプレミア焼酎みたいに原価の何倍になろうが欲しい人は買うよ

その場所でないと困るとか、江東区は嫌だとか、城南の新築は買えない
クラスが買うだろうね。

[514: 匿名さん]

・・・というか毎週チラシ見ているが３ヶ月平均で売れるよ。
成約価格は知らないが、プリンセスなんたらとか、レジデンシャル
なんたらとかケンなんかが頑張って客集めしている。

[515: 匿名さん]

中古の購入客自体が、新築の購入客よりも遥に少ないから、
そんなに上手く売れませんよ。

マニアのように次から次と中古物件の見学をやってる人たちは多いのですが。

[516: 購入経験者さん]

プリンセスなんたら言う仲介業者、新築未入居物件見るときに対応してもらいましたが、あんな若造で知識も無い人間に仲介してもらうなんて、考えただけでも遠慮したいですね。いくら気に入った物件でも。。かなり気分悪いです。しかもタメ口だし。あんなのでも売れるならまだ売り手市場なのかもしれませんね。

[517: 匿名さん]

>>511、ゴクレの湾岸タワーマンションの４億近い価格比べれば倍くらいならまともな価格設定じゃないの。

[518: 匿名さん]

倍くらいでまともはナイナイ。

[519: 買いたいけど買えない人]

消費税引き上げがひとつのきっかけになる気がする。

[520: 匿名さん]

消費税の影響はたいしたことないですよ。消費税は建物部分しかかかりませんので、５％としてもタワーマンションで１５０万円くらい。中層マンションならもっと少ないですよ。

[521: 賃貸住まいさん]

家だけに消費税がかかるわけではないから。

[522: 匿名さん]

明日から７月。金利は上がるの？

[523: 勝ち組]

2003年に８４００万で購入した物件が
ひとつ下の階の同じ間取りで1億三千万で売りに出されてました。
運が悪かったら、グダグダ文句ばっかり言っているここの住民と同レベル
になるところでした。

[524: 匿名さん]

それは、売れたんですか？

[525: 匿名さん]

522>
金利は0.25ぐらい上がりますよ。
契約から購入までに、十数ヶ月が当たり前の現状、総支払額が当初の読みとかなりかけ離れる可能性がありますね。

[526: 買いたいけど買えない人]

まあ、いくらででも
売りに出すのは自由だな

[527: 匿名さん]

消費税ＵＰ前の駆け込み需要、どのくらいあるのだろ。？
その時だけは強気になって良いかな。？

[528: 匿名さん]

消費税が３%→５%にＵＰした時は確かに駆け込み需要がありました。
ただしその需要は、将来の需要を先食いしただけでした。

[529: 匿名さん]

みんな、順序を間違えている。

スピルバーグの「バックトゥーザフューッチャー２」の中でドクは
こう言っている。

「いいか、マーティー。未来は与えられるものではない。自ら創り出すものだ。」
まず、自分がどういう住宅に住みたいか「ビジョン」を明確にして
そののち、物件を比較検討して選ぶべきだ。

どんなものでも、供給量の多い市場が「豊かな市場」なのだ。
供給量が多いということは、「相場が安い」ということだ。
そういう時期に大きくのモノを見て、自分のなかにある
「住みたい家」のビジョンを固めていくことが必要だ。

テーラーメイドは無理だから既製品から探す
カネを貯まるのを待っていたら追いつかないから買ってから
ローンで払う
そういう消費スタイルは、「供給が豊富にあり」「価格が安定している」
ことが前提。

ベンツもＢＭＷもレクサスもアウディも市場は安定していて５年落ちの
中古車価格も読める。

もちろん、経済的制約というのは前提にある
だからこそ、品薄の時期に高値買いするのは愚かなことだ。


「この値段ではもう買えませんよ」

このセリフでマンション業界は２０年先の信用まで失おうとしている。

上がったものはいつかは下がる。
上がりが急激ならば、下がりが来るのも早い
上がりがゆるやかであれば、下がりが来るのは遅い

過去レスの中でわが国、諸外国の住宅価格の変動率のグラフを
示してきたが、対前年１０％２０％、３０％などという上昇は
「高騰」であって先進国で３年以上続いた例はない。
そのあと来るのは、２〜４％のゆるやかな横ばい。

都心が高値安定し品不足になって、郊外が高騰して郊外が
高値安定になって、需要の先食いが一段落すれば
在庫が放出されて値が下がるという順番をたどる。

住宅が売れることはすべての景気の基礎である。
景気のサイクルは概ね１０年で上昇下降をくりかえすという
説もある。
２００３年から２０１２年までの１０年の好調のあとには
２０１３年から２０２２年までの不況があっておかしくない。

不況期にも２３区の地価があがると思う人はおるまい。

[531: 匿名さん]

大体そんなもんでしょうね。2012年まで好調。
でもそうなると、2003、2004年水準の地価に戻るのは
まだ遥か先の話ですからね。買える人は買った方が良い。2007年でも。
とはいえ、物件自体が無いですが。

[532: 匿名さん]

消費税の大幅アップがあれば、
サイクルなど関係なく景気が下降してもおかしくはない。
従って、2012年まで好調との保証もない。

[533: 大学教授さん]

都心部とそれ以外で分けて考える必要があるでしょう。

第一次上京者の都心部志向は強く、近郊、郊外はほとんど検討の対象外
になっています。安ければ買うって感覚です。
今、近郊、郊外を買っているのは、いわゆる上京第二、第三世代で、
地元志向が強い人たちです。この人たちは親元に住む必然性があるから、
多少高くっても買う感覚で、第一次上京者とは両極端にあります。

今後首都圏は急速に少子化が進み、いわゆる上京第二、第三世代の需要は
先細りです。また、年月を重ねる内に上京第一世代物件が近郊、郊外で
大量に余って来ます。そう考えると都心部以外の不動産価格上昇が
一時的であるのは明らかです。

一方、都心部、特に江東区、中央区等を中心とした準都心への需要は逆で、
首都圏の少子化が進むにつれ、それを補う為の上京者数は右肩上がりで
増えて行き、都心部に対する需要は年々強まって行くでしょう。
また、これら地域は少子化とは無縁で、小学校が不足しているくらいです。
これら子供たちが将来の購入者になるので、さらに需要は強固になります。

[534: 匿名さん]

江東区は広いからね。
大島や葛西まで準都心に含めたら言い過ぎじゃないの？
逆に豊洲付近だけを指すなら、豊洲をハッキリ準都心と言ってしまわないためのカモフラージュみたいだし。

[535: 匿名さん]

あ、悪い。葛西は江戸川区でしたね。訂正します。

[536: 大学教授さん]

都心部の需要は将来にわたって強いものの、
物にはその時その時の適正価格があります。
いわゆる新価格は、強固な需要がある都心部については将来にわたり
定着して行くと思われますが、その新価格が今模索されています。

・親の援助（資産として適切かが判断基準の１つになる）
・所得水準の二極化
・女性の職場進出が進み、共稼ぎが当たり前の世界になる
・子供１人が標準世帯になる
・未婚比率が高くなる
など、適正価格に与える要因は多数あります。
でも感覚的には７０ｍ２で５千万円台、６千万円台が基準になる
かと思われます。

[537: 販売関係者さん]

2003年の底値は単純な景気循環で底値を付けた訳ではなく
恐慌の入り口まで来ていた当時の環境によって出現した
もの。

そういう意味では７０年に一度あるかないかの水準。

[538: 匿名さん]

現在私の周辺の土地、建ぺい率60%、容積率150%の土地で坪単価が500万に近づいております。うーん、すごい。。買っておいて良かった。今はもう買えません。

[539: 申込予定さん]

>>531大体そんなもんでしょうね。2012年まで好調。
>>537そういう意味では７０年に一度あるかないかの水準。

オイオイ、ここは水晶玉でも持ってる人間がいるのか？


ドタ勘自己正当化も、ある程度自己抑制効かせて書けよ。
こういう板が荒れると、相場が今のスピード以上に冷えていいことねぇぞ。

[540: 大学教授さん]

一時的な需給バランスによる値上がりと、
大量に供給されている中での構造的な値上がりと
２種類あります。

前者はできれば早めに売って利益を確定し、
代わりに後者を購入すべきでしょう。
経済原則ですが・・

[542: 大学教授さん]

下がる下がると
赤の他人に親切に教える人などいません
要するに
下がってほしいという切実な願いの裏返しが
「下がる下がる」です
まだまだ買いたいひとが多いというコトですな

[543: 大学教授さん]

近郊、郊外で完成在庫が増えて来ていますが、
いわゆる上京第二、第三世代の地元需要が既に下がり始めている
からでしょうか？
早くも山を越えてしまった？
業者の方々いかがですか？

[544: 匿名さん]

普通に考えて、国内の機関金融機関の株価が
５０円額面で１００円切ったり、

銀行間取引（とゆうか、オーバーナイトの関係だが）で
マイナス金利（金を借りてあげて、さらに金利も貰えてしまう）
だった当時の状況は、はっきり言って異常。

その異常に気づいて行動した人が勝ち組になった。

今後、まったく同じ状況にはそうそうならんだろう。

[545: 匿名さん]

すぐに下がるなんて誰もいってないよ。
ただ、上昇は冷え込んで横ばいになって５年後あたりで下りざかに
向かう。

[546: 匿名さん]

売らなくてはいけない立場の人が下がらない下がらないといい続けているだけのような

[547: 匿名さん]

地価のあがるメカニズムをわかっていない奴が勝手に上がり続けるといっている。
そもそも住宅地価など業者が土地を高値でしこまなけらばあがらない。

劣悪な物件ばかりがはびこれば売れ残るは必定。

[548: 匿名]

田舎者よ安心しろ。東京が下がりだす頃はおまえが住んでいるところは
タダ同然だ

[549: 匿名さん]

勝ち組＊＊＊みなんて馬鹿な話はないよ。
あと１０年すれば、２００７年で買った人たちが
馬鹿組みで、待った人が利口組みと言われるようになる。

[550: 匿名さん]

東京と地方の上昇サイクルが大きくずれるのがこれかららの不動産相場

わかってないね。高度経済成長のインフレとは違うよ