23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[488: 匿名さん]

世の中には４つのタイプがある。

①資産があって収入も多い
②資産があるが収入は少ない
③資産はないが収入が多い
④資産はないが収入も少ない

①〜④それぞれが収入以上にカネを使うと
①②も資産の担保価値の範囲なら問題ない
が③④は破綻する
これは誰でもわかる

住宅ローンは、収入以上にカネを使うこと
そのものだが、①②は購入物件を負債と考え
③④は負債を資産と勘違いする。

含み益が増え続けて負債が減り続けるなら
ましな話だが、５年以上の期間上がり続けないと
１０年以上の長期では確実に含み損になる。

上がると思って買って下がったら売却すべきだが
住宅となると愛着がわいて売り切れない。

自己資金が少なくてマイホームを買うリスクは
そこにある。

すでに底値から４割５割上昇した地点を買うなら
将来再び下がるリスクを考慮して
２００３年の価格と２００７年の価格差分の自己
資金（湾岸でもおおむね２０００万程度）が投入できる
人以外は買わないほうがいい。

[489: 匿名さん]

世の中には４つのタイプがある。

①資産があって収入も多い
②資産があるが収入は少ない
③資産はないが収入が多い
④資産はないが収入も少ない

①〜④それぞれが収入以上にカネを使うと
①②も資産の担保価値の範囲なら問題ない
が③④は破綻する
これは誰でもわかる

住宅ローンは、収入以上にカネを使うこと
そのものだが、①②は購入物件を負債と考え
③④は負債を資産と勘違いする。

含み益が増え続けて負債が減り続けるなら
ましな話だが、５年以上の期間上がり続けないと
１０年以上の長期では確実に含み損になる。

上がると思って買って下がったら売却すべきだが
住宅となると愛着がわいて売り切れない。

自己資金が少なくてマイホームを買うリスクは
そこにある。

すでに底値から４割５割上昇した地点を買うなら
将来再び下がるリスクを考慮して
２００３年の価格と２００７年の価格差分の自己
資金（湾岸でもおおむね２０００万程度）が投入できる
人以外は買わないほうがいい。

[490: 匿名さん]

世の中には４つのタイプがある。

①資産があって収入も多い
②資産があるが収入は少ない
③資産はないが収入が多い
④資産はないが収入も少ない

①〜④それぞれが収入以上にカネを使うと
①②も資産の担保価値の範囲なら問題ない
が③④は破綻する
これは誰でもわかる

住宅ローンは、収入以上にカネを使うこと
そのものだが、①②は購入物件を負債と考え
③④は負債を資産と勘違いする。

含み益が増え続けて負債が減り続けるなら
ましな話だが、５年以上の期間上がり続けないと
１０年以上の長期では確実に含み損になる。

上がると思って買って下がったら売却すべきだが
住宅となると愛着がわいて売り切れない。

自己資金が少なくてマイホームを買うリスクは
そこにある。

すでに底値から４割５割上昇した地点を買うなら
将来再び下がるリスクを考慮して
２００３年の価格と２００７年の価格差分の自己
資金（湾岸でもおおむね２０００万程度）が投入できる
人以外は買わないほうがいい。

[491: 匿名さん]

とんでもない多重投稿になってしまいました。
失礼しました。
それにしても混雑してましたね。

[492: 販売関係者さん]

城南は明らかに動き鈍り始めた。

[493: 匿名さん]

話をスレタイにもどすと、
湾岸の物件が徐々になくなっていき価格もあきらかに
なるにしたがって、模様眺めの人たちもそろそろ動きだす。
田園都市船沿線の物件がゆっくり売れはじめていくだろう。
２３区スレが廃れて、横浜・川崎スレがにぎわう。

収益還元法で考えると、今の２４０万前後の坪単価は
周辺家賃相場からは高すぎる。
しかし都心の新築家賃の上昇を反映して新築で月坪１万
とれるようになれば（９０年代は９千円／月坪水準だった）
受け入れられる価格なのかもしれない。

湾岸タワーが２８０万になれば、それをあきらめた
層は、田園都市線沿線に向かう。

ここ２〜３年は坪単価２３０〜２４０万のエリアの値固めの
時期だろう。
その先は、消費者物価ベースでのインフレが起きない限り
賃金の上昇は期待できない。
次の注目は二子玉川再開発の動向。
晴海再開発も販売は相当時期をずらしてくるような気がする。

地価上昇が住宅需要に起因するものではなく、海外ファンド
の収益物件購入の連れ高によるものならば、
中古市場の需要が高まる気配も薄い。
買い替え需要を持っているのが、再婚した４０代と６０歳
以上のローンを組めないシニアしかいないというのが
今の住宅市場の弱みだ。
すべては、バブル前後の１０年間のツケ。
中古物件は値上がりしても今売ったら買い替え先がみつからない
のが現実。高値で売って賃貸に入る選択肢もあるがそこまで先を
読む勇気もない。
中古物件は、売るよりも貸すほうが有利な状況になっている。
そうなると、今後の２３区の地価上昇はそれほど期待できない。

少しでも下がりはじめると、老朽中古を中心に売りが出て市場は
下がり始める。
郊外があと３年で上限を極め、２年横ばいで２０１２年。

２３区はその間、都心３区で毎年３％程度、都心周辺で５％の
上昇にとどまり都心があと１２％、都心周辺でも５年で２０％程度の上昇で
そこから先は年平均７％程度で下がって２０１８年頃にピークの
３割安で底値という感じじゃないのかなぁ

だから２００７年購入物件なら６０００万が７２００万（築浅）までは
いくけど、８年後には新築相場で５０００万
中古で４５００万という感じだよね。

[494: 匿名さん]

もう一つのシナリオは、不動産投資が下火になってマンションブームも頭打ちなら
個人の余剰資金が株に戻るという見方だ。
ことに団塊世代の退職金は預金金利も国債も低金利だから株式市場の
に流れる。
本来なら庭先にに年金代わりのアパートでも建てるところだがあいにく
敷地もなければ千葉茨城では需要も無い。
今年の１０月には郵政民営化で郵貯資金の運用先として国内株式市場が
想定される。
いずれにしろ来年には日経平均は２万円を回復。不動産市場が低迷する
間は上がり続け、その資金が今度は不動産価格をも一段底上げする。

・・・するかな？してほしいな。
地価があがると何が困るかというと、都心周辺部に「粘着」する若年層が
親からカネを借りて高値掴みをして将来含み損を抱える程度の話で

それ以外の７００万以下の若年層は最初から鶴見や鴨居あたりで満足してくれる
から何も問題ない。
とはいえ、以前にも書いたが、下がり続ける住宅に対してローンを払い続ける
ほど個人の経済を疲弊させることはない。

高騰が急激ならば暴落も早い。それがあらゆる相場の原則だ。
いずれ来るであろう下落を遅くするには、供給を絞るのが一番。
政策金利を上げずに上がる気配だけで長期金利がじわじわ上がっていけば
長期固定金利志向の若年層の住宅需要は都心から郊外に向かう。

一方で、不動産ファンドを監視して地価高騰＝早期の暴落の招来を防げば
なんとか５年くらいは住宅景気も保てるだろうという話だ。

なにしろ個人の金融資産は１５００兆円もあるわが国経済。これをバブル同様に
地価の高騰に吸い込まれた日には、不動産投資を通じて個人資産を吸い上げ
ようとする外資の思うツボ。

むしろ株価を上げて企業の財務体質強化と外資からの企業防衛につなげた
ほうが国益にかなっている。
というわけでこれからは国内株。

[495: 匿名さん]

今の不動産市況は株で例えるなら、玉が吸い上げられ
売り物が出尽くした状況に似ている。

需給だけで考えれば、不動産価格上昇は更に加速する
ように思えるが・・・

今ある２３区内の販売している新築マンションの価格
を全部足しても数千億もいかないように思う。
暇だったら計算出来そうなくらい少ない。

[496: 匿名さん]

なんてもそうですけど売れ筋の価格帯の商品をメインとして販売をしていくのがセオリーですよね。
マンションの売れ筋という点からデベの価格設定をみると、23区内であれば、5000万円台から6000万円台前半ではないですか。
この価格帯は比較的高所得のサラリーマンがローンで買える想定価格ですね。ですから価格が上昇した今は、面積を縮小してなんとかこの価格帯に入るようにしてるのが現実。
一方、住宅ローンの金利が２％上昇すると、いままで4000万円借りられた人は3000万円しか借りられなくなるわけですから金利上昇により需要は減退します。
ですから今後金利が上昇することで価格はおのずと下がっていくんですよ。

[497: 匿名さん]

＞４９６
サラリーマン基準で考えない方がいいのでは？
２３区内でみれば、供給が減っているのがわかっているから
デべも価格を吊り上げられるのであって、サラリーマンに
大量に売ろうとは思ってませんよ。

サラリーマンには千葉や埼玉にたくさん物件を用意している
のでそちらを検討されては？

まぁ３年前に城南地区で戸建買おうと思えば、土地・坪200万
建物・坪70万くらいはした訳で、戸建購入層がマンションに
流れるだけで今の２３区の物件は十分捌けると思いますが。

[498: 匿名さん]

>>４９６
売れ筋というが、売れる上限と読み替えたほうがいいよ。
それと７０平米というのは、３人家族で住める下限でもある。

これ以上先はない。

デベさんは、価格を「売れ筋」範囲に入れるためにフロンテージをつめて
外廊下に面した寝室をふたつもつくった間取りで売るわけだ。

もうひとつは都心の１ＬＤＫ。５０００万で１７坪ならわかるが
１３坪になると、躊躇するな。
これも売れ筋なのかね。

[499: 匿名さん]

＞比較的高所得のサラリーマンがローンで買える想定価格ですね。

というか、今後は社宅を退去する公務員・銀行マンなど中高年サラリーマンがターゲットだろうね。
彼らは、預貯金が半端じゃなく多い。
９０年代は彼らが７０００万台の物件をバリバリ買っていたものだ。今もそうなのかね。
今は、２５００万〜３０００万の自己資金に２５００万のローン組んで買うんだろうね。

あとは、親の遺産を５０００万くらい受け継ぐ人は東京に年間１０００人以上はいるからね。
物件数しぼればいくらでも買い手はいるが

いいたいのは市場価格としてこれ以上の「実質価値と価格の乖離」は無理なんじゃないの
という話だよ。

[500: 匿名さん]

＞499
不動産の実質価値ってあるんですかね？
同じ土地でも山奥は坪5千円なのに銀座は１億

土地も株も、もっといえば現金でさえも実質価値なんて
ないように思います。

[501: 匿名さん]

＞同じ土地でも山奥は坪5千円なのに銀座は１億

あなた、土地は土くれでなくて、周辺環境と利便性などの総和ですよ。
Σ交通＋商業＋環境＋音＋眺望＋風土＋住民の生活レベル＋密度・・・・・

＞土地も株も、もっといえば現金でさえも実質価値なんて
＞ないように思います。

だったら投資は何を基準にやったらいいんだ？
たしかにマネーは記号であって実体がないが、株も土地も
抽象性はなく固有の属性があるだろう。

価値が変動するだけで、測定は可能だよ。
普遍の価値≠実質価値
ではない。

相対的に、時系列的尺度で見る。主体的に自分が価値を評価
すればいいだけだ。
市場価値というのはそういう主観の総和だろう。

価値は価格で測るものではない。価値を負わずに富を意識すべきだ。
富＝価値−価格
価値と価格のギャップが富の本質。価値あるものをどれだけ安価で手にできるか
が富を得る手段だ。
カネはいくら稼いでも、それを使う段階で間違えると得られるはずの富が失われる。

[502: 匿名さん]

×普遍の価値≠実質価値
ではない。

○普遍の価値＝実質価値
ではない。

[503: 匿名さん]

だから価値ってもの自体が人によって違うんだから
そこを理解してないと。

自分の価値＝普遍的な価値と思ってない？

[504: 匿名さん]

普遍的な価値が無いという認識であれば、不動産も株も持たなければ
良いし、お金も持たなければ良いでしょう。
普遍的に価値のあるものだけで生活していって下さい。

[505: 匿名さん]

『実質的な価値と価格の乖離』というのは

『あなたの価値と市場の価値』の間違いでは？

価格というのは市場の価値観によって決まるものなんで。

[506: 匿名さん]

売る方はプロ
買う方は素人
素人の相場観は自己都合がほとんどです。
今の値段だけが現実ですよ。
必要ならば買う
必要でなければ買わない
東京の人口は減らないと思います。
下がってもしれてます。
空売りと同じです。
少し下がって喜んでいたら突き上げ食らって…

[507: 匿名さん]

少し上がって喜んでたら暴落喰らうと

[508: 匿名さん]

マンションは、分割払いで車買うのと同じと考えましょう。
もちろん金利手数料アリですが。
いわゆる消耗品の購入。中古で下取りくらいはしてもらえますが。

資産価値はオマケみたいなもので、余り気にしすぎることはない。
使用価値、得られる便益と金額が見合うかどうかを検討しましょう。

[509: 匿名さん]

501です。
ここは価値観の違いを相互に確認しあうスレであって
価値観をおしつけるつもりはないですよ

私はこういうふうに考えますという見方を示しているだけ
これが正解なんてにですよ。

会社の意思決定ではないから、それぞれ自分の判断で
動けばいいでしょう。

わたしはこう考える。その考えが面白いと思ってくれたら
それでいいです。（＾＾）

[510: 匿名さん]

×正解なんてにですよ
○正解なんて無いですよ

[511: 匿名さん]

芝浦湾岸物件70平米くらいの4千万くらいだったのを、7千数百万って
値付けしているのは本当に売れているの？　倍近いじゃん・・・

[512: 匿名さん]

売り手が好きな価格で売り出すのは自由だから。
仲介業者の営業トークに乗せられやすい買い手客なら買うかも。

大部分の買い手客は勉強してるから、乗せられないけどね。

[513: 匿名さん]

中古の出回る数は新築の数の２０分の１以下。
売れようがうれまいが関係ない。好きな部屋が選べるわけでもない。
それこそプレミア焼酎みたいに原価の何倍になろうが欲しい人は買うよ

その場所でないと困るとか、江東区は嫌だとか、城南の新築は買えない
クラスが買うだろうね。

[514: 匿名さん]

・・・というか毎週チラシ見ているが３ヶ月平均で売れるよ。
成約価格は知らないが、プリンセスなんたらとか、レジデンシャル
なんたらとかケンなんかが頑張って客集めしている。

[515: 匿名さん]

中古の購入客自体が、新築の購入客よりも遥に少ないから、
そんなに上手く売れませんよ。

マニアのように次から次と中古物件の見学をやってる人たちは多いのですが。

[516: 購入経験者さん]

プリンセスなんたら言う仲介業者、新築未入居物件見るときに対応してもらいましたが、あんな若造で知識も無い人間に仲介してもらうなんて、考えただけでも遠慮したいですね。いくら気に入った物件でも。。かなり気分悪いです。しかもタメ口だし。あんなのでも売れるならまだ売り手市場なのかもしれませんね。

[517: 匿名さん]

>>511、ゴクレの湾岸タワーマンションの４億近い価格比べれば倍くらいならまともな価格設定じゃないの。

[518: 匿名さん]

倍くらいでまともはナイナイ。

[519: 買いたいけど買えない人]

消費税引き上げがひとつのきっかけになる気がする。

[520: 匿名さん]

消費税の影響はたいしたことないですよ。消費税は建物部分しかかかりませんので、５％としてもタワーマンションで１５０万円くらい。中層マンションならもっと少ないですよ。

[521: 賃貸住まいさん]

家だけに消費税がかかるわけではないから。

[522: 匿名さん]

明日から７月。金利は上がるの？

[523: 勝ち組]

2003年に８４００万で購入した物件が
ひとつ下の階の同じ間取りで1億三千万で売りに出されてました。
運が悪かったら、グダグダ文句ばっかり言っているここの住民と同レベル
になるところでした。

[524: 匿名さん]

それは、売れたんですか？

[525: 匿名さん]

522>
金利は0.25ぐらい上がりますよ。
契約から購入までに、十数ヶ月が当たり前の現状、総支払額が当初の読みとかなりかけ離れる可能性がありますね。

[526: 買いたいけど買えない人]

まあ、いくらででも
売りに出すのは自由だな

[527: 匿名さん]

消費税ＵＰ前の駆け込み需要、どのくらいあるのだろ。？
その時だけは強気になって良いかな。？

[528: 匿名さん]

消費税が３%→５%にＵＰした時は確かに駆け込み需要がありました。
ただしその需要は、将来の需要を先食いしただけでした。

[529: 匿名さん]

みんな、順序を間違えている。

スピルバーグの「バックトゥーザフューッチャー２」の中でドクは
こう言っている。

「いいか、マーティー。未来は与えられるものではない。自ら創り出すものだ。」
まず、自分がどういう住宅に住みたいか「ビジョン」を明確にして
そののち、物件を比較検討して選ぶべきだ。

どんなものでも、供給量の多い市場が「豊かな市場」なのだ。
供給量が多いということは、「相場が安い」ということだ。
そういう時期に大きくのモノを見て、自分のなかにある
「住みたい家」のビジョンを固めていくことが必要だ。

テーラーメイドは無理だから既製品から探す
カネを貯まるのを待っていたら追いつかないから買ってから
ローンで払う
そういう消費スタイルは、「供給が豊富にあり」「価格が安定している」
ことが前提。

ベンツもＢＭＷもレクサスもアウディも市場は安定していて５年落ちの
中古車価格も読める。

もちろん、経済的制約というのは前提にある
だからこそ、品薄の時期に高値買いするのは愚かなことだ。


「この値段ではもう買えませんよ」

このセリフでマンション業界は２０年先の信用まで失おうとしている。

上がったものはいつかは下がる。
上がりが急激ならば、下がりが来るのも早い
上がりがゆるやかであれば、下がりが来るのは遅い

過去レスの中でわが国、諸外国の住宅価格の変動率のグラフを
示してきたが、対前年１０％２０％、３０％などという上昇は
「高騰」であって先進国で３年以上続いた例はない。
そのあと来るのは、２〜４％のゆるやかな横ばい。

都心が高値安定し品不足になって、郊外が高騰して郊外が
高値安定になって、需要の先食いが一段落すれば
在庫が放出されて値が下がるという順番をたどる。

住宅が売れることはすべての景気の基礎である。
景気のサイクルは概ね１０年で上昇下降をくりかえすという
説もある。
２００３年から２０１２年までの１０年の好調のあとには
２０１３年から２０２２年までの不況があっておかしくない。

不況期にも２３区の地価があがると思う人はおるまい。

[531: 匿名さん]

大体そんなもんでしょうね。2012年まで好調。
でもそうなると、2003、2004年水準の地価に戻るのは
まだ遥か先の話ですからね。買える人は買った方が良い。2007年でも。
とはいえ、物件自体が無いですが。

[532: 匿名さん]

消費税の大幅アップがあれば、
サイクルなど関係なく景気が下降してもおかしくはない。
従って、2012年まで好調との保証もない。

[533: 大学教授さん]

都心部とそれ以外で分けて考える必要があるでしょう。

第一次上京者の都心部志向は強く、近郊、郊外はほとんど検討の対象外
になっています。安ければ買うって感覚です。
今、近郊、郊外を買っているのは、いわゆる上京第二、第三世代で、
地元志向が強い人たちです。この人たちは親元に住む必然性があるから、
多少高くっても買う感覚で、第一次上京者とは両極端にあります。

今後首都圏は急速に少子化が進み、いわゆる上京第二、第三世代の需要は
先細りです。また、年月を重ねる内に上京第一世代物件が近郊、郊外で
大量に余って来ます。そう考えると都心部以外の不動産価格上昇が
一時的であるのは明らかです。

一方、都心部、特に江東区、中央区等を中心とした準都心への需要は逆で、
首都圏の少子化が進むにつれ、それを補う為の上京者数は右肩上がりで
増えて行き、都心部に対する需要は年々強まって行くでしょう。
また、これら地域は少子化とは無縁で、小学校が不足しているくらいです。
これら子供たちが将来の購入者になるので、さらに需要は強固になります。

[534: 匿名さん]

江東区は広いからね。
大島や葛西まで準都心に含めたら言い過ぎじゃないの？
逆に豊洲付近だけを指すなら、豊洲をハッキリ準都心と言ってしまわないためのカモフラージュみたいだし。

[535: 匿名さん]

あ、悪い。葛西は江戸川区でしたね。訂正します。

[536: 大学教授さん]

都心部の需要は将来にわたって強いものの、
物にはその時その時の適正価格があります。
いわゆる新価格は、強固な需要がある都心部については将来にわたり
定着して行くと思われますが、その新価格が今模索されています。

・親の援助（資産として適切かが判断基準の１つになる）
・所得水準の二極化
・女性の職場進出が進み、共稼ぎが当たり前の世界になる
・子供１人が標準世帯になる
・未婚比率が高くなる
など、適正価格に与える要因は多数あります。
でも感覚的には７０ｍ２で５千万円台、６千万円台が基準になる
かと思われます。

[537: 販売関係者さん]

2003年の底値は単純な景気循環で底値を付けた訳ではなく
恐慌の入り口まで来ていた当時の環境によって出現した
もの。

そういう意味では７０年に一度あるかないかの水準。

[538: 匿名さん]

現在私の周辺の土地、建ぺい率60%、容積率150%の土地で坪単価が500万に近づいております。うーん、すごい。。買っておいて良かった。今はもう買えません。

[539: 申込予定さん]

>>531大体そんなもんでしょうね。2012年まで好調。
>>537そういう意味では７０年に一度あるかないかの水準。

オイオイ、ここは水晶玉でも持ってる人間がいるのか？


ドタ勘自己正当化も、ある程度自己抑制効かせて書けよ。
こういう板が荒れると、相場が今のスピード以上に冷えていいことねぇぞ。

[540: 大学教授さん]

一時的な需給バランスによる値上がりと、
大量に供給されている中での構造的な値上がりと
２種類あります。

前者はできれば早めに売って利益を確定し、
代わりに後者を購入すべきでしょう。
経済原則ですが・・

[542: 大学教授さん]

下がる下がると
赤の他人に親切に教える人などいません
要するに
下がってほしいという切実な願いの裏返しが
「下がる下がる」です
まだまだ買いたいひとが多いというコトですな

[543: 大学教授さん]

近郊、郊外で完成在庫が増えて来ていますが、
いわゆる上京第二、第三世代の地元需要が既に下がり始めている
からでしょうか？
早くも山を越えてしまった？
業者の方々いかがですか？

[544: 匿名さん]

普通に考えて、国内の機関金融機関の株価が
５０円額面で１００円切ったり、

銀行間取引（とゆうか、オーバーナイトの関係だが）で
マイナス金利（金を借りてあげて、さらに金利も貰えてしまう）
だった当時の状況は、はっきり言って異常。

その異常に気づいて行動した人が勝ち組になった。

今後、まったく同じ状況にはそうそうならんだろう。

[545: 匿名さん]

すぐに下がるなんて誰もいってないよ。
ただ、上昇は冷え込んで横ばいになって５年後あたりで下りざかに
向かう。

[546: 匿名さん]

売らなくてはいけない立場の人が下がらない下がらないといい続けているだけのような

[547: 匿名さん]

地価のあがるメカニズムをわかっていない奴が勝手に上がり続けるといっている。
そもそも住宅地価など業者が土地を高値でしこまなけらばあがらない。

劣悪な物件ばかりがはびこれば売れ残るは必定。

[548: 匿名]

田舎者よ安心しろ。東京が下がりだす頃はおまえが住んでいるところは
タダ同然だ

[549: 匿名さん]

勝ち組＊＊＊みなんて馬鹿な話はないよ。
あと１０年すれば、２００７年で買った人たちが
馬鹿組みで、待った人が利口組みと言われるようになる。

[550: 匿名さん]

東京と地方の上昇サイクルが大きくずれるのがこれかららの不動産相場

わかってないね。高度経済成長のインフレとは違うよ

[551: 匿名さん]

売らなきゃいけない主体があれほどいた2003年の頃の水準に戻るわけが無いのに。。待った場合、金利と地価、2つのリスクを負うことになるが、今買えばとりあえず金利リスクは避けられる。

どっちを選ぶか。待つ場合、金利は上昇しない、地価は下落する、2つの希望が叶わないと、意味が無い。

地価下がる要因って何でしょう。売る必要無いんですよ。多くの主体が。
慌てて売る必要があるのって、新興デベ、土地を所有している業績不振企業、デフォルトしちゃった個人、くらい？
新興デベがシェアを落とし、企業業績は回復基調、低金利を享受できている個人所有者、という環境のなか、売り圧力が2003年のように再度出てくるきっかけが分からない。

[552: 匿名さん]

ここの板の人は不動産のことしか見えていないから、消費税アップの
　話を誰かが出してきたら「大丈夫だよ。建物部分だけだし。せいぜい
　数百万円」とかなんとかうんぬん言っておしまい・・・

　発想が軽いね！

　消費税アップの影響は不動産自体の支払いが多くなることが大問題で
　はなく、全ての消費財に課税されてしまう点が問題なわけで、普通の
　年収700万円程度の家庭では年間500万円程度はいろんな物を買って消
　費しているだろうから、仮に消費税が５％アップしたとすれば、年間
　25万円の負担増になる。月に２万円程度の増となり、これは35年ロー
　ンで3,000万円借りる場合には金利１％アップに相当する。
　つまり、消費税が５％アップするだけで金利が１％アップしたことに
　相当する。35年間では1,000万円近く家計から出て行くことになる。

　そうなるとこれまで買えていた人が買えなくなるか、買っても将来
　自己破産することになる。

[553: 匿名さん]

たった3000万ぐらいしか借りてないのなら
10年以内に繰り上げ返済しろや
552のような貧相な考えしかもてないアホは家なんか買おうとするなよ

[554: 匿名さん]

年収700万円程度しかないのに500万も使うって考えてる時点で終わってるし。

[555: 匿名さん]

>553
おっしゃるとおり。3000万でどうこう言う主体が東京23区内で物件
を買おうなんて思わない方が良い。あと年収700万って東京じゃあ
中流にもならんでしょ。例え自体が偏ってる。

[556: 住まいに詳しい人]

売る必要が無いと言ってる人はおかしいでしょ。
はっきり言って。

デベは日銭を稼がないと倒産するんだよ。
サメと同じで泳ぎ続けないと窒息する。
資金繰りなんて経営の初歩の初歩だよ。
中小企業のおっさんでも知ってるよ。

借金して土地買って、マンション建てて、売り続けて、入金もらえないと
倒産するんだから。
だから売れなくなれば値下げしてでも売るよ。

今は単純に足元見て高い価格付けても買う奴がいるから、そいつらがいなくなるまでは高価格路線で行きたいだけ。
そいつらがいなくなれば、下のレンジの顧客を開拓したいといけなくなるからそいつらが買える価格帯を狙って郊外に行くのがセオリーだが、郊外は
思うように売れず在庫が積み上がりつつある。

郊外で売れないのがハッキリしたら、薄利でも仕方なしと方向転換して
23区内でも今より安く売るよ。間違いない。

[557: 匿名さん]

＞デベは日銭を稼がないと倒産する
確かに。どこで稼いでる？大手3社はオフィスでしょ。
レジデンスで慌てて売る必要がどこにあるのか。
新興デベはヒューざー以来辛い状況。シェアを落としている。
こういう輩はいなくなれば不動産市況にプラス。

そもそも、レジデンスで儲けようと思ってない。
それならむしろ定期借地権にして安定収入を得よう、そういう
発想に転換しているのでは？23区内で安く売るわけがない。

[558: 匿名はん]

日に日に売りたいひとの数が、増えてきてる気がする・・・売れる価格なのかどうかはともかくとして。

[560: 匿名さん]

ちょっと話を戻すと、不動産でも株でも、投資・投機において重要なものは、「価値」と「価格」をどう認識するか。

今の不動産の「価格」にその「価値」買い。
提示されている「価格」に「価値」が無いと思えば買わないだけ。ないしは売主であれば「売る」だけ。

物事の本質は極めてシンプル。

[561: 匿名さん]

>558
私は不動産を所有していますが、売ろうという気は一切ありません。
すぐ売ろうと思っている所有者は、湾岸あたりの一部しかいないと
いうことを認識したほうが良い。

[562: 匿名さん]

ブリリアマーレ有明は値下げしましたね。（正式価格前だが
何百万単位で会員期の提案価格から正式価格が下がったことは
ここ数年記憶にありません）
ということで、23区という意味では、値下げが始まりました。

さて、手持ちの物件をどおしようかな。

[563: 匿名さん]

湾岸ネタは持ってくんな＊＊。
都民で住みたいヤツなんて殆どいないぞ

[564: 匿名さん]

竹中氏が消費税アップ不要を言い出しましたね。
実現したら駆け込み需要は無しね。
アップしないで本当に大丈夫かな。日本の将来。

[565: 匿名さん]

>562
よくあるよ、そんなの。

[568: 匿名さん]

>>559
おまえこそ大丈夫か？？？
一度、三菱地所の有報で有利子負債どのくらいあるか見れば？
含み益どれだけあっても運転資金がなければ事業はまわらないよ！

[569: 土地勘無しさん]

>>559
おまえこそ大丈夫か？？？
一度、三菱地所の有報で有利子負債どのくらいあるか見れば？
含み益どれだけあっても運転資金がなければ事業はまわらないよ！

[570: 匿名さん]

キャッシュフローみなさいよ。568君。

[572: 匿名さん]

>>562
上がりすぎてたからね。
日経が２５０００円超えるペースだったらアレでも通用しただろうけど。

[573: ビギナーさん]

いま、土地の名義人になっている人はあとどのくらいで亡くなるのかな？
東京だと一人暮らしで家を持っている老人が結構多いと聞くけれど、
その人達が亡くなるにつれ、その土地は売られると見ています。
土地を売らずに資産分割するのはなかなか厳しいですよね。
今後の土地の供給主体としては、それが一番多いのでは。
マンションが建つかどうかは別ですが、土地の供給が増加すれば、
今のメカニズムは変わると思います。

[574: 匿名さん]

確かに。地所キャッシュフロー激減してるね。
売り渋りってやつかな？

C増減
FY05 69,766
FY07 34,571

利息の支払額
FY05 △19,293
FY06 △18,637（M）

[575: 匿名さん]

猫も杓子も
都心部
都心部で
草木も靡くｗ

時代の流れなんでしょうか・・・・・・・・・・・・・・

[576: 住まいに詳しい人]

だからデベも売り渋ると運転資金が回らなくなり大変だって！！
なんでこんな基礎の基礎が理解できないバカが多いんだろう？
無借金のデベなんてそうそういないはず。
いても貯金を投資してマンション建てて売りしぶりして何ヶ月も金が入ってこなかったら運転資金が回らなくなる。
いわゆる黒字倒産になってしまうよ。

[577: 銀行関係者さん]

>574
キャッシュフロー計算書も読めない輩が地所の財務を語るな。
地所のキャッシュフロー分析をすると、
①営業CF…　FY05：1697億円　FY06：1507億円
昨年度よりやや減っているが、税金支払前迄はほぼ同額なので、この差は「去年儲けたから税金いっぱいはらいました」ということ。売り渋りかどうかは「棚卸資産増減」「エクイティ出資増減」を見ればよく、この合計は昨年とほぼ同様。つまりマンション在庫が増えている訳ではないので、財務上は売り渋りとは言えない。
②投資CF…　FY05：299億円　FY06：△854億円
有形固定資産（＝オフィス等賃貸施設）が大幅に増え、キャッシュフローがマイナスになった。具体的には新丸ビルの竣工。
①＋②＝フリーキャッシュフロー＝653億円
つまり、マンション用地を仕込み、大型ビルを竣工させてもなお653億円のキャッシュフロー黒字を叩き出している、超優良会社ということ。
③財務CF…　FY05：△1325億円　FY06：△341億円
去年はフリーCFが2000億円近く行ったので借入れを大幅に減らした。
今年もそこそこ減らし、更に財務体質強化を図っている。

マーケットも地所の事は高く評価しており、世界の不動産会社の中で
地所の時価総額5兆円はダントツ。（2位は三井不、3兆円。）
JCR格付けAAの地所の何処を見れば事業が回らなくなるのか教えて欲しい。

[578: 競合物件企業さん]

地所の問題は、バランスシートのレバレッジがあまりに低いこと。
低株主リターンでも平気な顔で、全く株主のほうを向いた経営は、これっぽっちもされていない。

地所のような、三つの事業を備えた不動産会社は、日本のライバル以外にない。

しかし、たとえば香港系の不動産事業を柱にしたコングロ株に比べれば時価総額は小さい。

株式マーケットが評価してるのは、資産の含みであって、経営レベルや、事業から生み出される資本リターンではないよ。

それどころか、ポイズンピルも導入した、わが身の保身しか考えない経営者と、ぬるま湯で呆けた社員のため（と、債権者）のための会社。

[580: 匿名さん]

>577
売れ残ってしまった物件の値段は、下げてまで売る必要はない、じっくり待つ。そのうち売れるから、（相場をつくる）ということなのでしょうか、こういう余裕のある三菱地所のスタンスは？

[581: 匿名さん]

どうでもいいけど本当に日本のディベロッパーとか銀行って終わってるよね。日本に帰ってくるといつもそう思うよ。

[582: 近所をよく知る人]

湾岸の埋め立て地はすべて工場の再開発地域だからもともと人が住む場所じゃない。
場末の土地。
だから坪200万以上で売れる方がおかしい。
調子に乗ってボロもうけしようとしたブリリア有明は悲惨なことになるだろうが、当然の結果だな。
地元の人はあんな場所に住もうとはまず思わない。

[583: 近所をよく知る人]

581さん

本当です。
なんとかして欲しいです。
完全に終わってます。
銀行なんか公的資金返したらまたアホなことやりだしそうで
心配です。

[584: 銀行関係者さん]

>578さん
マーケットが発行体に対して求めているものは業態・成長ステージによって違う。資本効率ばかりが求められているなら、ROE8.3%、配当利回り0.4%の地所が何故ここまで買われているのか？それは丸の内・大手町の長期にわたる連鎖開発で、莫大な含み資産の価値を顕在化させると期待されているから。だから、これだけ営業CFが大きくても配当・自社株買いよりは開発投資に回す方が評価される。（尤も、連鎖開発ってテナント政策上いっぺんに出来ないから、余ったFCFは自社株買いに回すのはセオリーだとは思うけど。）

ちなみに大手5社の人と話した経験では、確かに地所はお役所的。三井不のインテリジェンス、住不の力強さには敵わない。それでも不動産会社は結局持っている物の価値で計られてしまう。買収防衛、確かに私も好きじゃないが、自分がグリーンメーラーだとしたら総合不動産の中ではまず8802に目が行くだろう。

香港のコングロマリット、今調べてみたら長江実業とサンフンカイは時価総額3.7兆円程ありました。三井不よりは上でしたね、失礼。

[585: 匿名さん]

それやあ、日本一の大家さんなんだから、ぼんぼん体質になりますがな。
バブル時は、アメリカへの投資でいいかもにされちゃったしね。

[586: 申込予定さん]

585

あったね。ババつかみの、安値売り。最悪でした。
はずかしー！

[587: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと

①都心の品不足・市場の空洞化

都心は、マンション用地がない。
用地がないから市場がない。
市場がないから欲しくても買えない状況が続く。
品不足だから２３区市場全体が高値になるという考えは正しくない。
都心がストップ高になったからといって、周辺がどんどん上がるという理屈にはならない。

３Ａ（青山・麻布・赤坂）に渋谷区東部（広尾・恵比寿・代官山・神宮前）
千代田区北西部（番町・麹町・半蔵門）は、当面新規供給が少ない。
港区南部（白金・高輪・三田・芝）あたりは、木造戸建ても残っていて
マンション建設余地はあるがコムスンの高輪台駅前計画の頓挫にみられる
ように業者間の過等競争で値があがりすぎて採算が難しい土地が多い。
豪州系ファンドがそれに拍車をかけている。
いずれにしろ分譲マンション供給でなく収益施設を建てて貸す計画ばかり。

②今後の供給は都心外淵部が中心

飯田橋、市ヶ谷、代々木、恵比寿の山手線の外側（恵比寿南〜中目黒１丁目）
も主だった建設可能土地、丘の上の好適地はほとんどが建てられている。
今後は、川沿いの低地、坂の途中という土地を時間をかけて開発する流れだ。

中央区は日本橋から浜町、八丁堀、入船、築地にかけてもはや空地は残っていない。
佃は満杯、月島がこれから長屋の再開発でいくつか建つ。勝どきにはまだ供給余地が
多い。晴海はＵＲが主導で時間をかけて供給
港区湾岸はもう港湾地区しか低利用の土地は残っていない。

地図を丹念にみていくとわかるが、今後大きな土地で注目すべきは老朽化した
都営住宅（南麻布のフランス大使館近辺など）や都バスの車庫（目黒区の駅南）
道路付けが悪くて開発できない専門学校敷地（目黒ドレメ）など。
あとは、移転はしないまでも高度利用が望まれる（南恵比寿国家公務員住宅群）

それ以外にも企業が温存している大規模土地は少なくないが、地価が上がったことが
逆に「売り惜しみ」を助長している。

③江東区湾岸は都心価格を吊り上げる要因にならない。

都心部で欲しい場合は築浅中古を買うか、妥協して江東区湾岸に目を移すかだが
江東区湾岸が２９０万坪出せる買主ならば、都心部中古や港区湾岸築浅を３６０万
でも買える層だったりする。
ことに今すぐ入居したい買主は２年近くも待っていない。待っているうちにマンション
市況は大きくかわる可能性もある。
市況の動きをみて２年住んで売るくらいの身軽さで資金の効率を考えるだろう。
つまり、資金に余裕のある金持ちは江東区を買わない。


④金利上昇で困るのは資金力のない買主

金利の動きは、おもに長期固定の住宅ローンの話で
坪単価３００万近辺の物件をフラット３５で買う人は少ない。
資金に余裕があれば、短期固定か変動で金利の低さを享受し、変動が４％
超えあたりで、４％以下の運用益しか出ない流動資産を取り崩して繰り上げ返済
するというのが誰でも思いつく話だ。

⑤買換え需要が地価を押しあげた過去の上昇と今回の差異
１９９１年、南千住のアクロシティが億ションとして分譲された
それ以外にも中山氏が「結果億ション」とよぶ物件が田園都市線沿線にも
数多くつくられた。
http://realestate.homes.co.jp/contents2/column/sale01/index.php
これらは、最後には売れ残ってデベの経営破たんの元になったわけだが
少なからずここまで新築相場が高騰した背景には
既存マンションからの買換えが順調にいったということがある。
ボロくて狭い持ち家が１億円で売れるから１億円の荒川区が買える。
しかし、冷静に考えてみれば荒川区のマンション＝中央区のボロマンション
というだけで、１億円という価格だけが一人歩きしていたということだ。
もちろん、一次取得者で郊外億ションを買った人もいる。
大抵は、個人事業主か地主の息子だ。
今回のマンション相場の上昇は、都心部に限っては既存物件からの
買換えサイクルがうまく動いているが、周辺部ではその動きは緩慢だ。
原因は「都心志向」
地価下落が１５年続いて周辺部既存物件は買値の半値以下になった。
地価があがったところで、さらに郊外に向けて買換えをしようという動機に
つながらない。地価下落の１５年の間にみんな歳をとりすぎたのだ。