23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[425: 物件比較中さん]

423だった

[426: 匿名さん]

長期というとなんで何十年という話になるの？短期というと未入居転売みたいな話なるのはおかしいよ。

不動産は底値で買って賃貸して８年くらいで転売するのが一番儲かる。
高値で買う人が損して底値で買う人が得する。

どうも話が極端なのは日本は世界の不動産価格サイクルに比べて上昇期も下降期も
期間が長かったせいだろうか。
そのために、両方実感として生きた世代は今６０歳〜７０歳になってしまっている。

現在３５歳の人は、１９９５年まで学生をやっていた資産デフレしかしらない世代。
現在４５歳の人は　１９８５年まで学生やっていて不動産を買うにも値上がりしはじめ
　　　　　　　　　　　　無縁だった人　　　　
　　　　　　　　　　　　３５歳の頃に３０００万のローンを４％の公庫と財形で組んで
　　　　　　　　　　　　２０００年頃に変動金利に借り替えていまだに横浜の郊外に住んでいる。
現在５５歳の人は　　１９７５年まで学生をやっていて３５歳になった頃には１９８７年
　　　　　　　　　　　　地価も金利もあがっていて手がでない。
　　　　　　　　　　　　４０歳頃に意を決して買った千葉の郊外の一戸建ては買った価格の半値以下。

[427: 匿名さん]

要するに現在現役のサラリーマンは、不動産で資産を増やす術をしらないのだろう。
だから当たり前のことしか書いていないロバートキヨサキの本が新鮮に思えるのだ。

実は、もうリタイヤした親の世代にきちんと不動産で資産を増やしていた子供が
唯一、２００２年以降の底値不動産を買って含み益を温存しつつある。
カネは貯めるものではない。出て行くものをいかに少なくするかだ。

そのためには価値あるものを出来るだけ安く買って長く使う。

２００７年になって、価値の少ない（面積が狭い。使えない廊下に面した居室が２つも
ある劣悪な間取り）タワーマンションを、高く買うのは、まったくもって貧乏になるテクニック
を実践しているだけの話だ。

チャンスを逃したら、待てばいい。
うまく買えたのは結果論と言い捨てるなら、ここで動向を語る意味もないだろう。

[428: 匿名さん]

>>427
その程度の幼稚な理論が織り込まれてないという
根拠のない自信はどこから来るの？

[429: 匿名さん]

>>427
理論じゃないよ。事実と人生経験だよ。
その違いがわからないキミはやっぱり変なクスリをやっているんだろう。

[430: 匿名さん]

いかんむかっとしてアンカー間違えたｗ
>>428
お前早く寝ろ！


二度と起きるな。

[431: 匿名さん]

>>429
時間軸は動かせないがＧＰＳに現れる自分の位置は変更できるのに
なぜその事実と人生経験を元に大成功を収めない？
理論が破たんしてるか織り込み済みかどちらかだろう

[432: 元祖匿名はん]

私は >>427さん の言うことは割と的を射ていると思いますよ。
結局最初からの資産持ち以外、フローでいくら稼いでる気になっても
たかだかしれてますからね。サラリーマンだったら節税もしれてるし。

[433: 匿名さん]

ここは不動産の成功を語るスレではなかろう。

そのかわり次のことをキミに教えよう。

言葉というものには２種類ある

人から聞いたもの、教えられたもの、書物で読んだもの

もうひとつは

自分の経験から掴んだものだ。
＞ＧＰＳに現れる自分の位置は変更できるのに

というか喩えが異常だ。おまえやっぱり変なクスリやっているか
心の病だな。
そのまま変な幻想にひたっていろ。

[434: 匿名さん]

>>433
は４３１へのレス

[435: 匿名さん]

不動産は時期につきるなら、これから買う人で当分不動産で得をする人
は（ほぼ）いないってこと？　待てるなら待った方が吉ってこと？

[436: 匿名さん]

自分の経験や発見を、理論や数値にあてはめる力が「能力」

スポーツ万能君は、再現能力が抜群にある
にぶいやつはまぐれ当たりの300ヤード

[437: 匿名さん]

あ、失礼。待てばいいって書いてありましたね。

[438: 匿名さん]

ぶっちゃけて言えば、投資のタネ銭をこつこつためて間に合う時代は１９７０年代で終わって
いるということだ。
おそらく、親の親から土地建物を受けついだ世代が自分の子供に相応の資産を残し
それをもとに子供は運用して増やす。それが大半の事例だ。

ＩＴベンチャーだの株で１０億だの言ってみても種銭はどこから来たのと聞いてみれば
いい。ストックオプションという稀有な例もあろうし会社を売却して大金を得た人も確かに
いるが、それと同等の数だけ会社つぶして借金背負って自殺した人もいる。

おしなべて親からもらったか、若い女性ならパトロンからもらった金を増やしたというのが
ほとんどなのだ。

それでないと、オリコミくんがいうように、チャンスと思えた時期に金を動かせない。
もともと、運ではなく何かの資質、属性が資産形成の扉をひらくのだろう。

それを、知らずにチャンスでもないときにさして貯蓄も資産も投資センスもない親から
１０００万以上の金を引きだしローンを組んで湾岸物件を買うことに、マスコミ各社が
やんわり警告しているわけだ。

おにいちゃん方、じつはみんな裏があるんだよ・・って。

[439: 匿名さん]

>>435
待てるなら待った方が吉だからみんな待ってると待たないほうが吉だからみんな待たないでいると待ったほうが吉だからみんな待つだろう

[440: 匿名さん]

うーん、クスリやりすぎw >>439

[441: 匿名さん]

戦後最大の悪徳税制のひとつが、住宅取得のための生前贈与（正確には
住宅取得資金の贈与特例）だ。
これは、昔は６０万づつ５年分だったのがいつの間にか５００万
さらには１５００万。そして２００３年頃には３５００万という額になった。

これは、国が住宅による景気回復を早期に実現したくて「生きている親から
カネをむしりとる、親ばかの情愛を逆手にとった負債の前倒し」だ。

地価が底値で上がり続けるなら親子の資産が増えるから問題ないだろうとい
発想だが、ここへきて都心周辺部が２００万から３００万へと３割の上昇をみせ
いよいよ「上昇の保証」ができない状況になってきた。

どうやってなけなしの退職金を子供の持ち家につぎ込む馬鹿な親を
はがいじめにできるか。
結構深刻な話だと思うよ。

[442: 匿名さん]

住宅情報誌も「買える額」みたいな特集が目立つ
自前で作ってみたが概算でもないよりマシだろう。

[443: 匿名さん]

つづき

[444: 匿名さん]

すばらしいです。

返済等については、管理費、修繕積立が加わるわけですが、
そのくらい自分で感覚でつかんどけと。

[445: 匿名さん]

何がともあれ、浜田山坪570万オファーが出た、という事実がすごい。

[446: 匿名さん]

はっきり言って
自己資金で１千万円〜２千万円
世帯年収１千万円以上が都心部マンションの主要購入層。

従って、売れ筋は都心部マンションで
５千万円台〜６千万円台。

同じ都心部でも買い易いところと
みょうに高いところがあるから
これからの５年間で、エリア的にかなり偏った居住パターンになって
学校不足が深刻化するところが出てきそう。
でも、世の中の潮流に変化は無いから、
このままズーンと行っちゃいますな。
そのころには、都心部の居住地評価も様変わりでしょう。

[447: 匿名さん]

何が言いたいの？豊洲の価値が上がり、松涛の価値が少子化で下がる。
と言っているわけ？

[448: 匿名さん]

松涛の価値はスパの爆発で下がったな。

[449: 匿名さん]

スレに関係ない内容ですみません。
あのニュースを見て吃驚したのは松涛に一人暮らしの
おじいさん、おばあさんが多い事と小さな一軒家が多い。
多分、借家だと思うけど・・大地主が居るのだろうなと。

[450: 匿名さん]

違うって。あのスパ松涛とはいうものの、狭い道路挟んだらすぐ円山町
だからね。

[451: 匿名さん]

>>441
それほど資産がない人はあげる必要ないじゃん。
結構多いんだよお金持ちの方達は。
株持ってれば多くの株が何十倍になってるし、都心の土地買ってれば
これまた上がってるし、億単位で持ってる人はあなたの想像以上に
多いんだと思いますよ。
億単位で持ってる人から高々数千万相続受けてもどうってことない
でしょう。

[452: 匿名さん]

>>451
仰るとおりだが、親の代からの資産をお持ちのシニアは問題ない。
彼らはどうころんでも破綻はしない。それが多いのもわかる。

カネのあるひとは、チャンスとみたら早期に動く。３年前
二子玉川のプラウド駅前タワーなど７０平米７０００万台を娘夫婦に買い与えるか
共有名義ですまわせたのは、瀬田や等々力あたりのプチ資産家。

湾岸タワーもアイマークとラグナタワー以降続々物件が出て誰の目
にも破格値はあきらかになった時期、確実に物件を手にできたのは、
７０００万台、８０００万台のやや高めの角部屋を選んだ人たちだ。

問題は、その時点で気がつかなかったか、幾度も安い部屋の抽選に落ち続けた
人たちだ。
抽選のしくみには今週号の週刊ダイヤモンドもコラムに詳しい。要するに
買ってほしくない人＝資金に余裕がなくて審査が落ちそうな人が当選しない
ようにダミーのを５倍くらい入れて落選させる仕組み。
買える人をあとから電話連絡して繰り上げ当選させる。

もともと、自己資金も収入も不足しているから落ち続ける。

２００７年、ここが最後のチャンスと思い込み、

「たのむ。母さん。確実にかえすから１５００万なんとか貸してくれないか」
「ヒロシ。これは、お父さんの退職金の残りで、私たち夫婦の老後の大切な
お金なのよ」
「大丈夫だよ、母さん。
俺もあと３年で課長になるし、必ず５年で返す。
それに父さんだってまだ７０前だ。
年金だってしっかりもらっているだろ。」

「いいわよ。返してもらわなくても。
何事もなかったらあなたがたに残そうと思ったお金なんだし。
老後の面倒をみてもらうのに経済負担をかけたくないと用意した
ものだからね」
「母さん。東京の土地はこれからどんどん上がるんだよ。今買っておかないと
　一生後悔する。」

３年後
「ヒロシ。ここが新居なのかい。ずいぶん狭い部屋なんだねぇ」

「そのかわり共用部がホテルみたいだろ」

「それはいいけど、ちっとも景色がよくないねぇ」
「しょうがないよ。１０階だから」
「うちのほうでは１０階といえば街のはずれまで見渡せるんだけどねぇ」
「食事にいこうよ。ごめん車はローンの関係で手放したんだ。駅まで歩く
　けどいいかい。」
「私はいいよ。家で待っているよ。子供たちと食べておいで」

１０年後
「兄さん。父さんを施設にいれるのにあと５００万いるんだ。」
「お前のところでなんとかしろよ」
「だから、そのカネは兄さんが２００７年に使ってしまっただろう」
「いずれ返すよ」
「今必要なんだよ。家を担保に借りてくれよ」
「それができたらそうしているよ。金利は上がるは、評価は下がるはで
　それどころじゃないよ。」
「それじゃどうする。在宅介護では、もう無理なんだよ。なんなら兄さんの
ところで面倒みてくれ」
「７０平米の狭い部屋に４人で住んでいるんだ。無理だよ」
「家を売って引っ越したら？」
「今売ったら一円も手元にのこらないよ。子供の学費もローンで借りてる
俺にこれ以上何ができるんだ？」

[453: 匿名さん]

落ち続けたヒロシさん、２００７年には落ちないんだ。
良かったね。

[454: 販売関係者さん]

>>447
売れ筋は都心部マンションでも
７０平米、５千万円台〜６千万円台。

江東区も準都心なんて言われるようになったし、
居住人口が増え続けるでしょうね。

人が増えれば街も変わるし、その相乗効果は計り知れませんね。
流入者の年収はある程度保証されていますし、
その数を考えるとかなりの購買力になるから、
店の構成も大きく変わって行くでしょう。

[455: 匿名さん]

>>452
見事な描写としかいいようが無い。
　まさに俺が言いたかったこと。
　これから何かと生活に金がかかる時代になるのにマンションごときに
　目一杯の借金すれば将来こうなる・・・というストーリー。
　実際出てくるだろうね。こういう人が周りに結構。
　自身はそれでも納得ずくなので良いかもしれんが、女房子供両親はた
　まらないね。分相応に生きる人が一生を平和に過ごせるということだ。

[456: 販売関係者さん]

価格設定の意味は
それが買える年収レベルの人に住んで頂きたいってことですから、
無理はご遠慮頂きたいと存じます。

都心部で７０平米、５千万円台〜６千万円台。

余裕で購入できる方は
もちろん大歓迎でございます。

[457: 匿名さん]

>>453
読解力がないねぇ
自己資金さえ豊富にあれば抽選に外れたりしないよ。
確実に買いたい場合、倍率の低い高めの部屋に誘導される。
本人もこれが最後のチャンスと思い込み結構妥協する。

自己資金の額と、年収、借入額で、客のランクは決まる。
Ａクラスの客に位置づけられたら、倍率の低いところへ誘導
Ｂ級以下の客が申し込んでも、ダミーを入れ確率を下げる。
平日抽選やって、５倍以上の部屋は「別室で」抽選せずにＡクラス
が当たったことにする。

要するに、親から借りたカネであれ、積んであれば大丈夫なんだよ。

[458: 匿名さん]

>>457
それでは、自己資金100%のＳクラスの客でも外れることがある現実の説明になってない。

もう一度勉強し直しましょう。うん。

[459: 匿名さん]

Sクラスの客が二組いた場合は単純に落ちることもあるのでは？

[460: 匿名さん]

>>457
例外を示して反論するのは詭弁の一種だよ。
それより、その問いの答えもダイヤモンドの今週号のコラムに
書いてあったはずだが、たまには活字も読めよ。

例えば、グローヴでオリックスの役員の姻戚関係者が抽選に
落ちたとか・・・その手の作り話はいくらでもあるよ。

競争が公平だという神話は業界にとって重要だからね。
ただし、こういう核心的な部分を週刊ダイヤモンドが記事に
すること自体「もう、終局に向かうマンション市場」を
象徴しているのだと思うよ。

茶番を茶番としてしらしめないと、知らない大衆が熱くなって
身の程知らずの購入をしてしまう。
こういう懸念は、金融庁筋政府筋にひろがっていると見るべきだ
ろう。

このサイトも、急上昇したマンション市場の買い煽りにつながると
おそらくそれなりの圧力や規制がかかるように思うよ。

小泉政権の「規制緩和」はあくまで景気回復のため。
地価も反転し景気が戻れば、次にくるのは規制強化だろう。
体制は利用できるものは放任し危険をはらむものは排除する。

そのシグナルになるのがマスコミだ。

きみこそもういちど勉強しなおせｗ

[461: 匿名さん]

またアンカーまちがえた。上記は548へのレスだ。

[462: 匿名さん]

もとい４５８だ。ほんとうに熱くなってしまった。いかんいかん

[463: 匿名さん]

プレジデントだったか？　ちょっと前に年収１千万超えでも、
マンション買って、中学から息子を私立に入れているだけで、
人生に２回家計破綻があるっていう記事があったけど・・・
あれも確かになと思った。
世間的には高給取りでもリーマンが精一杯頑張ってマンションを
買ったら、私立はあきらめる覚悟が必要なのかもしれない。
でも、実際それって結構セット組なんだよね。

[464: 購入経験者さん]

活字読んでないけど、週間ダイヤモンド大丈夫か？
それとも、一部の販売会社って書いてあるのかな？

湾岸タワーを自己資金５％、９５％ローンで倍率２０倍を
勝ち抜いた俺は？説明付かないよ....
ローンの返済比率（年）は２０％程度....

当たった時は驚いたけど、公平だったよ。
５年前は公平だったのかな？

[465: 匿名さん]

全てのデベが全ての物件でそうやってるなんて書くわけないだろ。
そういったケースもありますよって書いてるだけ。
何で双方そう極論に走るのかねえ・・・。
読まないで論評するなんてどうかしてるよ。

[466: 匿名さん]

＞４６５
デベがやってるのか？
販売やってるデベもあるのか？

俺も読んでないよ、悪いなｗ

[467: 匿名さん]

地価が底値なら物件の担保掛目が低いから、客は誰でもいいんだよ。
契約後にローン審査で手戻りというのは今よりずっと少ない。
手付けを１０％短期に払えれば大抵は信用できた。

だから２００２年から５年間７０００万以下の物件では買換え特約の客を弾く
のがもっぱらの抽選目的だったくらいだ。
お得意様優先枠（これと「積み立て君」は区別がつきにくい）というもので
いわゆる１０倍優遇は実際にあるよ。

いまでもそうだが当時は銀行さんも貸し出し競争激しくて
大抵のローンは、サラ金ブラック暦でもない限り一次はどんどん通した。
その代わり本審査で蹴られるのが結構あった。ローンキャンセル出しては
販売担当が上司に怒られ、「完売御礼」のあと「キャンセル物件」の
先着販売をいつまでもだらだらやっていたものだ。

当時の湾岸坪単価が１８０万〜２２０万だったからローンの額も
いまほど多くなかったはずだ。

いまや当時から比べ価格は５０％アップだから、当然自己資金も多くないと
誰でも「落としたい客」に区分されてしまう。
抽選日ぎりぎりにきて一次審査もなく申し込まれたら、優良客を落として
カス客を当選させて商売が成り立つだろうか。

今年になってから、どこのモデルルームも「客選び」に必死なのだよ。
買わない、買えない客に無駄な稼動や経費をかけたくない。そういう態度
がみえみえだ。
嘘でも年収１３００万自己資金１０００万と書かないと２８０万／坪単価の
モデルルームでは客扱いされないのが実情だろう。

それくらい状況はかわっているよ。

[468: 匿名さん]

×契約後にローン審査で手戻りというのは今よりずっと少ない。
○契約後にローン審査で手戻りというリスクは今よりずっと少ない。

[469: 匿名さん]

464だけど、

＞４６７
ありがとう。
でも、よくわからないや。
ごめん。

つまり
ダイヤモンドの記事は嘘だという事で良いのかな？

[470: 匿名さん]

嘘じゃないよ。
ちなみにダイヤモンド今週号のＰ５５だ。
コラムだから書店で立ち読みしたまえ。

[471: 匿名さん]

抽選はマンション売主が「公庫融資・・・住宅金融支援機構の
フラット３５など」の融資対象として義務付けられる条件だ。

いまや旧公庫の買出し残高は全部の住宅ローン貸付残高の３割程度まで衰退している。
実質、公庫などなくてもやっていけるのが日本のマンション業界だ。
ダイヤモンドのコラムには「人気物件ならどこでもやっていること」という記述がある。
言い換えれば、人気のない物件には抽選など無意味。
もとより一度に全部を売り出せば、大半が売れ残ってそれらは先着順で売れる。
先着順というのが、じつは厄介で、手付を先延ばしされたり、買換え特約つけろと
いわれたり、とにかく売り手の言いなりに動いてくれない。
わざと小割りにして抽選システムを逆手にとって「買い煽り」をするわけだ。
人は馬鹿だからチャンスを逃すとむきになって後追い。一次で落ちると二次に殺到、
よく考えずに熱くなって契約。

不動産の青田売りも、抽選販売も日本のマンション業界独特の奇妙な風習ともいうべきものだ。

公庫融資がうけられない高額マンションや戸建て分譲ではもとより抽選など存在しない。

[472: 匿名さん]

×買出し残高
○貸出残高　　　ふぅ〜っ　疲れているな。オレ

[473: 匿名さん]

自己資金１００パーセントで２回連続抽選落ちした私は何？
いま別物件に申し込んでるけど、当選なんて確約されてないし。

[474: 匿名さん]

これまでは湾岸タワーマンションは「近・新・広」で人気だった。

それがここへきてどこまで「近・新・広」の利点を削りながら上値を
目指すか、「購入者とデベの腹の探り合い」の展開になってきた。

これまで
①（郊外に比べ）都心に近い
②（同価格帯の都心中古に比べ建物・設備やサービスが）新しい
（都心物件にくらべ）広い

が魅力だったのが

交通は少しずつ不便で住所も港区・中央区でなくなり
建物・設備も少しづつエコノミーになり
買える広さは２割以上も狭くなって角部屋は愚か
低層階中住戸しか買えない。

そもそも供給が豊富でどれがベストか迷うからこそ
「マンコミ」も「すまいサ◆フィン」もにぎわった。
ところが
最近では某消費者支援サイト主催者までが自分のコラムで「高値掴み
注意報」を出すありさまだ。

よくよく考えてみれば品薄で選択肢が狭まった２３区の状況で、
検討者同士の情報交換などどれほどの意味があるだろう。

戦後のインフレ闇市みたいな品薄状況で、購入者どうしがどこまで
有益な情報交換ができるだろう。

高値になれば、先達の言葉を素直に聞く耳をもたないだろうし
我先に抜け駆けしようというものまで現れる。
お得な情報を人に知らせてから買いにいく馬鹿もおるまい。

「高値注意報」を出しても「買い煽りを黙認」してもうらまれる
のが今の時期のマンション購入支援サイトのつらいところだ。
オリコミくんは、そのあたりの事情を「織り込み済み」なので
シニカルなコメントで熱くなるなと揶揄しているのかもしれないな。