23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[365: 匿名さん]

まあ、売れ残って、価格下げても、それが不動産相場の終焉
を意味するものでは無いですね。573万が500万に下がりました。
さあ、下げ相場到来！な訳無いでしょ。

[366: 344]

>>356
これからどうなるかを占う板なのにこれまでのトレンドだけ解説して終
　わり？数字そのまま読み上げているだけで全く分析もなし？？？

秋からのREITの監視強化、金利上昇、給与の伸び悩み、最近の在庫物件の
　増加、今後10年間に23区内だけでも約100ha程度が予想される国有財産（土地）の放出・・・などを勘案すれば今後価格が下がるのは必至。

[367: 344]

>>365
感覚でもの言っているので全く説得力なし。バブル時代の不動産屋と　
相変わらず同じジャン！

[368: 匿名さん]

秋からのREITの監視強化：
違反建築物を取引するケースや、投資家保護に関する内部体制が確立できていない企業などに対する融資について、厳しい規制が進む→本来あるべき姿。生き残るREITに対する安心感が広がるのは必定。不動産価格に中長期的なインパクト無し。

金利上昇：
10年金利が今後急激に上昇するためには、給与等伸びている必要がある。それほど金利は上がりません。上がっても1年後に0.2%とかそんなもん。

給与の伸び悩み：
都心中心の優良物件を買う層にそもそも平均給与を論点にすることが間違い。

在庫物件の増加：
5月の在庫増は3月竣工未入居転売が増えたことによるもの。不動産ファンダメンタルズとは関係の無い投機的動き。

国有財産放出：
調べていただければ分かるのですが、優良立地はごく僅かです。

[369: 匿名さん]

>368さん
長期金利は確かに2%が壁になってる（これに近づくと生保や年金が
債券を買いに来る）けど、短期金利が今年度中に1%迄上がりそうな中、
長期金利ももう少し上昇ピッチは早まると思います。
とは言え、日本のＧＤＰからして4%とかにはなりそうもありませんが。

ＲＥＩＴや平均給与等についてはほぼAgreeです。
結局、都心新築は一流デベと富裕層だけの閉じたマーケットとして
現状水準＋αあたりで動いていくんだろうと思っています。
2003〜2005年は庶民が都心に入ってこれた稀有な時代だったと。
私は今年都心には手が出せず、外周区で落ち着いてしまった口です。

[370: 匿名さん]

このスレの特徴は、昼間「長文さん」が書き込むと、
ニートと主婦と「海外さん」がレスして
帰宅後のビジネスマンの「論理的」書き込みが充実する流れ
につながることだ。

３６８さんは正確に情報をつかんでいる。
ただし
国有財産放出は、現行その通りだが、財務省官舎、防衛庁（防衛省？）
官舎、などは老朽建替えとあわせて民間に一部を建てさせる可能性が
あるだろうと私はみている。

[371: マンション投資家さん]

やっぱりなんていっても金利と金融庁の指導だよね。

ノンリコには非常に厳しい態度とってるよね。

昨今の金利上げも、明らかに資産インフレ抑止が狙い。

いったんは冷えざるを得ない。

時間はかかっても、金利水準が、正常化に向けて動くのは必至。

変動の住宅ローンは、すでに9月から25bpsあがることが決まっている。

今年度内に短期金利は2度（50bps）上がろう。

一瞬かもしれないが、国債10年も3%をつける可能性がかなり大きい。

オフィスはまだいくが、レジはここで一旦踵を返すだろう。

[372: 匿名さん]

いわゆる売れ筋は
都心部７０㎡で
５千万円台〜６千万円台

それより上になると数売るのは無理。
希少感があるものの少量になる。

それより下は急に離れて
近郊、郊外の２千万円台が売れ筋。
所得の２極化が原因。

資産価値下落リスクがもっとも高いのは
西側近郊の利便性が低い割りに値段が高い、割高物件。

[373: 344]

>>368
>不動産価格に中長期的なインパクト無し。
中長期的って何年。１０年？５０年？短期的には下がることもあると
　いうことか？この板ではいつ下がるかを議論しているのに中長期のこ
　と言い出して恥ずかしくない？転売目的だとこの板でしゃあしゃあと
　言っている奴さえいるのにさ。

　日銀は給与額だけ見て公定歩合を調整しているわけではない。
　そんな単純に金利が決まるのなら世話はない。

　この板は都心の優良物件だけ議論しているわけではない。
　それとも都心新築物件＝全て優良物件とでも思っているのか？
　不動産市場での価格は一部高所得者層だけで決まるものではない。
　バブルがはじけた時代にもそれなりに高所得者層はいたが、あの不動
　産価格の低迷はどのように説明するんだ？

[374: 匿名さん]

REITの規制強化で不動産価格は下がりません。
ヘッジファンド規制強化で株価が下がる？関係ないね本質的に。

ですから、公定歩合と10年金利は関係無いです。

23区内ですね。元々低いところは価格上昇が鈍いってだけの話。
同じトレンドですよ。

不動産価格の低迷はなぜ起きるか、皆がデフレが続き、不動産の相対価値が下がるという期待を持っていたからですよ。金持っててもそれじゃあ不動産に投資しないですよね。今はどうか、単純化するとそれだけですよ。状況は明らかに変わっています。大きなトレンドを把握し間違えると、痛い。

[375: 344]

>>374
　>大きなトレンドを把握し間違えると、痛い。
　最後は結局バブル時代の不動産屋と同じ煽りのセリフかい。
　時代が変わったんだから統計を用いてそれを定量的に説明してみろよ。
　だから日本人はいつまでたっても馬鹿にされるのさ。

[376: 匿名さん]

・・・ではない。・・・・ではない。・・・・ではない。
とか言い続けて、最後に・・・・はどう説明するんだ。

とか書いてある奴の文は、オリジナルの見解がなく読むに値しない

[377: 土地勘無しさん]

374

？？

株・債権と不動産じゃ、全く流動性、市場・所有構造が違いますよ。
活発な買い手が一部に限られていて、そこへの資金パイプが
絞られれば、当然に買いはしぼみ、買い手市場になる。

それから、公定歩合などというものはもはやないです。
誘導ターゲットとかいうのかな。

いずれにせよ、10年金利は
金利の期間構造上、より短期の金利を必ず反映するわけで、
（無論、必ずしもパラレルに変化するわけではないが）
今の日本の金利水準の全体的な低さから、
短期金利上昇が中長期金利上昇、あるいは先高観に影響を
与えるのは当然です。

バブルがはじけたのは、まさに、不動産関連融資への
総量規制が決定的なトリガーでしたよね？
まさかお忘れじゃ。もしバブルの教訓をひとつだけ言えと
言われれば、それは「日銀に気をつけろ」ですよ。
こんな明らかなことはないですよ。

[378: 土地勘無しさん]

377

あ、リファーしてるのは374ではありませんでした。
すみません。

[379: 匿名さん]

膨らんでない泡は弾けようがありませんよ

[380: 匿名さん]

視野の広さの違いが374-377あたりに如実に現れてますね。ざっくりまとめると、短期的には買い手への資金供給が絞られることで、地価上昇の勢いが若干、緩む一方で、中長期的には、資源高、食料高といった主に海外情勢に起因する日本国内でのインフレ傾向が不動産資産に対する評価を相対的に高め、資産インフレが緩やかに進行しそうだといったところでしょう。

[381: 匿名さん]

そういうことですね。中国では1000万円以上稼いでいる人、7000万人
いるそうですよ。最近日本の住宅も買っているみたいですね。

中国の鋼材消費量の伸びも北京オリンピックまで、とかそんな陳腐な話ではない。一人当たりGDP15000ドル近辺までは消費量は伸びるという各国の歴史を考えると、2015年以降も少なくとも鋼材消費は中国で伸び続ける。

中国だけでない。今後インド、ロシア、そして中東、、、。とにかく何もかもが足りなくなる。日本だけデフレ社会が続くと見るほうが今の状況を考えるとナンセンス。そうなったらなったでとても住みやすい町ですが。まあ無理でしょう。

[382: 匿名さん]

>>380
だとしたらそれはもう織り込み済みでしょ

[383: 匿名さん]

すべて織り込み済み。

[384: 購入経験者さん]

またまたオリコミくん登場。復唱する必要なし！

[385: 元祖匿名はん]

本来エンドのマーケットは実需をベースに語ってもらいたいものです。
中国がどうとか、都心嗜好者は層が違うとか、どんだけーって思いません？

分譲の供給も賃貸の供給も大量にある中で、実需が一巡したときに、
何故騰がるのですか？そういうのを過剰流動なり、バブルと言いませんか？

世の中どれだけの人間がタワーや都心に本気で住みたがってると思ってるのでしょうか。

賃料の目に見える上昇がない中、現状のままでは別に家賃補助がなくとも賃貸で住むことが相対的に有利になると考えられないでしょうか。

鋼材資材価格の上昇、要はゼネコンの建築単価こそ既に織り込み済みではないですか。
流動化だ外資だといっても土地自体は動かせませんよ。
基本的には増えも減りもしません。
この国は都心だけ人口も所得もどんどん増えるシナリオですか？
他では減るか、それほど増えないのに。

[386: 匿名さん]

ここ数年素材原料の価格は二年毎に上方修正されている。
前回のピーク時は05年、今年は再びその傾向が強い。
国際的な企業体はその動きを予測しており、設備投資が多大に要する
産業エリアを標的にして、敵対的TOBを行い競合する企業の生産設備の
廃棄を行う。つまり、予測需要量に対して供給量を絞り、自社商品の
販売価格の維持・上昇を行う行為を繰り返している。

デフレの起因となった安価な輸入素材も、経済産業省が発表した
消費生活用製品安全法改正（2007年5月施行）の影響を受けて
今後、更に建築資材全般がコストアップする要因となっている。

資金繰りの苦しい中小のデベ等は高価な建築資材しか購買出来ない
システムが出来上がりつつある。

土地価格の動向も気になるがMS建設の約40%にあたる素材価格動向も
非常に大きなファクターとなりつつある。

単純計算すると、6,000万円 x 40% = 2,400万円（建築資材費）
2,400万円 x 30%(建築資材価格上昇幅）= 720万円のコストUP

この動きはしばらくは止まらないと思う・・・
すべての起因は世界に浸透しつつある米国会計基準にあると思う。
ROE経営が主体で経営に必要ない資産はすべて減損・廃棄処理。

一番の被害者は一般消費者であるが、自分も企業体の一員として
ジレンマに陥っている状況。こんな・・社会がよいのか・・と？

[387: 匿名さん]

>> 385さん

毎日が値上げ交渉ですよ・・怒鳴りあい・・もう大変（苦笑）
ただし、供給量が限られているから最終的には購入者が値上げ
価格を飲まざる得ない。そうじゃないと建設がストップするでしょう。

[388: 元祖匿名はん]

>>387さん
わかります。わかりますが、ゼネコンが強気なのは受注が多いからです。
ここらでお互い発注控えたらどうですか。笑
いずれにせよ何でもかんでもエンドに押し付け止めましょうよ。

[389: 匿名さん]

>>388さん

ご存知の通り、素材産業の操業は定期修理の時期しか生産は
止められないのです。毎日、生産物として出てくる素材を販売
しなければならないのです。

強気のゼネコンに販売しなくても輸出の引き合いで消化可能。
その状況をゼネコン資材購買担当者は知っているから、最終的には
弱気の交渉になります。

この状況で苦しんでいるのが過去の代償を払っている日産でしょうね。
不動産に関係ありませんが・・・

[390: 匿名さん]

①都心地価も天井感
　都心５区は、オフィス、ホテル、商業用途で今後も地価上昇余地はある。
　とはいえ、表参道の商業店舗一等地も丸の内の新築オフィスもそれぞれ
　路面店１０万、６．５万／月坪まで上昇さすがに天井感もでてきている。
　あとは外資慶賀どこまで吊り上げるかだけだ。
　オフィスは丸の内が４．５万の水準だが新丸ビルで６．５万円／月坪。
　外資系金融が自社用に改装するなら８万のオファーを出す勢いだそうだ。
　給与も賃料も外資系は２倍のレート。円安、金利差でますますその傾向は加速する。
　
②都心レジデンスも上昇余地は乏しい
　２３区内新築マンションは、すでに４倍以上の地域価格差。
　都心は買換え含む５０００万以上の自己資金があり１５００万以上の高額所得がないと
　自己使用やセカンドハウスでの取得は難しい。
　分譲価格は、リートの想定賃料を還元利回りで割り戻した価格が目安になっているようだ。

　オフィス賃料相場との対比で都心レジデンス家賃が３万／坪（分譲価格で７００万／坪）より
　上がれば、もう一段高値もある。
　しかし、オフィスの一等地は丸の内にシフトし住宅の一等地は港区・渋谷区。
　住宅の賃料上限が新築オフィス相場を上回る可能性は低い。
　ファンドの調達金利（通常５年で借り換え）が上がれば
　家賃相場が上がるのか、ファンドのエクィティ（証券価格）が値下がりする。
　家賃が下がる場合「収益還元法による評価額」は下がる。　
　エクィティの買い手（手形の割引のようなものだ）がいる限り、実物不動産の価格が
　顕在化しない。とはいえその後の新築マンション、中古マンションが賃料相場の下落を受けて
　価格が下がる。
　
③郊外は伸び悩む可能性　
　２００５年地価公示以降川崎・横浜・浦安・市川など郊外も緩やかに上昇に転じたが、
　新築マンション価格は一部の駅近タワーマンションをのぞき、２４０万／坪を境に頭打ちが現状。
　バブル期（１９８６年〜１９９０年）には、
　２３区値上がり⇒中古を売って郊外新築を買う動きが活発化⇒郊外も限りなく上昇
　だった。今回はこういう循環が働いていない。
　今は２３区内の戸建てを売って「２３区内の」新築マンションという流れにとどまる。
　郊外の戸建ては売ってもキャッシュが手元に残らないから損を覚悟で売るしかない。

　２３区中古市場が活況になれば、中古を売ってブランド郊外沿線の新築を買う人も出よう。
　しかし当面の中古価格上昇の中で２３区中古保有者の模様眺めが続いている。
　
④湾岸の物件価格が７０平米６０００万をつけて、共働き合算年収１０００万かつ自己資金１０００万
　か７００万の年収で自己資金（親の援助）２５００万クラス以上がターゲット。それ以下の購買力なら
　とりあえず買える部屋を買っておいて将来は住み買えという選択肢しかなくなってきた。
　しかし、絶対額の安い部屋は競争率も高い。
　豊洲は、周辺に賃貸物件もあるが、低層階で賃料は１．３万／月坪程度。エアタワー（芝浦）
　の１．５万を下回る。９割の借り入れで、１７坪で月々の手取りは３万もない。
　転売益がさほど期待できない状況では賃貸で買える水準ではない。

[391: 匿名さん]

>> 388さん

追記です。

無理ですよ（苦笑）一社員が素材価格をコントールするのは・・・
株式時価総額9,000兆円以上（多分、それ以上）の全世界中の
素材産業株を購入するは、どのファンドも無理なのに、一個人が
おかしな状況と思っても何も出来ないのが現状でしょう。

[392: 元祖匿名はん]

>>389さん
あー、サプライサイドの方でしたか。失礼しました。
素材の上昇余地ってどのぐらい考えられてますか？
これこそ実需の世界ですからね。

[393: 匿名さん]

>>390
そりゃいつかは下がるんだから
いつから下がるか明記しないと予想屋と同類ですよ

[394: 匿名さん]

>> 392さん

詳しい記述は勘弁してくださいね。サラリーマンですので（苦笑）

商品にもよりますが。一番上昇率が激しい素材は06年11月から
上昇基調に転じて現行価格と比較すると約60% upしています。
基準商品なので需要は旺盛で引き合いが絶えません。
予測では今年の素材マーケットは30%upぐらいで推移する事業計画です。
昨年の価格と比較すると100% upの素材原料もあります。

ご参考まで。

[395: 匿名さん]

今建設中のプロジェクトはゼネコンは2年前に請負価格をFixしているので、今はエンドにあまりその影響は出ていない。むしろゼネコンが辛い。

購入者への影響が出てくるのはこれからですよ。ゼネコンの請負価格が上がってくると、分譲価格は必然的に上がらざるを得ない。それで絶対誰も買えない水準になれば、供給量が減る。いずれにせよ、マンション価格は下方に行く可能性は低い。

[396: 匿名さん]

鋼材資材価格なんかいち要素に過ぎないわな。
自分の分野だとそれだけに目が向きがちだけど。

[397: 匿名さん]

>>393
不動産市場は、天井感がでて２年〜３年。取引が激減して賃貸需給バランス、価格バランス
が崩れ始めて下落。
あるいは、オーバーヒートした地価の抑制策が奏功して下落に向かう。
早ければ２０１０年。
都心の住宅地の下落幅は２０１０年１０％／年
２０１１年以降８％、７％、５％、３％と５年連続して下がりその後２０１６年に
現状７０％水準（７００⇒５００万）で一息つく感じだろう。

要因は過去レスで書いた。読み返してくれ。

[398: 匿名さん]

>>395
最後は１かゼロの匿名掲示板脳で締めくくりかよ　オイ

[399: 元祖匿名はん]

うーん、3割程度上昇として10〜15％の販売価格UPでしょうか。
用地のUPもありますけど、やっぱり既に織り込まれてますかね。

いずれにせよ、デベが利益を削らず最高益でも出しながら今後も
エンド価格に転嫁し続けるなんてことは需給的にも無理と見ます。

[400: 匿名さん]

一定レベルの需要に対し、供給が今後、劇的に細る可能性大。つまり、インフレムードが高まる中で、超都心の品薄高額物件は、新築がなくなり、数少ない築浅高額物件主導で、その気配値がジリジリせり上がっていく局面にはいりつつあるといったとこでしょう。実際、虎ノ門タワーレジデンスは、高層階南向き100平米が2.5億以下で買えていたのが、わずか半年で2.7億程度にまでせりあがってきてますから。

[401: 匿名さん]

30%のUP程度では終わらないでしょう。用地取得も、随意契約にしづらい状況になっている。構造的に、土地価格も上昇傾向。老朽化した一軒家、マンションからの買い替え需要を考えると、都心周辺の新築、築浅物件の需要が落ちるのはまだ先だね。2015年あたりまでは相対的に不動産取得層が充実している。ここまではマンション価格は高原状態＋αで推移するでしょう。

そうするといつ2004年水準になるのか。単純に考えれば2026年くらい？

[402: 匿名さん]

>> 395さん

そうそう・・今から建設を開始するMSは間違いなく請負価格が上昇する。
コストを下げる為に下請け企業にしわ寄せが来るのか、仕様変更を
消費者の分からないところで行うのか（まさか耐震偽造問題の後だから
躯体変更は無いと信じたい）

今年、来年のゼネコン決算は結構厳しいのが予測されるから、
品質を落としてまでも建設しない方が良いと考えるデベも出てくる
のでは？　MS供給量が落ちるだろうね。

[403: 元祖匿名はん]

建築単価は仕様によるけど感覚的に3割以上は既にUPしてますからね。ゼネコンも受注増に既に便乗済みかな。こっからさらに極端には上げられない水準に来てると思います。

[404: 匿名さん]

>> 396

鋼材資材価格限定の記述している訳ではないので（苦笑）
だから、素材商品を特定されない様に誤魔化しながら書き込み
しているのですよ。　身元がばれるとやばいから退散します。

[405: 匿名さん]

>>402
もともと大手ゼネコンはマンション工事は行いませんでした。
平成の中期頃までは、基本的にそうだった記憶があります。
理由は割に合わないからでしょう。

最近請け負うようになった理由は、
①消費者ニーズにより、割に合うようになってきた。
②公共工事削減により、割に合わなくても請ける必要に駆られた。
①・②は矛盾せず、並立して個別具体的事情が加味されるのでしょう。

大手がダメでも無数にある中小ゼネコンが請負ますので
そう簡単には工事費は上がりません
もともとそうだったのですから・・。

[406: 匿名さん]

問題は、インフレヘッジで富裕層が買うのが国内不動産に限らない
ということ。
需要といっても購買力のボリュームゾーンには限りがあるということ。

加えて今後の税制もある。原稿税制なら法人名義で償却資産を買うのが
有利だが、土地比率が高くなりすぎると賃貸マンションを会社名義で
借りたほうが税務上有利。

だからデベは高額分譲をやりたがらない。

[407: 匿名さん]

>>404
要は材料屋だろ
中国の矢板もって来るなよ（笑

[408: 匿名さん]

大手ゼネコンがマンションに手を出したのは２００２年ＩＴ不況と
２００３年問題（オフィス供給過剰）のせいだよ。
２０００年頃からＵＲ都市機構に出向している大手ゼネコン社員が
せっせとしかけて、都市再生のエリア指定で容積割り増しもらったり
公共用地の売却しかけたりしたんだよ。

昭和薬科大、都立大、青学、みんなこの時期の仕込み。
でも六本木ヒルズ以降、小泉政権の不良債権問題の解決と
規制緩和、大手企業のリストラの効果で景気拡大。
大手町・丸の内を中心にミッドタウン、霞ヶ関たちまちオフィス
ビル建設復活。この間、仕掛けてあったＭＭや武蔵小杉や
川崎西口もいっきに動いた。
それだけの話。

一方採算があわないプロジェクトはいまだに二子玉川をはじめ
微動だにしない。晴海も当面静観だろう。
オリンピック施設のほうが楽でいいから。

もうどのゼネコンもマンションなど疲れる手離れの悪い仕事は
やりたくないんだよ。

[409: 匿名さん]

確かに帝国大出てスーパーゼネコンに入ってまで、
壁紙や床の傷くらいで、
施主ならまだしも素人購入者にいちいち説明したくないわな

[410: 匿名さん]

×昭和薬科大
○明治薬科大　スマソ　明薬はほとんどがＵＲが手がけたみただけどね。

[411: 元祖匿名はん]

だったら施主がキチンと竣工時検査を万全にして、素人程度にチャチャ入れられないようにすべきなんだが。間すっ飛ばすから、売主も逃げの姿勢で責任負わず、ゼネコンも丁寧な仕事しない。もしくはデベが青田売りを止めるかだな。イヤなら辞めるかだ。デカブツ、商業系やるまでの我慢、みたいな発想なら最初から入社すんな。

と思います。

[412: 匿名さん]

>>409
おまけに「健さん」とかにねちねち絞られた挙句に、何で売主が立ち会わないとか言われ、ここで愚痴をこぼそうものなら、みんなに袋叩きに
されたりしたのが半年前だ。
可哀相だよゼネコン。

[413: 匿名さん]

>>411
まだいたよ。当時の「ゼネコン狩り」の残党が

・・・っていかん師匠ではないか。

師匠だめですよ。ゼネコンさんいじめたら自民党が選挙で勝てない。

[414: 申込予定さん]

グローバル規模の「中間（ミドルクラス）層」創出（中国・インド）による、原材料や消費財価格の上昇は、東京の不動産価格にはほとんど関係しませんよ。

資材高騰で、上物のコストアップによる価格上昇はありますが、底地は関係ない。

むしろ、未曾有の成長が続く世界経済と老齢化が高速で進行する日本経済は全く逆行する。相対的地位は急速に落ちて行き、世界の重要都市の地位からすべり落ちる。

円も国際基軸通貨の一角から脱落して、円の価値を保つために、一定の金利高を容認せざるを得なくなる。

どれも東京の地価にはマイナスですよ。

[415: 入居予定さん]

グローバル・インフレ懸念と、東京の地価は全く関係ないよ。

キャピタル・ゲイン狙うなら、新興国の不動産買わなきゃ。

何で没落する国の首都の土地を買わなきゃならない？

買うのはドメドメなライフスタイルしかもてないタイプの日本人だけだよ。

「都心」も、世界規模で見たら、過疎化・高齢化を迎える寂れた地方都市に過ぎません。

[416: 匿名さん]

あなたほど悲観論者では無いが、将来性なんて関係無いよ。
大事なのは新興国または欧米の値動きと連動しない不動産であるということ。その意味で日本は極めて魅力的。

[417: 匿名さん]

不動産で儲けるには経済論は要らぬ。
民事の法律知識と、情報が命。
見てみろ　町中の個人不動産屋を。

[418: 匿名さん]

で、今から買う人でも儲けられるの？

[419: 匿名さん]

>> 414 & 415さん

スレ読んで飲んでいたコーヒーを噴出しそうになりました！危ない（笑）

週末のグランドハイアットのバーにたむろって居る外国人達に
突撃取材すればどうですか？外資の猛者どもが沢山居ますので。
彼らに『日本、東京は投資・事業を行う価値がある場所ですか？』と
質問したら面白いかもね。ひょんなきっかけでスカウトされたり
するかもしれないね。面白い奴だと見込まれて・・・・
年収1億プレイヤーになれるかもしれませんね。

日本の評価が低いのですね・・別の意味で面白い。

[420: 匿名さん]

>>417
おっしゃる通り
あとは勘と度胸

[421: 匿名さん]

>>411
スーパーゼネコンも大林の一件以来、完全に談合から足を洗ったらしい

公共工事は本気の叩き合い。一方で土木の仕事が枯れてしまったことから、
収益確保が厳しいのだとぼやいていた。

資材の高騰なんて微々たる話で、業者間の叩き合いでの安値受注が
本格化した結果だ。
あいかわらず、今が一番きつい・・・とか言っていた。
実際タワマンもオフィスも大物がはけてこれからの食い扶持確保にやっきに
なっているようだ。

とにかく不動産も建設もまとめ食いをするから、下痢したり便秘したりして
栄養が１００％吸収できないのだろう。

ということは今後ますます、マンションに限らずＶＥというか
見えない（目立たぬ）コストダウンが現場で行なわれる公算が高そうだ。
耐震偽装はないが内装、設備、外構のグレード偽装はいっぱい出てくるぞ。

５年前から赤字ぎりぎりのマンション受注はあったが、土地価格が割安だから
極端なことはしなくても「売れる価格に収める」ことはできた。

本来の儲け分が地価に食われているわけで、悪いのは競争意識だけで
高値買いするデベロッパー。利益はゼネコンを叩くことで生み出すしか
ない。

「今大規模マンションを買うと、高い土地とさらに品質を落とした建物が
ついてきます。」
という話になっているようだ。こういう時期には間違っても大衆物件を買っては
いけない。南平台、松涛などの超高級以外は建物は落とせるところまでグレード
を落としている。
タワーで免震構造にするのは、工期は延びるが躯体コストがかなり落とせる
からだ。オール電化はガス配管工事が省ける。
とにかく顧客のことよりコスト優先の選択だということ。

[422: ビギナーさん]

町の不動産屋どんだけ儲かってるの？
儲かってるなんて聞いた事ないよ。
ほとんどは賃貸の底ダマリがあるから飯食えてるだけだろう。
そもそも仲介と自己勘定投資は別もんだ。

東京についてだが、
大きなサイクルの反転時にちょっと儲かることと、
中長期的にもうかることとは全く違う。

東京の不動産に惚れ込んで何十年もここで金儲けしようなんていう人間は
インターナショナルな金融・不動産のプロの間にはいないよ。

相場のサイクルに応じて世界市場で最もホットな場所を渡り歩くハンターが大勢。
で、東京は明らかにサイクルのおいしい部分は終わった。

一方、中長期では沈むしかないから、既にexitすることしか考えていない。多分もう相当に「怖い」域に達してると思う。

たとえて言えば、
極めて時限的な鉱脈が見つかって、たまたま方々から鉱夫が集まってきてるだけ。
彼らを見て、中期的にこの町が栄えるなんて考えてはいけないよ。
よく見てごらん、もう帰り支度をはじめてるだろ。

東京は1950-1980年代、世界一の成長を見た都市で、
気位が高いのが逆にリスクだ。世界は確実に東京を置き去りにして
高度成長していくよ。

[423: 匿名さん]

>422
違和感かなりあるんですが。しゃべっている限り、不動産投資in日本
はこれからって外資が多いですがね。ロングタームの投資家は。
ショートタームのがっついた外資は確かにもう美味しいところは吸い尽くしたと思っているでしょうが。

[424: 物件比較中さん]

422
それはオーストラリアの、クロコダイルダンディ系の投資家でしょ。
彼らは明らかにババ掴みですよ。

[425: 物件比較中さん]

423だった

[426: 匿名さん]

長期というとなんで何十年という話になるの？短期というと未入居転売みたいな話なるのはおかしいよ。

不動産は底値で買って賃貸して８年くらいで転売するのが一番儲かる。
高値で買う人が損して底値で買う人が得する。

どうも話が極端なのは日本は世界の不動産価格サイクルに比べて上昇期も下降期も
期間が長かったせいだろうか。
そのために、両方実感として生きた世代は今６０歳〜７０歳になってしまっている。

現在３５歳の人は、１９９５年まで学生をやっていた資産デフレしかしらない世代。
現在４５歳の人は　１９８５年まで学生やっていて不動産を買うにも値上がりしはじめ
　　　　　　　　　　　　無縁だった人　　　　
　　　　　　　　　　　　３５歳の頃に３０００万のローンを４％の公庫と財形で組んで
　　　　　　　　　　　　２０００年頃に変動金利に借り替えていまだに横浜の郊外に住んでいる。
現在５５歳の人は　　１９７５年まで学生をやっていて３５歳になった頃には１９８７年
　　　　　　　　　　　　地価も金利もあがっていて手がでない。
　　　　　　　　　　　　４０歳頃に意を決して買った千葉の郊外の一戸建ては買った価格の半値以下。

[427: 匿名さん]

要するに現在現役のサラリーマンは、不動産で資産を増やす術をしらないのだろう。
だから当たり前のことしか書いていないロバートキヨサキの本が新鮮に思えるのだ。

実は、もうリタイヤした親の世代にきちんと不動産で資産を増やしていた子供が
唯一、２００２年以降の底値不動産を買って含み益を温存しつつある。
カネは貯めるものではない。出て行くものをいかに少なくするかだ。

そのためには価値あるものを出来るだけ安く買って長く使う。

２００７年になって、価値の少ない（面積が狭い。使えない廊下に面した居室が２つも
ある劣悪な間取り）タワーマンションを、高く買うのは、まったくもって貧乏になるテクニック
を実践しているだけの話だ。

チャンスを逃したら、待てばいい。
うまく買えたのは結果論と言い捨てるなら、ここで動向を語る意味もないだろう。

[428: 匿名さん]

>>427
その程度の幼稚な理論が織り込まれてないという
根拠のない自信はどこから来るの？

[429: 匿名さん]

>>427
理論じゃないよ。事実と人生経験だよ。
その違いがわからないキミはやっぱり変なクスリをやっているんだろう。

[430: 匿名さん]

いかんむかっとしてアンカー間違えたｗ
>>428
お前早く寝ろ！


二度と起きるな。

[431: 匿名さん]

>>429
時間軸は動かせないがＧＰＳに現れる自分の位置は変更できるのに
なぜその事実と人生経験を元に大成功を収めない？
理論が破たんしてるか織り込み済みかどちらかだろう

[432: 元祖匿名はん]

私は >>427さん の言うことは割と的を射ていると思いますよ。
結局最初からの資産持ち以外、フローでいくら稼いでる気になっても
たかだかしれてますからね。サラリーマンだったら節税もしれてるし。

[433: 匿名さん]

ここは不動産の成功を語るスレではなかろう。

そのかわり次のことをキミに教えよう。

言葉というものには２種類ある

人から聞いたもの、教えられたもの、書物で読んだもの

もうひとつは

自分の経験から掴んだものだ。
＞ＧＰＳに現れる自分の位置は変更できるのに

というか喩えが異常だ。おまえやっぱり変なクスリやっているか
心の病だな。
そのまま変な幻想にひたっていろ。

[434: 匿名さん]

>>433
は４３１へのレス

[435: 匿名さん]

不動産は時期につきるなら、これから買う人で当分不動産で得をする人
は（ほぼ）いないってこと？　待てるなら待った方が吉ってこと？

[436: 匿名さん]

自分の経験や発見を、理論や数値にあてはめる力が「能力」

スポーツ万能君は、再現能力が抜群にある
にぶいやつはまぐれ当たりの300ヤード

[437: 匿名さん]

あ、失礼。待てばいいって書いてありましたね。

[438: 匿名さん]

ぶっちゃけて言えば、投資のタネ銭をこつこつためて間に合う時代は１９７０年代で終わって
いるということだ。
おそらく、親の親から土地建物を受けついだ世代が自分の子供に相応の資産を残し
それをもとに子供は運用して増やす。それが大半の事例だ。

ＩＴベンチャーだの株で１０億だの言ってみても種銭はどこから来たのと聞いてみれば
いい。ストックオプションという稀有な例もあろうし会社を売却して大金を得た人も確かに
いるが、それと同等の数だけ会社つぶして借金背負って自殺した人もいる。

おしなべて親からもらったか、若い女性ならパトロンからもらった金を増やしたというのが
ほとんどなのだ。

それでないと、オリコミくんがいうように、チャンスと思えた時期に金を動かせない。
もともと、運ではなく何かの資質、属性が資産形成の扉をひらくのだろう。

それを、知らずにチャンスでもないときにさして貯蓄も資産も投資センスもない親から
１０００万以上の金を引きだしローンを組んで湾岸物件を買うことに、マスコミ各社が
やんわり警告しているわけだ。

おにいちゃん方、じつはみんな裏があるんだよ・・って。

[439: 匿名さん]

>>435
待てるなら待った方が吉だからみんな待ってると待たないほうが吉だからみんな待たないでいると待ったほうが吉だからみんな待つだろう

[440: 匿名さん]

うーん、クスリやりすぎw >>439

[441: 匿名さん]

戦後最大の悪徳税制のひとつが、住宅取得のための生前贈与（正確には
住宅取得資金の贈与特例）だ。
これは、昔は６０万づつ５年分だったのがいつの間にか５００万
さらには１５００万。そして２００３年頃には３５００万という額になった。

これは、国が住宅による景気回復を早期に実現したくて「生きている親から
カネをむしりとる、親ばかの情愛を逆手にとった負債の前倒し」だ。

地価が底値で上がり続けるなら親子の資産が増えるから問題ないだろうとい
発想だが、ここへきて都心周辺部が２００万から３００万へと３割の上昇をみせ
いよいよ「上昇の保証」ができない状況になってきた。

どうやってなけなしの退職金を子供の持ち家につぎ込む馬鹿な親を
はがいじめにできるか。
結構深刻な話だと思うよ。

[442: 匿名さん]

住宅情報誌も「買える額」みたいな特集が目立つ
自前で作ってみたが概算でもないよりマシだろう。

[443: 匿名さん]

つづき

[444: 匿名さん]

すばらしいです。

返済等については、管理費、修繕積立が加わるわけですが、
そのくらい自分で感覚でつかんどけと。

[445: 匿名さん]

何がともあれ、浜田山坪570万オファーが出た、という事実がすごい。

[446: 匿名さん]

はっきり言って
自己資金で１千万円〜２千万円
世帯年収１千万円以上が都心部マンションの主要購入層。

従って、売れ筋は都心部マンションで
５千万円台〜６千万円台。

同じ都心部でも買い易いところと
みょうに高いところがあるから
これからの５年間で、エリア的にかなり偏った居住パターンになって
学校不足が深刻化するところが出てきそう。
でも、世の中の潮流に変化は無いから、
このままズーンと行っちゃいますな。
そのころには、都心部の居住地評価も様変わりでしょう。

[447: 匿名さん]

何が言いたいの？豊洲の価値が上がり、松涛の価値が少子化で下がる。
と言っているわけ？

[448: 匿名さん]

松涛の価値はスパの爆発で下がったな。

[449: 匿名さん]

スレに関係ない内容ですみません。
あのニュースを見て吃驚したのは松涛に一人暮らしの
おじいさん、おばあさんが多い事と小さな一軒家が多い。
多分、借家だと思うけど・・大地主が居るのだろうなと。

[450: 匿名さん]

違うって。あのスパ松涛とはいうものの、狭い道路挟んだらすぐ円山町
だからね。

[451: 匿名さん]

>>441
それほど資産がない人はあげる必要ないじゃん。
結構多いんだよお金持ちの方達は。
株持ってれば多くの株が何十倍になってるし、都心の土地買ってれば
これまた上がってるし、億単位で持ってる人はあなたの想像以上に
多いんだと思いますよ。
億単位で持ってる人から高々数千万相続受けてもどうってことない
でしょう。

[452: 匿名さん]

>>451
仰るとおりだが、親の代からの資産をお持ちのシニアは問題ない。
彼らはどうころんでも破綻はしない。それが多いのもわかる。

カネのあるひとは、チャンスとみたら早期に動く。３年前
二子玉川のプラウド駅前タワーなど７０平米７０００万台を娘夫婦に買い与えるか
共有名義ですまわせたのは、瀬田や等々力あたりのプチ資産家。

湾岸タワーもアイマークとラグナタワー以降続々物件が出て誰の目
にも破格値はあきらかになった時期、確実に物件を手にできたのは、
７０００万台、８０００万台のやや高めの角部屋を選んだ人たちだ。

問題は、その時点で気がつかなかったか、幾度も安い部屋の抽選に落ち続けた
人たちだ。
抽選のしくみには今週号の週刊ダイヤモンドもコラムに詳しい。要するに
買ってほしくない人＝資金に余裕がなくて審査が落ちそうな人が当選しない
ようにダミーのを５倍くらい入れて落選させる仕組み。
買える人をあとから電話連絡して繰り上げ当選させる。

もともと、自己資金も収入も不足しているから落ち続ける。

２００７年、ここが最後のチャンスと思い込み、

「たのむ。母さん。確実にかえすから１５００万なんとか貸してくれないか」
「ヒロシ。これは、お父さんの退職金の残りで、私たち夫婦の老後の大切な
お金なのよ」
「大丈夫だよ、母さん。
俺もあと３年で課長になるし、必ず５年で返す。
それに父さんだってまだ７０前だ。
年金だってしっかりもらっているだろ。」

「いいわよ。返してもらわなくても。
何事もなかったらあなたがたに残そうと思ったお金なんだし。
老後の面倒をみてもらうのに経済負担をかけたくないと用意した
ものだからね」
「母さん。東京の土地はこれからどんどん上がるんだよ。今買っておかないと
　一生後悔する。」

３年後
「ヒロシ。ここが新居なのかい。ずいぶん狭い部屋なんだねぇ」

「そのかわり共用部がホテルみたいだろ」

「それはいいけど、ちっとも景色がよくないねぇ」
「しょうがないよ。１０階だから」
「うちのほうでは１０階といえば街のはずれまで見渡せるんだけどねぇ」
「食事にいこうよ。ごめん車はローンの関係で手放したんだ。駅まで歩く
　けどいいかい。」
「私はいいよ。家で待っているよ。子供たちと食べておいで」

１０年後
「兄さん。父さんを施設にいれるのにあと５００万いるんだ。」
「お前のところでなんとかしろよ」
「だから、そのカネは兄さんが２００７年に使ってしまっただろう」
「いずれ返すよ」
「今必要なんだよ。家を担保に借りてくれよ」
「それができたらそうしているよ。金利は上がるは、評価は下がるはで
　それどころじゃないよ。」
「それじゃどうする。在宅介護では、もう無理なんだよ。なんなら兄さんの
ところで面倒みてくれ」
「７０平米の狭い部屋に４人で住んでいるんだ。無理だよ」
「家を売って引っ越したら？」
「今売ったら一円も手元にのこらないよ。子供の学費もローンで借りてる
俺にこれ以上何ができるんだ？」

[453: 匿名さん]

落ち続けたヒロシさん、２００７年には落ちないんだ。
良かったね。

[454: 販売関係者さん]

>>447
売れ筋は都心部マンションでも
７０平米、５千万円台〜６千万円台。

江東区も準都心なんて言われるようになったし、
居住人口が増え続けるでしょうね。

人が増えれば街も変わるし、その相乗効果は計り知れませんね。
流入者の年収はある程度保証されていますし、
その数を考えるとかなりの購買力になるから、
店の構成も大きく変わって行くでしょう。

[455: 匿名さん]

>>452
見事な描写としかいいようが無い。
　まさに俺が言いたかったこと。
　これから何かと生活に金がかかる時代になるのにマンションごときに
　目一杯の借金すれば将来こうなる・・・というストーリー。
　実際出てくるだろうね。こういう人が周りに結構。
　自身はそれでも納得ずくなので良いかもしれんが、女房子供両親はた
　まらないね。分相応に生きる人が一生を平和に過ごせるということだ。

[456: 販売関係者さん]

価格設定の意味は
それが買える年収レベルの人に住んで頂きたいってことですから、
無理はご遠慮頂きたいと存じます。

都心部で７０平米、５千万円台〜６千万円台。

余裕で購入できる方は
もちろん大歓迎でございます。

[457: 匿名さん]

>>453
読解力がないねぇ
自己資金さえ豊富にあれば抽選に外れたりしないよ。
確実に買いたい場合、倍率の低い高めの部屋に誘導される。
本人もこれが最後のチャンスと思い込み結構妥協する。

自己資金の額と、年収、借入額で、客のランクは決まる。
Ａクラスの客に位置づけられたら、倍率の低いところへ誘導
Ｂ級以下の客が申し込んでも、ダミーを入れ確率を下げる。
平日抽選やって、５倍以上の部屋は「別室で」抽選せずにＡクラス
が当たったことにする。

要するに、親から借りたカネであれ、積んであれば大丈夫なんだよ。

[458: 匿名さん]

>>457
それでは、自己資金100%のＳクラスの客でも外れることがある現実の説明になってない。

もう一度勉強し直しましょう。うん。

[459: 匿名さん]

Sクラスの客が二組いた場合は単純に落ちることもあるのでは？

[460: 匿名さん]

>>457
例外を示して反論するのは詭弁の一種だよ。
それより、その問いの答えもダイヤモンドの今週号のコラムに
書いてあったはずだが、たまには活字も読めよ。

例えば、グローヴでオリックスの役員の姻戚関係者が抽選に
落ちたとか・・・その手の作り話はいくらでもあるよ。

競争が公平だという神話は業界にとって重要だからね。
ただし、こういう核心的な部分を週刊ダイヤモンドが記事に
すること自体「もう、終局に向かうマンション市場」を
象徴しているのだと思うよ。

茶番を茶番としてしらしめないと、知らない大衆が熱くなって
身の程知らずの購入をしてしまう。
こういう懸念は、金融庁筋政府筋にひろがっていると見るべきだ
ろう。

このサイトも、急上昇したマンション市場の買い煽りにつながると
おそらくそれなりの圧力や規制がかかるように思うよ。

小泉政権の「規制緩和」はあくまで景気回復のため。
地価も反転し景気が戻れば、次にくるのは規制強化だろう。
体制は利用できるものは放任し危険をはらむものは排除する。

そのシグナルになるのがマスコミだ。

きみこそもういちど勉強しなおせｗ

[461: 匿名さん]

またアンカーまちがえた。上記は548へのレスだ。

[462: 匿名さん]

もとい４５８だ。ほんとうに熱くなってしまった。いかんいかん

[463: 匿名さん]

プレジデントだったか？　ちょっと前に年収１千万超えでも、
マンション買って、中学から息子を私立に入れているだけで、
人生に２回家計破綻があるっていう記事があったけど・・・
あれも確かになと思った。
世間的には高給取りでもリーマンが精一杯頑張ってマンションを
買ったら、私立はあきらめる覚悟が必要なのかもしれない。
でも、実際それって結構セット組なんだよね。

[464: 購入経験者さん]

活字読んでないけど、週間ダイヤモンド大丈夫か？
それとも、一部の販売会社って書いてあるのかな？

湾岸タワーを自己資金５％、９５％ローンで倍率２０倍を
勝ち抜いた俺は？説明付かないよ....
ローンの返済比率（年）は２０％程度....

当たった時は驚いたけど、公平だったよ。
５年前は公平だったのかな？