23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[365: 匿名さん]

まあ、売れ残って、価格下げても、それが不動産相場の終焉
を意味するものでは無いですね。573万が500万に下がりました。
さあ、下げ相場到来！な訳無いでしょ。

[366: 344]

>>356
これからどうなるかを占う板なのにこれまでのトレンドだけ解説して終
　わり？数字そのまま読み上げているだけで全く分析もなし？？？

秋からのREITの監視強化、金利上昇、給与の伸び悩み、最近の在庫物件の
　増加、今後10年間に23区内だけでも約100ha程度が予想される国有財産（土地）の放出・・・などを勘案すれば今後価格が下がるのは必至。

[367: 344]

>>365
感覚でもの言っているので全く説得力なし。バブル時代の不動産屋と　
相変わらず同じジャン！

[368: 匿名さん]

秋からのREITの監視強化：
違反建築物を取引するケースや、投資家保護に関する内部体制が確立できていない企業などに対する融資について、厳しい規制が進む→本来あるべき姿。生き残るREITに対する安心感が広がるのは必定。不動産価格に中長期的なインパクト無し。

金利上昇：
10年金利が今後急激に上昇するためには、給与等伸びている必要がある。それほど金利は上がりません。上がっても1年後に0.2%とかそんなもん。

給与の伸び悩み：
都心中心の優良物件を買う層にそもそも平均給与を論点にすることが間違い。

在庫物件の増加：
5月の在庫増は3月竣工未入居転売が増えたことによるもの。不動産ファンダメンタルズとは関係の無い投機的動き。

国有財産放出：
調べていただければ分かるのですが、優良立地はごく僅かです。

[369: 匿名さん]

>368さん
長期金利は確かに2%が壁になってる（これに近づくと生保や年金が
債券を買いに来る）けど、短期金利が今年度中に1%迄上がりそうな中、
長期金利ももう少し上昇ピッチは早まると思います。
とは言え、日本のＧＤＰからして4%とかにはなりそうもありませんが。

ＲＥＩＴや平均給与等についてはほぼAgreeです。
結局、都心新築は一流デベと富裕層だけの閉じたマーケットとして
現状水準＋αあたりで動いていくんだろうと思っています。
2003〜2005年は庶民が都心に入ってこれた稀有な時代だったと。
私は今年都心には手が出せず、外周区で落ち着いてしまった口です。

[370: 匿名さん]

このスレの特徴は、昼間「長文さん」が書き込むと、
ニートと主婦と「海外さん」がレスして
帰宅後のビジネスマンの「論理的」書き込みが充実する流れ
につながることだ。

３６８さんは正確に情報をつかんでいる。
ただし
国有財産放出は、現行その通りだが、財務省官舎、防衛庁（防衛省？）
官舎、などは老朽建替えとあわせて民間に一部を建てさせる可能性が
あるだろうと私はみている。

[371: マンション投資家さん]

やっぱりなんていっても金利と金融庁の指導だよね。

ノンリコには非常に厳しい態度とってるよね。

昨今の金利上げも、明らかに資産インフレ抑止が狙い。

いったんは冷えざるを得ない。

時間はかかっても、金利水準が、正常化に向けて動くのは必至。

変動の住宅ローンは、すでに9月から25bpsあがることが決まっている。

今年度内に短期金利は2度（50bps）上がろう。

一瞬かもしれないが、国債10年も3%をつける可能性がかなり大きい。

オフィスはまだいくが、レジはここで一旦踵を返すだろう。

[372: 匿名さん]

いわゆる売れ筋は
都心部７０㎡で
５千万円台〜６千万円台

それより上になると数売るのは無理。
希少感があるものの少量になる。

それより下は急に離れて
近郊、郊外の２千万円台が売れ筋。
所得の２極化が原因。

資産価値下落リスクがもっとも高いのは
西側近郊の利便性が低い割りに値段が高い、割高物件。

[373: 344]

>>368
>不動産価格に中長期的なインパクト無し。
中長期的って何年。１０年？５０年？短期的には下がることもあると
　いうことか？この板ではいつ下がるかを議論しているのに中長期のこ
　と言い出して恥ずかしくない？転売目的だとこの板でしゃあしゃあと
　言っている奴さえいるのにさ。

　日銀は給与額だけ見て公定歩合を調整しているわけではない。
　そんな単純に金利が決まるのなら世話はない。

　この板は都心の優良物件だけ議論しているわけではない。
　それとも都心新築物件＝全て優良物件とでも思っているのか？
　不動産市場での価格は一部高所得者層だけで決まるものではない。
　バブルがはじけた時代にもそれなりに高所得者層はいたが、あの不動
　産価格の低迷はどのように説明するんだ？

[374: 匿名さん]

REITの規制強化で不動産価格は下がりません。
ヘッジファンド規制強化で株価が下がる？関係ないね本質的に。

ですから、公定歩合と10年金利は関係無いです。

23区内ですね。元々低いところは価格上昇が鈍いってだけの話。
同じトレンドですよ。

不動産価格の低迷はなぜ起きるか、皆がデフレが続き、不動産の相対価値が下がるという期待を持っていたからですよ。金持っててもそれじゃあ不動産に投資しないですよね。今はどうか、単純化するとそれだけですよ。状況は明らかに変わっています。大きなトレンドを把握し間違えると、痛い。

[375: 344]

>>374
　>大きなトレンドを把握し間違えると、痛い。
　最後は結局バブル時代の不動産屋と同じ煽りのセリフかい。
　時代が変わったんだから統計を用いてそれを定量的に説明してみろよ。
　だから日本人はいつまでたっても馬鹿にされるのさ。

[376: 匿名さん]

・・・ではない。・・・・ではない。・・・・ではない。
とか言い続けて、最後に・・・・はどう説明するんだ。

とか書いてある奴の文は、オリジナルの見解がなく読むに値しない

[377: 土地勘無しさん]

374

？？

株・債権と不動産じゃ、全く流動性、市場・所有構造が違いますよ。
活発な買い手が一部に限られていて、そこへの資金パイプが
絞られれば、当然に買いはしぼみ、買い手市場になる。

それから、公定歩合などというものはもはやないです。
誘導ターゲットとかいうのかな。

いずれにせよ、10年金利は
金利の期間構造上、より短期の金利を必ず反映するわけで、
（無論、必ずしもパラレルに変化するわけではないが）
今の日本の金利水準の全体的な低さから、
短期金利上昇が中長期金利上昇、あるいは先高観に影響を
与えるのは当然です。

バブルがはじけたのは、まさに、不動産関連融資への
総量規制が決定的なトリガーでしたよね？
まさかお忘れじゃ。もしバブルの教訓をひとつだけ言えと
言われれば、それは「日銀に気をつけろ」ですよ。
こんな明らかなことはないですよ。

[378: 土地勘無しさん]

377

あ、リファーしてるのは374ではありませんでした。
すみません。

[379: 匿名さん]

膨らんでない泡は弾けようがありませんよ

[380: 匿名さん]

視野の広さの違いが374-377あたりに如実に現れてますね。ざっくりまとめると、短期的には買い手への資金供給が絞られることで、地価上昇の勢いが若干、緩む一方で、中長期的には、資源高、食料高といった主に海外情勢に起因する日本国内でのインフレ傾向が不動産資産に対する評価を相対的に高め、資産インフレが緩やかに進行しそうだといったところでしょう。

[381: 匿名さん]

そういうことですね。中国では1000万円以上稼いでいる人、7000万人
いるそうですよ。最近日本の住宅も買っているみたいですね。

中国の鋼材消費量の伸びも北京オリンピックまで、とかそんな陳腐な話ではない。一人当たりGDP15000ドル近辺までは消費量は伸びるという各国の歴史を考えると、2015年以降も少なくとも鋼材消費は中国で伸び続ける。

中国だけでない。今後インド、ロシア、そして中東、、、。とにかく何もかもが足りなくなる。日本だけデフレ社会が続くと見るほうが今の状況を考えるとナンセンス。そうなったらなったでとても住みやすい町ですが。まあ無理でしょう。

[382: 匿名さん]

>>380
だとしたらそれはもう織り込み済みでしょ

[383: 匿名さん]

すべて織り込み済み。

[384: 購入経験者さん]

またまたオリコミくん登場。復唱する必要なし！

[385: 元祖匿名はん]

本来エンドのマーケットは実需をベースに語ってもらいたいものです。
中国がどうとか、都心嗜好者は層が違うとか、どんだけーって思いません？

分譲の供給も賃貸の供給も大量にある中で、実需が一巡したときに、
何故騰がるのですか？そういうのを過剰流動なり、バブルと言いませんか？

世の中どれだけの人間がタワーや都心に本気で住みたがってると思ってるのでしょうか。

賃料の目に見える上昇がない中、現状のままでは別に家賃補助がなくとも賃貸で住むことが相対的に有利になると考えられないでしょうか。

鋼材資材価格の上昇、要はゼネコンの建築単価こそ既に織り込み済みではないですか。
流動化だ外資だといっても土地自体は動かせませんよ。
基本的には増えも減りもしません。
この国は都心だけ人口も所得もどんどん増えるシナリオですか？
他では減るか、それほど増えないのに。

[386: 匿名さん]

ここ数年素材原料の価格は二年毎に上方修正されている。
前回のピーク時は05年、今年は再びその傾向が強い。
国際的な企業体はその動きを予測しており、設備投資が多大に要する
産業エリアを標的にして、敵対的TOBを行い競合する企業の生産設備の
廃棄を行う。つまり、予測需要量に対して供給量を絞り、自社商品の
販売価格の維持・上昇を行う行為を繰り返している。

デフレの起因となった安価な輸入素材も、経済産業省が発表した
消費生活用製品安全法改正（2007年5月施行）の影響を受けて
今後、更に建築資材全般がコストアップする要因となっている。

資金繰りの苦しい中小のデベ等は高価な建築資材しか購買出来ない
システムが出来上がりつつある。

土地価格の動向も気になるがMS建設の約40%にあたる素材価格動向も
非常に大きなファクターとなりつつある。

単純計算すると、6,000万円 x 40% = 2,400万円（建築資材費）
2,400万円 x 30%(建築資材価格上昇幅）= 720万円のコストUP

この動きはしばらくは止まらないと思う・・・
すべての起因は世界に浸透しつつある米国会計基準にあると思う。
ROE経営が主体で経営に必要ない資産はすべて減損・廃棄処理。

一番の被害者は一般消費者であるが、自分も企業体の一員として
ジレンマに陥っている状況。こんな・・社会がよいのか・・と？

[387: 匿名さん]

>> 385さん

毎日が値上げ交渉ですよ・・怒鳴りあい・・もう大変（苦笑）
ただし、供給量が限られているから最終的には購入者が値上げ
価格を飲まざる得ない。そうじゃないと建設がストップするでしょう。

[388: 元祖匿名はん]

>>387さん
わかります。わかりますが、ゼネコンが強気なのは受注が多いからです。
ここらでお互い発注控えたらどうですか。笑
いずれにせよ何でもかんでもエンドに押し付け止めましょうよ。

[389: 匿名さん]

>>388さん

ご存知の通り、素材産業の操業は定期修理の時期しか生産は
止められないのです。毎日、生産物として出てくる素材を販売
しなければならないのです。

強気のゼネコンに販売しなくても輸出の引き合いで消化可能。
その状況をゼネコン資材購買担当者は知っているから、最終的には
弱気の交渉になります。

この状況で苦しんでいるのが過去の代償を払っている日産でしょうね。
不動産に関係ありませんが・・・

[390: 匿名さん]

①都心地価も天井感
　都心５区は、オフィス、ホテル、商業用途で今後も地価上昇余地はある。
　とはいえ、表参道の商業店舗一等地も丸の内の新築オフィスもそれぞれ
　路面店１０万、６．５万／月坪まで上昇さすがに天井感もでてきている。
　あとは外資慶賀どこまで吊り上げるかだけだ。
　オフィスは丸の内が４．５万の水準だが新丸ビルで６．５万円／月坪。
　外資系金融が自社用に改装するなら８万のオファーを出す勢いだそうだ。
　給与も賃料も外資系は２倍のレート。円安、金利差でますますその傾向は加速する。
　
②都心レジデンスも上昇余地は乏しい
　２３区内新築マンションは、すでに４倍以上の地域価格差。
　都心は買換え含む５０００万以上の自己資金があり１５００万以上の高額所得がないと
　自己使用やセカンドハウスでの取得は難しい。
　分譲価格は、リートの想定賃料を還元利回りで割り戻した価格が目安になっているようだ。

　オフィス賃料相場との対比で都心レジデンス家賃が３万／坪（分譲価格で７００万／坪）より
　上がれば、もう一段高値もある。
　しかし、オフィスの一等地は丸の内にシフトし住宅の一等地は港区・渋谷区。
　住宅の賃料上限が新築オフィス相場を上回る可能性は低い。
　ファンドの調達金利（通常５年で借り換え）が上がれば
　家賃相場が上がるのか、ファンドのエクィティ（証券価格）が値下がりする。
　家賃が下がる場合「収益還元法による評価額」は下がる。　
　エクィティの買い手（手形の割引のようなものだ）がいる限り、実物不動産の価格が
　顕在化しない。とはいえその後の新築マンション、中古マンションが賃料相場の下落を受けて
　価格が下がる。
　
③郊外は伸び悩む可能性　
　２００５年地価公示以降川崎・横浜・浦安・市川など郊外も緩やかに上昇に転じたが、
　新築マンション価格は一部の駅近タワーマンションをのぞき、２４０万／坪を境に頭打ちが現状。
　バブル期（１９８６年〜１９９０年）には、
　２３区値上がり⇒中古を売って郊外新築を買う動きが活発化⇒郊外も限りなく上昇
　だった。今回はこういう循環が働いていない。
　今は２３区内の戸建てを売って「２３区内の」新築マンションという流れにとどまる。
　郊外の戸建ては売ってもキャッシュが手元に残らないから損を覚悟で売るしかない。

　２３区中古市場が活況になれば、中古を売ってブランド郊外沿線の新築を買う人も出よう。
　しかし当面の中古価格上昇の中で２３区中古保有者の模様眺めが続いている。
　
④湾岸の物件価格が７０平米６０００万をつけて、共働き合算年収１０００万かつ自己資金１０００万
　か７００万の年収で自己資金（親の援助）２５００万クラス以上がターゲット。それ以下の購買力なら
　とりあえず買える部屋を買っておいて将来は住み買えという選択肢しかなくなってきた。
　しかし、絶対額の安い部屋は競争率も高い。
　豊洲は、周辺に賃貸物件もあるが、低層階で賃料は１．３万／月坪程度。エアタワー（芝浦）
　の１．５万を下回る。９割の借り入れで、１７坪で月々の手取りは３万もない。
　転売益がさほど期待できない状況では賃貸で買える水準ではない。

[391: 匿名さん]

>> 388さん

追記です。

無理ですよ（苦笑）一社員が素材価格をコントールするのは・・・
株式時価総額9,000兆円以上（多分、それ以上）の全世界中の
素材産業株を購入するは、どのファンドも無理なのに、一個人が
おかしな状況と思っても何も出来ないのが現状でしょう。

[392: 元祖匿名はん]

>>389さん
あー、サプライサイドの方でしたか。失礼しました。
素材の上昇余地ってどのぐらい考えられてますか？
これこそ実需の世界ですからね。

[393: 匿名さん]

>>390
そりゃいつかは下がるんだから
いつから下がるか明記しないと予想屋と同類ですよ

[394: 匿名さん]

>> 392さん

詳しい記述は勘弁してくださいね。サラリーマンですので（苦笑）

商品にもよりますが。一番上昇率が激しい素材は06年11月から
上昇基調に転じて現行価格と比較すると約60% upしています。
基準商品なので需要は旺盛で引き合いが絶えません。
予測では今年の素材マーケットは30%upぐらいで推移する事業計画です。
昨年の価格と比較すると100% upの素材原料もあります。

ご参考まで。

[395: 匿名さん]

今建設中のプロジェクトはゼネコンは2年前に請負価格をFixしているので、今はエンドにあまりその影響は出ていない。むしろゼネコンが辛い。

購入者への影響が出てくるのはこれからですよ。ゼネコンの請負価格が上がってくると、分譲価格は必然的に上がらざるを得ない。それで絶対誰も買えない水準になれば、供給量が減る。いずれにせよ、マンション価格は下方に行く可能性は低い。

[396: 匿名さん]

鋼材資材価格なんかいち要素に過ぎないわな。
自分の分野だとそれだけに目が向きがちだけど。

[397: 匿名さん]

>>393
不動産市場は、天井感がでて２年〜３年。取引が激減して賃貸需給バランス、価格バランス
が崩れ始めて下落。
あるいは、オーバーヒートした地価の抑制策が奏功して下落に向かう。
早ければ２０１０年。
都心の住宅地の下落幅は２０１０年１０％／年
２０１１年以降８％、７％、５％、３％と５年連続して下がりその後２０１６年に
現状７０％水準（７００⇒５００万）で一息つく感じだろう。

要因は過去レスで書いた。読み返してくれ。

[398: 匿名さん]

>>395
最後は１かゼロの匿名掲示板脳で締めくくりかよ　オイ

[399: 元祖匿名はん]

うーん、3割程度上昇として10〜15％の販売価格UPでしょうか。
用地のUPもありますけど、やっぱり既に織り込まれてますかね。

いずれにせよ、デベが利益を削らず最高益でも出しながら今後も
エンド価格に転嫁し続けるなんてことは需給的にも無理と見ます。

[400: 匿名さん]

一定レベルの需要に対し、供給が今後、劇的に細る可能性大。つまり、インフレムードが高まる中で、超都心の品薄高額物件は、新築がなくなり、数少ない築浅高額物件主導で、その気配値がジリジリせり上がっていく局面にはいりつつあるといったとこでしょう。実際、虎ノ門タワーレジデンスは、高層階南向き100平米が2.5億以下で買えていたのが、わずか半年で2.7億程度にまでせりあがってきてますから。

[401: 匿名さん]

30%のUP程度では終わらないでしょう。用地取得も、随意契約にしづらい状況になっている。構造的に、土地価格も上昇傾向。老朽化した一軒家、マンションからの買い替え需要を考えると、都心周辺の新築、築浅物件の需要が落ちるのはまだ先だね。2015年あたりまでは相対的に不動産取得層が充実している。ここまではマンション価格は高原状態＋αで推移するでしょう。

そうするといつ2004年水準になるのか。単純に考えれば2026年くらい？

[402: 匿名さん]

>> 395さん

そうそう・・今から建設を開始するMSは間違いなく請負価格が上昇する。
コストを下げる為に下請け企業にしわ寄せが来るのか、仕様変更を
消費者の分からないところで行うのか（まさか耐震偽造問題の後だから
躯体変更は無いと信じたい）

今年、来年のゼネコン決算は結構厳しいのが予測されるから、
品質を落としてまでも建設しない方が良いと考えるデベも出てくる
のでは？　MS供給量が落ちるだろうね。

[403: 元祖匿名はん]

建築単価は仕様によるけど感覚的に3割以上は既にUPしてますからね。ゼネコンも受注増に既に便乗済みかな。こっからさらに極端には上げられない水準に来てると思います。

[404: 匿名さん]

>> 396

鋼材資材価格限定の記述している訳ではないので（苦笑）
だから、素材商品を特定されない様に誤魔化しながら書き込み
しているのですよ。　身元がばれるとやばいから退散します。

[405: 匿名さん]

>>402
もともと大手ゼネコンはマンション工事は行いませんでした。
平成の中期頃までは、基本的にそうだった記憶があります。
理由は割に合わないからでしょう。

最近請け負うようになった理由は、
①消費者ニーズにより、割に合うようになってきた。
②公共工事削減により、割に合わなくても請ける必要に駆られた。
①・②は矛盾せず、並立して個別具体的事情が加味されるのでしょう。

大手がダメでも無数にある中小ゼネコンが請負ますので
そう簡単には工事費は上がりません
もともとそうだったのですから・・。

[406: 匿名さん]

問題は、インフレヘッジで富裕層が買うのが国内不動産に限らない
ということ。
需要といっても購買力のボリュームゾーンには限りがあるということ。

加えて今後の税制もある。原稿税制なら法人名義で償却資産を買うのが
有利だが、土地比率が高くなりすぎると賃貸マンションを会社名義で
借りたほうが税務上有利。

だからデベは高額分譲をやりたがらない。

[407: 匿名さん]

>>404
要は材料屋だろ
中国の矢板もって来るなよ（笑

[408: 匿名さん]

大手ゼネコンがマンションに手を出したのは２００２年ＩＴ不況と
２００３年問題（オフィス供給過剰）のせいだよ。
２０００年頃からＵＲ都市機構に出向している大手ゼネコン社員が
せっせとしかけて、都市再生のエリア指定で容積割り増しもらったり
公共用地の売却しかけたりしたんだよ。

昭和薬科大、都立大、青学、みんなこの時期の仕込み。
でも六本木ヒルズ以降、小泉政権の不良債権問題の解決と
規制緩和、大手企業のリストラの効果で景気拡大。
大手町・丸の内を中心にミッドタウン、霞ヶ関たちまちオフィス
ビル建設復活。この間、仕掛けてあったＭＭや武蔵小杉や
川崎西口もいっきに動いた。
それだけの話。

一方採算があわないプロジェクトはいまだに二子玉川をはじめ
微動だにしない。晴海も当面静観だろう。
オリンピック施設のほうが楽でいいから。

もうどのゼネコンもマンションなど疲れる手離れの悪い仕事は
やりたくないんだよ。

[409: 匿名さん]

確かに帝国大出てスーパーゼネコンに入ってまで、
壁紙や床の傷くらいで、
施主ならまだしも素人購入者にいちいち説明したくないわな

[410: 匿名さん]

×昭和薬科大
○明治薬科大　スマソ　明薬はほとんどがＵＲが手がけたみただけどね。

[411: 元祖匿名はん]

だったら施主がキチンと竣工時検査を万全にして、素人程度にチャチャ入れられないようにすべきなんだが。間すっ飛ばすから、売主も逃げの姿勢で責任負わず、ゼネコンも丁寧な仕事しない。もしくはデベが青田売りを止めるかだな。イヤなら辞めるかだ。デカブツ、商業系やるまでの我慢、みたいな発想なら最初から入社すんな。

と思います。

[412: 匿名さん]

>>409
おまけに「健さん」とかにねちねち絞られた挙句に、何で売主が立ち会わないとか言われ、ここで愚痴をこぼそうものなら、みんなに袋叩きに
されたりしたのが半年前だ。
可哀相だよゼネコン。

[413: 匿名さん]

>>411
まだいたよ。当時の「ゼネコン狩り」の残党が

・・・っていかん師匠ではないか。

師匠だめですよ。ゼネコンさんいじめたら自民党が選挙で勝てない。

[414: 申込予定さん]

グローバル規模の「中間（ミドルクラス）層」創出（中国・インド）による、原材料や消費財価格の上昇は、東京の不動産価格にはほとんど関係しませんよ。

資材高騰で、上物のコストアップによる価格上昇はありますが、底地は関係ない。

むしろ、未曾有の成長が続く世界経済と老齢化が高速で進行する日本経済は全く逆行する。相対的地位は急速に落ちて行き、世界の重要都市の地位からすべり落ちる。

円も国際基軸通貨の一角から脱落して、円の価値を保つために、一定の金利高を容認せざるを得なくなる。

どれも東京の地価にはマイナスですよ。