23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[325: 匿名さん]

＞なにより基準金利が１０％にならない保証はないし

基準金利の意味わかってないよ。キミ

[326: 匿名さん]

>325
なんだ反論できないのか

[327: 匿名さん]

>>323
掲示板も荒廃し廃屋に近くなると、こいつのような蛆虫がわく。

要するにあんたまったくものを知らない子どもだろ？

[328: 匿名さん]

どういう事情かしらないが、ここもすでに２ちゃんねる化しつつあるな。

[329: 匿名さん]

>>327あなたも反論できないんだね。

借金して家買った。タマタマ安かったが、支払総額は確定してない。
それは一喜一憂ではないのか？

[330: 匿名さん]

>>326
（公庫・フラット３５）基準金利が１０％になる時代がかつて
あったとでも思うのかね。

[331: 匿名さん]

>>330
それは別に７％でも５％でもいいんだよ。

わざと質問に回答してないだろ？
反論できないなら反論できないと認めなさい。男らしく。

[332: 匿名さん]

329はニート確定だが、パラノイヤでもあるな。
ひょっとして変なクスリでもやっているのか？

[333: 匿名さん]

重要なコメントが流れるのは忍びないから再掲しておこう。

しかし前回のバブルも金融の蛇口を締めたことで終焉したように
今回は異常に早く金融庁・日銀が都心・都心周辺の地価高騰に
あわてはじめている。
そのことが政策的規制でマンション市場を冷え込ませ逆の方向に
舵を切る。
郊外と、都心・都心周辺部はもとより地価上昇の仕組みが違う。
都心はプロの市場がエンドユーザを巻き込んで動くが
郊外はそういう事態に至っていない。

下がることが問題なのではない。上げ止まることと金利の上昇から
都心回帰の時代が一区切りつく。結果、高値掴みの人が出てくる。
そういう話をしている。

もっとわかりやすく言おう。

供給は毎年郊外へ郊外へと向かう。
２００４年の最高値はコスモポリス　２４０万／坪
　２００５年の最高値はＷＣＴ　アクア　２５０万坪
２００６年がグローヴとＷＣＴキャピタル　２６０〜２８０万
　２００７年は豊洲の２物件２９０〜３１０万

こうやって、いつ買ってもそのエリア最高値の物件を買い
その後の供給が途絶える。

５年後、郊外が坪単価で３００万を超えない限りこれらの
物件はいくら中古価格が値上がりしようが高値で買った
ことに変わりはない。

土地神話は復活しない。所得の伸びが期待できないからだ。

郊外は交通や買い物の利便性が向上しない限り地価の高騰要因は
どこにもない。デベロッパーが仕掛けた地価上昇を受け入れたのは
タワー物件と新駅直結物件、ＳＣ併設物件くらいのものだ。
郊外が価格が延びない限り３年〜５年の都心周辺空白期
（この時期はお調子者が高値で中古を売り出し買い手もいるが）
を経て、ゆっくり下がり始める。

[334: 匿名さん]

師匠の言葉も至言。

金貸しも、不動産屋も、レベルが低い。理念がない。

業界としてどのように発展し、どのように収益機会を得て、どのように客とともにハッピーになるか。その想いが微塵も感じられない。監督官庁の国交省も金融庁も同罪かそれ以下。

地価形成やマーケットメイクなんて考えもしない。騰がったら儲かる、それだけ。できることといえば、掲示板で自社マンションを宣伝文句で煽り、批判を受けたら必死でなり済まし反論すること、ただそれだけ。末端営業（悪い意味ではない）がそのレベルでは企業として推して知るべし。

かたや、不良債権を外資に買ってもらった、お上におっきな免罪符もらった。金利低くしてもらって激しく儲かった、そんだけ。金余ったから消費者金融に外資の真似して出資したら少々ババつかんだかな。まあ金利が上がったら今度は客に乗っけるだけ。

情けない。

[335: 匿名さん]

>>333
より良い教育環境を求めて人気地区は動くものなんだよ
子供はなにより変えがたいからね。
家族が居ない人にはわからないと思う

[336: 匿名さん]

３３２さん　俺を批判するのも良いが３３４読んでなんとも思わないか？

マジでデベが掲示板で営業とか・・
不動産担保以外での金貸しを、自分がやってみてよ！！と言いたい。
言うだけ大将なら、まともな意見なの？

[337: 匿名さん]

>>335
ずいぶん偏った考えのやつが現れたねｗ

子育てが終わったあとも３０年人生が続く事実はどうするつもりだ？
少子高齢化の時代の住宅需要のパラメータが教育環境とは
田舎者丸出しの発言だね。

＞家族が居ない人にはわからないと思う
子供も家族も大事にする時代を経てなお人は生きていくのだよ。
あんた第一生命の堂々人生のコマーシャル見すぎだよ。

[338: 匿名さん]

確かに329さんのほうが理路整然な気がしますよ。

[339: 匿名さん]

>>337
いや大人になると「自分のために何かしたい」という欲求はかなり落ちるよ。その点335さんに同意。

家族のため・従業員のため・社会のため・・・
自分だけの住処なら拘らないけど、つい無理をしてしまう。
それが需要喚起というものじゃないかな？

[340: 匿名さん]

日銀は別に不動産を下落させようなんて考えてない。
資産価格などの大きな変動を避けようとしているだけで
物価も資産価格も緩やかな上昇を目指している。

グリーンスパンが根拠なき熱狂とか言い出した1997年頃
の米株式市場と雰囲気が似てきたね。

まぁ結局バブルは起こったわけだけど。

[341: 匿名さん]

>>340

同意しますね。投機家は市場からの退場あるのみ。

[342: 匿名さん]

とうとう猪瀬副知事が誕生いたしましたね。
城南の皆さんは大変かな？目黒、世田谷、品川は市に降格かな？

[343: 匿名さん]

都心10区計画以外の区は今後、不動産販売苦戦かもね。

[344: 匿名さん]

今日の日経新聞朝刊の記事
取引情報が明らかになれば不動産屋は今までの様に一般人を煽れなくなる。
これがバブル時代と違うところ。
国は加熱する前にブレーキをかける。
従って不動産下落は確定的・・・・

不動産価格情報を集約・データベース、国交省が構築へ
　国土交通省は地価や賃料、管理費などの不動産取引情報に関するデータ
ベースを2008年度をメドに構築する。現在は公示地価など複数の情報を別
々に管理しているが、これらを一元化してインターネット上で公表し、一
般個人が利用しやすくする。
個人には分かりにくいとされてきた不動産の適正価格を判断しやすくする
のが狙いだ。
　不動産取引では、情報が豊富な専門的な取引業者に比べて個人は不利な
状態に置かれているのが実情。ただ、地価上昇に伴う土地取引の活発化や
投資商品の拡大などもあり、国交省は取引情報の共有化を急ぐ必要がある
と判断。27日に開く国土審議会（国交相の諮問機関）の不動産鑑定評価部
会で、新データベース整備の方針を報告する。09年度をメドに公開する方
針だ。 [6月27日/日本経済新聞　朝刊]

[345: 匿名さん]

情報が豊富になって、中古物件の取引量が増えること、
これが不動産価格の下落に繋がるという結論の意味が
分かりかねますね。中古物件の取引の厚みが増すこと
はポジティブ以外何物でも無いと思いますが。

[346: 匿名さん]

今後　10年後とかの地価の予想は
どうでしょうか？

[347: 匿名さん]

都心部を中心に
居住地域の
一大地殻変動が起こっています。
そこを良く理解しないと大変なことになりそう。

従来の固定概念に囚われていると
業者も
購入者も
酷い目に会いそうです。

[348: 匿名さん]

東京再編も、ふるさと納税なんてされちゃったら、それどころ
じゃないだろうね。

[349: 匿名さん]

ところで、居住地域の一大地殻変動って？

[350: 匿名さん]

>>349
昨秋から、さらなる高値販売を期待した売り渋りとみられる分譲マンション業者の販売スタイルが見られるようになっている。実は、こうした売り惜しみ戦略、今まで述べてきた値引き販売と、その根幹部分で共通点がある。
というのも、「設定価格では売れないから値下げする」「より高値で売れる見込みなので値上げする」……どちらも、最終的にはマンション市場の“需要と供給”（需給バランス）を根拠に価格修正しているからだ。

　つまり、「いくらの利益が欲しいか？」ではなく、「どれだけの買い手（潜在需要）がいるか？」で売買が成立するよう値付けが改定されているのだ。
取引相手の顔色をうかがいながら、価格を調整していると言い換えることもできる。
これからは、値引き幅の程度こそあれ、経済合理性を伴う市場価値に基づいた値引き販売は、受け入れざるを得なくなるということだ。
売れなければ値下げする、売れれば値上げする…何ら、特別なことではなくなるのだ。

[351: 344]

>>345
俺がアップした情報から、中古物件の取引量が増えると解釈できる理由如何。記事には情報の一元化としか書いていないのにもかかわらず。
　このように日本の不動産好きは楽天的バ○ばかりだから、いつの時代も
デベにいいように翻弄されるのさ。
不動産のこと勉強する前に日本語の勉強しなさい！
「国家の品格」の著者の藤原教授が憂いておられます・・・と俺が言って
も不動産命の連中はそんな本を読んだことないから分からんかいな？と

[352: 匿名さん]

確かに現在の住宅不動産の土地配分は、たかが戦後50年間で
創生されたものですよね。（典型的なのは田園調布か・・）
時代の変革とともに変動が起きるのは当たり前のことか。

固定概念に囚われるのは致命傷になるかもしれませんね。
ニーズと変革により住居地が再配分される。

[353: 344]

下記データは財団法人 東日本不動産流通機構のＨＰからの抜粋。
最近都内でも在庫が増えてきているから見てみな！
購買層がついてこれなくなっていることの証かいな？と・・・

http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

[354: 匿名さん]

情報が増えれば取引量が増える、これが政府の狙いですよ。
新築物件が少なくなり、中古物件に売買の対象を移すこと
を見越した処置です。

[355: 344]

この板で感覚でモノ言っている奴！
　きちんとデータを示しながらものを言えよ！
　それじゃバブル時代の昭和一桁生まれの雑草不動産屋と全く変わらん！
　この２０年間何を勉強していた？
　少しは進化しろよ！！！

[356: 匿名さん]

在庫が増えている要因って何でしょうか？
成約単価は順調に上がっておりますね。
在庫の平米単価はこれを見ると前年比東京で24%増。そりゃなかなか売れないでしょう。ただ単にふっかけた売主が増えているだけだね。

[357: 匿名さん]

>355
そっくりそのままお返ししますよその言葉（笑）

[358: 大学教授さん]

お言葉ですが
客観的なデータを示すべきは
学術論文ですよ
掲示板はそれぞれの価値観で話せばよいのでは？
感覚から何かをつかみ取るのも能力ですがね・・・

[359: 344]

URLが途切れてしまったので再掲する。
　http://www.reins.or.jp/
　にアクセスして「市況トレンド」→「月間マーケットウオッチ」
　をクリックすれば読める。

[360: 匿名さん]

西側近郊の割高物件
業者も
購入者も
かなりの痛手を被りそうですね。

一方では、大量供給でも
あっさりと売れるところもあるのに・・
所謂２極化なんでしょうか？

適正価格模索中ってこと？

[361: 344]

>>358
世間知らず温室育ちの教授になど言われたくないね！
　日本の経済学者で国益にかなった人がこれまでに出たことある？
　皆アメリカかぶれで、慶応の竹中君なんかは住民票までアメリカに移して
　税金逃れしていて総務大臣だから笑える（ハハ）・・・
　挙句、日本企業はハゲタカファンドの餌食にされている。彼は売国奴だ　　ぜ！
　そういえば同じ慶応大学で２０年前に「ハートフル」などと訳の分からん
　こと言ってバブル経済を盛り上げた村田教授もいたな。
　彼も戦犯の一人だが今は墓の中かいな？

[362: 匿名さん]

まああれですな。浜田山坪573万ってのはびっくりですな。
とはいえ、あれだけ割高割高と叫ばれていたマスターブーも順調だし、何が起こるか、わかりませんな。
富士見が丘は、坪350で完売でしょ？これも驚きました。
大森あたりのも、坪400以上であっさり完売。
浜田山坪573万で売れたら、また新領域へ突入ですね。

[363: 匿名さん]

>361
大学教授じゃないけど、うざいからどっか行って。

[364: 匿名さん]

>>362
完売したのは戸数が少ないやつだろ。
限られた物好きだけでも、
だましだましでも売れるってやつ。
まわりに競合物件が無ければ、意外と売れちゃう。
買った人は、お気の毒って言うか、
好きで納得済みなんでしょうが・・
戸数が多い浜田山は？？？？
結論は敢えて言いませんが・・・

[365: 匿名さん]

まあ、売れ残って、価格下げても、それが不動産相場の終焉
を意味するものでは無いですね。573万が500万に下がりました。
さあ、下げ相場到来！な訳無いでしょ。

[366: 344]

>>356
これからどうなるかを占う板なのにこれまでのトレンドだけ解説して終
　わり？数字そのまま読み上げているだけで全く分析もなし？？？

秋からのREITの監視強化、金利上昇、給与の伸び悩み、最近の在庫物件の
　増加、今後10年間に23区内だけでも約100ha程度が予想される国有財産（土地）の放出・・・などを勘案すれば今後価格が下がるのは必至。

[367: 344]

>>365
感覚でもの言っているので全く説得力なし。バブル時代の不動産屋と　
相変わらず同じジャン！

[368: 匿名さん]

秋からのREITの監視強化：
違反建築物を取引するケースや、投資家保護に関する内部体制が確立できていない企業などに対する融資について、厳しい規制が進む→本来あるべき姿。生き残るREITに対する安心感が広がるのは必定。不動産価格に中長期的なインパクト無し。

金利上昇：
10年金利が今後急激に上昇するためには、給与等伸びている必要がある。それほど金利は上がりません。上がっても1年後に0.2%とかそんなもん。

給与の伸び悩み：
都心中心の優良物件を買う層にそもそも平均給与を論点にすることが間違い。

在庫物件の増加：
5月の在庫増は3月竣工未入居転売が増えたことによるもの。不動産ファンダメンタルズとは関係の無い投機的動き。

国有財産放出：
調べていただければ分かるのですが、優良立地はごく僅かです。

[369: 匿名さん]

>368さん
長期金利は確かに2%が壁になってる（これに近づくと生保や年金が
債券を買いに来る）けど、短期金利が今年度中に1%迄上がりそうな中、
長期金利ももう少し上昇ピッチは早まると思います。
とは言え、日本のＧＤＰからして4%とかにはなりそうもありませんが。

ＲＥＩＴや平均給与等についてはほぼAgreeです。
結局、都心新築は一流デベと富裕層だけの閉じたマーケットとして
現状水準＋αあたりで動いていくんだろうと思っています。
2003〜2005年は庶民が都心に入ってこれた稀有な時代だったと。
私は今年都心には手が出せず、外周区で落ち着いてしまった口です。

[370: 匿名さん]

このスレの特徴は、昼間「長文さん」が書き込むと、
ニートと主婦と「海外さん」がレスして
帰宅後のビジネスマンの「論理的」書き込みが充実する流れ
につながることだ。

３６８さんは正確に情報をつかんでいる。
ただし
国有財産放出は、現行その通りだが、財務省官舎、防衛庁（防衛省？）
官舎、などは老朽建替えとあわせて民間に一部を建てさせる可能性が
あるだろうと私はみている。

[371: マンション投資家さん]

やっぱりなんていっても金利と金融庁の指導だよね。

ノンリコには非常に厳しい態度とってるよね。

昨今の金利上げも、明らかに資産インフレ抑止が狙い。

いったんは冷えざるを得ない。

時間はかかっても、金利水準が、正常化に向けて動くのは必至。

変動の住宅ローンは、すでに9月から25bpsあがることが決まっている。

今年度内に短期金利は2度（50bps）上がろう。

一瞬かもしれないが、国債10年も3%をつける可能性がかなり大きい。

オフィスはまだいくが、レジはここで一旦踵を返すだろう。

[372: 匿名さん]

いわゆる売れ筋は
都心部７０㎡で
５千万円台〜６千万円台

それより上になると数売るのは無理。
希少感があるものの少量になる。

それより下は急に離れて
近郊、郊外の２千万円台が売れ筋。
所得の２極化が原因。

資産価値下落リスクがもっとも高いのは
西側近郊の利便性が低い割りに値段が高い、割高物件。

[373: 344]

>>368
>不動産価格に中長期的なインパクト無し。
中長期的って何年。１０年？５０年？短期的には下がることもあると
　いうことか？この板ではいつ下がるかを議論しているのに中長期のこ
　と言い出して恥ずかしくない？転売目的だとこの板でしゃあしゃあと
　言っている奴さえいるのにさ。

　日銀は給与額だけ見て公定歩合を調整しているわけではない。
　そんな単純に金利が決まるのなら世話はない。

　この板は都心の優良物件だけ議論しているわけではない。
　それとも都心新築物件＝全て優良物件とでも思っているのか？
　不動産市場での価格は一部高所得者層だけで決まるものではない。
　バブルがはじけた時代にもそれなりに高所得者層はいたが、あの不動
　産価格の低迷はどのように説明するんだ？

[374: 匿名さん]

REITの規制強化で不動産価格は下がりません。
ヘッジファンド規制強化で株価が下がる？関係ないね本質的に。

ですから、公定歩合と10年金利は関係無いです。

23区内ですね。元々低いところは価格上昇が鈍いってだけの話。
同じトレンドですよ。

不動産価格の低迷はなぜ起きるか、皆がデフレが続き、不動産の相対価値が下がるという期待を持っていたからですよ。金持っててもそれじゃあ不動産に投資しないですよね。今はどうか、単純化するとそれだけですよ。状況は明らかに変わっています。大きなトレンドを把握し間違えると、痛い。