23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[22: 匿名さん]

＞湾岸転売狙いのにわリーマン
って？？？

[23: 匿名さん]

仲介業者はプロですから、はいはいとチャレンジ価格を受け入れるけど、
内心では売れる訳ないよと思ってるそうです。

しばらくさらし物にしてから、売り手を説得して値下げさせるのがよくあるケース。

[24: 匿名さん]

>恥ずかしくないのかな
恥ずかしかろうが、誇らしかろうが売れたらそれが「相場」になるわけだよ。

価格に「正しい」も「間違っている」もないだろう。
そもそも、売りと貸しを同時にやって、「売ればこんな値段」という宣伝効果を
兼ねて、高値にしたり
逆に、貸せばこの値段と高賃料を示して、居住用の買いを誘う作戦ってのは
よくあるよ。
別に個人の経済行為にいちいち口うるさく批判してもはじまらんだろう。

あなたは、何か意図があって言っているのかな。

[25: 匿名さん]

同時期に同じマンションの上層階で安値でだされたら、結局チャレンジ価格の
人は客を逃すだけの話。
確かに値付けにかぎらず、ど素人さんはへたくそすぎて笑ってしまうことが多い。
業者任せで、バルコニーの掃除やガラス磨きすらしない。
ああいう輩が多いと、経験のある素人はやりやすいだろうね。

[26: 匿名さん]

中古を買いにくる客の方も、割高なのは分かってるから
売り物件をいくつも周って目の肥えたと言うか、
見てるだけでなかなか買わない客が多いんだけどね。

[27: 匿名さん]

とにかく、近所のひやかし客しかこないよ。最近。
近所の客のなかから買う客がでるから無視もできないし。

[28: 匿名さん]

いますよねぇ、冷やかし客。
中古を売りに出したら冷やかし客ばかりで…
そのうち返事しますと、それっきり断わりの連絡さえしてこなかったり。

[29: 購入検討中さん]

千代田区、港区、中央区、周辺はせいぜい渋谷区、新宿区。そこの「新築」マンションは高値で推移するだろう。

うーーーーーん。どうかなぁ。

土地の仕入れ値が高いのと、建設費の高騰から、単純にコストアップであがる可能性はある。

でも、需要がついてくる時期はすでに終わっているので、結局、建物のグレードを落としたり、広告費をけずって、なんとかちょっとでも利益が出やすいように頑張る。（安く作る。安く売る。）

それでも、一時の勢いがない不動産マーケットでは、都心といえどもなかなか売れない。実際はひそかに値引きしつつ、竣工後2-3年かけて何とか完売。

その間中古物件は安定的に値下がり続ける。

こんなかんじでしょ。

[30: 匿名さん]

そうなんだよね。
東洋経済でも不動産やゼネコンの不況記事がでていた1999年あたり
本当は山一が廃業した前の年あたりまでは、不動産記事がでていたが
2年ほどまったく不動産やマンション記事が出ない期間があって、その間、西麻布や瀬田などの駅から遠い完成在庫がひそかに１．５〜2割引きで売られていたよ。

で、その間は新築物件などゼロ。一方で大崎とかで東京サウスパークタワーとか売られていたね。
この時期に港南でデュープレックスとかグランシティー天王洲アイルとかも結構高値で出ていたけど2000年以前より安いから売れた。
勝鬨のコスモイニシア物件とかもこのころだけど売れ行きは覚えていない。
日陰になって話題のアイマークタワーも2001年頃から売り出した。これも今から思えば割高。

[31: 元祖匿名はん]

デベの高値の肩持ちする気は毛頭ないので、こっちに書きます。
皆さんこんにちは。

不当鑑定ネタまで出てきましたね。こりゃ完全に思惑ですね。
ダヴィンチの例を出すまでもなく、現行の鑑定評価基準上だって
不当鑑定の規定はあるはずだけど、わざわざ感がありあり。

といってキャップレートは、ここのこの場所で今いくらって訳に
いかないのが不動産な訳で。情報開示＆インデックスっても。

建材鋼材が高くなったとしても、己が住まいに求めるスペックは
戸建であれマンションであれ自分で判断すべき。
用地の供給が少なかろうが、ロケーションもそう。

例えは悪いか知らんがバブル期に世の女性が調子乗ったからって
オトコが妥協、安請け合いするべきかどうかは判断に任せる。
極論すれば望むべきものと甲斐性の問題。と個人的には思いまふ。

[32: 匿名さん]

元祖匿名はんがいらっしゃると安心できます。

[33: 匿名さん]

都心周辺の〜〜のスレッドと、この２３区のスレッド
これまた似たようなのつくったね。

[34: 匿名さん]

都心周辺の〜〜のスレッドは高値派のようですね。
その１０などとしたのは、よほど焦ったからなのでしょう。それほど市況は自分たちにとって苦しいものになる可能性を感じ取っているのでしょうね。

[35: 匿名さん]

まったくの素人で恐縮です。
東洋経済の「地価異常」という記事をみると、東京、ニューヨーク、パリ、ロンドンの５年スワップ金利と、キャッププライス（賃料）を比較したグラフが載っています。東京だけ、キャッププライス（賃料）が、５年スワップ（実は私はよく知りません）に比べて、ずいぶん高く、記事の内容は、どうも、東京の賃料は、高いから稼げる、だから外資がどんどん入ってきて、地価を上げる、という内容のようです。
でも、これって、他の都市に比べて、身分不相応に東京の賃料が高すぎるってことですよね。
もっと賃料が安くなる、地価も下がる、ってこととは考えられませんか？

[36: 匿名さん]

マンション価格が下がるという理屈はわかるのですが、その場合の疑問点①2003年頃の安値水準まで下げるのか？②新新価格から新価格程度まで下げるのか？③2003年水準を割ることなるのか？
という問題とそれぞれの場合でさらに数年かけて上昇に向かうのか、維持なのか、下落なのかが問題となると思います。（そんなことまでわかれば誰も苦労しないけど・・・）
現在の状況を見て下落を予想するのはある意味たやすいことです。
ですので下がるというならもうぜひもう一歩踏み込んだ意見をお聞きしたいです。

[37: 銀行関係者さん]

>35さん
キャッププライスじゃなくてキャップレート。
（賃料−経費）÷不動産取引価格、つまり不動産の利回りのことです。
キャップレートが高いというのは分母の不動産価格が安いという意味。
賃料は海外との比較感ではなく、貸借関係の需給バランスで決まってくるので、
キャップレートが高いからと言って賃料が高いというわけではありません。
寧ろ今はかつて無いほどの賃料上昇局面で、これを見込んで都内のオフィスが
キャップレート2%台で取引されたり、利回り2%を切るＲＥＩＴが出てきたりという状況です。

日本の不動産利回りは金利＝債券利回りに2%もプレミアムが上乗せされているからお買い得、と言う話です。

[38: 購入検討中さん]

上がっているのはオフィスと商業物件だけ
レジ系のＲＥＩＴは利回り高い（賃料上昇期待されていない）ですよ
家賃も横ばい．失礼、前年比１%上がりました

[39: 匿名さん]

35>です。
37>さんありがとうございました。技術職で金融はわからないので、大変参考になりました。賃料は賃借関係の需給バランスで決まっている。それと比べると不動取引価格は、まだまだ安い。ということですね。

[40: 購入検討中さん]

はァ？

金利上がり始めてんだから、今のキャップレート見ててもだめだよ。どんどん金利に割り負けしく。借地借家法下では、家賃はほとんど上がらない。

一方で、賃貸物件の減価はどんどん進む。


まぁ、そもそも素人の個人はレジでのんびりキャップレート見てたって、だめでしょ。
実際、サラリーマン大家はキャップレートが、リスクフリー+5%程度
はなくちゃ、話にならんでしょ。

新築のマンションなんか、賃貸出しても大赤で、キャッシュフロー
も赤なんじゃないの。節税対策にさえならない。

[41: 銀行関係者さん]

>38,40さん
説明不足だったらすいません。
東洋経済の話はあくまで東京のオフィスマーケット及び不動産価格の話です。
仰るとおり、賃貸マンションの場合は賃料が上げ難いというのが一般的です。
金利の話も、これだけキャップレートが金利に近づいているので、
長期金利が少し上昇しただけでＲＥＩＴ価格は大きく下落してしまいました。
これはレジ系でもオフィス系でも同じ動き。

ただし、土地供給サイドから見れば、都心の地価はマンションよりはオフィスや商業施設にコントロールされており、
家賃がなかなか上げられない、新新価格が消費者に受け入れられないからといって、
都心のマンション価格は簡単には下がってくれないということです。

[42: 匿名さん]

中央区だけでも、晴海、用途変更する豊海町、に空地を抱え。
人形町、勝どき、月島、湊、などの再開発計画をいくつも抱え。
築地の市場まで移転するのに、土地の供給がありませんですか。

[43: 匿名さん]

地価が上がった影響か、３、４階の古ビルの集まりが区画ごと整理されて
高層ビルが建つという現場がちらほら出てきてるようなんだけど、
この現象による供給量の増加を分析した資料とか専門家の人って居ない？

[44: 匿名さん]

森ビルのオフィス供給動向調査が参考になると思います。
http://www.mori.co.jp/companyInfo/press/2007/0514_2007051409460628444....

大規模再開発の減少→ビル供給は建替えが中心に
⇔建替えは供給面積は左程増えない⇒総供給面積は減少傾向⇒賃料上昇継続、
と言う論調です。

[45: 購入経験者さん]

wbsで、霞ヶ関の再開発について、やってたよ。
ちゃんと見なかったけど、

・まだアイディア段階
・広さは、東京・銀座・有楽町を合わせたくらい
・三井と三菱は、草案くらいは立てている

というような内容だった。間違ってたら、誰か訂正してね。


あと、気象庁と国税局を移転させるというアイディアがあるって。
国税局は築地、気象庁は有明だったかな？

[46: 匿名さん]

仮に山手線沿線（歩ける範囲）＆内側を都心とするなら
（それ以外方法があるか？）は、値下がったとしても是正
程度かもしれないけど。だって建つとしても高級物件だろうし。
周辺部がどうなるか？なんだろうな。庶民にはその動向が一番
問題なのでは？

[47: 匿名さん]

>>44
ありがとう。
まあ森ビルのレポートだから、いささか自社に有利なバイアスが掛かってるような気がするが。

[48: 購入経験者さん]

新築のマンションなんか、賃貸出しても大赤で、キャッシュフロー
も赤なんじゃないの。節税対策にさえならない。

ぜんぜん黒でいけますよ。物件によるでしょうが。

[49: 元祖匿名はん]

まあまあ。要は中古の方が回るということを言いたかっただけでは。
（私個人的には区分は空室率の心配したほうがいいと思いますが。）

ここ最近の「新築マンション投資家」の方は結局キャピタルゲイン
頼みの面が強かったわけで、魅力が乏しくなったのは事実でしょう。

自用の場合は何でもかんでもキャップやらDCFやら収益還元ベースで
動くわけではないので。グロスの価格が天井に来たら、ローン額が
金利含めてきつくなったら自ずと買いは鈍る。
まあ後者はプロも同じなんだけど。

[50: 匿名さん]

今６チャンで、ドン小西のバブル時代の億ション鑑定やっているよ。

[51: 購入検討中さん]

東京都の都市整備方針が明確に示されたから
センターコア部（首都高中央環状と首都高湾岸に囲まれた部分）
じゃないと将来駄目だと思う。

実際、県境外周区のマンションは売れ残りだらけになっています。

「10年後の東京　〜東京が変わる〜」　主要な施策をまとめた冊子
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm

[52: デベにお勤めさん]

杉並区あたりはかなり必死みたいだぞ。
関係無いスレにまで進出して一大ＰＲかましているぞ。

賢い消費者は騙されないように
気をつけましょう・・・・・

[53: 匿名さん]

50>見逃してしまいました。どんな内容でした？

[54: 匿名さん]

>>53
５０ではありませんが…
芸能人の自宅を鑑定する番組で、ドン小西が１８年前バブル時代に６億で白金に買ったマンションは現在はどうか？自己評価額が２億５０００くらい。
専門家が出した金額は
・底値は過ぎたが地価がバブルには及ばないこと
・配水管に老朽化の不具合
・築１８年
などから１億８０００くらいでした。

ただ
・白金はこれからも地価が上がっていくであろう地域
・１８年の間に地下鉄駅が出来て徒歩１分になってる
・マンション自体はバブル時代に建てただけあって外も中も高級資材オンパレードで、それらは殆ど老朽化しない。今はこんな豪華なマンションはとても建てられない。
・内装を高級資材を損なわない範囲で軽くリフォームして上記の配管などシステム部分を直せばかなりいい。
などから、むしろ数年後には２億５０００くらいはいくでしょう、という話でした。

結構面白く見れました。

[55: 物件比較中さん]

>>51

政治家の大風呂敷信じてどうする？
しかも石原、、、、、品性も信頼もないよ。

[56: ご近所さん]

品性があれば予想が当たるのかね？
おめでたいな。

[57: 匿名さん]

子供のケンカだ。もっとやれ。

[58: 物件比較中さん]

このレベル(笑）

[59: 販売関係者さん]

確かに杉並、世田谷あたりの同業者は大変ですな。
特に戸建てがぜんぜん売れない。
高過ぎて戸建派はみんなさらに郊外が現実ですな。

[60: 元祖匿名はん]

戸建は地価の感応度が高いというか、周辺相場的に用地価格が上がるとモロに影響を受けますわな。マンションもそうだけど、共用部もあるし、結局一種いくらの世界ですから幾分限定的。

しかし、デベも素人相手に用地で新価格、建材鋼材で新新価格みたいな下手なエクスキューズはどうかと思うけど。どこまで織り込むねんな。まるでどっかのリゾート会員権業者みたい。これからは高いほど売れます、みたいな営業。ほんとかよ。まずは価格に見合う付加価値をつけることに努力しろっての。モノ一緒で値上げってユーロ高のせいでもあるまいし。

なにげに、買い逃した人は、しばらく賃貸で住んでるのが賢いかも。
そもそも買えないものをムリして買う必要性が全くない。そういう人が増えれば価格調整なんて自然と入る。この業界は漫然と儲けて、漫然とヘタこいて、何かあったら全部客に転嫁なんてそもそもの資質が問われてる。

[61: 販売関係者さん]

利便性重視なら都心部のマンション。
周りの自然重視なら郊外の戸建。

中途半端でしかも値段が高いところは
見向きもされなくなって来てます。

[62: 匿名さん]

抽選で外れ続けて、賃貸に住んでます。
人気の新築賃貸まで、抽選で外しました。ハハハ。

[63: ビギナーさん]

相変わらず、豊洲は好調なようですね。
みんなタワーが好きなのかな？

[64: 匿名さん]

皆さん、
自分だけしか知らない秘密の情報か、
自分だけが発見したあたらな法則以外は、
全部価格に織り込み済みで、
あとは個人の好みの範囲の問題ですよ。

[65: 匿名さん]

豊洲はたくさんのデべが関わっているので、宣伝量が多い。
宣伝に流されやすい人たちがそれに感化してバラ色の夢を見ているだけ。

[66: 匿名さん]

買える人じゃなきゃ夢も見れない。
しばらく賃貸組とわかれるな

[67: 周辺住民さん]

豊洲のＴＦＣレベルの中古価格を見たら、

否応に新品豊洲タワーの方が安く感じるな？

周りの中古物件が上げ過ぎだから、新タワーが好調かもね？

[68: 匿名さん]

豊洲の中古は強気過ぎ。
典型的な中古相場無視価格。
ババ抜きと同じだから、エンドで掴む人に皺寄せがくる。
値下がりが始まったら損は大幅。

[69: 匿名さん]

バラ色でもゆり色でも
夢も見れない街なんかより
夢を見れる街の方がいいだろ

でも豊洲の話題は
このスレではかんべんしてちょ
結局宣伝になっちまうからさ

[70: 購入検討中さん]

将来性なり
利便性なり
恵まれた自然なり
何か良いところが有れば高値も納得ですが、
中途半端で何の取り柄も無い近郊が高いのはナゼでしょう？

[71: 匿名さん]

簡単です
欲しい人がいるからです
ま　何度も掲示板で言い争ってますが
何で?何で？と
個人の価値観を否定しても何の意味も無いでしょう
それが現実と言う事です。


欲しい理由（投資・居住）は解りませんがね