23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[185: 匿名さん]

株でも何でも高値で買ってしまうのは簡単
天井掴みの底値売り

[186: 購入検討中さん]

みながマンションの話をし出したり、
雑誌にマンションの話が出ているときには
マンションは買わない。

株もまったく同じ。

みなが関心をなくすときが必ず来る。
それが買い時。

今は格好の売り時です。

[187: 匿名さん]

団塊の世代が
近郊、郊外の持ち家を売り抜けて
都心部マンションをＧＥＴしようと
虎視眈々と狙っております。

売り抜けるタイミングが難しいけどｗ

[188: 匿名さん]

>>187
売り抜けるとは、安値で買って高値で売ることを指す。

団塊が買ったのは１９８７年の８合目から９０年代下り坂
いま、郊外が上昇しはじめたといっても築１５年超える中古では
売却損しか出ない。

売り抜けとは、あくまで現時点より安値で買えた１９８５年以前
この時代は金利も高く、ローンも厳しく買えるのは所得の高い
４０歳以上。
今現在若くて６２歳。
買換えなんていってもこんなシニアにローンは組めない。
売り抜けるなら現役でローンが組めて退職金もあてにできた
３年前にやってるよ。

[189: 匿名さん]

実は団塊の世代の方って、バブル時に6000万とかローン組んで、8000万の郊外のマンション買い、金利６％を毎年、20年間にわたって支払い続け、金利だけで、ざっくり5000万支払い、やっとローン残が3000万まで減ったものの、物件価値は2500万に下がり、売却しても、ローン返済ができないといった悲惨な状況なわけですよね。つまり、20年間で8000万投入し、なぜか、現在-500万。株式の信用取引でもここまでひどいケースって少ないですよね。でも、まもなく世田谷、杉並あたりまでは、こうしたシコリ案件の物件や人もかたづいてきてますから、意外とこの先、明るいシナリオもある気もしますよね。おとといのNHKの番組でクレディセゾンの社長が、日本の今後に極端な明るい見通しを語っていたのを見て、やはり金貸しからみた世の中は、ちょっと先の動きを一番先に感じられるポジションなんだと感じました。

[190: 匿名さん]

団塊の世代はバブル前に購入して、
既にローンを完済している人が多いです。
その後の世代は悲惨ですが・・

[191: 匿名さん]

職種によるんじゃないかな。公務員系や銀行マンなど社宅で
ぬくぬくすごした団塊は４５歳以降で物件探しはじめて
郊外高値掴みの典型だったね。

[192: 匿名さん]

バブルの時もその後も、ちょっと出遅れて、ちょっと逃げ遅れた人って、ホント悲惨な状況なんですよね。
でも、基本的には、不動産は下がるもんじゃないから、金融政策さえちゃんとやってくれれば、前回のバブルのような、１世紀に一度あるかないかのような、悲惨な出来事にはならないわけだから、今回に関しては、逃げ遅れといった状況は起きないと思うんですがね。なぜなら、銀行がまた大崩するようなヘマはさすがにやらんでしょう。

[193: 匿名さん]

持ち家の購入時期と場所で、現在の経済状況が大きくかわっている。
以前書いたが、
「ピークで売ったら・・・買い換えずに賃貸に入る」
これができていたらみんな大金持ち。

団塊世代（現在５５歳〜６０歳）で２５年前の１９８２年。　３０歳〜３５歳で
最初の２ＤＫを買って、３年で転売３ＬＤＫに移って、ピークで転売したひとの
多くは７０００万以上のキャッシュを手にした。
そのまま国債でも買っていたらよかったものを、何を間違ったか
千葉のあすみが丘などの一戸建てを買ってしまう。

ピークで売り抜けたら５年は休む。休むも相場。
家賃３０万でローン分を差し引いたら１５万の持ち出しだが
５年待っても１０００万も減らない。１０年待っても２０００万。
手持ちのキャッシュは５０００万。４％で運用していたら
１０年経ったら７０００万にもどっている。
だいたい地価が下がる時点ではデフレだから、売り抜けたらキャッシュという
のが常道。それを郊外の一戸建てに走るのは愚の骨頂。
・・・なんてのは結果論だけどね。

賃貸と自宅と複数持っていてうまく資産を作ったのは団塊のひとつ前の
世代。

[194: 匿名さん]

>基本的には、不動産は下がるもんじゃないから、

おいおい。バブル崩壊以降１５年続いた資産デフレって
不動産価格が下がる現象だよ。
買い手が居なくて、利用価値のない不動産はどんどん下がる。
需給関係でいつでも下がるよ。

いまでも地方で人口２０万以下で下がっている地域は多い。

＞金融政策さえちゃんとやってくれれば

あのぉ　グローバル経済のなかで世界中のマネーが日本の不動産や
為替や株式動かしている状況下で政府・日銀ができることは
前回とさしてかわらない。
蛇口を締めるか水をぶっかけ火消しをするだけ。

[195: 匿名さん]

不動産は下がるもんじゃないは、
バブル当時まで土地神話があったから言えただけ。
株も長く持てば必ず利益が出るとの神話もあったけどね。

[196: 匿名さん]

これもう一度載せておいたほうがいいかな。

[197: 匿名さん]

東京オリンピックまでは買って問題なし
皆が今以上に喉から手が出るほど買いたくなってくる
そこで売却。売り時が肝心！利食い千人力
私は、そこで賃貸へ…
数年後、再購入

[198: 匿名さん]

>>196

まだ上昇初動期
一気に来ないが今後ジワジワって感じで↑でしょうね。

[199: 匿名さん]

実現性が薄いのはみんな知ってるのに？

[200: 匿名さん]

>>197
私は、せいぜい「東京オリンピック開催の有無」がきまる２００９年１０月２日までが
限度だと思うね。
２０１６年まで買って大丈夫っていうほどの根拠はもちあわせていない。
そのころＴＯＴなど湾岸物件の未入居転売の売れ行きも価格もみえている
し消費税や金利もそうとうに煮詰まってくる。

重要な試金石だった美しの森が各社相当に苦戦しているようだ。
駅近のＴＸ物件以外完成在庫の山が話題になるのもその頃だ。

[201: 匿名さん]

公示価格は１年遅いのかな。
８７年春の天井で地域一番高く売り抜けた経験があるのに、
８８年の公示価格のほうが高いね。

[202: 匿名さん]

どっちにしても織り込み済み
素人が儲かったのは、たまたま
損したのも、たまたま。

[203: 匿名さん]

公示価格は１年ずれているだけでなく、恣意的に？観測地を変えるので
実勢とかなりずれるようだ。
１９８９年頃、東京都市博だのファッションセンターだのいいながら
領国国技館の向こう側にできた江戸博物館や初台の国立第二劇場の工事現場を
みながらすでに大手町のオフィス賃料が月坪１０万とささやかれ
「もうやばいな」と当時、業界関係者はささやきあっていたものだ。

>>202
そういう杜撰な話は無意味だなｗ

[204: 匿名さん]

不動産や株で儲かったら欲をかかず撤退
もしくは休む。
欲に負けた素人は、それが出来ず儲かった以上に損をする。
汗水流して貯めたお金で自分が買える範囲で安くなったと
思えば買えばいいんではないのかな。

[205: 匿名さん]

×領国
○両国
スマソ

[206: 匿名さん]

じゃあ織り込み済みじゃないことを書いてみなさいよ
知識があり弁も立つセミプロさんたち（笑

[207: 匿名さん]

>>206

をいをい。

誰の何に織り込み済みってこと？
市場の価格に織り込むってあなた、２３区マンション市場価格って
デベが競って高値買いした土地に、専有面積縮めて坪単価だけ上げて
販売価格をぎりぎりに下げて売っている今の状況で

何が織り込みだ？折込済みといえば
日経新聞の金曜・土曜には折り込み済みだよね。チラシの話だが

[208: 匿名さん]

206用語

織り込み済み＝先刻承知

ていどの日本語だと思われる。

[209: 匿名さん]

織り込み済みか、織り込み済みでは無いのか、分かる206さん
はすごいですね。どこがコンセンサスなのか、株よりも遥かに
分かりづらいのが不動産ですが。。どうやってご判断されて
いるんでしょうか？

[210: 匿名さん]

>>206


不動産より日本語から勉強した方がよい
文章力が足りんな！

[211: 匿名さん]

きっと彼は期待を裏切らずにこう言うさ。
「そんなの全部織り込み済み」

便利な言葉だな（爆）

[212: 購入検討中さん]

196

少なくともこっからは都心は買っちゃいかんね。
死を見そう。

[213: 住まいに詳しい人]

なにもかも織り込み済み。

[214: 匿名さん]

>>211
そうでもないよ。
大手不動産が潰れないのは公共費扱いや規制除外で
帳簿価格より販売用不動産資産が膨れ上がるから。
末端業者でも開発条件地をさがしたり、農地に登記建物建てたり。
そんな情報交換じゃなければ、全部織り込み済みだけどね。

[215: 匿名さん]

浜田山の値段を見て驚きました。
億を超えるマンションを購入しましたけど
最近の値段を見ると買えるときに買って
良かったと思いますよ
最近は、城北あたりの物件が賑わっていますけどね
値下がりは数年は期待できませんね
一部値下げをしたマンションもあるようですけど
今値下げをしたら、早期で契約した方のキャンセルが
続出して、デベは破綻しますよ
今の値段でも気付いたら売れるんですよ
買える人は買いますから、買えない人は買えない
下がったら買いたい
もっと下がると言い出すのですからねぇ

[216: 匿名さん]

>>215
典型的折込済み

[217: 匿名さん]

折込済みマンと
織り込み済みマンと
二種類いるのか？
前者はマイソク系？
http://www.maisoku.com/

[218: 匿名さん]

＞２１４
文章になってないんだよ。
お前すげーよ！（爆）

[219: 賃貸住まいさん]

いよいよ利上げっていう雰囲気になってきたね。

中国も利上げさせられるんだろうな。

[220: 匿名さん]

９月から不動産ファンドの監視強化だそうだ。（２５日日経朝刊１面）
もううかつに専有卸という逃げ道は選択できない。
ケツはデベロッパーが自分で拭くしかなくなる。
秋口が勝負だね。

[221: 匿名さん]

銀行が貸さなくなると、一気に価格暴落だね。reitの話だけど。エンドにも貸さなくなるとすごいことになるけどね。またやるかな？

[222: 大手企業サラリーマンさん]

買えない人を置いてきぼりにして

どんどん値上がりしていきますよ

２極化で年収１０００万円以上の世帯は

ドンドン豊かになっています

あなたがそうでないならば

世の中にはそういう人たちもいると言うことを知った方がいいでしょ

う

[223: 匿名さん]

それ！悩め！迷え！　まめ不動産評論家たちよ！

[224: 匿名さん]

>>222
１０００万が一番やばいんだよ（ｗ）

厳密に言えば１５００万以上だよ。

[225: 匿名さん]

と、にーとが言った。

[226: 匿名さん]

家計調査でも書籍でも最近の経済誌でもどこでも書いてある
事実だ。

[227: 匿名さん]

久しぶりに書くけど1800万が一番無駄です。
（1799万円までにしておくこと。）
その上もずっと割り損です。昔から2000万円貧乏と言うでしょ。
仕事をした分だけお金がもらえる所得者は
結局貧乏父さんなんだと思いますが、とりあえず3000万超えないと
増えた実感ないと思われます。
当方の経験では（私は貧乏父さんなんですが）
ヒマなしで働いて、4500万程度までしか行かなかったので、
会社も作り、個人で受ける今までの給与所得の仕事は減らして、
個人の所得を1800未満にしました。

[228: 物件比較中さん]

>227

それは業種が悪かったんだね。
ヒマなしで4500万ってかなりの「実業」ですね。

お金を思い切り儲けるなら、何らかのレバレッジが効くビジネスじゃないと。5000万、1億はなかなか行きませんよね。

[229: 匿名さん]

買える人だからって、
割高な物件を道楽で買う必要はないけどね。

[230: 物件比較中さん]

>>229

言いえて妙

[231: 匿名さん]

何だかんだ言いながら
都心部大規模マンションは完売の勢い。
５千万円台、６千万円台が売れ筋。

これに手が届かない人は
２千万円台
その格差は大きいね。

[232: 匿名さん]

まともな年収の若手リーマンの過半数が都心部に住む勢いｗ
これが１０年も続けばいったいどうなるのか？
一つのエリアが形成されて、
高度なサービスが提供される
都会のユートピアｗ

[233: 匿名さん]

常磐ハワイアンセンターみたいなやつ？

[234: 匿名さん]

なんだかんだいって、結構売れてますね。
割高だと叫ばれたものも、そうでないものも、完売してますな。

[235: 匿名さん]

誰か前に言ってたけど、
株は値下がり前に大商いになってよく売れる。

値崩れする前に駆け込みで買い、ばばつかみする客は多いって事。

[236: 匿名さん]

株は値上がり前にも大商いになりますよ。

[237: 匿名さん]

株は薄商いに安値なし。
売れなきゃ下がらない点が不動産と違います。
不動産は売れなきゃ下がるから。

[238: 匿名さん]

一緒です

[239: ビギナーさん]

上昇トレンドが減速する中での大商いは、バイイング・クライマックスで、まさしく市場が高値をつけるサインです。

南無〜

[240: 匿名さん]

>227
1800万超になると、まるで全体の所得・住民税が上がると思ってません？
本当に1800（1799？）とってますか？
1800超えた分がその分税率上がるだけですよ。
なんか失礼ながら子供の発言みたい。
個人の会社があるなら、経費で落とすなり、会社複数持つなりの方が
よっぽど節税的には基本と思うのだが。マジレスしても意味ないか。

[241: 匿名さん]

実際に都内は、完売してるの？

[242: 匿名さん]

わかりやすく言うと１７９９と１８００の税金の違いって、
５千円ほどですよ。
１８００になったから税金がガーンと増えるとか、違いますよ。
恥ずかしいでしょう。「1800万が一番無駄」とか大見得切っちゃって。

[243: 住まいに詳しい人]

ここは所詮、脳内金持ちのネット番長ばかりですからね。
嘘が丸ばれになってもう出てこれないでしょう。

[244: デベにお勤めさん]

実質、すでに下がり始めています。

一瞬の上げ相場でした。とりあえず、ここ数年上げたぶんの半分は比較的短期間で下がるでしょう。（いわゆる半値戻し）

その後は、金利と一般物価水準によると思いますが、だらだらと下がり、最安値を更新でしょう。

[245: 匿名さん]

要は折込済みなんだな　ウン

[246: 匿名さん]

何ですか？その「実質」下がり始めているって。
「実質」の定義を教えてください。

[247: 匿名さん]

バブル当時の経験則では、
上げ相場で人気になり大きく上げたエリアほど、
下げ相場では下げ幅も大きくなる。
ま、購入者は損するのを織り込み済みだろうけど。うん。

[248: 匿名]

>２４４さん

そういうのは「半値戻し」ではなく「半値押し」と表現します。
「戻し」は上昇、「押し」は下げと覚えましょう。

ついでに言うと「折込済み」は「織り込み済み」なのは、言うまでもありません。

[249: 匿名さん]

超都心においては、下がりはじめなんて表現はあてはまらんだろう。なんせ、定期借地権の高額物件でもほぼ完売状態なんだから。超高値設定で、若干、ダブついている世田谷、杉並物件であっても、残ってる住戸は地下室だったり、極端にビューが悪かったりと、それなりに理由のある住戸でしょ。ホントに希少性が高く、ほしいと思う物件は、それこそ今年後半から来年にかけて、驚くような価格設定で、出てくるから、まあ、楽しみにしてくださいよ。

[250: 匿名さん]

本やネットの情報は織り込み済み
中長期では、①法令や許認可を有利に動かす大手不動産屋
②汗水流して地べた情報集める個人不動産屋
これらに勝つという根拠は全くない（運だけ）

[251: 匿名さん]

住宅ローンという武器の範囲なら>>250に勝てるけどね。

[252: 匿名さん]

景気回復の結果として国債残高減。

ゾンビデべ達も（借金棒引き対象会社）債務超過解消へ。
CPI INDEXも殆ど動きが無い経済状況において、もし、都心の
不動産価格が下方修正されたら弱小・電鉄系・復活ゾンビデべ達の
B/Sは再び債務超過へ陥り、支援大手銀行も苦渋の選択へ。
金融市場は再び暗黒時代へ逆戻り・・・

そんなシナリオを金融庁は描いているのだろうか？

今回の景気回復には、内需拡大は殆ど貢献していないのに
内需経済の起爆剤である個人向け不動産市場を潰しに掛かるとは
到底思えない。もし、政府がその様な政策を取るとしたら
破壊論者の意見としか考えられない。

[253: 匿名さん]

>>252
私もそう思う。
とはいえ、政府の誤算は都心から郊外への円滑な住宅需要の転換だ。
これがスムーズにいくためには、都心の二次取得（戸建てからマンションへの住み買え）
が円滑に行き、湾岸の価格上昇にあわせて城南城西も新築価格が上がっていって
諦めが浸透しないといけない。

ところがデベは金利の上昇気配と金商法の施行にびびってか２００７年秋までに
かたをつけたいと思い始めている。
背景には郊外の売れ行きが思ったほど伸びないのと、頼りの３０代の所得が
怪しくなってきている。彼らの多くはここ数年の景気回復金融機関の融資緩和で
カードローンの枠をひろげたり、クレジットカードのリボ払いでせっせとローン審査の
マイナス材料を溜め込んでいてあっさり審査で落っこちる。
親の援助も５００万が限度で、それ以上出したら今度は自分の老後の資金が
なくなる。息子は返せるほどの所得の伸びも期待できない。

とにかくそれやこれやでマンション市場は全般に頭打ち状況が見えてきている。
１０月下旬に基準地価の公表があるが、これで地方都市や千葉埼玉の地価の伸び悩み
がはっきりする。２３区内も上昇率は堅調でも絶対額の乖離がすすむ。
買換え、住み買えでマンション価格がさらに上値を目指せるのは都心だけ
というのが歴然とわかるだろう。

[254: 匿名さん]

>>253
それを織り込んでの今の価格じゃないｂの？

[255: 匿名さん]

>>253
今のどこの価格のこと？全部かい？
今の価格はどうでもよくて、ここのスレタイは「いつ下がり始めるか」だ
織り込もうが織り込むまいが関係ない。
茶化すのはいいから、少しはキミも意見を書きたまえ

[256: 匿名さん]

アンカーまちがえた（自爆）
２５５は>>254

[257: 匿名さん]

結構核心をつく書き込みが出ると現れてくる「オリコミマン」は
実は業界筋の人かもね。
都合の悪い書き込みは、駄レスで流す・・・そういう使命を担っていたり
するのかね。　とかいって252,253を流すのに一役買ってしまうオレｗ

[258: 匿名さん]

>>255
だから短気の上げ下げは現在の価格に織り込んでると。

神のみぞ知るが確実にあるその下がり始める時、というのも
織り込んだカタチで価格が形成される。

さらに近年の証券化で空売り的作用も働き
あらゆる要素が織り込まれ易いのだ

[259: 匿名さん]

意味不明だが。短気はやめておけよ。短期が正しい。

もういちどこれを読み返せ

>>252
私もそう思う。
とはいえ、政府の誤算は都心から郊外への円滑な住宅需要の転換だ。
これがスムーズにいくためには、都心の二次取得（戸建てからマンションへの住み買え）
が円滑に行き、湾岸の価格上昇にあわせて城南城西も新築価格が上がっていって
諦めが浸透しないといけない。

ところがデベは金利の上昇気配と金商法の施行にびびってか２００７年秋までに
かたをつけたいと思い始めている。
背景には郊外の売れ行きが思ったほど伸びないのと、頼りの３０代の所得が
怪しくなってきている。彼らの多くはここ数年の景気回復金融機関の融資緩和で
カードローンの枠をひろげたり、クレジットカードのリボ払いでせっせとローン審査の
マイナス材料を溜め込んでいてあっさり審査で落っこちる。
親の援助も５００万が限度で、それ以上出したら今度は自分の老後の資金が
なくなる。息子は返せるほどの所得の伸びも期待できない。

とにかくそれやこれやでマンション市場は全般に頭打ち状況が見えてきている。
１０月下旬に基準地価の公表があるが、これで地方都市や千葉埼玉の地価の伸び悩み
がはっきりする。２３区内も上昇率は堅調でも絶対額の乖離がすすむ。
買換え、住み買えでマンション価格がさらに上値を目指せるのは都心だけ
というのが歴然とわかるだろう。

[260: 匿名さん]

おそらく織り込みマンは、効率的市場仮説論者ですね。
何でももう織り込まれているんだ、市場を出し抜くことは無理だ、と、
そう我々に訴えかけているんでしょう。

確かに、都心物件価格は賃料上昇を織り込んだ水準と言えるでしょうね。
もしマーケットの期待と違うのであれば（賃料が上がらないのであれば）、
下落圧力が働きます、

それ以外のところは利回りはそこそこまだ高いけど、賃料上昇をあまり織り込んでいないんだから、利回りがある程度高いのは当然だ、と。
ましてや、杉並あたりで坪450万なんてあり得ません、と。利回りいくらだ、ってんだ、と。こんなマーケットから乖離した暴利な価格設定をしているデベを儲けさせてどうするんだ、と。

全ては賃料期待如何ですな。賃料が上がらないのであれば、都心は下落、
城南は高原、その他は上昇もしないまま停滞、ってことだが、、。

ただ、賃料は今のところ都心、城南優良地域は上がってますね。
それを織り込んだ価格設定ではあるが、さて、コンセンサスを超える賃料上昇が見込めるのか。

[261: 匿名さん]

賃料は都心月坪２〜３万　周辺部１．３〜１．５万
これが２割も上がるとは思えない。
湾岸で言えば　芝浦＞港南＞勝どき＞豊洲＞東雲

世田谷がもっとも賃料と分譲価格の乖離が激しい。
１．３万／月坪とれるのは、三茶のワンルームか東が丘か
野沢の高級賃貸だけ。

[262: 匿名さん]

この前代沢で探してたけど、ファミリータイプで1.4万/坪でしたよ。

[263: 匿名さん]

延べ面積いくらで築何年ですか？

すいません代沢も別格ね。でも代沢の新築価格を賃料に直せば
２万は欲しいところ

[264: 匿名さん]

代々木上原で２万で募集でていたけど埋まったのかな。
目黒区三田、五反田あたりで１．４万がぎりぎり。もちろん新築
恵比寿で１．５〜１．８万で２万は厳しいのではないかな。
２０坪で３０万超えるわけだが

[265: 匿名さん]

85平米強で築7年くらいのですかね。37万強と言われました。
このあたり、物件が少ないので売買には適している、言ってみれば
借り得地域かなと思ったんですが、高かった。最近上がっている
ようです。更に上がり続けるのか、そうではないのか、というところ
ですね。

[266: 匿名さん]

今は賃貸の真空期間だから、とりあえずは９月を迎えて、賃料相場がどうなるかが当面の焦点。少なくとも、それまでは超都心については、数少ない築浅高額物件の売買動向がどのように推移するかをしっかり見とけば、いいんじゃない。基本、強含みでしょうけどね。

[267: 匿名さん]

賃料３７万も４０万も出す人って、やっぱり会社がほとんど出すとか？
ご自身がそのくらい出している方っていますか？

[268: 匿名さん]

265です
私の場合は、会社が出してくれるというより、法人契約の形態にしてくれるので、課税対象所得が減り、その分税金が安くなるんですよ。実質20万ちょっとの負担で、37万の価値のあるところに住めるという感じでしょうか。

[269: 匿名さん]

首都圏の賃料マップは大幅に変わっていきますよ。
不便な割りに高過ぎて、借り手があまりいなくて、過剰なところ。
徐々に賃料が上がっているのに、すんなりと借り手が見つかるところ。
前者の家賃は下がっていって、
後者の家賃は上がっていく。

都心部オフィスの集積がこれからどこで進んで行くか、
これが重要なポイント・・

[270: 匿名さん]

となると、経営者かそれに順ずる人くらい？
あと芸能人と外国人かなあ？＞賃料高い賃貸に住む人

[271: 住まいに詳しい人]

プレミア（希少な立地）と称して高い家賃を取る。
仕様もちょっと贅沢にして、
セレブ意識をちょいとくすぐってやる。
そうしないと近郊で３０万円を超える家賃は取れません。

近郊のほんの一部だが
確かにあるそういった低層マンション

都心回帰が進んでも生き残れるのかなあ？？？ｗ

[272: 購入検討中さん]

>>そうしないと近郊で３０万円を超える家賃は取れません。

??

都区内だったら、普通坪１万くらいするだろ。
３０坪で軽く３０万いくよ。
きわめて普通。

[273: 匿名さん]

稼ぎよくてもローン組めない職種の方は
いる訳で。

銀座のお姉さんとか月30万くらいだすんじゃない？

[274: 購入経験者さん]

でもファミリータイプは借りないでしょ。
お水の人だと普通に貸せない間取りになるんじゃない？リスク高いよね。

[275: 匿名さん]

月40って話でしょ？
まあでも水商売か、赴任外人か、芸能人か、経営者ってこと？
確かに要求される仕様がありそうだね。

[276: 匿名さん]

このあたりの人の都心部志向は年々高まっているから
今近郊にある高級賃貸はその内淘汰されて行くんでしょうね。

日本橋の国際金融都市構想に外国人居住の促進が
うたわれていますし。

[277: 匿名さん]

たぶん外資の、そのぐらいの賃料だとそこそこシニア（ずばりVP？）の日本人家庭持ちさんでしょ。居住エリアの傾向から言っても。

どーでもいーですよー。ごめんなさいね、265さん。

[278: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと
都心を含めて住宅は天井。
地価だけが勝手に上がっている状況だ。

投資でいまごろ２３区の物件を買う馬鹿はいない。
よって今は、所得税、法人税、相続税の節税目的で
高額物件が売れているだけだ。

収益還元法で物件価格を算定する方法はこうだ。

物件購入限度坪単価＝
家賃月坪単価Ａ万円　×１２ヶ月　÷0.04（キャップレート）

１．４万円なら　　坪単価４2０万
１．５万円なら　坪単価４５０万
２．０万円なら　　坪単価６００万円
２．５万円なら　　坪単価７５０万円

キャップレート４％は法人がプライムレートで借り入れる場合の
還元利回りで個人が
アパローンで考えるなら　キャップレートは５％
１．４万円なら　　坪単価336万
１．５万円なら　坪単価360万
２．０万円なら　　坪単価４８０万円
２．５万円なら　　坪単価６００万円

実際には経費がかかるし減価償却も出るそれらの考慮を踏まえ
安い金利で借り入れてレバレッジをきかせる。
新築でネットで７％の利回りなら上出来だろう。

家賃がそれほど上がらない、金利もあがらない想定なら
８年〜１０年で売却が最大の利益につながる。
ただし高値で買ったら２０年以上持っても出口のトータルで
益がでるかはわからない。

[279: 匿名さん]

マンションを投資＝賃貸事業用で買う動きに大きなブレーキになったのが
昨年末で廃止あれた「既成市街地間での事業資産の買換え特例」だ。

以前は、賃貸マンションを買って、値上がりしたら転売して新しい物件に買換え
るのに譲渡益課税の回避ができた。
今は、全くそれができない。
５年で４割近い値上がりでも、売れば譲渡益の半分近くが税金と仲介手数料で
消える。
昨年末は駆け込みで結構買換え物件が売れた。今年はもうない。
そういうのがわかっているから、業界は高値で都心土地を仕入れて分譲する
のは控えている。
このまま５年経過すればどうなるだろう。私はよくはわからないが、今まで
のように新築物件がどんどん高値で供給される事態は考えにくい。
売れにくいものはデベも販売会社も手を出さないだろう。
そのうち郊外の売れ残りの値引きが表沙汰にになり、都内の２０１２完成物件など
結構足をひっぱられたりしそうだ。
晴海の再開発もオール賃貸という結果かもしれない。
賃貸も低利の資金融資の枠組みとか作って（一部高専賃とかにして）長期で採算とる
ような事態になりそうだな。
次の底値は都心で２０１８年頃。２３区全体で２０２２年頃ではないかな。

[280: 匿名さん]

>次の底値は都心で２０１８年頃。２３区全体で２０２２年頃ではないかな。
最後の一文がどこから来ているのか分からない・・・

[281: 匿名さん]

以前グラフにも書いたけど
①２００７秋〜２００９年　都心・周辺上げどまり
②２０１０年〜２０１２年都心下落のはじまり年１０％程度
③２０１２年〜２０１４年　年５％内外の下落
④２０１５年〜２０１８年　年２〜３％の下落で下げ止まり感

背景は需要減と現在３０代の所得の伸び悩み。格差社会の進行。
持ち家比率の低下
郊外の暴落　デベの倒産などによる業界の不況
北京オリンピック以降の中国バブル崩壊
オリンピック誘致失敗と石原銀行の赤字の尻拭い
老朽化した都営住宅の建替え、都バス車庫の立体化と
土地の活用
猪瀬新都知事のケチケチ行政などいくらでも考えられる。

[282: 匿名さん]

不動産というのは潮目が変わると最低でも５年は上昇傾向を続ける。
これは世界的傾向だから、実際に海外の不動産や住宅の価格トレンド
のグラフをみてもらえばいい。

株式や為替のような小刻みの上下動はない。
ただしピークに近くなると取引件数が少なくなるので
一定エリアの相場という場合に地域差物件差が反映されて
いったん下がってまた上がったみたいに見えたりもする。

下がるときも物件数が極端に減って投売りが価格を作るが
住宅の場合、デベが売るだけで損切りによる暴落はないのが通常。
そのかわり、じわじわ下落期が長い。
下がったら怖くて誰も買わない。
買える時点まで下がって客が殺到して価格が底を打つのは
株式相場と似ている。
これも人気エリアの話で郊外はだらだら下がり続ける。

[283: 匿名さん]

これからマンションを買いたいと思ってる人は悩みますよね。
損が大きくならないように、金額の安いのを買っとくかな…

[284: 匿名さん]

自家用でマンションを買うならせめて過去１０年今後１０年の
新築価格の値動き（そのエリアでの）グラフを脳裏に描いて買うべきだ。

マンションは２０年経てば老朽化し維持費もかさむ
買換えは必定だ。ローンが終わったら人に貸すという選択肢もある。
とにかく値下がりする持ち家ほど個人の経済力を疲弊させるものはない。

含み益がおおきければ、不動産担保ローンで金が借りられる。
逆に含み損が出れば、買換えもローンの借り換えも新たな借り入れも
できず投資や資産運用上も大きなマイナスとなる。