23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[165: 匿名さん]

>162
カンテイの出してる数字って、
実際の契約価格ではなくて売却希望価格じゃなかったっけ？

[166: 匿名さん]

千葉に住む私のところにも某デベから初めて電話がかかったきた。
　これまで郵送はしてくれても直接の連絡はなかったのだが、最近
　焦っているようだ。
　ＨＰで検索してもらうと分かるが、千葉では築浅のマンションが
　大量に売りに出ている。南向きの良いマンションの4LDKでも2000〜　3000万円だ。今新築で出ている南東や南西向きの物件よりましだと
　思うのだが・・・

[167: 匿名さん]

築浅と言っても、中古は中古だから。

[168: 匿名さん]

スレ違いかもしれませんが、豊洲の某タワーを購入した。まだ入居していませんが、理由がありまして、近い将来もしくは未入居で買い替えを考えています。
日本の税制では、買い替え時の利益を大部分税金で持っていかれると話を聞きましたが、何年か住めば住み替え特例があり、税金を支払わないので良いのでしょうか？教えてください。

[169: 匿名さん]

本当に住んでれば１年だけでも所得税に、3000万円控除が使えますよ。

[170: 匿名さん]

>>167
住民票を移して入居して住めば譲渡益のうち３０００万円までは控除。
居住用資産の買い替えに対する課税の繰り延べもある。

[171: 匿名さん]

一年住まなくても２ヶ月以内の住民票の除票添付でＯＫ
ただし転売目的は厳しい調査がある。税務署員が現地にきて
管理人に聞き込む。管理会社は個人情報保護法でノーコメント
だが。詳しくは税務署に訊く。

[172: 匿名さん]

それがさぁ。
私が住んでたタワーの管理人、
私が転居後に私の引越先を聞きに来た一般人に、
ベラベラと転居先の住所と電話まで教えたよ。呆れた。

[173: 匿名さん]

個人情報保護（過保護？）のこのご時世に、かなりイタイ管理ですね・・・・　ご愁傷様です。

[174: 匿名さん]

基本的には、5年住めばＯＫ。
それ以下の場合には、住んでいたという明確な証明ができればＯＫ。
ガス、水道、電気など、それなりの機関を調べられてしまうとおもいますよ。住んでいないのに、住んだことにするのは、難しいと思いますよ。

[175: 買いたいけど買えない人]

郊外で
築浅を投売りしているのは
さらに下がると見ているからでしょうか？

[176: 匿名さん]

都心部と近郊・郊外
中古価格の差は開く一方です。

こんな状況で近郊・郊外で新築マンションを買う勇気がある人います？

[177: 匿名さん]

勇気も何も、近郊や郊外で働いている人は金があっても都心に住もうなんて考えないだろ。そもそも自宅購入＝投資や資産運用としか見ることの出来ない人は、まっとうな生活を送ってんのかね。
思うに最近のこことここの兄弟スレは、マンションを買ったこと無い人とか買えない人の妄想合戦に成り果ててきたな。
こう書くと必ず「都心に億ション持ってますが何か？」という、お約束レスが来るんだろうなぁ。君たちの（妄想）自慢話はいいから、実態に則った議論を続けて欲しい。

[178: 匿名さん]

いや、妄想とかじゃなくて投資視点と購入視点じゃ話は平行線のままだって事なんじゃないの？

[179: 匿名さん]

仕事上、近郊、郊外の
下がるのが分かっているところに住まなきゃいけないのなら、

第一ステップ　近郊、郊外の持ち家を早く売り抜ける。
　　　　　　　地元民団塊Ｊｒの需要がまだある内にね。

第二ステップ　代わりに同程度の賃貸を借りる。

第三ステップ　家賃が下がって来たら、何回か引越しして
　　　　　　　同程度のできるだけ家賃が安いところに住む。

第四ステップ　貯金を貯めて、郊外の老人ホームで余生を過ごす。
　　　　　　　or
　　　　　　　田舎暮らし。

要は、住むだけで買わなければよろしい。

[180: 匿名さん]

178さんが正しい。177は偉そうだが幼稚そのもので、かなり恥ずかしい。

[181: 匿名さん]

下がる事を期待するより
買える時に早く買った方が良いでしょう
気付いたら…
手遅れでしょう。

[182: 匿名さん]

気付いたら、買った物件の相場が下がってた…

[183: 匿名さん]

株でも何でも底で買うのは難しいものですよ
頭と尻尾はくれてやれと言いますからね…

[184: 近所をよく知る人]

中途半端な物件を買うのは182のような結果になるので
やめましょう

[185: 匿名さん]

株でも何でも高値で買ってしまうのは簡単
天井掴みの底値売り

[186: 購入検討中さん]

みながマンションの話をし出したり、
雑誌にマンションの話が出ているときには
マンションは買わない。

株もまったく同じ。

みなが関心をなくすときが必ず来る。
それが買い時。

今は格好の売り時です。

[187: 匿名さん]

団塊の世代が
近郊、郊外の持ち家を売り抜けて
都心部マンションをＧＥＴしようと
虎視眈々と狙っております。

売り抜けるタイミングが難しいけどｗ

[188: 匿名さん]

>>187
売り抜けるとは、安値で買って高値で売ることを指す。

団塊が買ったのは１９８７年の８合目から９０年代下り坂
いま、郊外が上昇しはじめたといっても築１５年超える中古では
売却損しか出ない。

売り抜けとは、あくまで現時点より安値で買えた１９８５年以前
この時代は金利も高く、ローンも厳しく買えるのは所得の高い
４０歳以上。
今現在若くて６２歳。
買換えなんていってもこんなシニアにローンは組めない。
売り抜けるなら現役でローンが組めて退職金もあてにできた
３年前にやってるよ。

[189: 匿名さん]

実は団塊の世代の方って、バブル時に6000万とかローン組んで、8000万の郊外のマンション買い、金利６％を毎年、20年間にわたって支払い続け、金利だけで、ざっくり5000万支払い、やっとローン残が3000万まで減ったものの、物件価値は2500万に下がり、売却しても、ローン返済ができないといった悲惨な状況なわけですよね。つまり、20年間で8000万投入し、なぜか、現在-500万。株式の信用取引でもここまでひどいケースって少ないですよね。でも、まもなく世田谷、杉並あたりまでは、こうしたシコリ案件の物件や人もかたづいてきてますから、意外とこの先、明るいシナリオもある気もしますよね。おとといのNHKの番組でクレディセゾンの社長が、日本の今後に極端な明るい見通しを語っていたのを見て、やはり金貸しからみた世の中は、ちょっと先の動きを一番先に感じられるポジションなんだと感じました。

[190: 匿名さん]

団塊の世代はバブル前に購入して、
既にローンを完済している人が多いです。
その後の世代は悲惨ですが・・

[191: 匿名さん]

職種によるんじゃないかな。公務員系や銀行マンなど社宅で
ぬくぬくすごした団塊は４５歳以降で物件探しはじめて
郊外高値掴みの典型だったね。

[192: 匿名さん]

バブルの時もその後も、ちょっと出遅れて、ちょっと逃げ遅れた人って、ホント悲惨な状況なんですよね。
でも、基本的には、不動産は下がるもんじゃないから、金融政策さえちゃんとやってくれれば、前回のバブルのような、１世紀に一度あるかないかのような、悲惨な出来事にはならないわけだから、今回に関しては、逃げ遅れといった状況は起きないと思うんですがね。なぜなら、銀行がまた大崩するようなヘマはさすがにやらんでしょう。

[193: 匿名さん]

持ち家の購入時期と場所で、現在の経済状況が大きくかわっている。
以前書いたが、
「ピークで売ったら・・・買い換えずに賃貸に入る」
これができていたらみんな大金持ち。

団塊世代（現在５５歳〜６０歳）で２５年前の１９８２年。　３０歳〜３５歳で
最初の２ＤＫを買って、３年で転売３ＬＤＫに移って、ピークで転売したひとの
多くは７０００万以上のキャッシュを手にした。
そのまま国債でも買っていたらよかったものを、何を間違ったか
千葉のあすみが丘などの一戸建てを買ってしまう。

ピークで売り抜けたら５年は休む。休むも相場。
家賃３０万でローン分を差し引いたら１５万の持ち出しだが
５年待っても１０００万も減らない。１０年待っても２０００万。
手持ちのキャッシュは５０００万。４％で運用していたら
１０年経ったら７０００万にもどっている。
だいたい地価が下がる時点ではデフレだから、売り抜けたらキャッシュという
のが常道。それを郊外の一戸建てに走るのは愚の骨頂。
・・・なんてのは結果論だけどね。

賃貸と自宅と複数持っていてうまく資産を作ったのは団塊のひとつ前の
世代。

[194: 匿名さん]

>基本的には、不動産は下がるもんじゃないから、

おいおい。バブル崩壊以降１５年続いた資産デフレって
不動産価格が下がる現象だよ。
買い手が居なくて、利用価値のない不動産はどんどん下がる。
需給関係でいつでも下がるよ。

いまでも地方で人口２０万以下で下がっている地域は多い。

＞金融政策さえちゃんとやってくれれば

あのぉ　グローバル経済のなかで世界中のマネーが日本の不動産や
為替や株式動かしている状況下で政府・日銀ができることは
前回とさしてかわらない。
蛇口を締めるか水をぶっかけ火消しをするだけ。

[195: 匿名さん]

不動産は下がるもんじゃないは、
バブル当時まで土地神話があったから言えただけ。
株も長く持てば必ず利益が出るとの神話もあったけどね。

[196: 匿名さん]

これもう一度載せておいたほうがいいかな。

[197: 匿名さん]

東京オリンピックまでは買って問題なし
皆が今以上に喉から手が出るほど買いたくなってくる
そこで売却。売り時が肝心！利食い千人力
私は、そこで賃貸へ…
数年後、再購入

[198: 匿名さん]

>>196

まだ上昇初動期
一気に来ないが今後ジワジワって感じで↑でしょうね。

[199: 匿名さん]

実現性が薄いのはみんな知ってるのに？

[200: 匿名さん]

>>197
私は、せいぜい「東京オリンピック開催の有無」がきまる２００９年１０月２日までが
限度だと思うね。
２０１６年まで買って大丈夫っていうほどの根拠はもちあわせていない。
そのころＴＯＴなど湾岸物件の未入居転売の売れ行きも価格もみえている
し消費税や金利もそうとうに煮詰まってくる。

重要な試金石だった美しの森が各社相当に苦戦しているようだ。
駅近のＴＸ物件以外完成在庫の山が話題になるのもその頃だ。

[201: 匿名さん]

公示価格は１年遅いのかな。
８７年春の天井で地域一番高く売り抜けた経験があるのに、
８８年の公示価格のほうが高いね。

[202: 匿名さん]

どっちにしても織り込み済み
素人が儲かったのは、たまたま
損したのも、たまたま。

[203: 匿名さん]

公示価格は１年ずれているだけでなく、恣意的に？観測地を変えるので
実勢とかなりずれるようだ。
１９８９年頃、東京都市博だのファッションセンターだのいいながら
領国国技館の向こう側にできた江戸博物館や初台の国立第二劇場の工事現場を
みながらすでに大手町のオフィス賃料が月坪１０万とささやかれ
「もうやばいな」と当時、業界関係者はささやきあっていたものだ。

>>202
そういう杜撰な話は無意味だなｗ

[204: 匿名さん]

不動産や株で儲かったら欲をかかず撤退
もしくは休む。
欲に負けた素人は、それが出来ず儲かった以上に損をする。
汗水流して貯めたお金で自分が買える範囲で安くなったと
思えば買えばいいんではないのかな。

[205: 匿名さん]

×領国
○両国
スマソ

[206: 匿名さん]

じゃあ織り込み済みじゃないことを書いてみなさいよ
知識があり弁も立つセミプロさんたち（笑

[207: 匿名さん]

>>206

をいをい。

誰の何に織り込み済みってこと？
市場の価格に織り込むってあなた、２３区マンション市場価格って
デベが競って高値買いした土地に、専有面積縮めて坪単価だけ上げて
販売価格をぎりぎりに下げて売っている今の状況で

何が織り込みだ？折込済みといえば
日経新聞の金曜・土曜には折り込み済みだよね。チラシの話だが

[208: 匿名さん]

206用語

織り込み済み＝先刻承知

ていどの日本語だと思われる。

[209: 匿名さん]

織り込み済みか、織り込み済みでは無いのか、分かる206さん
はすごいですね。どこがコンセンサスなのか、株よりも遥かに
分かりづらいのが不動産ですが。。どうやってご判断されて
いるんでしょうか？

[210: 匿名さん]

>>206


不動産より日本語から勉強した方がよい
文章力が足りんな！

[211: 匿名さん]

きっと彼は期待を裏切らずにこう言うさ。
「そんなの全部織り込み済み」

便利な言葉だな（爆）

[212: 購入検討中さん]

196

少なくともこっからは都心は買っちゃいかんね。
死を見そう。

[213: 住まいに詳しい人]

なにもかも織り込み済み。

[214: 匿名さん]

>>211
そうでもないよ。
大手不動産が潰れないのは公共費扱いや規制除外で
帳簿価格より販売用不動産資産が膨れ上がるから。
末端業者でも開発条件地をさがしたり、農地に登記建物建てたり。
そんな情報交換じゃなければ、全部織り込み済みだけどね。