23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[803: 賃貸住まいさん]

埼玉や千葉には絶対住みたくないし、湾岸の埋め立て地もイヤだし、２３区内で坪単価200万までの新築を探して買うよ。
俺は普通のサラリーマンだから。
探せばいまでもあるしね。

[804: 匿名さん]

購入時に「ここはどんな人が買っていますか」という質問はかならずしてきた。
子育て若年そうばかりでは、自分の世代の望む暮らしにあわないからだ。

０００万台までは購入者は読めるが
６０００万を超えるとその属性はまちまちだ。
かつての二子玉川の某人気タワー物件でも購入者の属性に
まとまった傾向はなく、しいていればサラリーマンが少なく自由業、
個人事業者が多く親の支援で１ＬＤＫを買った若年層も結構含まれて
いたようだ。

管理組合名簿でも個人の職業まではわからない。
最近は個人情報保護法がらみで明確にできなくなってきている。
しかし理事をやっていると居住者の概ねの傾向はわかってくる。
また日ごろ挨拶をかわすうちに親しくなって内輪の話もしたりする。
近所の噂話でもだいたい住民の顔ぶれがみえてくる。

やはり、
開業医、
ＴＶ局関係者、
ＩＴベンチャー経営者、
自由業（作家・文筆業ジャーナリスト）
リタイヤした経営者、
個人投資家、
一般企業経営者
などがいる

一方、
上場企業の証券・金融・損保・情報通信系、航空・商社など
の管理職
くわえて文京区や港区の自宅を売って買い替えたシニア単身者
親子など。
顔ぶれは多彩で各階ごとにさまざまだ。

６０００万円〜以上の部屋の顔ぶれはそんなところだ。

旧価格物件なので、
５０００万以下の部屋は普通の３０代以上のサラリーマンが
普通にローンを組んで買っている。


物件坪単価と世代、所得層はあるていど比例してきた
１６０万〜１８０万　　　７０平米を３５００万で買う３０代（独身から新婚）
１９０万〜２２０万　　　８５平米を５２００万で買う所得１０００万クラスのサラリーマン
２３０万〜２５０万　　　９５平米を７０００万で買う買い替え取得者・自己資金の豊富な人

このあたりまでは、買える人が買えるグレードを選別できた。
しかし、豊洲のように
２７０〜２８０万　　７０平米で５６００万　８５平米で７０００万
２９０〜３００万　　７０平米で６０００万　８５平米で７５００万

となると旧価格の物件の６０００万以上の部屋同様一概に読めない

１８０万／坪で買ったＴＣＦとも２３０万のパークシティともの大きく顔ぶれが変わるはずだ。
逆に先住者と生活水準がさほどかわらない層が入るとしたら、それは購入金額に単になにかの
下駄を履いた人というだけだろう

[805: 匿名さん]

×０００万台までは購入者は読めるが
○５０００万台までは購入者は読めるが

[806: 匿名さん]

議論すべきは誰がどういう下駄を履いて買うかではなく
下駄の歯が折れてころばないかという話でもなく
下駄が無駄だという話。

親の金であれネットビジネスやデイトレで稼いだ金であれ、今の若い世代なら
必ず読んでいるはずのろばーと・キヨサキ『金持ち父さん貧乏父さん』によれば
キャッシュフローを生まない『自宅』に投じるのが正しいことなのかという疑問。

キヨサキ流なら、全国各地の不動産マーケットを見て、大阪がいま底値だとか
言って西梅田の住友物件を買ったりするのではないのか。
いや、実際の収益性は知らんが。あるいは仙台の五橋かもしれない。

マネーの先見性のある若手ベンチャー諸氏がなぜ、しょぼい立地のしょぼい
まどりのしょぼいレストランしかない豊洲を買っちゃうのか。べつに豊洲に
うらみはないが不思議に思う。

なぜ、ここで一旦市場は冷え込むシナリオを考えてみないのかね。
カネがあると欲がでる。目先のものに手を出す。その気持ちはよくわかるが。
ぐっとこらえると持ち金が倍に増えこらえないと半分に減ったりする。

[807: 匿名さん]

つまりはあせりだろう。
固定金利が上がる前に
価格ができる限り安いうちに

しかし、なぜ今買う必要があるのか。
多くの自己資金をもっと運用しながら時期をずらすのは
なぜ考えないのか。
時代の変化は早い。
３年で結果は見える。

あせると視界がせばまり目先の損得に引きづられる
不動産屋は、顧客の選択肢を狭めていき
これしか買えないのかという絶望感を与えておいて
そこですこしましな物件をみせて
熱心にすすめない
そうすると客は、あせりと恐怖心に誘導されて割高でも
その物件を買ってしまうものだ。

書く言う私は１９９６年、消費税前の駆け込み需要で
６０００万弱の物件を買って失敗した口だ。
離婚を契機に物件は処分して難を逃れたが２０００万の
損を出した。
しかしあのまま抱えていたら旧価格で今の物件を買う
機会はなかった。買い替えはまず抽選にあたらないからだ。

買い手を焦らせる状況での買い物は実は売り手も焦っている
ことが多い。

[808: 匿名さん]

REITも相当下がっているね　数ヶ月前と比べて１〜２割の下落
　 将来を占っているね・・・

[809: 匿名さん]

適正価格の模索が続いているけど、
オレは豊洲の上限は坪３００万円
６０ｍ２で５５００万円
７０ｍ２で６４００万円
８０ｍ２で７３００万円
とズバリ予想します。
６０ｍ２クラスはリタイア組と子無し・共稼ぎ組が購入の中心で、
このタイプが増えて行く。

まあまあの所得のファミリー層は旧深川区に流れて、
坪２５０万円、７０ｍ２で５３００万円、８０ｍ２で６０００万円が
売れ筋になって行くでしょう。

[810: 匿名さん]

私も消費税アップ前のマンションを買って失敗した口です。
しかも雑な施工で瑕疵が見つかり、裁判やってるらしい。
私は売却して去りましたけどね。
次の消費税アップ時のマンションはどうなることやら…

[811: 匿名さん]

このスレでは話題に上がりませんが大崎の物件はみなさん今後どうなるとお考えでしょうか？

[812: 匿名さん]

居住用なら、幸せ度も資産価値に含めなきゃ。
健康で幸せな日々を遅れたならその購入は大正解！
離婚なら・・・大損失

[813: 匿名さん]

>>812
それは浅薄な考えだね。人間は失敗するものだし

失敗して損失を蒙ってもやり直せるから人生は価値があるんだよ。

確かに離婚は　大損失
でも、値下がり続けるマンションはまさに不仲の家庭生活と
同じ状況で人生の累損がかさむ。

最初が間違ったいたのを糊塗してきた結果ともいえよう。

人生希望を持てばうまくいくと思えたのは、子供の養育費
等で人の３倍の費用負担を負いながらも住宅コストを減らしたり
しながら臨時の収入があったりして結果今は幸せな家庭生活を
えているよ。（スレタイから大きくずれたなｗ）

[814: 匿名さん]

離婚は結婚して２０年目だったが、子供も２０年、マンションも２０年たてば
自分の思い描いたものとは全く別の姿になったりもするということだよ
１９８０年代には井上富雄さんの『人生２０年計画』というのがはやったが
２０年スパンで目標を設定したら次の２０年の展開も考えておくべきだ。

損得は、２０年でなく４０年、あるいは６０年トータルで考えないと高齢化社会で
幸福をつかむのは難しいのではないかな。

[815: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと、仕込んだ土地が２００５年以降の物件は高値で
売るしかない。問題は今年の秋以降土地をいくらで買うかだ。
マスコミはあいからずの高値買いを伝えているし、豪州のＧＪＴみたいな
ところがまだ高値で買いまくっているらしい。

大崎はどうかという話があったが、賃貸になるのではないだろうか。
ソニー跡地は高輪台のテニスコート跡もコムスンが撤退して白紙。
とにかくこのところゲンが悪いこと続き。

またしても「お散歩おじさん」と笑われようが、周知用看板を見て回るのが
趣味なものでいろいろ探るが
都心周辺ではコンパクトマンション、それも投資用、一棟賃貸ばかりだ。
月島のクレストタワーの向かいも賃貸。
勝どきと月島の間も高級介護マンションができた。
アイマークの向かいも権利床の大半は一括運営会社に賃貸になるのでは
ないかな。
地主が空き地にたてる中小のマンション
ファミリー分譲は買い手がいないということからＤＩＮＣｓ、単身者、投資用を
ねらってコンパクトマンショに企画を切り替えるところばかり。

いくらでも高値で売れるなら好き好んで賃貸にはしないだろう。
もう売れない。これ以上の高値分譲は無理だと供給者側が万歳して
いる姿がここにある。

[816: 匿名さん]

三友（名前の由来は三沢の友人）のじいさんは本当に証券化の仕組みを
理解しているのか怪しいが、言ってることは半分正しい。
たしかに賃貸マンションを作りすぎて空室が増えてトラックレコードの数字が
悪くなれば、エクィティの証券価値はさがる。それでも私募ファンドを買った
個人投資家や地銀の運用部門は、損切り売りはしないで抱え込む。
結果家賃を下げ利回りが下がれば配当は減るので証券利回りは下がる。
５年のデットの借り換えでの金利上昇懸念もある。
２００５年開業なら２０１０年がやばい。おおむねリートに安値で売却して逃げる
戦略だろうが、リート物件も５年のリファイナンス時期に、物件パフォーマンス
が下がっていたら有利な金利で借りられない。
不動産価格が上がっているうちはエクィティの価格も維持できようが下落観測が
でてくるとやばい。
２００８年までにファンドの物件買いは東京市場から手を引いている。
賃料値上げが行き詰るとそこからファンド物件のリートへの安値売却が始まる
それが、薄商いで値がつかなかった都心地価の下落を浮き彫りにする。

不動産景気が傾くころに、公共用地の大放出でまたぞろ景気拡大をはかる。
第二次住宅都市再生だ。

[817: 匿名さん]

今日は業者さんが疲れてねているから静かだねｗ

プチホリエモンさんには、以下のアドバイスを

もちろん今の物件全てが買ったら後悔すると言っているわけではない。
買って長期に値下がりのない品質と立地のものは買っておくべきだろう
買えるならばという前提つきだが。
小金があるならこう言うときは「安物買いの銭失い」に留意だ。

①プラウドタワー千代田富士見
②マスタービューレジデンス
③グランツオーベル南平台
④広尾ガーデンフォレスト
⑤有栖川パークハウス

中古なら代官山アドレスが一押し
ただ、本当にお金があるのなら不動産価格の流れを見極めて６年ほどは
今の多様な賃貸物件を３箇所くらい住んでまわるのが一番「税務的には」
うまみがあるのだろうけど。

[818: 匿名さん]

なんでマンションだけなんですか？
アパートとか店舗とか駐車場とかあるのに。
単なるマンオタ？

[819: 匿名さん]

ここは、マンションスレだから。
それと何度もいうけど投資の話でなく自宅購入したいという人に待てと言っている話なんだけどね。

文脈読んでね

[820: 匿名さん]

インフレモード突入の今、待つっていう選択肢ってそんなにお奨めなのかな？

[821: 匿名さん]

だから、過去レスでインフレを否定してきたよ。同じ話の繰り返しはしたくない。過去スレ嫁

[822: 匿名さん]

817さん文脈読んでも分からないのですが、
買うなというマンションですか。
売れ残り物件が入ってるようですけども。