23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[574: 匿名さん]

確かに。地所キャッシュフロー激減してるね。
売り渋りってやつかな？

C増減
FY05 69,766
FY07 34,571

利息の支払額
FY05 △19,293
FY06 △18,637（M）

[575: 匿名さん]

猫も杓子も
都心部
都心部で
草木も靡くｗ

時代の流れなんでしょうか・・・・・・・・・・・・・・

[576: 住まいに詳しい人]

だからデベも売り渋ると運転資金が回らなくなり大変だって！！
なんでこんな基礎の基礎が理解できないバカが多いんだろう？
無借金のデベなんてそうそういないはず。
いても貯金を投資してマンション建てて売りしぶりして何ヶ月も金が入ってこなかったら運転資金が回らなくなる。
いわゆる黒字倒産になってしまうよ。

[577: 銀行関係者さん]

>574
キャッシュフロー計算書も読めない輩が地所の財務を語るな。
地所のキャッシュフロー分析をすると、
①営業CF…　FY05：1697億円　FY06：1507億円
昨年度よりやや減っているが、税金支払前迄はほぼ同額なので、この差は「去年儲けたから税金いっぱいはらいました」ということ。売り渋りかどうかは「棚卸資産増減」「エクイティ出資増減」を見ればよく、この合計は昨年とほぼ同様。つまりマンション在庫が増えている訳ではないので、財務上は売り渋りとは言えない。
②投資CF…　FY05：299億円　FY06：△854億円
有形固定資産（＝オフィス等賃貸施設）が大幅に増え、キャッシュフローがマイナスになった。具体的には新丸ビルの竣工。
①＋②＝フリーキャッシュフロー＝653億円
つまり、マンション用地を仕込み、大型ビルを竣工させてもなお653億円のキャッシュフロー黒字を叩き出している、超優良会社ということ。
③財務CF…　FY05：△1325億円　FY06：△341億円
去年はフリーCFが2000億円近く行ったので借入れを大幅に減らした。
今年もそこそこ減らし、更に財務体質強化を図っている。

マーケットも地所の事は高く評価しており、世界の不動産会社の中で
地所の時価総額5兆円はダントツ。（2位は三井不、3兆円。）
JCR格付けAAの地所の何処を見れば事業が回らなくなるのか教えて欲しい。

[578: 競合物件企業さん]

地所の問題は、バランスシートのレバレッジがあまりに低いこと。
低株主リターンでも平気な顔で、全く株主のほうを向いた経営は、これっぽっちもされていない。

地所のような、三つの事業を備えた不動産会社は、日本のライバル以外にない。

しかし、たとえば香港系の不動産事業を柱にしたコングロ株に比べれば時価総額は小さい。

株式マーケットが評価してるのは、資産の含みであって、経営レベルや、事業から生み出される資本リターンではないよ。

それどころか、ポイズンピルも導入した、わが身の保身しか考えない経営者と、ぬるま湯で呆けた社員のため（と、債権者）のための会社。

[580: 匿名さん]

>577
売れ残ってしまった物件の値段は、下げてまで売る必要はない、じっくり待つ。そのうち売れるから、（相場をつくる）ということなのでしょうか、こういう余裕のある三菱地所のスタンスは？

[581: 匿名さん]

どうでもいいけど本当に日本のディベロッパーとか銀行って終わってるよね。日本に帰ってくるといつもそう思うよ。

[582: 近所をよく知る人]

湾岸の埋め立て地はすべて工場の再開発地域だからもともと人が住む場所じゃない。
場末の土地。
だから坪200万以上で売れる方がおかしい。
調子に乗ってボロもうけしようとしたブリリア有明は悲惨なことになるだろうが、当然の結果だな。
地元の人はあんな場所に住もうとはまず思わない。

[583: 近所をよく知る人]

581さん

本当です。
なんとかして欲しいです。
完全に終わってます。
銀行なんか公的資金返したらまたアホなことやりだしそうで
心配です。

[584: 銀行関係者さん]

>578さん
マーケットが発行体に対して求めているものは業態・成長ステージによって違う。資本効率ばかりが求められているなら、ROE8.3%、配当利回り0.4%の地所が何故ここまで買われているのか？それは丸の内・大手町の長期にわたる連鎖開発で、莫大な含み資産の価値を顕在化させると期待されているから。だから、これだけ営業CFが大きくても配当・自社株買いよりは開発投資に回す方が評価される。（尤も、連鎖開発ってテナント政策上いっぺんに出来ないから、余ったFCFは自社株買いに回すのはセオリーだとは思うけど。）

ちなみに大手5社の人と話した経験では、確かに地所はお役所的。三井不のインテリジェンス、住不の力強さには敵わない。それでも不動産会社は結局持っている物の価値で計られてしまう。買収防衛、確かに私も好きじゃないが、自分がグリーンメーラーだとしたら総合不動産の中ではまず8802に目が行くだろう。

香港のコングロマリット、今調べてみたら長江実業とサンフンカイは時価総額3.7兆円程ありました。三井不よりは上でしたね、失礼。

[585: 匿名さん]

それやあ、日本一の大家さんなんだから、ぼんぼん体質になりますがな。
バブル時は、アメリカへの投資でいいかもにされちゃったしね。

[586: 申込予定さん]

585

あったね。ババつかみの、安値売り。最悪でした。
はずかしー！

[587: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと

①都心の品不足・市場の空洞化

都心は、マンション用地がない。
用地がないから市場がない。
市場がないから欲しくても買えない状況が続く。
品不足だから２３区市場全体が高値になるという考えは正しくない。
都心がストップ高になったからといって、周辺がどんどん上がるという理屈にはならない。

３Ａ（青山・麻布・赤坂）に渋谷区東部（広尾・恵比寿・代官山・神宮前）
千代田区北西部（番町・麹町・半蔵門）は、当面新規供給が少ない。
港区南部（白金・高輪・三田・芝）あたりは、木造戸建ても残っていて
マンション建設余地はあるがコムスンの高輪台駅前計画の頓挫にみられる
ように業者間の過等競争で値があがりすぎて採算が難しい土地が多い。
豪州系ファンドがそれに拍車をかけている。
いずれにしろ分譲マンション供給でなく収益施設を建てて貸す計画ばかり。

②今後の供給は都心外淵部が中心

飯田橋、市ヶ谷、代々木、恵比寿の山手線の外側（恵比寿南〜中目黒１丁目）
も主だった建設可能土地、丘の上の好適地はほとんどが建てられている。
今後は、川沿いの低地、坂の途中という土地を時間をかけて開発する流れだ。

中央区は日本橋から浜町、八丁堀、入船、築地にかけてもはや空地は残っていない。
佃は満杯、月島がこれから長屋の再開発でいくつか建つ。勝どきにはまだ供給余地が
多い。晴海はＵＲが主導で時間をかけて供給
港区湾岸はもう港湾地区しか低利用の土地は残っていない。

地図を丹念にみていくとわかるが、今後大きな土地で注目すべきは老朽化した
都営住宅（南麻布のフランス大使館近辺など）や都バスの車庫（目黒区の駅南）
道路付けが悪くて開発できない専門学校敷地（目黒ドレメ）など。
あとは、移転はしないまでも高度利用が望まれる（南恵比寿国家公務員住宅群）

それ以外にも企業が温存している大規模土地は少なくないが、地価が上がったことが
逆に「売り惜しみ」を助長している。

③江東区湾岸は都心価格を吊り上げる要因にならない。

都心部で欲しい場合は築浅中古を買うか、妥協して江東区湾岸に目を移すかだが
江東区湾岸が２９０万坪出せる買主ならば、都心部中古や港区湾岸築浅を３６０万
でも買える層だったりする。
ことに今すぐ入居したい買主は２年近くも待っていない。待っているうちにマンション
市況は大きくかわる可能性もある。
市況の動きをみて２年住んで売るくらいの身軽さで資金の効率を考えるだろう。
つまり、資金に余裕のある金持ちは江東区を買わない。


④金利上昇で困るのは資金力のない買主

金利の動きは、おもに長期固定の住宅ローンの話で
坪単価３００万近辺の物件をフラット３５で買う人は少ない。
資金に余裕があれば、短期固定か変動で金利の低さを享受し、変動が４％
超えあたりで、４％以下の運用益しか出ない流動資産を取り崩して繰り上げ返済
するというのが誰でも思いつく話だ。

⑤買換え需要が地価を押しあげた過去の上昇と今回の差異
１９９１年、南千住のアクロシティが億ションとして分譲された
それ以外にも中山氏が「結果億ション」とよぶ物件が田園都市線沿線にも
数多くつくられた。
http://realestate.homes.co.jp/contents2/column/sale01/index.php
これらは、最後には売れ残ってデベの経営破たんの元になったわけだが
少なからずここまで新築相場が高騰した背景には
既存マンションからの買換えが順調にいったということがある。
ボロくて狭い持ち家が１億円で売れるから１億円の荒川区が買える。
しかし、冷静に考えてみれば荒川区のマンション＝中央区のボロマンション
というだけで、１億円という価格だけが一人歩きしていたということだ。
もちろん、一次取得者で郊外億ションを買った人もいる。
大抵は、個人事業主か地主の息子だ。
今回のマンション相場の上昇は、都心部に限っては既存物件からの
買換えサイクルがうまく動いているが、周辺部ではその動きは緩慢だ。
原因は「都心志向」
地価下落が１５年続いて周辺部既存物件は買値の半値以下になった。
地価があがったところで、さらに郊外に向けて買換えをしようという動機に
つながらない。地価下落の１５年の間にみんな歳をとりすぎたのだ。

[589: 匿名さん]

自分に都合のいい記事だけ信じれるなんて
便利な脳みそですね。

[590: 匿名さん]

販売員、うるさいよ。暇なら販促の電話でもしなよ。

[591: 匿名さん]

江東区は広いからな。分割して湾岸区でも創設すれば
豊洲・有明の住民の方は喜ぶのでは。
新設校もMS住民増で追いついてない様子だし。これ以上の
住民税負担になる様な開発は止めて欲しいと・・思う
旧深川区住民でした。

[592: 匿名さん]

>>589
反論があるならこの場で自説の展開を見せてほしいものだ。

[594: 匿名さん]

>>591
世田谷区はもっとひろいのだが、人口が増えて住民税が増えるのは
「高額納税者」が増えないとダメだな。
所得税を住民税にシフトしたのは、減税措置の多い所得税では
税収が増えないからだ。
年収１０００万クラスが増えたところで公共負担をしのぐほどの
税収増にはならないよ。
港区で税収増になったのは、住民登記をする物件購入者が増えた
からだ。なにしろ登記しないと転売した時点の税金が大きいから
だ。また法人名義で借りて住むにも住民登録は必須。

高額納税者が増えた港区と江東区では住み心地は違う。
バランスがよくて住み安いのが世田谷区だろう。

[595: 匿名さん]

すでに昔から都心に家を持っている自分は
売る気もないし、持っていない者同士をの討論会でもきいてやるよ

[596: 匿名さん]

じゃあなんでマンション板見ているの？
投資しているってこと？なら、討論会の部外者ではないのでは？