23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[488: 匿名さん]

世の中には４つのタイプがある。

①資産があって収入も多い
②資産があるが収入は少ない
③資産はないが収入が多い
④資産はないが収入も少ない

①〜④それぞれが収入以上にカネを使うと
①②も資産の担保価値の範囲なら問題ない
が③④は破綻する
これは誰でもわかる

住宅ローンは、収入以上にカネを使うこと
そのものだが、①②は購入物件を負債と考え
③④は負債を資産と勘違いする。

含み益が増え続けて負債が減り続けるなら
ましな話だが、５年以上の期間上がり続けないと
１０年以上の長期では確実に含み損になる。

上がると思って買って下がったら売却すべきだが
住宅となると愛着がわいて売り切れない。

自己資金が少なくてマイホームを買うリスクは
そこにある。

すでに底値から４割５割上昇した地点を買うなら
将来再び下がるリスクを考慮して
２００３年の価格と２００７年の価格差分の自己
資金（湾岸でもおおむね２０００万程度）が投入できる
人以外は買わないほうがいい。

[489: 匿名さん]

世の中には４つのタイプがある。

①資産があって収入も多い
②資産があるが収入は少ない
③資産はないが収入が多い
④資産はないが収入も少ない

①〜④それぞれが収入以上にカネを使うと
①②も資産の担保価値の範囲なら問題ない
が③④は破綻する
これは誰でもわかる

住宅ローンは、収入以上にカネを使うこと
そのものだが、①②は購入物件を負債と考え
③④は負債を資産と勘違いする。

含み益が増え続けて負債が減り続けるなら
ましな話だが、５年以上の期間上がり続けないと
１０年以上の長期では確実に含み損になる。

上がると思って買って下がったら売却すべきだが
住宅となると愛着がわいて売り切れない。

自己資金が少なくてマイホームを買うリスクは
そこにある。

すでに底値から４割５割上昇した地点を買うなら
将来再び下がるリスクを考慮して
２００３年の価格と２００７年の価格差分の自己
資金（湾岸でもおおむね２０００万程度）が投入できる
人以外は買わないほうがいい。

[490: 匿名さん]

世の中には４つのタイプがある。

①資産があって収入も多い
②資産があるが収入は少ない
③資産はないが収入が多い
④資産はないが収入も少ない

①〜④それぞれが収入以上にカネを使うと
①②も資産の担保価値の範囲なら問題ない
が③④は破綻する
これは誰でもわかる

住宅ローンは、収入以上にカネを使うこと
そのものだが、①②は購入物件を負債と考え
③④は負債を資産と勘違いする。

含み益が増え続けて負債が減り続けるなら
ましな話だが、５年以上の期間上がり続けないと
１０年以上の長期では確実に含み損になる。

上がると思って買って下がったら売却すべきだが
住宅となると愛着がわいて売り切れない。

自己資金が少なくてマイホームを買うリスクは
そこにある。

すでに底値から４割５割上昇した地点を買うなら
将来再び下がるリスクを考慮して
２００３年の価格と２００７年の価格差分の自己
資金（湾岸でもおおむね２０００万程度）が投入できる
人以外は買わないほうがいい。

[491: 匿名さん]

とんでもない多重投稿になってしまいました。
失礼しました。
それにしても混雑してましたね。

[492: 販売関係者さん]

城南は明らかに動き鈍り始めた。

[493: 匿名さん]

話をスレタイにもどすと、
湾岸の物件が徐々になくなっていき価格もあきらかに
なるにしたがって、模様眺めの人たちもそろそろ動きだす。
田園都市船沿線の物件がゆっくり売れはじめていくだろう。
２３区スレが廃れて、横浜・川崎スレがにぎわう。

収益還元法で考えると、今の２４０万前後の坪単価は
周辺家賃相場からは高すぎる。
しかし都心の新築家賃の上昇を反映して新築で月坪１万
とれるようになれば（９０年代は９千円／月坪水準だった）
受け入れられる価格なのかもしれない。

湾岸タワーが２８０万になれば、それをあきらめた
層は、田園都市線沿線に向かう。

ここ２〜３年は坪単価２３０〜２４０万のエリアの値固めの
時期だろう。
その先は、消費者物価ベースでのインフレが起きない限り
賃金の上昇は期待できない。
次の注目は二子玉川再開発の動向。
晴海再開発も販売は相当時期をずらしてくるような気がする。

地価上昇が住宅需要に起因するものではなく、海外ファンド
の収益物件購入の連れ高によるものならば、
中古市場の需要が高まる気配も薄い。
買い替え需要を持っているのが、再婚した４０代と６０歳
以上のローンを組めないシニアしかいないというのが
今の住宅市場の弱みだ。
すべては、バブル前後の１０年間のツケ。
中古物件は値上がりしても今売ったら買い替え先がみつからない
のが現実。高値で売って賃貸に入る選択肢もあるがそこまで先を
読む勇気もない。
中古物件は、売るよりも貸すほうが有利な状況になっている。
そうなると、今後の２３区の地価上昇はそれほど期待できない。

少しでも下がりはじめると、老朽中古を中心に売りが出て市場は
下がり始める。
郊外があと３年で上限を極め、２年横ばいで２０１２年。

２３区はその間、都心３区で毎年３％程度、都心周辺で５％の
上昇にとどまり都心があと１２％、都心周辺でも５年で２０％程度の上昇で
そこから先は年平均７％程度で下がって２０１８年頃にピークの
３割安で底値という感じじゃないのかなぁ

だから２００７年購入物件なら６０００万が７２００万（築浅）までは
いくけど、８年後には新築相場で５０００万
中古で４５００万という感じだよね。

[494: 匿名さん]

もう一つのシナリオは、不動産投資が下火になってマンションブームも頭打ちなら
個人の余剰資金が株に戻るという見方だ。
ことに団塊世代の退職金は預金金利も国債も低金利だから株式市場の
に流れる。
本来なら庭先にに年金代わりのアパートでも建てるところだがあいにく
敷地もなければ千葉茨城では需要も無い。
今年の１０月には郵政民営化で郵貯資金の運用先として国内株式市場が
想定される。
いずれにしろ来年には日経平均は２万円を回復。不動産市場が低迷する
間は上がり続け、その資金が今度は不動産価格をも一段底上げする。

・・・するかな？してほしいな。
地価があがると何が困るかというと、都心周辺部に「粘着」する若年層が
親からカネを借りて高値掴みをして将来含み損を抱える程度の話で

それ以外の７００万以下の若年層は最初から鶴見や鴨居あたりで満足してくれる
から何も問題ない。
とはいえ、以前にも書いたが、下がり続ける住宅に対してローンを払い続ける
ほど個人の経済を疲弊させることはない。

高騰が急激ならば暴落も早い。それがあらゆる相場の原則だ。
いずれ来るであろう下落を遅くするには、供給を絞るのが一番。
政策金利を上げずに上がる気配だけで長期金利がじわじわ上がっていけば
長期固定金利志向の若年層の住宅需要は都心から郊外に向かう。

一方で、不動産ファンドを監視して地価高騰＝早期の暴落の招来を防げば
なんとか５年くらいは住宅景気も保てるだろうという話だ。

なにしろ個人の金融資産は１５００兆円もあるわが国経済。これをバブル同様に
地価の高騰に吸い込まれた日には、不動産投資を通じて個人資産を吸い上げ
ようとする外資の思うツボ。

むしろ株価を上げて企業の財務体質強化と外資からの企業防衛につなげた
ほうが国益にかなっている。
というわけでこれからは国内株。

[495: 匿名さん]

今の不動産市況は株で例えるなら、玉が吸い上げられ
売り物が出尽くした状況に似ている。

需給だけで考えれば、不動産価格上昇は更に加速する
ように思えるが・・・

今ある２３区内の販売している新築マンションの価格
を全部足しても数千億もいかないように思う。
暇だったら計算出来そうなくらい少ない。

[496: 匿名さん]

なんてもそうですけど売れ筋の価格帯の商品をメインとして販売をしていくのがセオリーですよね。
マンションの売れ筋という点からデベの価格設定をみると、23区内であれば、5000万円台から6000万円台前半ではないですか。
この価格帯は比較的高所得のサラリーマンがローンで買える想定価格ですね。ですから価格が上昇した今は、面積を縮小してなんとかこの価格帯に入るようにしてるのが現実。
一方、住宅ローンの金利が２％上昇すると、いままで4000万円借りられた人は3000万円しか借りられなくなるわけですから金利上昇により需要は減退します。
ですから今後金利が上昇することで価格はおのずと下がっていくんですよ。

[497: 匿名さん]

＞４９６
サラリーマン基準で考えない方がいいのでは？
２３区内でみれば、供給が減っているのがわかっているから
デべも価格を吊り上げられるのであって、サラリーマンに
大量に売ろうとは思ってませんよ。

サラリーマンには千葉や埼玉にたくさん物件を用意している
のでそちらを検討されては？

まぁ３年前に城南地区で戸建買おうと思えば、土地・坪200万
建物・坪70万くらいはした訳で、戸建購入層がマンションに
流れるだけで今の２３区の物件は十分捌けると思いますが。

[498: 匿名さん]

>>４９６
売れ筋というが、売れる上限と読み替えたほうがいいよ。
それと７０平米というのは、３人家族で住める下限でもある。

これ以上先はない。

デベさんは、価格を「売れ筋」範囲に入れるためにフロンテージをつめて
外廊下に面した寝室をふたつもつくった間取りで売るわけだ。

もうひとつは都心の１ＬＤＫ。５０００万で１７坪ならわかるが
１３坪になると、躊躇するな。
これも売れ筋なのかね。

[499: 匿名さん]

＞比較的高所得のサラリーマンがローンで買える想定価格ですね。

というか、今後は社宅を退去する公務員・銀行マンなど中高年サラリーマンがターゲットだろうね。
彼らは、預貯金が半端じゃなく多い。
９０年代は彼らが７０００万台の物件をバリバリ買っていたものだ。今もそうなのかね。
今は、２５００万〜３０００万の自己資金に２５００万のローン組んで買うんだろうね。

あとは、親の遺産を５０００万くらい受け継ぐ人は東京に年間１０００人以上はいるからね。
物件数しぼればいくらでも買い手はいるが

いいたいのは市場価格としてこれ以上の「実質価値と価格の乖離」は無理なんじゃないの
という話だよ。

[500: 匿名さん]

＞499
不動産の実質価値ってあるんですかね？
同じ土地でも山奥は坪5千円なのに銀座は１億

土地も株も、もっといえば現金でさえも実質価値なんて
ないように思います。

[501: 匿名さん]

＞同じ土地でも山奥は坪5千円なのに銀座は１億

あなた、土地は土くれでなくて、周辺環境と利便性などの総和ですよ。
Σ交通＋商業＋環境＋音＋眺望＋風土＋住民の生活レベル＋密度・・・・・

＞土地も株も、もっといえば現金でさえも実質価値なんて
＞ないように思います。

だったら投資は何を基準にやったらいいんだ？
たしかにマネーは記号であって実体がないが、株も土地も
抽象性はなく固有の属性があるだろう。

価値が変動するだけで、測定は可能だよ。
普遍の価値≠実質価値
ではない。

相対的に、時系列的尺度で見る。主体的に自分が価値を評価
すればいいだけだ。
市場価値というのはそういう主観の総和だろう。

価値は価格で測るものではない。価値を負わずに富を意識すべきだ。
富＝価値−価格
価値と価格のギャップが富の本質。価値あるものをどれだけ安価で手にできるか
が富を得る手段だ。
カネはいくら稼いでも、それを使う段階で間違えると得られるはずの富が失われる。

[502: 匿名さん]

×普遍の価値≠実質価値
ではない。

○普遍の価値＝実質価値
ではない。

[503: 匿名さん]

だから価値ってもの自体が人によって違うんだから
そこを理解してないと。

自分の価値＝普遍的な価値と思ってない？

[504: 匿名さん]

普遍的な価値が無いという認識であれば、不動産も株も持たなければ
良いし、お金も持たなければ良いでしょう。
普遍的に価値のあるものだけで生活していって下さい。

[505: 匿名さん]

『実質的な価値と価格の乖離』というのは

『あなたの価値と市場の価値』の間違いでは？

価格というのは市場の価値観によって決まるものなんで。

[506: 匿名さん]

売る方はプロ
買う方は素人
素人の相場観は自己都合がほとんどです。
今の値段だけが現実ですよ。
必要ならば買う
必要でなければ買わない
東京の人口は減らないと思います。
下がってもしれてます。
空売りと同じです。
少し下がって喜んでいたら突き上げ食らって…

[507: 匿名さん]

少し上がって喜んでたら暴落喰らうと