23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[385: 元祖匿名はん]

本来エンドのマーケットは実需をベースに語ってもらいたいものです。
中国がどうとか、都心嗜好者は層が違うとか、どんだけーって思いません？

分譲の供給も賃貸の供給も大量にある中で、実需が一巡したときに、
何故騰がるのですか？そういうのを過剰流動なり、バブルと言いませんか？

世の中どれだけの人間がタワーや都心に本気で住みたがってると思ってるのでしょうか。

賃料の目に見える上昇がない中、現状のままでは別に家賃補助がなくとも賃貸で住むことが相対的に有利になると考えられないでしょうか。

鋼材資材価格の上昇、要はゼネコンの建築単価こそ既に織り込み済みではないですか。
流動化だ外資だといっても土地自体は動かせませんよ。
基本的には増えも減りもしません。
この国は都心だけ人口も所得もどんどん増えるシナリオですか？
他では減るか、それほど増えないのに。

[386: 匿名さん]

ここ数年素材原料の価格は二年毎に上方修正されている。
前回のピーク時は05年、今年は再びその傾向が強い。
国際的な企業体はその動きを予測しており、設備投資が多大に要する
産業エリアを標的にして、敵対的TOBを行い競合する企業の生産設備の
廃棄を行う。つまり、予測需要量に対して供給量を絞り、自社商品の
販売価格の維持・上昇を行う行為を繰り返している。

デフレの起因となった安価な輸入素材も、経済産業省が発表した
消費生活用製品安全法改正（2007年5月施行）の影響を受けて
今後、更に建築資材全般がコストアップする要因となっている。

資金繰りの苦しい中小のデベ等は高価な建築資材しか購買出来ない
システムが出来上がりつつある。

土地価格の動向も気になるがMS建設の約40%にあたる素材価格動向も
非常に大きなファクターとなりつつある。

単純計算すると、6,000万円 x 40% = 2,400万円（建築資材費）
2,400万円 x 30%(建築資材価格上昇幅）= 720万円のコストUP

この動きはしばらくは止まらないと思う・・・
すべての起因は世界に浸透しつつある米国会計基準にあると思う。
ROE経営が主体で経営に必要ない資産はすべて減損・廃棄処理。

一番の被害者は一般消費者であるが、自分も企業体の一員として
ジレンマに陥っている状況。こんな・・社会がよいのか・・と？

[387: 匿名さん]

>> 385さん

毎日が値上げ交渉ですよ・・怒鳴りあい・・もう大変（苦笑）
ただし、供給量が限られているから最終的には購入者が値上げ
価格を飲まざる得ない。そうじゃないと建設がストップするでしょう。

[388: 元祖匿名はん]

>>387さん
わかります。わかりますが、ゼネコンが強気なのは受注が多いからです。
ここらでお互い発注控えたらどうですか。笑
いずれにせよ何でもかんでもエンドに押し付け止めましょうよ。

[389: 匿名さん]

>>388さん

ご存知の通り、素材産業の操業は定期修理の時期しか生産は
止められないのです。毎日、生産物として出てくる素材を販売
しなければならないのです。

強気のゼネコンに販売しなくても輸出の引き合いで消化可能。
その状況をゼネコン資材購買担当者は知っているから、最終的には
弱気の交渉になります。

この状況で苦しんでいるのが過去の代償を払っている日産でしょうね。
不動産に関係ありませんが・・・

[390: 匿名さん]

①都心地価も天井感
　都心５区は、オフィス、ホテル、商業用途で今後も地価上昇余地はある。
　とはいえ、表参道の商業店舗一等地も丸の内の新築オフィスもそれぞれ
　路面店１０万、６．５万／月坪まで上昇さすがに天井感もでてきている。
　あとは外資慶賀どこまで吊り上げるかだけだ。
　オフィスは丸の内が４．５万の水準だが新丸ビルで６．５万円／月坪。
　外資系金融が自社用に改装するなら８万のオファーを出す勢いだそうだ。
　給与も賃料も外資系は２倍のレート。円安、金利差でますますその傾向は加速する。
　
②都心レジデンスも上昇余地は乏しい
　２３区内新築マンションは、すでに４倍以上の地域価格差。
　都心は買換え含む５０００万以上の自己資金があり１５００万以上の高額所得がないと
　自己使用やセカンドハウスでの取得は難しい。
　分譲価格は、リートの想定賃料を還元利回りで割り戻した価格が目安になっているようだ。

　オフィス賃料相場との対比で都心レジデンス家賃が３万／坪（分譲価格で７００万／坪）より
　上がれば、もう一段高値もある。
　しかし、オフィスの一等地は丸の内にシフトし住宅の一等地は港区・渋谷区。
　住宅の賃料上限が新築オフィス相場を上回る可能性は低い。
　ファンドの調達金利（通常５年で借り換え）が上がれば
　家賃相場が上がるのか、ファンドのエクィティ（証券価格）が値下がりする。
　家賃が下がる場合「収益還元法による評価額」は下がる。　
　エクィティの買い手（手形の割引のようなものだ）がいる限り、実物不動産の価格が
　顕在化しない。とはいえその後の新築マンション、中古マンションが賃料相場の下落を受けて
　価格が下がる。
　
③郊外は伸び悩む可能性　
　２００５年地価公示以降川崎・横浜・浦安・市川など郊外も緩やかに上昇に転じたが、
　新築マンション価格は一部の駅近タワーマンションをのぞき、２４０万／坪を境に頭打ちが現状。
　バブル期（１９８６年〜１９９０年）には、
　２３区値上がり⇒中古を売って郊外新築を買う動きが活発化⇒郊外も限りなく上昇
　だった。今回はこういう循環が働いていない。
　今は２３区内の戸建てを売って「２３区内の」新築マンションという流れにとどまる。
　郊外の戸建ては売ってもキャッシュが手元に残らないから損を覚悟で売るしかない。

　２３区中古市場が活況になれば、中古を売ってブランド郊外沿線の新築を買う人も出よう。
　しかし当面の中古価格上昇の中で２３区中古保有者の模様眺めが続いている。
　
④湾岸の物件価格が７０平米６０００万をつけて、共働き合算年収１０００万かつ自己資金１０００万
　か７００万の年収で自己資金（親の援助）２５００万クラス以上がターゲット。それ以下の購買力なら
　とりあえず買える部屋を買っておいて将来は住み買えという選択肢しかなくなってきた。
　しかし、絶対額の安い部屋は競争率も高い。
　豊洲は、周辺に賃貸物件もあるが、低層階で賃料は１．３万／月坪程度。エアタワー（芝浦）
　の１．５万を下回る。９割の借り入れで、１７坪で月々の手取りは３万もない。
　転売益がさほど期待できない状況では賃貸で買える水準ではない。

[391: 匿名さん]

>> 388さん

追記です。

無理ですよ（苦笑）一社員が素材価格をコントールするのは・・・
株式時価総額9,000兆円以上（多分、それ以上）の全世界中の
素材産業株を購入するは、どのファンドも無理なのに、一個人が
おかしな状況と思っても何も出来ないのが現状でしょう。

[392: 元祖匿名はん]

>>389さん
あー、サプライサイドの方でしたか。失礼しました。
素材の上昇余地ってどのぐらい考えられてますか？
これこそ実需の世界ですからね。

[393: 匿名さん]

>>390
そりゃいつかは下がるんだから
いつから下がるか明記しないと予想屋と同類ですよ

[394: 匿名さん]

>> 392さん

詳しい記述は勘弁してくださいね。サラリーマンですので（苦笑）

商品にもよりますが。一番上昇率が激しい素材は06年11月から
上昇基調に転じて現行価格と比較すると約60% upしています。
基準商品なので需要は旺盛で引き合いが絶えません。
予測では今年の素材マーケットは30%upぐらいで推移する事業計画です。
昨年の価格と比較すると100% upの素材原料もあります。

ご参考まで。

[395: 匿名さん]

今建設中のプロジェクトはゼネコンは2年前に請負価格をFixしているので、今はエンドにあまりその影響は出ていない。むしろゼネコンが辛い。

購入者への影響が出てくるのはこれからですよ。ゼネコンの請負価格が上がってくると、分譲価格は必然的に上がらざるを得ない。それで絶対誰も買えない水準になれば、供給量が減る。いずれにせよ、マンション価格は下方に行く可能性は低い。

[396: 匿名さん]

鋼材資材価格なんかいち要素に過ぎないわな。
自分の分野だとそれだけに目が向きがちだけど。

[397: 匿名さん]

>>393
不動産市場は、天井感がでて２年〜３年。取引が激減して賃貸需給バランス、価格バランス
が崩れ始めて下落。
あるいは、オーバーヒートした地価の抑制策が奏功して下落に向かう。
早ければ２０１０年。
都心の住宅地の下落幅は２０１０年１０％／年
２０１１年以降８％、７％、５％、３％と５年連続して下がりその後２０１６年に
現状７０％水準（７００⇒５００万）で一息つく感じだろう。

要因は過去レスで書いた。読み返してくれ。

[398: 匿名さん]

>>395
最後は１かゼロの匿名掲示板脳で締めくくりかよ　オイ

[399: 元祖匿名はん]

うーん、3割程度上昇として10〜15％の販売価格UPでしょうか。
用地のUPもありますけど、やっぱり既に織り込まれてますかね。

いずれにせよ、デベが利益を削らず最高益でも出しながら今後も
エンド価格に転嫁し続けるなんてことは需給的にも無理と見ます。

[400: 匿名さん]

一定レベルの需要に対し、供給が今後、劇的に細る可能性大。つまり、インフレムードが高まる中で、超都心の品薄高額物件は、新築がなくなり、数少ない築浅高額物件主導で、その気配値がジリジリせり上がっていく局面にはいりつつあるといったとこでしょう。実際、虎ノ門タワーレジデンスは、高層階南向き100平米が2.5億以下で買えていたのが、わずか半年で2.7億程度にまでせりあがってきてますから。

[401: 匿名さん]

30%のUP程度では終わらないでしょう。用地取得も、随意契約にしづらい状況になっている。構造的に、土地価格も上昇傾向。老朽化した一軒家、マンションからの買い替え需要を考えると、都心周辺の新築、築浅物件の需要が落ちるのはまだ先だね。2015年あたりまでは相対的に不動産取得層が充実している。ここまではマンション価格は高原状態＋αで推移するでしょう。

そうするといつ2004年水準になるのか。単純に考えれば2026年くらい？

[402: 匿名さん]

>> 395さん

そうそう・・今から建設を開始するMSは間違いなく請負価格が上昇する。
コストを下げる為に下請け企業にしわ寄せが来るのか、仕様変更を
消費者の分からないところで行うのか（まさか耐震偽造問題の後だから
躯体変更は無いと信じたい）

今年、来年のゼネコン決算は結構厳しいのが予測されるから、
品質を落としてまでも建設しない方が良いと考えるデベも出てくる
のでは？　MS供給量が落ちるだろうね。

[403: 元祖匿名はん]

建築単価は仕様によるけど感覚的に3割以上は既にUPしてますからね。ゼネコンも受注増に既に便乗済みかな。こっからさらに極端には上げられない水準に来てると思います。

[404: 匿名さん]

>> 396

鋼材資材価格限定の記述している訳ではないので（苦笑）
だから、素材商品を特定されない様に誤魔化しながら書き込み
しているのですよ。　身元がばれるとやばいから退散します。