23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

[匿名さん]

ど素人ですが続スレ（その１０）を立てました。グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。過去スレその９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[245: 匿名さん]

要は折込済みなんだな　ウン

[246: 匿名さん]

何ですか？その「実質」下がり始めているって。
「実質」の定義を教えてください。

[247: 匿名さん]

バブル当時の経験則では、
上げ相場で人気になり大きく上げたエリアほど、
下げ相場では下げ幅も大きくなる。
ま、購入者は損するのを織り込み済みだろうけど。うん。

[248: 匿名]

>２４４さん

そういうのは「半値戻し」ではなく「半値押し」と表現します。
「戻し」は上昇、「押し」は下げと覚えましょう。

ついでに言うと「折込済み」は「織り込み済み」なのは、言うまでもありません。

[249: 匿名さん]

超都心においては、下がりはじめなんて表現はあてはまらんだろう。なんせ、定期借地権の高額物件でもほぼ完売状態なんだから。超高値設定で、若干、ダブついている世田谷、杉並物件であっても、残ってる住戸は地下室だったり、極端にビューが悪かったりと、それなりに理由のある住戸でしょ。ホントに希少性が高く、ほしいと思う物件は、それこそ今年後半から来年にかけて、驚くような価格設定で、出てくるから、まあ、楽しみにしてくださいよ。

[250: 匿名さん]

本やネットの情報は織り込み済み
中長期では、①法令や許認可を有利に動かす大手不動産屋
②汗水流して地べた情報集める個人不動産屋
これらに勝つという根拠は全くない（運だけ）

[251: 匿名さん]

住宅ローンという武器の範囲なら>>250に勝てるけどね。

[252: 匿名さん]

景気回復の結果として国債残高減。

ゾンビデべ達も（借金棒引き対象会社）債務超過解消へ。
CPI INDEXも殆ど動きが無い経済状況において、もし、都心の
不動産価格が下方修正されたら弱小・電鉄系・復活ゾンビデべ達の
B/Sは再び債務超過へ陥り、支援大手銀行も苦渋の選択へ。
金融市場は再び暗黒時代へ逆戻り・・・

そんなシナリオを金融庁は描いているのだろうか？

今回の景気回復には、内需拡大は殆ど貢献していないのに
内需経済の起爆剤である個人向け不動産市場を潰しに掛かるとは
到底思えない。もし、政府がその様な政策を取るとしたら
破壊論者の意見としか考えられない。

[253: 匿名さん]

>>252
私もそう思う。
とはいえ、政府の誤算は都心から郊外への円滑な住宅需要の転換だ。
これがスムーズにいくためには、都心の二次取得（戸建てからマンションへの住み買え）
が円滑に行き、湾岸の価格上昇にあわせて城南城西も新築価格が上がっていって
諦めが浸透しないといけない。

ところがデベは金利の上昇気配と金商法の施行にびびってか２００７年秋までに
かたをつけたいと思い始めている。
背景には郊外の売れ行きが思ったほど伸びないのと、頼りの３０代の所得が
怪しくなってきている。彼らの多くはここ数年の景気回復金融機関の融資緩和で
カードローンの枠をひろげたり、クレジットカードのリボ払いでせっせとローン審査の
マイナス材料を溜め込んでいてあっさり審査で落っこちる。
親の援助も５００万が限度で、それ以上出したら今度は自分の老後の資金が
なくなる。息子は返せるほどの所得の伸びも期待できない。

とにかくそれやこれやでマンション市場は全般に頭打ち状況が見えてきている。
１０月下旬に基準地価の公表があるが、これで地方都市や千葉埼玉の地価の伸び悩み
がはっきりする。２３区内も上昇率は堅調でも絶対額の乖離がすすむ。
買換え、住み買えでマンション価格がさらに上値を目指せるのは都心だけ
というのが歴然とわかるだろう。

[254: 匿名さん]

>>253
それを織り込んでの今の価格じゃないｂの？

[255: 匿名さん]

>>253
今のどこの価格のこと？全部かい？
今の価格はどうでもよくて、ここのスレタイは「いつ下がり始めるか」だ
織り込もうが織り込むまいが関係ない。
茶化すのはいいから、少しはキミも意見を書きたまえ

[256: 匿名さん]

アンカーまちがえた（自爆）
２５５は>>254

[257: 匿名さん]

結構核心をつく書き込みが出ると現れてくる「オリコミマン」は
実は業界筋の人かもね。
都合の悪い書き込みは、駄レスで流す・・・そういう使命を担っていたり
するのかね。　とかいって252,253を流すのに一役買ってしまうオレｗ

[258: 匿名さん]

>>255
だから短気の上げ下げは現在の価格に織り込んでると。

神のみぞ知るが確実にあるその下がり始める時、というのも
織り込んだカタチで価格が形成される。

さらに近年の証券化で空売り的作用も働き
あらゆる要素が織り込まれ易いのだ

[259: 匿名さん]

意味不明だが。短気はやめておけよ。短期が正しい。

もういちどこれを読み返せ

>>252
私もそう思う。
とはいえ、政府の誤算は都心から郊外への円滑な住宅需要の転換だ。
これがスムーズにいくためには、都心の二次取得（戸建てからマンションへの住み買え）
が円滑に行き、湾岸の価格上昇にあわせて城南城西も新築価格が上がっていって
諦めが浸透しないといけない。

ところがデベは金利の上昇気配と金商法の施行にびびってか２００７年秋までに
かたをつけたいと思い始めている。
背景には郊外の売れ行きが思ったほど伸びないのと、頼りの３０代の所得が
怪しくなってきている。彼らの多くはここ数年の景気回復金融機関の融資緩和で
カードローンの枠をひろげたり、クレジットカードのリボ払いでせっせとローン審査の
マイナス材料を溜め込んでいてあっさり審査で落っこちる。
親の援助も５００万が限度で、それ以上出したら今度は自分の老後の資金が
なくなる。息子は返せるほどの所得の伸びも期待できない。

とにかくそれやこれやでマンション市場は全般に頭打ち状況が見えてきている。
１０月下旬に基準地価の公表があるが、これで地方都市や千葉埼玉の地価の伸び悩み
がはっきりする。２３区内も上昇率は堅調でも絶対額の乖離がすすむ。
買換え、住み買えでマンション価格がさらに上値を目指せるのは都心だけ
というのが歴然とわかるだろう。

[260: 匿名さん]

おそらく織り込みマンは、効率的市場仮説論者ですね。
何でももう織り込まれているんだ、市場を出し抜くことは無理だ、と、
そう我々に訴えかけているんでしょう。

確かに、都心物件価格は賃料上昇を織り込んだ水準と言えるでしょうね。
もしマーケットの期待と違うのであれば（賃料が上がらないのであれば）、
下落圧力が働きます、

それ以外のところは利回りはそこそこまだ高いけど、賃料上昇をあまり織り込んでいないんだから、利回りがある程度高いのは当然だ、と。
ましてや、杉並あたりで坪450万なんてあり得ません、と。利回りいくらだ、ってんだ、と。こんなマーケットから乖離した暴利な価格設定をしているデベを儲けさせてどうするんだ、と。

全ては賃料期待如何ですな。賃料が上がらないのであれば、都心は下落、
城南は高原、その他は上昇もしないまま停滞、ってことだが、、。

ただ、賃料は今のところ都心、城南優良地域は上がってますね。
それを織り込んだ価格設定ではあるが、さて、コンセンサスを超える賃料上昇が見込めるのか。

[261: 匿名さん]

賃料は都心月坪２〜３万　周辺部１．３〜１．５万
これが２割も上がるとは思えない。
湾岸で言えば　芝浦＞港南＞勝どき＞豊洲＞東雲

世田谷がもっとも賃料と分譲価格の乖離が激しい。
１．３万／月坪とれるのは、三茶のワンルームか東が丘か
野沢の高級賃貸だけ。

[262: 匿名さん]

この前代沢で探してたけど、ファミリータイプで1.4万/坪でしたよ。

[263: 匿名さん]

延べ面積いくらで築何年ですか？

すいません代沢も別格ね。でも代沢の新築価格を賃料に直せば
２万は欲しいところ

[264: 匿名さん]

代々木上原で２万で募集でていたけど埋まったのかな。
目黒区三田、五反田あたりで１．４万がぎりぎり。もちろん新築
恵比寿で１．５〜１．８万で２万は厳しいのではないかな。
２０坪で３０万超えるわけだが