プラネスーペリア西宮仁川【旧称：（仮称）西宮・仁川【新街区創造】プロジェクト】ってどうですか？

[匿名さん]

プラネスーペリア西宮仁川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県西宮市仁川町3丁目61番2、101番4（地番）
交通：阪急今津線 「仁川」駅 徒歩4分 （B棟）、5分（A棟）
阪急今津線 「甲東園」駅 徒歩9分 （A棟、B棟）
間取：3LDK～4LDK
面積：75.02平米～100.99平米
売主：新星和不動産
売主：野村不動産　大阪支店

物件URL：http://www.pj-nigawa.com/
施工会社：株式会社森組
管理会社：未定

【タイトルを正式名称へ変更しました。　2014.9.2　管理担当】

[101: 匿名さん]

誰か地元住民がわざわざ絶賛してました？
必死で絞り出しの子供騙し以下の
書き込みのせいで、遂には
2km離れた関学生慰霊碑の話まで出たのに
まだ懲りないとはね。情けない。
まあ、スレを誰が読んでも
誰が滅茶苦茶言ってるくらいすぐ分かるがね。

[102: 匿名さん]

誰が読んでも一人の人が大量に投稿していることは
気が付くと思う
やっぱり文章にくせがあるね

[103: 匿名]

だから？何なんでしょう。
故に粗探しがOKと言いたいのでしょうか？

[104: 匿名さん]

遠方の者ですが、教えて下さい。
このマンションと、近くに新築の戸建が販売されているのをネットで拝見しました。

小学生の子供がいる4人家族で、駅が近く自由な戸建も良いなと思いますが、現在マンション暮らしで、全て管理してくれるマンションの良さも感じており悩みます。
又、標高が周りの土地に比べ低いとの記載や住宅密集地ともあり、戸建だと少し不安も感じました。

皆様ならこの辺りの環境なら、どちらがオススメですか？

[105: 匿名さん]

戸建は近くを歩いた私の観察では半分とは言いませんが
日当たり抜群の場所が少なくとも引き合い、よければ成約？なのか
敷地整備の工事がどんどん進んでいます。
全戸が日当たりいいかはわかりませんが、明るい土地でとっても恵まれた環境です。
地歴は日生さんの社宅タウンハウスと、日本で呼ぶんでしょうか、二個いち二階建ての御宅が最近まで建っていて、住民は上品な方が多かった場所です。
横が蜜集住宅とか低いとか書いてる向きは知りませんが
ご自分の目で確かめられればと、思います。
別に日本の平均の住宅地の感じですよ。それより良いくらいです。
すぐお分かりになると思います。安心されますよ、きっと。
西宮の開発、販売競争が激しいみたいで、
地元もあれもこれもとちんぷんかんぷんのことを
書かれるとうんざりです。

[106: 匿名さん]

>>104
http://www.plane-s.jp/nishinomiya-takaraduka/nigawa/landplan.html
これのことですね。

まぁ北側（川沿いの邸宅エリア）や南側（上甲東園）と比べると海抜がそれぞれ8～9m、5～6mほど低くなっているのは事実です。

しかし上記エリア（の駅徒歩数分圏）で、土地から探して注文住宅を建てるとなると最低8000～9000万は必要ですから、このマンションにしても予算を抑えて利便性を得るとなると、土地が低くなっていたり非一種低層、非風致地区である事は止むを得ないと思います。

[107: 匿名さん]

さらぶれっとが走る街。素晴らしい。

[108: 匿名さん]

宝塚市のことですか？
このパターン
何度目？

[109: 匿名さん]

競馬場からの環境整備寄付金で整備されている仁川上流地域の橋やインフラなどもあるのに、住民が競馬場を誹謗するのは感心しませんね。

そもそも仁川駅周辺が支線の割にそこそこ便利なのも、競馬場のおかげですしね。

[110: 匿名さん]

誹謗？

この開発地域と、競馬場が、かけはなれた場所、そのうえ別の市である。混雑も出口が別々と事実を述べるのが誹謗。。。何なんですかね。

それにしても競馬場への異常なこだわり。。。大丈夫ですか？

[111: 匿名さん]

阪急今津線はJR福知山線と終点宝塚で連絡。JR大阪駅へ。
勿論当然宝塚駅で阪急宝塚線乗り換え、梅田へオッケー。
タカラヅカ歌劇は今年100周年記念で特別列車を同線に走らせ素敵。
同線沿いには、神戸女学院中学、高校、大学、大学院、聖和大学、関学初等部、中等部、高等部、大学、大学院、小林聖心小学校、中学、高校、仁川学院幼稚園、小学校、中学、高校、まだ他の大学が終点宝塚に。。。
競馬場？あの、線路の反対側で、忘れた頃数回やってるような所ですか？

[112: 匿名さん]

安ければ考えるが、相場より高値なら
見送る立地かな。
子育てにはいいかも知れないが、
利便はないですよね。

[113: 匿名さん]

西北へ10分(電車5から6分、仁川駅から徒歩3から4分)は利便では？
西北から徒歩最低9分、実は多くが10分から13分の大型開発は
私には利便性が感じられませんでした。
他の利便って何を差されているんでしょうか？

[114: 匿名さん]

西北を意識？よーわからん

神戸、大阪、京都ならわかるけど・・・

[115: 匿名さん]

ここなら、さらら仁川のほうがよろしいかと思います。
自然堤防上で低地ではありませんし、駅1分ですしね。

[116: 匿名さん]

>112　プラウド夙川も、そんな風にさんざん叩かれたけどあっという間に完売してませんでしたか？
　　　ここも問題なく売れますよ。

[117: 匿名さん]

さらら仁川って賃貸、URでしたが
何かあったのですか？

[118: 匿名さん]

約10年前位かに竣工
賃貸開始したサララ仁川のことなのかな？

[119: 匿名さん]

さらら仁川がなんであれ、
宝塚市、仁川駅南側。
その時点で
価値⬇️

[120: 匿名さん]

失礼。
南側でなく
駅東側。

武庫川サイド、山側でない。

[121: 匿名さん]

何度も、南と東の区別もついてない時点で恥ずかしい。

そもそもここ（低地）より宝塚側の仁川北3丁目や仁川高台ほうが遥かに歴史的にも格上だし。

仁川町で良いのは、低地ではない川沿いの両岸風致地区（で駅から徒歩数分の所）だけ。

[122: 匿名さん]

さらら仁川（駅前）　海抜35～36m

このマンションの建つ場所（川沿いの高地から下りた低地）　海抜28～29m

駅前マンションに見下ろされる場所が山手？？？（笑）

[123: 住まいに詳しい人]

仁川周辺の地形が良く分かる図
http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse4/#zoom=15&lat=34.77374&lon=135...
左側のメニューの色別標高図をクリック

上甲東園と仁川沿いの高地（自然堤防）に挟まれた低くなっているエリアがこのマンションが建つ所。

[124: 匿名さん]

しかし28から29mの高度で、いづれにしろ乾燥した日当たり良い
大きな敷地。周辺環境は抜群。外野が何を言っても閑静な住宅地。
学区は西宮市公立中学、高校で最高。幼稚園から大学まで目白押し。教育環境抜群。他の最近の西北大型開発など問題外の安心できる地歴。
西宮で水関係で考慮せねばならないのは市南側ゼロメートル地帯中心、及び西北の一部の過去何回にもわたる冠水場所等。武庫川下流部等。
山手は関係ないどころか、安心この上なし。
さらら仁川は中層以上高層に近い建物。そこからなら何処でも下に見えるくらい
100も承知で、下らない話。


繰り返し繰り返し同じような調子。ハイハイハイ。
何らかの固執？はたまた、よほどここが売れるとお困りの様子？
お仕事ながらご苦労さん。と言うか、ここまでくると
仕事上であること祈ります。

[125: 匿名さん]

ここは間違っても高級住宅地でも閑静な住宅地ではありません。
目の前、線路ですし。

大邸宅も残る川沿いの大正時代からの邸宅地（仁川町の風致地区）と
比較的新しい高級住宅街（上甲東園）の間に挟まれた
ぜんぜん高級ではない一般住宅地です。

地勢は良くありませんが、地歴はたしかに問題ありませんし
駅近なので利便性は良いです。
そのような場所ゆえに大手企業の社宅に重宝されてきたのでしょう。

高級住宅地と偽って、勘違い価格で売り出せば売れないでしょうが
そこそこ買いやすい適正価格の駅近マンションとして販売すれば
問題なく売れるでしょう。

阪急電車の線路からも見下ろされる位置にあるので、線路に直に
面した棟は避けたほうが良いかもしれません。

[127: 匿名さん]

適性価格とはどの位を言いますか？この辺りの相場が分からなくて。

[128: 匿名さん]

2000万は切ってほしい。

[129: 匿名さん]

>>127
㎡あたり45～50万ぐらいじゃないでしょうか。

[130: 匿名さん]

ここは住環境良好マンションというより、駅近マンションというカテゴリーになります。
さらら仁川（徒歩1分）が78～92㎡の家賃124,300～153,400円
グリーンヒルズ仁川（徒歩11分）が新築で65～89㎡の家賃98,800～130,000円
という事を考慮すると、その中間に位置するこのマンションの場所は
築浅90㎡で家賃14万円ぐらいが適正となります。

[131: 匿名さん]

その2つの家賃サンプルのマンション
人気が落ちる宝塚市でしょ。
西宮ブランドは強い。
校区のプラス面すら計算に入れていない。
まあ、そんな値段無理でしょうね。
あの、門戸厄神駅山手でない方の、171、方向等検討問題あるところでも
そこそこ売れ、5500以上。広さにもよるが。住宅規制もココより何もない所です。当然。

[132: 匿名さん]

そのグリーンヒルズって
あの坂を登って11分のところでしょうか？
そりゃ家賃安くなるわ。不動産屋の同級生が嘆いてる。坂があるのと無いのと大違い。
当開発は平地。
それとも仁川駅東左岸宝塚側ですか？
あそこら辺り、地震の時竣工まじかで住めなくなったマンションがあった。

当開発に付く校区プレミアムすら計算に入れていない。
まあ、そんな値段無理でしょう。

[133: 匿名さん]

171近くの門戸厄神駅前のマンション、1階で確か3000万代後半で販売されてましたよ〜

ここは4000万代〜でしょうか

[134: 匿名さん]

ローレル門戸云々カンヌンのことですが。
5500万からになってますよ。
もしかして1500万以上新築マンションって言い値よりマケテ
販売されるんでしょうか？

[135: 匿名さん]

家賃サンプルさらら仁川竣工10年UR物件ですが。
ここ新築。

[136: 匿名さん]

＞134

ご存知ないようですが、ローレルで現在売れ残ってる角部屋が5500万〜で販売されているだけで、既に販売された部屋は確か3980〜の販売で、角部屋じゃなければ4000万代も結構ありましたよ

[137: 匿名さん]

ここもいくら校区が良く駅近とは言え、部屋が小さかったり階が下がれば5000万を切らないと売れないのではないかと予想します

[138: 匿名さん]

住んだ後の住民のモラルまで考えると、
最低5000万は超えておいて欲しいな〜

[139: 匿名さん]

ローレルそうだったんですね。

遠くの方には一見わかりにくいのですが
門戸厄神駅周辺、甲風園に近い部分、駅の山側以外は
地元では受けはイマイチ。こないだまで畑だった記憶が。。。
駅近い上大市部分はまあまあokのイメージだが
あとはチョットダサい感じ。
別に地元だからではないが、地元では
仁川、上甲東園の受けは完全に上。
私も家族も東京生活かなり長いが
関西知ってる方から結構聞かれる質問が
阪急今津線の山側か？関学側かということなんです。
これマジですよ。それも駅は？とまで結構聞かれました。
山側ってプレミアム付きなの
関東行って実感しました。

[140: 匿名さん]

東京にいたけど、そんなの知らないよ。
正直、どーでもいい。
関西人って、合理的な考えだと思ってたけど見栄や虚勢で暮らしてるだね。
阪急電車とかいう映画みてわかったよ。
どこか異質な文化やね。

[141: 匿名さん]

>>131

＞人気が落ちる宝塚市でしょ。
＞西宮ブランドは強い。
＞校区のプラス面すら計算に入れていない。

西宮の異常人気やブランド化（バブル）はここ最近の現象で、元々の話じゃないよ。

http://stckr.net/sd/c-28214_28204/col-_D02206/

今津線沿線でも西宮市よりも宝塚市側のほうがちょっと前までは、人気がありました。
90年代までは圧倒的に宝塚市のほうがブランド力があったし、市民の平均所得も大幅に（課税対象所得ベースで数十万円以上）西宮市より宝塚市の高かったから。

宝塚が汚職三昧の酷い市政や、歪んだ利権丸出しのまちづくりで失敗して自滅（ブランド崩壊）しただけの話で。

一昔前は、西宮は「一部は良くても、西宮はねー・・・」という感じでむしろ悪いイメージのほうが強かった。
中心部の西宮北口なんか、関西最大の食肉のあれでしたからね。
西宮という響き自体が、主婦の間でブランド化したのはここ数年。
まぁそれは西宮市役所のイメージ戦略や震災後のまちづくりがうまかったという事でしょう。

[142: 匿名さん]

読んでるとこれだけ評価が高いんだから価格も高くて当然だと思う

[143: 匿名さん]

宝塚が杜撰なまちづくりやブランド管理（お粗末な開発など）で自爆したおかげで
従来は宝塚を選んでいた層が西宮市を選ぶようになり
それが物件価格や相場を押し上げているというのはあるでしょうね。

[145: 匿名さん]

地震後関西で一番イメージ上がったのが西宮市。
西北の整理が進み球場跡利用に成功。球場では競輪が開かれてた。
西北駅の東側、南側の再開発が消費者に良く受け入れられた。
大きな空き地が南側にあったことがよかった。
地元は潤ったが、今後同場所の中古物件が出た時
真の価値が試されるのでは。

[146: 匿名さん]

小規模なら、校区マニアに高値で売りつける戦略も可能ですから、ここは大規模ですから、校区商法で高値は厳しいでしょうね。

[147: 匿名さん]

ではですね、西宮市内で1，2をあらそう自然環境のよさファクターは
どうでしょうか？実際大規模な敷地で自然環境がよい所って
市内他に残ってます？電車駅が近い所で。
ウーンなんですが...

[148: 匿名さん]

たしかに戸数がかなり多いですから、校区プレミアムを悪用したあこぎな商法で高値でさばききれる範囲は超えていますね。

[149: サラリーマン]

10年ほど前に東京から転勤してきたサラリーマンです。
当時のイメージを思い起こしてみました。

・芦屋：高級住宅地らしいとは知っていました。
　震災の際に「六麓荘が・・・」と聞いて、？？？

・西宮：阪急ブレーブスの本拠地があったとこでしょ？
　甲子園？尼崎市だっけ？
　（阪神ファンでも高校野球ファンでもありません）

・仁川：（引越し先候補のひとつでした）
　競馬場が近いのか。絶対混むからムリ。
　（府中競馬場付近の渋滞経験者です。実際はたいしたことなかった。）

ということで、終電検索で西宮北口に落ち着いたしだいです。
高級住宅街に詳しい方を除いては、こんなもんかと。

[150: 匿名さん]

私も149さんと同じ認識だったかなぁ。そういえば阪急の本拠地ありましたねぇ

普通に便利に生活するのならこの辺り位がいいのかなぁと
もう少し静かな場所を好まれる方もいらっしゃるかもわかりませんが
利便性優先ならこの辺りになると思います

本当にその人のニーズによってっていう感じでありでは？