プラネスーペリア西宮仁川【旧称：（仮称）西宮・仁川【新街区創造】プロジェクト】ってどうですか？

[匿名さん]

プラネスーペリア西宮仁川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県西宮市仁川町3丁目61番2、101番4（地番）
交通：阪急今津線 「仁川」駅 徒歩4分 （B棟）、5分（A棟）
阪急今津線 「甲東園」駅 徒歩9分 （A棟、B棟）
間取：3LDK～4LDK
面積：75.02平米～100.99平米
売主：新星和不動産
売主：野村不動産　大阪支店

物件URL：http://www.pj-nigawa.com/
施工会社：株式会社森組
管理会社：未定

【タイトルを正式名称へ変更しました。　2014.9.2　管理担当】

[125: 匿名さん]

ここは間違っても高級住宅地でも閑静な住宅地ではありません。
目の前、線路ですし。

大邸宅も残る川沿いの大正時代からの邸宅地（仁川町の風致地区）と
比較的新しい高級住宅街（上甲東園）の間に挟まれた
ぜんぜん高級ではない一般住宅地です。

地勢は良くありませんが、地歴はたしかに問題ありませんし
駅近なので利便性は良いです。
そのような場所ゆえに大手企業の社宅に重宝されてきたのでしょう。

高級住宅地と偽って、勘違い価格で売り出せば売れないでしょうが
そこそこ買いやすい適正価格の駅近マンションとして販売すれば
問題なく売れるでしょう。

阪急電車の線路からも見下ろされる位置にあるので、線路に直に
面した棟は避けたほうが良いかもしれません。

[127: 匿名さん]

適性価格とはどの位を言いますか？この辺りの相場が分からなくて。

[128: 匿名さん]

2000万は切ってほしい。

[129: 匿名さん]

>>127
㎡あたり45～50万ぐらいじゃないでしょうか。

[130: 匿名さん]

ここは住環境良好マンションというより、駅近マンションというカテゴリーになります。
さらら仁川（徒歩1分）が78～92㎡の家賃124,300～153,400円
グリーンヒルズ仁川（徒歩11分）が新築で65～89㎡の家賃98,800～130,000円
という事を考慮すると、その中間に位置するこのマンションの場所は
築浅90㎡で家賃14万円ぐらいが適正となります。

[131: 匿名さん]

その2つの家賃サンプルのマンション
人気が落ちる宝塚市でしょ。
西宮ブランドは強い。
校区のプラス面すら計算に入れていない。
まあ、そんな値段無理でしょうね。
あの、門戸厄神駅山手でない方の、171、方向等検討問題あるところでも
そこそこ売れ、5500以上。広さにもよるが。住宅規制もココより何もない所です。当然。

[132: 匿名さん]

そのグリーンヒルズって
あの坂を登って11分のところでしょうか？
そりゃ家賃安くなるわ。不動産屋の同級生が嘆いてる。坂があるのと無いのと大違い。
当開発は平地。
それとも仁川駅東左岸宝塚側ですか？
あそこら辺り、地震の時竣工まじかで住めなくなったマンションがあった。

当開発に付く校区プレミアムすら計算に入れていない。
まあ、そんな値段無理でしょう。

[133: 匿名さん]

171近くの門戸厄神駅前のマンション、1階で確か3000万代後半で販売されてましたよ〜

ここは4000万代〜でしょうか

[134: 匿名さん]

ローレル門戸云々カンヌンのことですが。
5500万からになってますよ。
もしかして1500万以上新築マンションって言い値よりマケテ
販売されるんでしょうか？

[135: 匿名さん]

家賃サンプルさらら仁川竣工10年UR物件ですが。
ここ新築。

[136: 匿名さん]

＞134

ご存知ないようですが、ローレルで現在売れ残ってる角部屋が5500万〜で販売されているだけで、既に販売された部屋は確か3980〜の販売で、角部屋じゃなければ4000万代も結構ありましたよ

[137: 匿名さん]

ここもいくら校区が良く駅近とは言え、部屋が小さかったり階が下がれば5000万を切らないと売れないのではないかと予想します

[138: 匿名さん]

住んだ後の住民のモラルまで考えると、
最低5000万は超えておいて欲しいな〜

[139: 匿名さん]

ローレルそうだったんですね。

遠くの方には一見わかりにくいのですが
門戸厄神駅周辺、甲風園に近い部分、駅の山側以外は
地元では受けはイマイチ。こないだまで畑だった記憶が。。。
駅近い上大市部分はまあまあokのイメージだが
あとはチョットダサい感じ。
別に地元だからではないが、地元では
仁川、上甲東園の受けは完全に上。
私も家族も東京生活かなり長いが
関西知ってる方から結構聞かれる質問が
阪急今津線の山側か？関学側かということなんです。
これマジですよ。それも駅は？とまで結構聞かれました。
山側ってプレミアム付きなの
関東行って実感しました。

[140: 匿名さん]

東京にいたけど、そんなの知らないよ。
正直、どーでもいい。
関西人って、合理的な考えだと思ってたけど見栄や虚勢で暮らしてるだね。
阪急電車とかいう映画みてわかったよ。
どこか異質な文化やね。

[141: 匿名さん]

>>131

＞人気が落ちる宝塚市でしょ。
＞西宮ブランドは強い。
＞校区のプラス面すら計算に入れていない。

西宮の異常人気やブランド化（バブル）はここ最近の現象で、元々の話じゃないよ。

http://stckr.net/sd/c-28214_28204/col-_D02206/

今津線沿線でも西宮市よりも宝塚市側のほうがちょっと前までは、人気がありました。
90年代までは圧倒的に宝塚市のほうがブランド力があったし、市民の平均所得も大幅に（課税対象所得ベースで数十万円以上）西宮市より宝塚市の高かったから。

宝塚が汚職三昧の酷い市政や、歪んだ利権丸出しのまちづくりで失敗して自滅（ブランド崩壊）しただけの話で。

一昔前は、西宮は「一部は良くても、西宮はねー・・・」という感じでむしろ悪いイメージのほうが強かった。
中心部の西宮北口なんか、関西最大の食肉のあれでしたからね。
西宮という響き自体が、主婦の間でブランド化したのはここ数年。
まぁそれは西宮市役所のイメージ戦略や震災後のまちづくりがうまかったという事でしょう。

[142: 匿名さん]

読んでるとこれだけ評価が高いんだから価格も高くて当然だと思う

[143: 匿名さん]

宝塚が杜撰なまちづくりやブランド管理（お粗末な開発など）で自爆したおかげで
従来は宝塚を選んでいた層が西宮市を選ぶようになり
それが物件価格や相場を押し上げているというのはあるでしょうね。

[145: 匿名さん]

地震後関西で一番イメージ上がったのが西宮市。
西北の整理が進み球場跡利用に成功。球場では競輪が開かれてた。
西北駅の東側、南側の再開発が消費者に良く受け入れられた。
大きな空き地が南側にあったことがよかった。
地元は潤ったが、今後同場所の中古物件が出た時
真の価値が試されるのでは。

[146: 匿名さん]

小規模なら、校区マニアに高値で売りつける戦略も可能ですから、ここは大規模ですから、校区商法で高値は厳しいでしょうね。